Chương 3
KẾ TOÁN THUÊ TÀI SẢN
3.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THUÊ TÀI SẢN
3.1.1. Khái niệm thuê tài sản
Theo VAS 06 - Thuê tài sản:
- Thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về việc bên cho thuê chuyển quyền sử
dụng TS cho bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định để nhận được tiền cho thuê một lần hoặc nhiều lần.
3.1.2. Phân loại thuê tài sản
- Phân loại thuê tài sản được căn cứ vào mức độ chuyển giao các rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền
sở hữu tài sản thuê từ bên cho thuê cho bên thuê. Rủi ro bao gồm khả năng thiệt hại từ việc không
tận dụng hết năng lực sản xuất hoặc lạc hậu về kỹ thuật và sự biến động bất lợi về tình hình kinh tế
ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn. Lợi ích là khoản lợi nhuận ước tính từ hoạt động của tài sản
thuê trong khoảng thời gian sử dụng kinh tế của tài sản và thu nhập ước tính từ sự gia tăng giá trị
tài sản hoặc giá trị thanh lý có thể thu hồi được.
- Thuê tài sản bao gồm thuê tài chính và thuê hoạt động.
+ Thuê tài chính là thuê tài sản mà bên cho thuê có sự chuyển giao phần rủi ro và lợi ích gắn
liền với quyền sở hữu tài sản cho bên thuê. Quyền sở hữu tài sản có thể chuyển giao vào cuối thời
hạn thuê. Tài sản cố định thuê tài chính là những TSCĐ mà doanh nghiệp thuê của công ty cho thuê tài chính.
+ Thuê tài sản được phân loại là thuê hoạt động nếu nội dung của hợp đồng thuê tài sản
không có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản. Thuê tài sản là
quyền sử dụng đất thường được phân loại là thuê hoạt động vì quyền sử dụng đất thường có thời
gian sử dụng vô hạn và quyền sở hữu sẽ không chuyển giao cho bên thuê khi hết thời hạn thuê.
- Phân loại thuê tài sản được thực hiện tại thời điểm khởi đầu thuê. Bất cứ tại thời điểm nào hai bên
thoả thuận thay đổi các điều khoản của hợp đồng (trừ gia hạn hợp đồng) dẫn đến sự thay đổi cách
phân loại thuê tài sản tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, thì các điều khoản mới thay đổi này được
áp dụng cho suốt thời gian hợp đồng. Tuy nhiên, thay đổi về ước tính (ví dụ, thay đổi ước tính thời
gian sử dụng kinh tế hoặc giá trị còn lại của tài sản thuê) hoặc thay đổi khả năng thanh toán của bên
thuê, không dẫn đến sự phân loại mới về thuê tài sản. 1
3.1.3. Các thuật ngữ thường gặp
- Thời điểm khởi đầu thuê tài sản: là ngày xảy ra trước của một trong hai (2) ngày: Ngày quyền sử
dụng tài sản được chuyển giao cho bên thuê và ngày tiền thuê bắt đầu được tính theo các điều
khoản quy định trong hợp đồng.
- Thời hạn thuê tài sản: là khoảng thời gian của hợp đồng thuê tài sản không huỷ ngang cộng (+) với
khoảng thời gian bên thuê được gia hạn thuê tài sản đã ghi trong hợp đồng, phải trả thêm hoặc
không phải trả thêm chi phí nếu quyền gia hạn này xác định được tương đối chắc chắn ngay tại thời
điểm khởi đầu thuê tài sản.
- Hợp đồng thuê tài sản không hủy ngang: là hợp đồng thuê tài sản mà hai bên không thể đơn
phương chấm dứt hợp đồng
- Lãi suất ngầm định trong hợp đồng thuê tài chính: là tỷ lệ chiết khấu tại thời điểm khởi đầu thuê
tài sản, để tính giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu và giá trị hiện tại của giá trị
còn lại không được đảm bảo để cho tổng của chúng đúng bằng giá trị hợp lý của tài sản thuê.
- Khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu:
+ Đối với bên thuê: là khoản thanh toán mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê về việc thuê tài
sản theo thời hạn trong hợp đồng (không bao gồm các khoản chi phí dịch vụ và thuế do bên cho thuê
đã trả mà bên thuê phải hoàn lại và tiền thuê phát sinh thêm), kèm theo bất cứ giá trị nào được bên
thuê hoặc một bên liên quan đến bên thuê đảm bảo thanh toán.
+ Đối với bên cho thuê: là khoản thanh toán mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê theo thời
hạn thuê trong hợp đồng (không bao gồm các khoản chi phí dịch vụ và thuế do bên cho thuê đã trả
mà bên thuê phải hoàn lại và tiền thuê phát sinh thêm) cộng (+) với giá trị còn lại của tài sản cho
thuê được đảm bảo thanh toán bởi: Bên thuê; Một bên liên quan đến bên thuê; hoặc Một bên thứ ba
độc lập có khả năng tài chính.
+ Trường hợp trong hợp đồng thuê bao gồm điều khoản bên thuê được quyền mua lại tài sản
thuê với giá thấp hơn giá trị hợp lý vào ngày mua thì khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu (đối với cả
bên cho thuê và bên đi thuê) bao gồm tiền thuê tối thiểu ghi trong hợp đồng theo thời hạn thuê và
khoản thanh toán cần thiết cho việc mua tài sản đó.
- Giá trị còn lại của tài sản cho thuê: là giá trị ước tính ở thời điểm khởi đầu thuê tài sản mà bên cho
thuê dự tính sẽ thu được từ tài sản cho thuê vào lúc kết thúc hợp đồng cho thuê.
- Giá trị còn lại của tài sản thuê được đảm bảo:
+ Đối với bên thuê: là phần giá trị còn lại của tài sản thuê được bên thuê hoặc bên liên quan
với bên thuê đảm bảo thanh toán cho bên cho thuê (Giá trị đảm bảo là số tiền bên thuê phải trả cao
nhất trong bất cứ trường hợp nào). 2
+ Đối với bên cho thuê: là phần giá trị còn lại của tài sản thuê được bên thuê hoặc bên thứ ba
có khả năng tài chính không liên quan với bên cho thuê, đảm bảo thanh toán.
- Giá trị còn lại của tài sản thuê không được đảm bảo: là phần giá trị còn lại của tài sản thuê được xác
định bởi bên cho thuê không được bên thuê hoặc bên liên quan đến bên thuê đảm bảo thanh toán
hoặc chỉ được một bên liên quan với bên cho thuê, đảm bảo thanh toán.
- Thời gian sử dụng kinh tế: là khoảng thời gian mà tài sản được ước tính sử dụng một cách hữu ích
hoặc số lượng sản phẩm hay đơn vị tương đương có thể thu được từ tài sản cho thuê do một hoặc
nhiều người sử dụng tài sản.
- Thời gian sử dụng hữu ích: là khoảng thời gian sử dụng kinh tế còn lại của tài sản thuê kể từ thời
điểm bắt đầu thuê, không giới hạn theo thời hạn hợp đồng thuê.
3.2. KẾ TOÁN TÀI SẢN THUÊ HOẠT ĐỘNG
3.2.1. Ghi nhận thuê tài sản là thuê hoạt động đối với bên thuê
* Nguyên tắc ghi nhận
- Thuê tài sản là thuê hoạt động thì doanh nghiệp thuê không phản ánh giá trị tài sản đi thuê trên
Bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp, mà chỉ phản ánh chi phí tiền thuê hoạt động vào chi phí sản
xuất, kinh doanh theo phương pháp đường thẳng cho suốt thời hạn thuê tài sản, không phụ thuộc
vào phương thức thanh toán tiền thuê (trả tiền thuê từng kỳ hay trả trước, trả sau)
* Chứng từ sử dụng: Hợp đồng thuê hoạt động, Hóa đơn dịch vụ cho thuê hoạt động..
* Phương pháp kế toán tài sản đi thuê hoạt động
(1) Khi xác định chi phí thuê hoạt động phải trả trong kỳ:
NỢ TK 623, 627, 641, 642 – Chi phí đi thuê chưa thuế GTGT
NỢ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
CÓ TK 111, 112, 331. . – Tổng chi phí phải thanh toán
(2) Trường hợp doanh nghiệp trả trước tiền thuê cho nhiều kỳ:
NỢ TK 242 – Tổng chi phí đi thuê trả trước nhiều kỳ chưa thuế GTGT
NỢ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ tính trên tổng tiền đi thuê
CÓ TK 111, 112, 331 – Tổng chi phí phải thanh toán
Định kỳ, phân bổ tiền thuê hoạt động đã trả trước vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ:
NỢ TK 623, 627, 641, 642 – Chi phí đi thuê được phân bổ trong kỳ
CÓ TK 242 – Chi phí đi thuê được phân bổ trong kỳ
VÍ DỤ-1: Tại công ty ABC nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ có tài liệu sau:
1. Ngày 01/01/20x0, nhận một thiết bị máy móc đi thuê để sử dụng trong sản xuất với thời gian
thuê 6 tháng, tiền thuê trả hàng tháng chưa có 10% thuế GTGT là 5.000.000đ. Ngày 31/01/20x0,
nhận được hóa đơn GTGT của bên cho thuê, cty đã chuyển khoản thanh toán cho bên cho thuê. 3
2. Ngày 01/05/20x0, thuê một tòa nhà làm văn phòng làm việc và phòng trưng bày sản phẩm trong
24 tháng với giá thuê chưa có 10% thuế GTGT là 20.000.000đ/tháng. Tại thời điểm thuê, cty nhận
được hóa đơn GTGT và thanh toán tất cả tiền thuê của 24 tháng bằng TGNH. Tỷ lệ phân bổ vào chi phí là 50%-50%
Định khoản các nghiệp vụ kinh tế phát sinh.
 Ngày 01/01/20x0: Nhận tài sản đi thuê và theo dõi trên sổ chi tiết
 Ngày 31/01/20x0: Nhận hóa đơn GTGT và thanh toán
 Ngày 01/05/20x0: Nhận hóa đơn GTGT và thanh toán
 Ngày 31/05/20x0: Phân bổ tiền thuê trả trước vào chi phí
3.2.2. Ghi nhận thuê tài sản là thuê hoạt động đối với bên cho thuê
* Nguyên tắc ghi nhận
- Cho thuê hoạt động là bên cho thuê không có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn với
quyền sở hữu tài sản cho thuê. Bên cho thuê vẫn ghi nhận tài sản cho thuê hoạt động trên Bảng cân
đối kế toán và trích khấu hao tính vào chi phí hoạt động dịch vụ cho thuê.
- Doanh thu cho thuê tài sản thuê hoạt động phải được ghi nhận theo phương pháp đường thẳng
trong suốt thời hạn cho thuê mà không phụ thuộc vào phương thức thanh toán, trừ khi áp dụng
phương pháp tính khác hợp lý hơn.
* Tài khoản sử dụng
- Kế toán sử dụng các tài khoản 627 “Chi phí sản xuất chung” (nếu tài sản cho thuê là máy móc,
phương tiện vận tải, công cụ dụng cụ) hoặc tài khoản 632 “Giá vốn hàng bán”(nếu tài sản cho thuê là
bất động sản) để phản ánh khoản khấu hao và chi phí ban đầu liên quan đến việc cho thuê hoạt động; 4
- Kế toán sử dụng các tài khoản 5113 “Doanh thu cung cấp dịch vụ” hoặc tài khoản 5117 “Doanh thu
kinh doanh bất động sản đầu tư” để phản ánh số tiền thu được từ hoạt động cho thuê hoạt động.
* Phương pháp kế toán tài sản cho thuê hoạt động
(1) Khi phát sinh chi phí ban đầu liên quan đến cho thuê hoạt động (như vận chuyển tài sản đến đơn vị
thuê, chi phí hoa hồng cho người môi giới…)
NỢ TK 627 – Chi phí ban đầu liên quan đến hoạt động cho thuê hoạt động chưa thuế (nếu tài
sản cho thuê là máy móc thiết bị)
NỢ TK 632– Chi phí ban đầu liên quan đến hoạt động cho thuê hoạt động chưa thuế (nếu tài
sản cho thuê là bất động sản)
NỢ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
CÓ TK 111, 112, 331. . – Tổng số tiền phải thanh toán
(2) Khi thu tiền từ cho thuê tài sản thuê hoạt động:
NỢ TK 111, 112, 131 – Tổng số tiền thu được
CÓ TK 511 – Tiền thu từ cho thuê tài sản 1 kỳ
CÓ TK 3387 – Tiền thu từ cho thuê tài sản nhiều kỳ
CÓ TK 3331 – Thuế GTGT đầu ra
Định kỳ, phân bổ khoản tiền cho thuê tài sản nhận trước nhiều kỳ vào doanh thu của kỳ kế toán:
NỢ TK 3387 – Tiền cho thuê phân bổ trong kỳ (nếu nhận trước nhiều kỳ)
CÓ TK 511 – Tiền cho thuê phân bổ vào doanh thu trong kỳ
(3) Định kỳ, phân bổ giá trị CCDC hoặc trích khấu hao tài sản cố định cho thuê hoạt động vào chi phí SXKD trong kỳ:
 Nếu tài sản cho thuê là công cụ dụng cụ:
NỢ TK 627 – Giá trị công cụ dụng cụ cho thuê từng kỳ
CÓ TK 242 – Giá trị công cụ dụng cụ cho thuê từng kỳ
 Nếu tài sản cho thuê là máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải:
NỢ TK 627 – Chi phí khấu hao tài sản trong kỳ
CÓ TK 214 – Chi phí khấu hao tài sản trong kỳ
 Nếu tài sản cho thuê là bất động sản đầu tư:
NỢ TK 632 – Chi phí khấu hao tài sản trong kỳ
CÓ TK 214 – Chi phí khấu hao tài sản trong kỳ
VÍ DỤ-2: Sử dụng lại ví dụ 1 nhưng hạch toán dưới góc độ bên cho thuê và tiến hành trích khấu
hao theo phương pháp đường thẳng một số tài sản sau:
1. Thiết bị máy móc có nguyên giá 450.000.000đ, thời gian sử dụng hữu ích 10 năm 5
2. Tòa nhà có nguyên giá 16.900.000.000đ, trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là 10 tỷ, thời gian sử dụng hữu ích 50 năm.  Máy móc - Nhận tiền cho thuê:
- Cuối tháng, trích khấu hao:  Tòa nhà - Nhận tiền cho thuê:
- Cuối tháng, phân bổ doanh thu nhận trước và trích khấu hao:
3.2.3. Ghi nhận giao dịch bán và thuê lại tài sản cố định thuê hoạt động
* Nguyên tắc ghi nhận
- Nếu giá bán được thỏa thuận ở mức giá trị hợp lý thì các khoản lỗ hoặc lãi phải được ghi nhận ngay
vào Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh trong kỳ phát sinh  Tức giá bán phản ánh vào TK 711
(hoặc TK 5117 nếu tài sản thuê là bất động sản đầu tư) và giá trị còn lại phản ánh vào TK 811 (hoặc
TK 632 nếu tài sản thuê là bất động sản đầu tư)
- Nếu giá bán được thoả thuận thấp hơn giá trị hợp lý thì các khoản lãi hoặc lỗ cũng phải được ghi
nhận ngay trong kỳ phát sinh (hạch toán tương tự trường hợp 1), trừ trường hợp khoản lỗ được bù
đắp bằng khoản tiền thuê trong tương lai ở một mức giá thuê thấp hơn giá thuê thị trường, thì
khoản lỗ này không được ghi nhận ngay mà phải phân bổ dần phù hợp với khoản thanh toán tiền
thuê trong suốt thời gian mà tài sản đó được dự kiến sử dụng  Tức giá bán đều phản ánh vào TK
711, TK 811 (hoặc TK 5117 và TK 632 nếu tài sản thuê là bất động sản đầu tư), phần chênh lệch lỗ
giữa giá bán và giá trị còn lại phản ánh vào TK 242
- Nếu giá bán cao hơn giá trị hợp lý thì khoản chênh lệch cao hơn giá trị hợp lý không được ghi nhận
ngay là một khoản lãi trong kỳ mà phải được phân bổ dần trong suốt thời gian mà tài sản đó được dự 6
kiến sử dụng Tức giá trị còn lại phản ánh vào TK 811 (hoặc TK 632), giá trị hợp lý phản ánh vào
TK 711 (hoặc TK 5117 và phần chênh lệch lãi giữa giá bán và giá trị hợp lý được phản ánh vào TK 3387.
- Đối với thuê hoạt động, nếu giá trị hợp lý tại thời điểm bán và thuê lại tài sản thấp hơn giá trị còn
lại của tài sản, khoản lỗ bằng số chênh lệch giữa giá trị còn lại và giá trị hợp lý phải được ghi nhận ngay trong kỳ phát sinh.
* Phương pháp kế toán giao dịch bán và thuê lại tài sản cố định là thuê hoạt động
(1) Khi bán TSCĐ và thuê lại, nếu giá bán được thỏa thuận bằng với mức giá trị hợp lý thì các khoản
lỗ hay lãi phải được ghi nhận trong kỳ phát sinh.
Phản ánh số thu nhập bán TSCĐ, ghi:
NỢ TK 111, 112, 131 – Tổng số tiền thu được từ bán TSCĐ (sau đó thuê lại)
CÓ TK 711 – Giá bán chưa thuế GTGT của TSCĐ (là máy móc, thiết bị)
Hoặc CÓ TK 5117 – Giá bán chưa thuế GTGT của bất động sản đầu tư
CÓ TK 3331 – Thuế GTGT đầu ra (nếu có)
Đồng thời, ghi giảm TSCĐ:
NỢ TK 811 – Giá trị còn lại của TSCĐ là máy móc, thiết bị nhượng bán (sau đó thuê lại)
Hoặc NỢ TK 632 – Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư
NỢ TK 214 – Hao mòn luỹ kế của TSCĐ
CÓ TK 211, 217 – Nguyên giá của TSCĐ hoặc bất động sản đầu tư
VÍ DỤ-4: Cty ABC nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, kỳ kế toán là tháng, bán một thiết bị sản
xuất có nguyên giá 240.000.000đ, đã khấu hao 80.000.000đ, giá bán chưa có 10% thuế GTGT là
150.000.000đ, thu bằng TGNH. Sau đó, thuê lại tài sản này trong thời gian 5 tháng, tiền thuê trả định kỳ
bằng tiền mặt vào cuối mỗi tháng là 4.000.000đ, thuế GTGT 10%. Cty xác định giá trị hợp lý của thiết bị tại
thời điểm bán là 150.000.000đ
Định khoản các nghiệp vụ kinh tế phát sinh  Ghi giảm TSCĐ:
 Phản ánh thu nhập từ bán TSCĐ:
 Phản ánh chi phí đi thuê cho hoạt động sản xuất: 7
(2) Khi bán TSCĐ và thuê lại, nếu giá bán thấp hơn giá trị hợp lý thì khoản lãi (nếu giá bán cao hơn
giá trị còn lại) hoặc lỗ (nếu giá bán thấp hơn giá trị còn lại) được ghi nhận ngay trong kỳ phát sinh
(tương tự bút toán (1))
VÍ DỤ-5: Hết thời hạn cho thuê, cty ABC quyết định bán căn hộ có nguyên giá 1.600.000.000đ, đã khấu
hao 320.000.000đ, giá bán chưa có thuế GTGT là 1.400.000.000đ (thuế GTGT 10% tính trên
1.200.000.000đ giá trị của nhà), thu bằng TGNH. Sau đó, thuê lại căn hộ này sử dụng làm nhà nghỉ cho
chuyên gia nước ngoài trong thời gian 24 tháng, tiền thuê trả định kỳ vào cuối mỗi tháng bằng tiền mặt là
4.000.000đ, thuế GTGT 10%. Cty xác định giá trị hợp lý của căn hộ tại thời điểm bán là 1.500.000.000đ.
Giả sử giá thuê lại bằng với giá thuê trên thị trường.
Định khoản các nghiệp vụ kinh tế phát sinh  Ghi giảm TSCĐ:
 Phản ánh thu nhập từ bán TSCĐ:
 Chi phí đi thuê sử dụng cho hoạt động quản lý:
(3) Khi bán TSCĐ và thuê lại, nếu giá bán thấp hơn giá trị hợp lý, giá bán nhỏ hơn giá trị còn lại và giá
thuê lại nhỏ hơn giá thuê thị trường thì khoản lỗ này không được ghi nhận ngay trong kỳ phát sinh
mà phân bổ dần trong suốt thời gian mà tài sản đó được dự kiến sử dụng.
Phản ánh thu nhập bán TSCĐ, ghi:
NỢ TK 111, 112, 131 – Tổng số tiền thu được từ bán TSCĐ (sau đó thuê lại)
CÓ TK 711 – Giá bán chưa thuế GTGT của TSCĐ (là máy móc, thiết bị)
Hoặc CÓ TK 5117 – Giá bán chưa thuế GTGT của bất động sản đầu tư
CÓ TK 3331 – Thuế GTGT đầu ra (nếu có)
Đồng thời, ghi giảm TSCĐ:
NỢ TK 811 – Giá bán của TSCĐ là máy móc, thiết bị nhượng bán (sau đó thuê lại)
Hoặc NỢ TK 632 – Giá bán của bất động sản đầu tư
NỢ TK 242 – Chênh lệch giữa giá bán nhỏ hơn giá trị còn lại của tài sản 8
NỢ TK 214 – Hao mòn luỹ kế của TSCĐ
CÓ TK 211, 217 – Nguyên giá của TSCĐ hoặc bất động sản đầu tư
Trong các kỳ tiếp theo phân bổ số lỗ về giao dịch bán và thuê lại tài sản là thuê hoạt động vào chi phí
sản xuất kinh doanh trong kỳ phù hợp với khoản thanh toán tiền thuê trong suốt thời gian mà tài
sản đó dự kiến sử dụng, ghi:
NỢ TK 623, 627, 641, 642 – Phân bổ dần khoản lỗ theo thời gian thuê
CÓ TK 242 – Phân bổ dần khoản lỗ theo thời gian thuê
VÍ DỤ-6: Cty ABC quyết định bán một thiết bị sản xuất có nguyên giá 500.000.000đ, đã khấu hao
150.000.000đ, giá bán chưa có 10% thuế GTGT là 320.000.000đ, thu bằng TGNH. Sau đó, thuê lại tài sản
này trong thời gian 6 tháng, tiền thuê trả định kỳ vào cuối mỗi tháng là 7.000.000đ, thuế GTGT 10%. Cty
xác định giá trị hợp lý của thiết bị tại thời điểm bán là 350.000.000đ. Giả sử giá thuê lại thấp hơn giá thuê trên thị trường.
Định khoản các nghiệp vụ kinh tế phát sinh  Ghi giảm TSCĐ:
 Phản ánh thu nhập từ bán TSCĐ:
 Chi phí đi thuê sử dụng cho hoạt động sản xuất:
 Phân bổ số lỗ về giao dịch bán và thuê lại là thuê hoạt động: 9
(4) Nếu giá bán tài sản cao hơn giá trị hợp lý thì khoản chênh lệch cao hơn giá trị hợp lý không được
ghi nhận ngay là một khoản lãi trong kỳ mà được phân bổ dần trong suốt thời gian mà tài sản đó
được dự kiến sử dụng còn số chênh lệch giữa giá trị hợp lý và giá trị còn lại được ghi nhận ngay là
một khoản lãi trong kỳ:
Phản ánh số thu nhập bán TSCĐ, ghi:
NỢ TK 111, 112, 131 – Tổng số tiền thu được từ bán TSCĐ (sau đó thuê lại)
CÓ TK 711 – Giá trị hợp lý của TSCĐ (là máy móc, thiết bị)
Hoặc CÓ TK 5117 – Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư
CÓ TK 3387 – Chênh lệch giữa giá bán cao hợp giá trị hợp lý
CÓ TK 3331 – Thuế GTGT đầu ra (nếu có)
Đồng thời, ghi giảm giá trị TSCĐ bán và thuê lại:
NỢ TK 811 – Giá trị còn lại của TSCĐ là máy móc, thiết bị nhượng bán (sau đó thuê lại)
Hoặc NỢ TK 632 – Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư
NỢ TK 214 – Hao mòn luỹ kế của TSCĐ
CÓ TK 211, 217 – Nguyên giá của TSCĐ hoặc bất động sản đầu tư
Định kỳ, phân bổ số lãi về giao dịch bán và thuê lại tài sản là thuê hoạt động ghi giảm chi phí sản
xuất kinh doanh trong kỳ phù hợp với khoản thanh toán tiền thuê trong suốt thời gian mà tài sản đó dự kiến sử dụng, ghi:
NỢ TK 3387 - Phân bổ dần khoản lãi theo thời gian thuê
CÓ TK 623, 627, 641, 642 - Phân bổ dần khoản lãi theo thời gian thuê
VÍ DỤ-7: Cty ABC quyết định bán lô đất (đang chờ tăng giá) có nguyên giá 3.000.000.000đ, giá bán là
3.800.000.000đ, thu bằng TGNH. Sau đó, thuê lại lô đất này để xây nhà xưởng trong thời gian 60 tháng,
tiền thuê trả định kỳ bằng tiền mặt vào cuối mỗi tháng là 10.000.000đ, thuế GTGT 10%. Cty xác định giá
trị hợp lý của lô đất tại thời điểm bán là 3.500.000.000đ. Giả sử giá thuê lại bằng giá thuê trên thị trường.
Định khoản các nghiệp vụ kinh tế phát sinh  Ghi giảm TSCĐ:
 Phản ánh thu nhập từ bán TSCĐ: 10
 Chi phí đi thuê sử dụng cho hoạt động sản xuất:
 Phân bổ số lãi về giao dịch bán và thuê lại là thuê hoạt động:
3.3. KẾ TOÁN TÀI SẢN THUÊ TÀI CHÍNH 3.3.1. Nội dung
- Cho thuê tài chính là nghiệp vụ tín dụng trung-dài hạn mà trong đó, công ty cho thuê mua tài sản
theo yêu cầu của người đi thuê, cho người đi thuê sử dụng trong một thời gian nhất định kèm theo
một quyền lựa chọn của người đi thuê khi hết hợp đồng:
+ Được mua tài sản cho thuê theo giá cả được ấn định + Hoặc tiếp tục thuê
+ Hoặc sẽ trả lại tài sản cho bên cho thuê
- Có 3 chủ thể liên quan trong hoạt động cho thuê tài chính:
+ Bên đi thuê là các tổ chức, cá nhân hoạt động tại Việt Nam, trực tiếp sử dụng tài sản thuê
cho mục đích sản xuất kinh doanh của mình.
+ Bên cho thuê (cty cho thuê tài chính) là một tổ chức tín dụng phi ngân hàng, là pháp nhân
Việt Nam, hoạt động chủ yếu là cho thuê tài chính.
+ Nhà cung cấp là các DN mà sản phẩm của họ là đối tượng của bên đi thuê cần sử dụng.
- Lợi ích về tài chính:
+ Không phải đầu tư vốn để mua tài sản cố định  tận dụng được cơ hội kinh doanh
+ Không làm ảnh hưởng tới hạn mức tín dụng của doanh nghiệp
+ Phương thức thanh toán tiền thuê linh hoạt
+ Phí được hạch toán vào chi phí  lợi ích về thuế TNDN
+ Không nhất thiết phải có tài sản thế chấp khi thuê
+ Chủ động trong lựa chọn thiết bị, dễ dàng đổi mới công nghệ, tiếp cận và sử dụng những
máy móc thiết bị hiện đại. .
3.3.2. Điều kiện ghi nhận tài sản thuê tài chính
* Các trường hợp thuê tài sản dưới đây thường dẫn đến hợp đồng thuê tài chính
- Bên cho thuê chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên thuê khi hết thời hạn thuê;
- Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, bên thuê có quyền lựa chọn mua lại tài sản thuê với mức giá
ước tính thấp hơn giá trị hợp lý vào cuối thời hạn thuê; 11
- Thời hạn thuê tài sản chiếm phần lớn thời gian sử dụng ước tính của tài sản cho dù không có sự
chuyển giao quyền sở hữu.
- Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu chiếm phần
lớn giá trị hợp lý của tài sản thuê.
- Tài sản thuê thuộc loại chuyên dùng mà chỉ có bên thuê có khả năng sử dụng không cần có sự thay
đổi, sửa chữa lớn nào.
* Hợp đồng thuê tài sản cũng được coi là hợp đồng thuê tài chính nếu hợp đồng thỏa mãn ít
nhất một trong ba điều kiện sau:
- Nếu bên thuê hủy hợp đồng và đền bù tổn thất phát sinh liên quan đến việc hủy HĐ cho bên cho thuê
- Thu nhập hoặc tổn thất do sự thay đổi giá trị hợp lý của giá trị còn lại của tài sản thuê gắn với bên thuê.
- Bên thuê có khả năng tiếp tục thuê lại tài sản sau khi hết hạn hợp đồng thuê với tiền thuê thấp hơn giá thuê thị trường
3.3.3. Ghi nhận tài sản thuê tài chính đối với bên thuê
* Nguyên tắc ghi nhận
- Tại thời điểm nhận tài sản thuê, bên thuê ghi nhận giá trị tài sản thuê tài chính và nợ gốc phải trả
về thuê tài chính với cùng một giá trị bằng với giá trị hợp lý của tài sản thuê. Nếu giá trị hợp lý của
tài sản thuê cao hơn giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu thì ghi theo giá trị hiện
tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu. Trường hợp trong hợp đồng thuê tài chính đã ghi rõ số
nợ gốc phải trả bằng giá trị hợp lý tài sản thuê thì tài sản thuê và nợ phải trả về thuê tài chính được
ghi theo cùng giá trị này.
- Khi tính giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu cho việc thuê tài sản, doanh nghiệp
có thể sử dụng tỷ lệ lãi suất ngầm định hoặc tỷ lệ lãi suất được ghi trong hợp đồng thuê hoặc tỷ lệ lãi
suất biên đi vay của bên thuê.
- Giá trị hợp lý hoặc giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu ghi nhận giá trị TSCĐ
thuê tài chính là giá chưa có thuế GTGT (Kể cả trường hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động
SXKD hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tượng chịu thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế và
trường hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động SXKD hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tượng không
chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp).
- Các chi phí trực tiếp phát sinh ban đầu liên quan đến hoạt động thuê tài chính được tính vào
nguyên giá của tài sản thuê.
- Khoản thanh toán tiền thuê tài sản thuê tài chính phải được chia ra thành chi phí tài chính (số tiền
lãi thuê tài chính) và khoản phải trả nợ gốc từng kỳ. Số tiền lãi thuê tài chính phải trả được hạch 12
toán vào chi phí tài chính trong suốt thời hạn thuê. Số tiền lãi thuê tài chính ghi nhận vào chi phí tài
chính từng kỳ được xác định bằng số dư nợ gốc còn lại nhân (x) với tỷ lệ lãi suất định kỳ cố định.
- Bên thuê có trách nhiệm tính, trích khấu hao tài sản cố định vào chi phí sản xuất, kinh doanh theo
định kỳ trên cơ sở áp dụng chính sách khấu hao nhất quán với chính sách khấu hao của tài sản cùng
loại thuộc sở hữu của doanh nghiệp đi thuê. Nếu không chắc chắn là bên thuê sẽ có quyền sở hữu tài
sản thuê khi hết hạn hợp đồng thuê thì tài sản thuê sẽ được khấu hao theo thời hạn thuê nếu thời
hạn thuê ngắn hơn thời gian sử dụng hữu ích của tài sản thuê.
* Chứng từ sử dụng
- Hợp đồng thuê tài chính
- Hóa đơn dịch vụ cho thuê tài chính
* Tài khoản sử dụng
- Tài khoản 212 “TSCĐ thuê tài chính”: Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình
biến động tăng, giảm của toàn bộ tài sản cố định thuê tài chính của doanh nghiệp theo nguyên giá.
* Xác định giá trị ban đầu của TSCĐ thuê tài chính
Giá trị hợp lý hoặc giá trị hiện tại của khoản
CP phát sinh ban đầu
NGUYÊN = tiền thuê tối thiểu (nếu giá trị hiện tại < giá + liên quan trực tiếp đến GIÁ trị hợp lý) tài sản  +   ò ạ
ệ ạ =  ( + ) + ( + )
+ Giá trị hợp lý là giá trị tài sản có thể được trao đổi hoặc giá trị một khoản nợ được thanh
toán một cách tự nguyện giữa các bên có đầy đủ hiểu biết trong sự trao đổi ngang giá. Trong đó:
- Ghiện tại: Giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu
- Gcòn lại: Giá trị còn lại đảm bảo thanh toán
- Gi: Khoản bên thuê phải trả năm thứ i theo hợp đồng thuê
- L: Lãi suất tính theo năm ghi trong hợp đồng thuê
- n: Thời hạn (số năm) thuê tài sản cố định theo hợp đồng thuê
- Thừa số  : được xác định từ Bảng giá trị hiện tại của một đồng nhận được cuối một kỳ. ()
VÍ DỤ-8: Xác định nguyên giá của tài sản cố định thuê tài chính tại cty ABC nộp thuế GTGT theo
phương pháp khấu trừ, kỳ kế toán là năm.
1-Ngày 01/01/20x0, cty ABC thuê tài chính một TSCĐ HH trong 5 năm, thời gian sử dụng của tài
sản này là 6 năm. Số tiền thuê cty ABC phải trả cho cty cho thuê tài chính vào cuối mỗi năm là
50.000.000đ. Ước tính giá trị còn lại đảm bảo thanh toán là 10.000.000đ. Lãi suất theo năm ghi 13
trong hợp đồng thuê tài sản là 10%. Giả sử chi phí ban đầu liên quan trực tiếp đến tài sản thuê là 0đ,
giá trị hợp lý cao hơn giá trị hiện tại của khoản tiền thuê tối thiểu.  Nguyên giá:
2-Ngày 01/01/20x0, cty ABC thuê tài chính một TSCĐ HH trong 5 năm, thời gian sử dụng của tài
sản này là 6 năm. Số tiền thuê cty ABC phải trả cho cty cho thuê tài chính ngay tại thời điểm thuê là
50.000.000đ. Ước tính giá trị còn lại đảm bảo thanh toán là 10.000.000đ. Lãi suất theo năm ghi
trong hợp đồng thuê tài sản là 10%. Giả sử chi phí ban đầu liên quan trực tiếp đến tài sản thuê là 0đ,
giá trị hợp lý cao hơn giá trị hiện tại của khoản tiền thuê tối thiểu.  Nguyên giá:
* Phương pháp kế toán tài sản cố định thuê tài chính
(1) Khi phát sinh các chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến tài sản thuê tài chính trước khi nhận
tài sản thuê tài chính như chi phí đàm phán, ký kết hợp đồng…, ghi:
NỢ TK 242 – Chi phí trực tiếp ban đầu
CÓ TK 111, 112 – Tổng số tiền phải thanh toán
(2) Khi chi tiền ứng trước khoản tiền thuê tài chính, ký quỹ đảm bảo việc thuê tài sản, ghi:
NỢ TK 3412 – Số tiền thuê trả trước
NỢ TK 244 – Số tiền ký cược, ký quỹ
CÓ TK 111, 112 - Tổng số tiền phải thanh toán
(3) Khi nhận TSCĐ thuê tài chính:
 Căn cứ vào hợp đồng thuê tài sản và các chứng từ liên quan, kế toán phản ánh giá trị TSCĐ thuê tài
chính theo giá chưa có thuế GTGT, ghi:
NỢ TK 212 – Giá chưa thuế GTGT
CÓ TK 3412 – Giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu hoặc giá trị hợp lý của tài sản thuê
 Chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến hoạt động thuê tài chính được ghi nhận vào nguyên giá TSCĐ thuê tài chính:
NỢ TK 212 – Chi phí liên quan được tính vào nguyên giá
CÓ TK 242 – Chi phí phát sinh trực tiếp ban đầu
CÓ TK 111, 112 – Các chi phí bằng tiền khác 14
(4) Định kỳ, nhận được hoá đơn thanh toán tiền thuê tài chính  Trả nợ gốc, trả tiền lãi thuê cho bên cho thuê:
NỢ TK 635 – Tiền lãi thuê trả kỳ này
NỢ TK 3412 – Tiền nợ gốc trả kỳ này
CÓ TK 111, 112 – Tổng số tiền phải thanh toán
(5) Khi nhận được hóa đơn của bên cho thuê yêu cầu thanh toán khoản thuế GTGT đầu vào:
 Nếu thuế GTGT được khấu trừ, ghi:
NỢ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ
CÓ TK 111, 112 – Nếu thanh toán ngay
CÓ TK 338 – Nếu chưa thanh toán ngay
 Nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ, ghi:
NỢ TK 212 - Nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ và việc thanh toán thuế GTGT
được thực hiện một lần ngay tại thời điểm ghi nhận TSCĐ thuê tài chính
NỢ TK 627, 641, 642 – Nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thanh toán theo định kỳ nhận hóa đơn
CÓ TK 111, 112 – Nếu thanh toán ngay
CÓ TK 338 – Nếu chưa thanh toán ngay
(6) Khi trả phí cam kết sử dụng vốn phải trả cho bên cho thuê tài sản, ghi:
NỢ TK 635 – Phí cam kết sử dụng vốn
CÓ TK 111, 112 – Tổng số tiền phải thanh toán
(7) Khi trả lại TSCĐ thuê tài chính theo quy định của hợp đồng thuê cho bên cho thuê, kế toán ghi
giảm giá trị TSCĐ thuê tài chính, ghi:
NỢ TK 214(2) – Hao mòn luỹ kế TSCĐ thuê tài chính
CÓ TK 212 – Nguyên giá TSCĐ thuê tài chính
(8) Trường hợp trong hợp đồng thuê tài sản quy định bên đi thuê chỉ thuê hết một phần giá trị tài
sản, sau đó mua lại thì khi nhận chuyển giao quyền sở hữu tài sản, kế toán ghi giảm TSCĐ thuê tài
chính và ghi tăng TSCĐ hữu hình thuộc sở hữu của doanh nghiệp. Khi chuyển từ tài sản thuê tài
chính sang tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp, ghi:
NỢ TK 211 – Nguyên giá TSCĐ hữu hình
CÓ TK 212 – Giá trị còn lại của TSCĐ thuê tài chính
CÓ TK 111, 112 – Số tiền phải trả thêm
Đồng thời chuyển giá trị hao mòn, ghi:
NỢ TK 2142 – Hao mòn luỹ kế TSCĐ thuê tài chính
CÓ TK 2141 – Hao mòn luỹ kế TSCĐ hữu hình 15
VÍ DỤ-9: Tại cty ABC có tài liệu sau về tình hình đi thuê tài sản cố định thuê tài chính ngày 01/01/20x0
1-Chi tiền mặt thanh toán chi phí ban đầu liên quan đến tài sản thuê tài chính 2.000.000đ
2-Chuyển khoản ký quỹ vào ngân hàng X để đảm bảo việc thuê 50.000.000đ
3-Nhận TSCĐ HH thuê tài chính sử dụng ở bộ phận quản lý với các điều khoản trong hợp đồng như sau:  Thời gian thuê 5 năm
 Tiền thuê trả vào cuối mỗi năm là 60.000.000đ
 Ước tính giá trị còn lại đảm bảo thanh toán là 30.000.000đ
 Lãi suất theo năm ghi trong hợp đồng thuê tài sản là 10%.
 Giá trị hợp lý của TSCĐ là 250.000.000đ.
 Số thuế GTGT mà bên cho thuê đã trả khi mua tài sản này là 25.000.000đ được bên đi thuê
trả trong thời gian thuê, mỗi năm 5.000.000đ.
4-Chi tiền mặt thanh toán chi phí vận chuyển tài sản về cty 3.000.000đ
5-Cuối niên độ kế toán:
 Nhận được hóa đơn của cty cho thuê tài chính về khoản thanh toán tiền thuê tài sản, tiền
thuế GTGT năm thứ 1. Cty đã thanh toán bằng TGNH.
 Thanh toán phí cam kết sử dụng vốn cho bên cho thuê bằng tiền mặt 2.000.000đ
 Trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính
6-Cuối thời hạn thuê:
 TH1: Cty ABC chuyển trả lại TS cho cty cho thuê tài chính
 TH2: Cty ABC mua lại TSCĐ này với giá mua chưa có 10% thuế GTGT là 20.000.000đ, trừ
vào tiền ký quỹ. Số còn lại cty ABC đã nhận bằng TGNH.
YÊU CẦU: - Định khoản các nghiệp vụ kinh tế phát sinh GIẢI
 Xác định nợ gốc
- Giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu: 16
 Xác định nợ gốc và lãi thuê tài chính phải trả từng năm: Tiền thuê hằng CP tài chính Năm i Tiền trả nợ gốc Nợ gốc thuê tài chính năm (Lãi thuê) (1) (2) (3) (4) (5)
- Cột (2): Tiền thuê hằng năm là khoản bên thuê phải trả năm thứ i theo hợp đồng thuê. Riêng năm
cuối, khoản này còn bao gồm giá trị còn lại đảm bảo thanh toán.
- Cột (3): Cho biết phần lãi phải trả hàng kỳ tương ứng với phần nợ còn lại. Theo đó: Lãi phải trả năm i
= Nợ gốc năm (i-1) Lãi suất. Riêng năm đầu tiên, phần lãi thuê này = Nợ gốc*Lãi suất
- Cột (4): Cho biết phần nợ gốc đã trả có trong tiền thuê trả hằng năm = Cột (2) – Cột (3)
- Cột (5): Cho biết phần nợ còn lại phải trả sau mỗi năm = Cột (5)năm (i-1) – Cột (4)năm i. Riêng năm thứ
1, khoản này bằng nợ gốc ban đầu trừ đi số nợ gốc đã trả hàng năm.  Bút toán ghi nhận
1-Chi phí trực tiếp ban đầu
2-Ký quỹ đảm bảo việc thuê tài sản
3- Khi nhận TSCĐ thuê tài chính 4-Chi phí vận chuyển 17
5-Cuối niên độ kế toán
+ Thanh toán nợ gốc, tiền thuế GTGT và lãi thuê
+ Thanh toán phí cam kết sử dụng vốn + Trích khấu hao 6-Hết thời hạn thuê
 TH1: Trả tài sản đi thuê cho bên cho thuê tài chính
 TH2: Mua lại tài sản cố định thuê tài chính
- Thanh toán tiền mua lại
- Chuyển nguyên giá TSCĐ thuê tài chính thành TSCĐ chủ sở hữu
- Chuyển giá trị hao mòn TSCĐ thuê tài chính thành TSCĐ chủ sở hữu 18
VÍ DỤ-10: Sử dụng lại dữ liệu ví dụ 9, nhưng giá trị hợp lý là 200.000.000đ
 Xác định nợ gốc và lãi thuê tài chính phải trả từng năm: Tiền thuê hằng CP tài chính Năm i Tiền trả nợ gốc Nợ gốc thuê tài chính năm (Lãi thuê) (1) (2) (3) (4) (5)
3.3.4. Ghi nhận giao dịch bán và thuê lại tài sản là thuê tài chính
* Nguyên tắc ghi nhận
- Giao dịch bán và thuê lại tài sản được thực hiện khi tài sản được bán và được thuê lại bởi chính
người bán. Khoản chênh lệch giữa thu nhập bán tài sản với giá trị còn lại trên sổ kế toán không
được ghi nhận ngay là một khoản lãi hoặc lỗ từ việc bán tài sản mà phải ghi nhận là thu nhập chưa
thực hiện hoặc chi phí trả trước dài hạn và phân bổ cho suốt thời gian thuê tài sản. Trong giao dịch
bán và thuê lại, nếu có chi phí phát sinh ngoài chi phí khấu hao thì được hạch toán vào chi phí sản
xuất, kinh doanh trong kỳ.
* Phương pháp kế toán giao dịch bán và thuê lại tài sản cố định là thuê tài chính
(1) Trường hợp giao dịch bán và thuê lại với giá bán tài sản cao hơn giá trị còn lại của TSCĐ
- Khi hoàn tất thủ tục bán tài sản, căn cứ vào hóa đơn và các chứng từ liên quan:
Nợ TK 111, 112, 131 - Tổng giá thanh toán
Có TK 711 - Theo GTCL của TSCĐ bán và thuê lại
Có TK 3387 - Chênh lệch giữa giá bán > GTCL
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp
- Đồng thời ghi giảm TSCĐ:
Nợ TK 811 - Giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ 19
Có TK 211 - Nguyên giá TSCĐ
- Các bút toán xác định nợ phải trả về thuê tài chính, trả tiền thuê từng kỳ tương tự các bút toán trên
- Định kỳ, kế toán trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính:
Nợ TK 627, 641, 642… - Các chi phí có liên quan
Có TK 214(2) - Hao mòn TSCĐ thuê tài chính
- Định kỳ, kết chuyển chênh lệch lớn hơn giữa giá bán và giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại ghi
giảm CPSXKD trong kỳ phù hợp thời gian thuê tài chính:
Nợ TK 3387 - Chênh lệch giữa giá bán và giá trị còn lại
Có TK 627, 641, 642… - Các chi phí có liên quan
VÍ DỤ-11: Công ty ABC đầu năm nhượng bán một TSCĐ hữu hình có nguyên giá 400.000.000đ, đã
hao mòn 80.000.000đ, giá bán chưa có 10% thuế GTGT là 350.000.000đ, đã thu bằng TGNH. Sau đó
thuê lại TSCĐ này là thuê tài chính, thời gian thuê 5 năm, dùng vào hoạt động sản xuất kinh doanh.
Định khoản các nghiệp vụ kinh tế phát sinh  Ghi nhận thu nhập:
 Ghi giảm tài sản cố định:
 Phân bổ lãi từ giao dịch bán và thuê lại là thuê tài chính:
(2) Trường hợp giao dịch bán và thuê lại với giá bán thấp hơn giá trị còn lại của TSCĐ:
- Khi hoàn tất thủ tục bán tài sản, căn cứ vào hóa đơn và các chứng từ liên quan:
Nợ TK 111, 112, 131 - Tổng giá thanh toán Có TK 711 - Giá bán TSCĐ
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp
- Đồng thời ghi giảm TSCĐ: Nợ TK 811 - Giá bán TSCĐ
Nợ TK 242 - Chênh lệch giữa giá bán < giá trị còn lại của TSCĐ
Nợ TK 214 - Hao mòn tài sản cố định
Có TK 211 - Nguyên giá tài sản cố định
- Các bút toán xác định nợ phải trả về thuê tài chính, trả tiền thuê trong kỳ tương tự bút toán ở trên. 20