-
Thông tin
-
Quiz
Đề cương thi cuối kỳ môn Quản lý dự án | Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Tăng lãi suất sẽ làm giảm cầu BĐS trong ngắn hạn⇨ Sai vì cầu BĐS trong ngắn hạn là tương đối cố định do việc mua BĐS cần thờigian dài để cân nhắc và tích lũy kinh tế, và việc lựa chọn BĐS phù hợp với ýmuốn không phải là dễ dàng. Tài liệu giúp bạn tham khảo ôn tập và đạt kết quả cao. Mời bạn đọc đón xem!
Quản lý dự án (HVNN) 9 tài liệu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam 1.7 K tài liệu
Đề cương thi cuối kỳ môn Quản lý dự án | Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Tăng lãi suất sẽ làm giảm cầu BĐS trong ngắn hạn⇨ Sai vì cầu BĐS trong ngắn hạn là tương đối cố định do việc mua BĐS cần thờigian dài để cân nhắc và tích lũy kinh tế, và việc lựa chọn BĐS phù hợp với ýmuốn không phải là dễ dàng. Tài liệu giúp bạn tham khảo ôn tập và đạt kết quả cao. Mời bạn đọc đón xem!
Môn: Quản lý dự án (HVNN) 9 tài liệu
Trường: Học viện Nông nghiệp Việt Nam 1.7 K tài liệu
Thông tin:
Tác giả:
Preview text:
lOMoAR cPSD| 47270246
I. Câu hỏi đúng sai giải thích
1. Tăng lãi suất sẽ làm giảm cầu BĐS trong ngắn hạn
⇨ Sai vì cầu BĐS trong ngắn hạn là tương đối cố định do việc mua BĐS cần thời gian
dài để cân nhắc và tích lũy kinh tế, và việc lựa chọn BĐS phù hợp với ý muốn không
phải là dễ dàng. Trong ngắn hạn có 2 loại cầu BĐS là cầu BĐS cho tiêu dùng và cầu BĐS đầu cơ.
Nhận định này đúng khi sử dụng trong việc xác định quyết định đầu tư BĐS; lãi
suất tăng sẽ làm tăng khả năng trả nợ hoặc chi phí thế chấp, khả năng sinh lời của
các khoản đầu tư trở nên thấp hơn. Vì thế mà việc tăng lãi suất sẽ làm giảm cầu đầu
tư BĐS tuy nhiên mức độ đầu tư giảm còn phụ thuộc vào sự co giãn của cầu đầu tư so với lãi suất
2. Giảm lãi suất sẽ làm tăng cầu BĐS trong ngắn hạn
⇨ Sai… Khi lãi suất giảm xuống thì hành vi của nhà đầu tư thay đổi, sẽ làm tăng cầu đầu tư vào BĐS.
3. Cung hàng hóa BĐS luôn tăng khi giá tăng trong ngắn hạn
⇨ Sai vì khi giá tăng, trong ngắn hạn cung BĐS không thể phản ứng nhanh như các loại
hàng hóa khác do tổng nguồn BĐS nhất là đất đai là có giới hạn. Việc tăng cung
hàng hóa BĐS cần có thời gian dài từ khi phát hiện nhu cầu, đánh giá thị trường và
địa điểm đầu tư, chuẩn bị thủ tục đầu tư đến quá trình sản xuất và các thủ tục đưa ra thị trường
4. Cầu BĐS luôn giảm khi giá tăng trong ngắn hạn
⇨ Sai. Do trong ngắn hạn BĐS tương đối không co giãn với sự biến đổi của giá.
BĐS là tài sản có giá trị lớn, có tính khan hiếm và dị biệt, không thể chia nhỏ nên
việc tăng lên 1 lượng về giá sẽ không dẫn đến sự giảm ngay 1 lượng tương ứng về
cầu BĐS. Mặt khác, việc mua BĐS cần thời gian dài để cân nhắc và tích lũy kinh
tế, việc lựa chọn BĐS phù hợp với ý muốn không phải dễ dàng
5. Trong ngắn hạn, cầu không co dãn khi giá thay đổi lOMoAR cPSD| 47270246
⇨ Đúng. Do BĐS là sản phẩm hàng hóa có giá trị lớn. Mặt khác, do BĐS là sản phẩm
có tính khan hiếm và dị biệt, việc tăng lên 1 đơn vị về giá sẽ không dẫn đến sự giảm
ngay 1 lượng tương ứng về cầu BĐS. Bởi lẽ, việc mua BĐS cần thời gian
cân nhắc và tích lũy lâu dài về kinh tế và không dễ dàng gì để người mua có thể
chọn được đúng BĐS phù hợp với mong muốn của họ và gia đình. Vì vậy, trong
ngắn hạn, độ co giãn của cầu BĐS là tương đối ít co giãn.
Ví dụ khi một người tích góp tiền để mua 1 căn hộ chung cư để ở, đến thời điểm
tích lũy đủ số tiền mua thì giá chung cư đó đã tăng lên 1 triệu đồng/m2. Khi ấy
người đó sẽ cố gắng vay mượn thêm để mua căn hộ chứ chắc chắn sẽ không cắt giảm 3m2 căn hộ đó.
6. Cung phản ứng chậm hơn so với cầu
⇨ Đúng. Vì đối với riêng hàng hóa BĐS, khi cầu tăng làm giá tăng nhưng cung BĐS
không phản ứng theo kịp làm giá tiếp tục tăng. Bởi những nguyên nhân sau: Thứ
nhất, tổng nguồn BĐS nhất là đất đai có giới hạn, việc đầu tư phát triển mới phải mất nhiều thời gian
⇨ Thứ hai, việc tăng cung hàng hóa BĐS cần có thời gian dài từ khi phát hiện nhu cầu,
đánh giá thị trường và địa điểm đầu tư, chuẩn bị thủ tục đầu tư đến quá trình sản
xuất và các thủ tục đưa ra thị trường. Tổng cung đất đai là cố định, tại cùng một thời
điểm, mỗi thửa đất chỉ có thể sử dụng cho 1 mục đích, đó là mục đích sử dụng hiện
tại của thửa đất đó. Muốn chuyển mục đích sử dụng của thửa đất đó sẽ mất thời
gian. Điều này đúng ngay cả trong trường hợp thửa đất thuộc nhóm đất chưa sử
dụng, muốn chuyển vào để sử dụng cho phát triển BĐS phải mất thời gian làm thủ tục hành chính.
7. Trong ngắn hạn, cung BĐS phản ứng chậm so với biến động của cầu khiến giá tăng mạnh
⇨ Đúng. Vì đối với riêng hàng hóa BĐS, khi cầu tăng làm giá tăng nhưng cung BĐS
không phản ứng theo kịp làm giá tiếp tục tăng. Khi giá tăng nhưng cung không co
giãn vì tổng nguồn BĐS nhất là đất đai là có giới hạn, việc đầu tư phát triển BĐS
cần có nhiều thời gian nên khi cầu tăng cung không tăng ngay, dẫn đến giá sẽ tiếp lOMoAR cPSD| 47270246
tục tăng mạnh. Nhất là khi xảy ra trào lưu đầu cơ, khi ấy cầu tăng mạnh nhưng
nguồn cung không đáp ứng đủ khiến giá lại càng tăng.
8. Trong TTBĐS, cung nhà ở luôn tăng khi giá tăng và ngược lại
⇨ Sai. Nhận định trên chỉ đúng trong dài hạn. Còn trong ngắn hạn, khi giá tăng thì cung
BĐS cũng không thể phản ứng theo kịp. Hơn nữa, nhà ở đã xây dựng dù giá
cả có giảm xuống cũng không thể bỏ hoang hoặc đưa vào dự trữ vì lượng vốn tồn
đọng quá lớn. Vì vậy, sự thay đổi về lượng cung nhà ở thường chậm hơn sự thay đổi về giá cả.
9. Cầu ít nhạy cảm với giá hơn cung
⇨ Sai, cầu nhạy cảm với giá hơn cung.
- Do khi giá tăng, cung BĐS không thể phản ứng nhanh như các loại hàng hóa
khác vì thứ nhất, tổng nguồn BĐS nhất là đất đai có giới hạn, việc đầu tư phát
triển mới phải mất nhiều thời gian ( thông tin đất đai, dự án đầu tư,…). Thứ hai,
việc tăng cung hàng hóa BĐS với 1 mục đích nào đó cần có thời gian dài từ khi
phát hiện nhu cầu, đánh giá thị trường và địa điểm đầu tư, chuẩn bị thủ tục đầu
tư đến quá trình sản xuất và các thủ tục đưa ra thị trường. Tổng cung đất đai là
cố định, tại cùng một thời điểm, mỗi thửa đất chỉ có thể sử dụng cho 1 mục đích,
đó là mục đích sử dụng hiện tại của thửa đất đó. Muốn chuyển mục đích sử dụng
của thửa đất đó sẽ mất thời gian. Điều này đúng ngay cả trong trường hợp thửa
đất thuộc nhóm đất chưa sử dụng, muốn chuyển vào để sử dụng cho phát triển
BĐS phải mất thời gian làm thủ tục hành chính. Vì vậy, cung ít co giãn so với giá
- Còn cầu, do trong ngắn hạn, có 2 loại cầu BĐS là cầu BĐS cho tiêu dùng và cầu
BĐS đầu cơ. Trong một chừng mực nhất định thì cầu BĐS cũng ít co giãn so với
giá cả nhất là cầu tiêu dùng, tuy nhiên cầu BĐS đầu cơ lại phản ứng nhanh hơn
với sự thay đổi về giá, có thể làm cho tổng cầu BĐS thay đổi đột ngột trong 1 thời gian ngắn
10 .Cung và cầu về BĐS ít co giãn và lạc hậu hơn so với giá cả
⇨ Đúng. Giải thích giống câu 9 lOMoAR cPSD| 47270246
Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết
định tuy nhiên giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối với cung và cầu.
11.Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS
⇨ Đúng. Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS. Điều này do đặc điểm của đất đai và BĐS quyết định. Đất đai
không bị hao mòn hoặc mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt như thiên tai, điều kiện
tự nhiên thay đổi). Cái mà người ta mang ra giao dịch trên thị trường không phải là
bản thân hàng hóa mà là các quyền và lợi ích do hàng hóa đất đai mang lại cho
người sở hữu, người sử dụng. Vì vậy, quan hệ giao dịch mua bán trên thị trường
thực chất là giao dịch mua bán về các quyền năng gắn liền với đất và BĐS được phép giao dịch
12.Trên thị trường, cung phản ứng nhanh hơn so với biến động về cầu và giá cả
⇨ Sai. Trên TTBĐS, cung phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả.
Theo quy luật hoạt động của các thị trường hàng hóa thông thường thì khi cầu tăng
sẽ đẩy giá lên do đó kích thích cung tăng cân bằng với cầu và giá trở lại mức cân
bầng. Tuy nhiên với thị trường BĐS, khi cầu tăng đẩy giá tăng nhưng cung không
thể phản ứng tăng nhanh vì hàng hóa BĐS vốn có tính khan hiểm, nếu có muốn xây
dựng các công trình mới thì phải mất nhiều thời gian để tìm hiểu thông tin về đất
đai, thủ tục hành chính, xin phép xây dựng,… Sự phản ứng chậm của cung cũng là
một trong những yếu tố góp phần đẩy giá cả của hàng hóa BĐS lên cao
13. Tăng thuế chuyển nhượng làm hạn chế đầu cơ BĐS. Liên hệ Việt Nam
⇨ Sai. Nếu tổng thuế chuyển nhượng sau khi tăng phải nộp vẫn quá ít so với giá trị
BĐS trong giao dịch thì lúc này thuế không có tác dụng và là trở ngại đáng kể cho
việc đầu cơ BĐS mà chỉ có tác dụng phần nào làm tăng thời gian về thủ tục hành
chính. Vì vậy, việc tăng thuế chưa chắc hạn chế đầu cơ BĐS
Liên hệ Việt Nam: Thuế là một công cụ quản lý hữu hiệu của Nhà Nước, giúp nhà
nước điều tiết thị trường ở một số lĩnh vực mà nhà nước không khuyến khích đầu
tư. Thực tế hiện nay có 60-70% người mua nhà ở VN là để đầu cơ chứ không phải lOMoAR cPSD| 47270246
để ở, làm thị trường BĐS bị méo mó, người có nhu cầu thực lại không thể tiếp cận hàng hóa.
Tác hại của đầu cơ: nguồn vốn lớn đổ vào bất động sản bị ứ đọng, không tạo ra giá
trị gia tăng do đầu cơ ghim hàng, trong khi nhiều lĩnh vực khác đang khát vốn.
Những người có nhu cầu mua nhà không thể tiếp cận làm giảm chất lượng đời sống, an sinh xã hội.
Ưu điểm: Việc tăng thuế BĐS hợp lí sẽ làm giảm tỉ suất lợi nhuận củacác nhà đầu
cơ, thậm chí thua lỗ nên làm giảm đáng kể hành vi đầu cơ tích trữ, mặt khác cũng
là nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước. Nhược điểm: việc tăng thuế quá cao làm
người mua và người bán trên thị trường khó tiếp cận với nhau, làm giảm sự sôi động của thị trường.
Vì có những ưu và nhược điểm nên chính phủ cần tìm ra mức thuế suất hợp lí và kết
hợp đồng bộ nhiều công cụ quản lí khác như luật pháp, các biện pháp rà soát, kiểm
tra để điều tiết thị trường theo đúng mục tiêu đề ra.
II. CÁC CÂU HỎI 3 ĐIỂM
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ BĐS
1. Phân tích đặc điểm hàng hóa BĐS có tính khan hiếm, vấn đề gì đặt ra từ đặc điểm này?
- BĐS là một loại hàng hóa có tính khan hiếm tương đối. Sự khan hiếm trước hết
phụ thuộc vào tính có hạn của diện tích bề mặt Trái Đất cũng như của từng vùng,
từng địa phương, từng khu vực, từng vị trí thửa đất. Phụ thuộc vào giới hạn về
quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động ở vào từng vị trí không thể mở
rộng thêm được. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển
các công trình xây dựng lại càng giới hạn do yếu tố vị trí nên người ta không thể
mở rộng mãi không gian bề rộng để phát triển các công trình BĐS.
- Bên cạnh sự giới hạn về bề mặt diện tích đất đai, BĐS muốn phát triển được phải
dựa vào không gian phát triển, không gian phát triển mở rộng đến đâu thì chúng
ta có thể xây dựng các công trình BĐS đến đó mới phát huy được tác dụng. Nếu
chỉ đơn thuần vì muốn có nhiều diện tích BĐS mà cứ đầu tư phát triển xây dựng
tràn lan ở những nơi chưa có không gian phát triển thì các công trình BĐS xây lOMoAR cPSD| 47270246
dựng lên cũng chỉ bỏ hoang, thậm chí dù có xây dựng cả thành phố thì cũng chỉ là thành phố chết
- Sự khan hiếm về sản phẩm BĐS thực tế chỉ xảy ra ở những vùng phát triển do
cầu về BĐS ở những nơi này liên tục tăng lên trong khi cung là có giới hạn.
Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về đất đai và BĐS luôn mất cân đối theo chiều
hướng cầu luôn luôn vượt quá cung làm cho giá cả BĐS ở các vùng phát triển có xu hướng tăng lên.
⇨ Vấn đề đặt ra: Đặc điểm này gây ra sự mất cân đối quan hệ cung cầu trong thị trường
BĐS.. Còn về góc độ nhà đầu tư, người kinh doanh BĐS luôn mong muốn tạo ra sự
khan hiếm bằng cách không đưa hết sản phẩm ra thị trường hay tạo ra các yếu tố
cho sự phát triển KTXH. Vì vậy, Nhà nước cần có các chính sách điều tiết
thị trường nhằm quản lý và ổn định thị trường BĐS, cần phải có các chính sách
chống đầu cơ và hạn chế sở hữu BĐS. Đứng ở góc độ người tiêu dùng, cơ quan
quản lý nhà nước phải hạn chế sự khan hiếm bằng cách mở rộng không gian phát
triển, hạn chế cầu đầu cơ BĐS, minh bạch hóa thị trường, cụ thể như sau
- Thứ nhất, cần đổi mới và tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhà nước
về đất đai. Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển như hiện nay, việc ghi
nhận thông tin về đất đai cần được công nghệ hóa và có sự kết nối thông suốt về
dữ liệu thông tin địa chính trên toàn quốc. Có như vậy chúng ta mới có thể kiểm
soát được việc tích tụ đất đai của các chủ thể SDĐ, làm cơ sở cho việc hạn chế
đầu cơ đất đai. Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai không thể dừng lại ở
việc quản lý hành chính đơn thuần được nữa, mà phải gắn với việc tự điều tiết
của thị trường đất đai (thị trường QSDĐ). Ngoài ra, việc thực hiện nghiêm túc
pháp luật và xử lý nghiêm minh những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất
là với các giao dịch bất hợp pháp, là biện pháp thiết thực nhất để ngăn chặn hành vi đầu cơ đất đai.
- Thứ hai, các thông tin về đất đai và TTBĐS cần phải được minh bạch và tiếp
cận một cách dễ dàng hơn, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ
đến từng thửa đất, một cách kịp thời. Để làm được điều này cần phải nâng cao
khả năng lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ. Bên cạnh đó, thông tin về tình trạng
pháp lý của từng thửa đất cần phải được tìm hiểu dễ dàng hơn.[24] Đây là điều
kiện để tạo sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho các DN, góp phần làm nâng cao chất lOMoAR cPSD| 47270246
lượng, phong phú hàng hóa cho TTBĐS, từ đó hành vi đầu cơ sẽ không còn có
“đất” để tồn tại.
- Thứ ba, quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong quản
lý nhà nước về đất đai. Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện,
ngoài việc đảm bảo các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác
dụng hạn chế được đầu cơ đất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiện nhất để
làm chùn tay những người đầu cơ. Chẳng hạn, đối với đất ở mà người SDĐ tích
tụ vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu một mức thuế chống đầu cơ cao
hơn mức bình thường, theo cách tính lũy tiến. Việc làm này được thực hiện với
sự hỗ trợ của khoa học kỹ thuật, thông qua việc “công nghệ hóa” và “máy tính
hóa” đối với hoạt động quản lý đất đai và thu thuế đối với BĐS.Đây là việc
không dễ dàng đối với điều kiện của Việt Nam, nhưng không phải không thực
hiện được nếu chúng ta có thiện chí và quyết tâm thực sự
⇨ Thứ hai, do BĐS có tính khan hiếm. Nên việc sử dụng đất có hiệu quả, sử dụng đúng
mục đích để mang lại lợi ích cao nhất là vấn đề được quan tâm.
2. Phân tích đặc điểm hàng hóa BĐS có tính cố định về vị trí, những vấn đề đặt
ra từ đặc điểm này?
- Vị trí địa lý của BĐS luôn tồn tại trên một mảnh đất không thể di dời. Đất với tư
cách là sản phẩm tách rời như nguyên vật liệu đất san lấp, cát, sỏi,…có thể di
chuyển bằng các tác động tự nhiên hoặc do con người nhưng đất đai với tính
chất là BĐS thì vẫn giữ nguyên vị trí địa lý của nó trên Trái Đất. Bởi đất đai
không thể di dời, nên khi đất đai được bán, người bán không thể chuyển 1 cách
cơ học mảnh đất của họ tới người mua như các hàng hóa thông thường. Thay
vào đó, người mua sẽ nhận được một chứng thư xác nhận quyền của người mua
được quyền chuyển tới mảnh đất chiếm hữu và sử dụng nó cũng như cá quyền
năng khác theo quy định pháp luật. Do BĐS cố định về vị trí, do vậy chợ giao
dịch hàng hóa BĐS và hàng hóa BĐS giao dịch tại chợ cũng có những đặc tính
rất cá biệt. Chợ BĐS hay các văn phòng BĐS luôn có giới hạn các hoạt động lOMoAR cPSD| 47270246
môi giới của họ gần khu vực BĐS tọa lạc. Trong giao dịch tại chợ các hàng hóa
BĐS đều là hàng hóa ảo vì vậy để giao dịch thành công các nhân viên môi giới
phải nỗ lực trong việc di chuyển đường dài để đưa khách hàng của họ đến với các BĐS
- BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai mà đất đai có đặc điểm
là vị trí cố định, không thể di dời được, do vậy BĐS có vị trí cố định. Tính cố
định của BĐS được xem xét trên 2 phương diện: vị trí tuyệt đối và vị trí tương
đối. Vị trí tuyệt đối là vị trí địa lý được xác định bằng các phương pháp đánh dấu
trên bản đồ, các vật chuẩn liền kề hoặc chính xác nhất được xác định bằng vị trí
tọa độ. Vị trí tương đối được xác định chủ yếu bằng khoảng cách của BĐS đến
các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng,…. Và khả năng tiếp cận từ BĐS đến
các trung tâm, công trình đó
- Mỗi BĐS có một vị trí nhất định, giá trị và lợi ích của mỗi BĐs gắn liền với từng
vị trí cụ thể hay yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS.
Giá trị của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và yếu tố khu vực rất rõ rệt.
Những yếu tố tự nhiên như địa hình, địa mạo, thời tiết; điều kiện phát triển kinh
tế ảnh hưởng rõ rệt đến luồng thu nhập mang lại và khả năng sinh lợi cao hơn
các BĐS trong khu vực điều kiện kinh tế yếu. Tính chất XH, điều kiện MT cũng
là yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và khả năng sinh lời của BĐS. Ngoài ra còn có
các yếu tố khác như dân trí, nghề nghiệp, lối sống,.. của người dân trong khu vực
sẽ đưa lại các hoạt động kinh doanh cũng như các dịch vụ phát triển khác nhau.
Do vậy, vị trí là yếu tố tạo nên giá trị và quyết định giá trị gia tăng của BĐS.
Một BĐS được coi là có một vị trí tốt nếu nó gắn liền với các yếu tố phát triển
của khu vực đó như điều kiện KT,XH,MT và khả năng tiếp cận thuận lợi.
- Chính các yếu tố trên đã tạo nên giá trị cho BĐS. Vị trí địa lý của BĐS thì cố
định nhưng yếu tố vị trí tương đối là môi trường xung quanh tạo nên vị trí của
hàng hóa BĐS lại luôn thay đối
⇨ Vấn đề đặt ra: Do vị trí tương đối có thể thay đổi do sự thay đổi của các BĐS liên
quan ở hiện tại và trong tương lai, cho nên công việc đầu tư và định giá BĐS phải
dự tính trước được sự thay đổi này để tính đúng được giá trị thực của BĐS cũng
như nhìn thấy cơ hội, rủi ro của BĐS; đồng thời khi đầu tư BĐS bên cạnh việc nâng
cao thuộc tính hữu ích có tính vật lý của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận lOMoAR cPSD| 47270246
và giảm khoảng cách đến các trung tâm bằng việc phát triển hệ thống, cơ sở hạ tầng, giao thông,…
⇨ Việc tạo lập vị trí cho BĐS là quan trọng, và là căn bản để làm gia tăng giá trị cho BĐS
⇨ Tính cố định đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS so với các thị trường
hàng hóa khác. Với các hàng hóa khác có thể điều chỉnh cung cầu bằng cách chuyển
hàng hóa từ những nơi dư thừa đến nơi thiếu. Nhưng với BĐS phải chủ động điều
chỉnh cung cầu thông qua dự báo và lập kế hoạch phù hợp với điều kiện cụ thể của
từng địa phương, khu vực.
3. Đặc điểm của tính dị biệt. Vấn đề đặt ra
- Không thể có hai BĐS hoàn toàn như nhau, ít nhất là không thể tồn tại hai thửa
đất hoàn toàn giống nhau cùng tồn tại trên cùng một vị trí giống nhau trên địa
cầu, tạo nên tính dị biệt của BĐS
- Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có kết cấu,
kiến trúc riêng không giống như bất kỳ với một BĐS nào khác. Sự khác biệt của
BĐS trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và
kiến trúc; khác nhau về hướng, cảnh quan,…Vì vậy, hàng hóa BĐS trên thị
trường được coi là sản phẩm đơn chiếc, không có khả năng so sánh vì không có
BĐS thứ 2 giống hoàn toàn như thế. Chính vì vậy, 1 BĐS có những đặc tính
càng riêng biệt thì giá bán BĐS đó càng cao vì nó thỏa mãn được nhu cầu sở hữu
tính riêng có của người tiêu dùng. Nhờ có tính dị biệt đã mang lại cho BĐS giá
trị gia tăng không thể so sánh với các BĐS khác. Xã hội càng phát triển thì nhu
cầu cá nhân càng trở nên đa dạng và có xu hướng trả tiền nhiều hơn để được sở
hữu và tiêu dùng. Nhu cầu sở hữu tính khác biệt này càng cao hơn đối với sản phẩm là BĐS
- Tính dị biệt của BĐS có mang lại giá trị gia tăng cao hay không là do sản phẩm
của quy hoạch, thiết kế và phương thức đầu tư thi công cũng như nguyên vật liệu
mang lại. Trong phát triển BĐS, cần quan tâm đến công tác quy hoạch và thiết
kế để tạo nên sự phong phú đa dạng thêm tính dị biệt cho BĐS
- Tính dị biệt của BĐS là thuộc tính cố hữu và là sở thích của người sở hữu BĐS
đã tạo nên một mâu thuẫn giữa tính tổng thể thống nhất và tính cá biệt đa dạng lOMoAR cPSD| 47270246
trong vùng BĐS tọa lạc. 1 BĐS đẹp không chỉ được đánh giá riêng rẽ độc lập
mà nó được đặt trong tổng thể hài hòa của các BĐS liền kề. Không phải tất cả
các tính dị biệt của BĐS đều làm tăng giá trị BĐS, trái lại từng BĐS riêng biệt
có thể được thiết kế cầu kì nhưng không hài hòa, phản cảm trong thiết kế sẽ làm giảm giá trị BĐS.
⇨ Vấn đề đặt ra: do tính dị biệt của BĐS, nên không thể so sánh dập khuôn giữa các
BĐS với nhau khi đánh giá các BĐS
⇨ Trách nhiệm quản lý nhà nước và nhà đầu tư về BĐS ở việc bố trí khai thác, xây dựng
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần căn cứ vào vị trí từng vùng, từng khu vực để
quyết định mục đích sử dụng đất cho phù hợp với từng thửa đất, từng vị trí để nâng
cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo khai thác hết được lợi ích từ đất đai đồng thời
đảm bảo tính thống nhất giữa các cá thể dị biệt, tạo sự phong phú, đa dạng thêm tính dị biệt cho BĐS
⇨ Vấn đề quản lý không gian kiến trúc nhằm phát triển đô thị 1 cách bền vững, hài hòa,
mỹ quan, hiện đại,… để BĐS trở nên khác biệt chứ không phải là dị hợm
4. Mối quan hệ giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS? Vấn đề đặt ra? Liên hệ Việt Nam
- Tuổi thọ vật lý là khoảng thời gian từ khi BĐS ấy hoàn thành xây dựng cho tới
khi BĐS không thể tồn tại nữa do các hiện tượng bên ngoài môi trường ( trình
độ sử dụng, nguyên vật liệu xây dựng,…). Còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời
gian từ khi bắt đầu sử dụng, khai thác BĐS cho tới khi nó không còn giá trị gì
so với mục đích ban đầu do sự thay đổi của nhiều yếu tố liên quan, nói cách khác
là khoảng thời gian mà BĐS mang lại lợi ích kinh tế cho chủ sở hữu
- Tuổi thọ vật lý kéo dài hơn tuổi thọ kinh tế. Chính vì vậy, trong quá trình đầu
tư, phải lấy tuổi thọ kinh tế quyết định tuổi thọ vật lý của BĐS. Nếu tuổi thọ vật
lý nhiều hơn tuổi thọ kinh tế thì công trình vẫn tồn tại khi đã không còn khả năng
tạo ra lợi ích nữa, và đây là vụ đầu tư lãng phí. Nếu tuổi thọ kinh tế nhiều hơn
tuổi thọ vật lý thì phải đầu tư 1 công trình mới hoặc sửa chữa duy tu nâng cấp. lOMoAR cPSD| 47270246
- Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS, lợi ích kinh
tế do BĐS mang lại có xu hướng giảm dần do đến cuối chu kì kinh tế do các chi
phí để duy trì tăng lên và thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy, người kinh doanh,
đầu tư BĐS phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại so với chi phí duy trì BĐS
để quyết định sự tồn tại của chu kì vật lý.
⇨ Vấn đề đặt ra: Khi đầu tư xây dựng, phải lấy tuổi thọ kinh tế quyết định tuổi thọ vật
lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần
⇨ Cần xem xét tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, tuổi thọ nào ngắn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS
⇨ Vấn đề khác là làm thế nào để xác định được tuổi thọ kinh tế đã chấm dứt trong khi
tuổi thọ vật lí vẫn còn? Liên quan đến vấn đề định giá BĐS sao cho phù hợp đồng
thời phải dự tính trước được các yếu tố phát sinh
⇨ Phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại so với chi phí duy trì BĐS và chi phí cơ
hội của việc duy trì hay đổi mới BĐS để quyết định sự tồn tại của chu kì vật lý Liên
hệ Việt Nam: tình trạng không chịu di dời khỏi những khu chung cư cũ nát, xập xệ,
chấm dứt tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý ở thành phố Hà Nội
Cải tạo chung cư cũ là một trong những vấn đề bức thiết được đặt ra từ nhiều năm nay
với các cấp chính quyền Hà Nội nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống cho người dân
Thủ đô; đồng thời, tạo bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại. Nhưng tiến độ thực hiện vẫn
còn rất “ì ạch”, nhất là việc di dời các hộ dân ra khỏi các khu chung cư cũ nguy hiểm,
có nguy cơ sập đổ. Cho dù đã có “lệnh” di dân khẩn cấp.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia BĐS, người dân tại nhiều nước trên thế giới bỏ
tiền mua nhà chung cư để ở chính là mua thời gian sử dụng của tòa nhà chung cư đó.
Khi hết thời gian sử dụng (thường là 60-80 năm), người sử dụng chung cư phải trả lại
nhà cho Chính phủ, cơ quan có trách nhiệm hoặc chính quyền địa phương để dỡ bỏ.
Người mua nhà phải trả tiền để mua quyền sử dụng cho thời gian còn lại nếu tòa nhà
đó vẫn còn sử dụng được, giá mua sẽ phụ thuộc vào thời gian sử dụng còn lại của chung
cư. Ở nước ta, điều này lại không được áp dụng khiến cho việc phá dỡ các căn hộ chung
cư khi xuống cấp luôn rơi bế tắc và không tìm được lối thoát. Hàng loạt nhà tập thể cũ lOMoAR cPSD| 47270246
ở Hà Nội. Cư dân dứt khoát không trả căn hộ vì cho rằng họ đã mua là của họ vĩnh viễn
nên việc cải tạo sẽ đi vào bế tắc.
Ngay chính Sở Xây dựng Hà Nội, đơn vị thực hiện việc cải tạo xây mới chung cư cũ
cũng cảm thấy khó khăn khi không có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Thống
kê cho thấy, Hà Nội mới chỉ cải tạo được 1% số nhà chung cư cũ qua 10 năm thực hiện
chính sách cải tạo, xây mới loại hình nhà ở này. Nguyên nhân chủ yếu là do cư dân
không chấp nhận phương án đền bù, doanh nghiệp không mặn mà và Nhà nước không đủ tài chính.
5. Đặc điểm BĐS có giá trị lớn? Vấn đề đặt ra và liên hệ thực tế? (Mục 1.2.6)
- BĐS là loại tài sản có giá trị rất lớn do 2 yếu tố chủ yếu cấu thành nên BĐS là
đất đai và công trình mà giá trị của đất đai cao cộng thêm chi phí đầu tư xây
dựng lớn. Giá cả của BĐS thường cao hơn giá của các BĐS khác nhiều lần.
- Do chi phí đầu tư xây dựng lớn, giá trị đất đai cao, thời gian xây dựng dài, khả
năng sinh lời trong tương lai cao và có khả năng bảo toàn và tạo nguồn vốn mới
- Hoạt động đầu tư cần vốn lớn và vốn dài hạn
- Hoạt động đầu tư BĐS cần nhiều nguồn vốn khác nhau
⇨ Vấn đề đặt ra: Yêu cầu đối với nguồn vốn đầu tư BĐS 1 mặt phải sử dụng các đòn
bẩy tài chính, huy động các nguồn vốn từ bên ngoài để bổ sung và phân tán rủi ro, mặt
khác nguồn vốn của bản thân nhà đầu tư phải là nguồn vốn dài hạn đủ để đáp ứng các
yêu cầu cơ bản để triển khai và vận hành dự án ⇨ Liên hệ thực tế:
6. Tính ảnh hưởng của BĐS
- Hàng hóa BĐS chịu sự tác động và ảnh hưởng khá mạnh mẽ bởi các BĐS liền
kề. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện ra đời hoặc
mất đi, tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị hoặc giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS
liền kề đã hình thành trước đó. Đồng thời các BĐS xung quanh và các hoạt động
KTXH trong khu vực lân cận cũng tác động mạnh mẽ đến BĐS đang tồn tại.
- BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh đến các BĐS liền kề cũng như
ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế, xã hội có liên quan. Do vậy, khi đầu tư xây
dựng các công trình BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác lOMoAR cPSD| 47270246
và khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ ra đời.
- Hàng hóa BĐS còn chịu ảnh hưởng của sự phát triển các hoạt động KTXH có
liên quan đến việc khai thác và sử dụng BĐS.
- Chính vì đặc điểm ảnh hưởng lẫn nhau của BĐS và các hoạt động KTXH có liên
quan mà nhà nước phải giữ vai trò quản lý, điều tiết thị trường BĐS nhằm giảm
các ảnh hưởng tiêu cực, tăng cường và điều tiết các ảnh hưởng tích cực của các công trình BĐS
⇨ Vấn đề đặt ra: Khi đầu tư, kinh doanh phải tính đến các yếu tố có liên quan có thể
ảnh hưởng tới giá trị của BĐS
⇨ Khi định giá giá trị hiện tại, giá trị tương lai, phải tính đến ảnh hưởng khi có các công trình khác ra đời
⇨ Nhà nước giữ vai trò quan lý, kiểm soát, giảm các ảnh hưởng tiêu cực, tăng cường và
điều tiết các ảnh hưởng tích cực của các công trình BĐS
7. Các đặc điểm khác của BĐS
● Chịu sự quản lý trực tiếp của Nhà nước: Vì BĐS là tài sản quan trọng của
quốc gia, dân tộc, cơ quan, cá nhân. Mỗi giao dịch về BĐS đặc biệt là những
BĐS lớn có tác động mạnh mẽ đến những hoạt động kinh tế, xã hội trong khu
vực - Vấn đề đặt ra:
+ Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật cũng như các chính sách về
quản lý BĐS cần được sự quản lý, kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước trong các
vấn đề như chuyển dịch BĐS,….
+ Người kinh doanh BĐS phải am hiểu luật pháp, vận dụng sáng tạo các chính sách
● Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: BĐS không thể di dời,
vì vậy nó gắn chặt với cuộc sống con người, chịu ảnh hưởng bởi lối sống, văn hóa của con người lOMoAR cPSD| 47270246
- Vấn đề đặt ra: Trong việc đánh giá BĐS sẽ có sự khác biệt, vì cùng 1 BĐS có
thể được người tiêu dùng thuộc những dân tộc khác nhau đánh giá khác nhau
● Giá trị, công năng và khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc vào năng lực quản lý
- Yêu cầu năng lực và kiến thức về vận hành, khai thác, bảo dưỡng, sửa chữa,..
của BĐS. Năng lực quản lý sẽ quyết định giá trị và khả năng sinh lời của BĐS
- Chi phí quản lý của BĐS cao hơn chi phí của các hàng hóa thông thường
CHƯƠNG II: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
1. Phân tích sự cách biệt giữa hàng hóa và điểm giao dịch?
- Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch trao đổi buôn bán luôn có sự
hiện diện của hàng hóa ở đó nhưng hàng hóa BĐS lại khác. Do đặc tính cố định
không thể di dời được của BĐS nên các hoạt động giao dịch BĐS thường được
tiến hành trên các “chợ ảo”. Các chợ này có thể là các trung tâm giao dịch BĐS,
các siêu thị địa ốc, trên Internet và sàn giao dịch BĐS. Công việc mua bán hàng
hóa BĐS không kết thúc ngay tại một thời điểm mà phải trải qua 1 quá trình bao
gồm 3 khâu: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý. Mọi chủ thể tham
gia giao dịch đều phải thực hiện thông qua 3 khâu này. Việc kiểm soát thị trường
BĐS không thể thực hiện 1 cách đơn giản thông qua các tiêu chí tem nhãn,…như
các thị trường hàng hóa khác mà bắt buộc phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý
- Bên cạnh đó, việc quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong 1 thời gian
ngắn sẽ dẫn đến những rủi ro do biến động giá cả, thay đổi của pháp luật hay
điều kiện môi trường. Vì vậy, các bên tham gia phải ấn định quan hệ giao dịch
trong 1 thời điểm nhất định nhằm hạn chế rủi ro, nâng cao tỷ lệ thành công của
giao dịch. Tuy nhiên, việc rút ngắn thời gian diễn ra giao dịch không có nghĩa là
bỏ bớt một khâu nào mà mọi đối tượng 1 khi tham gia vào thị trường BĐS đều
phải trải qua 3 khâu đã nêu trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị
trường BĐS chính thức, có sự kiểm soát của Nhà nước.
2. Đặc điểm mang tính vùng, khu vực của thị trường BĐS. Liên hệ Việt Nam? lOMoAR cPSD| 47270246
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện
tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu bất
động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu
cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, bất động
sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng,
mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản. Người
ta không thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể
di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác,
do đó, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực tế
cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô
thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch… thường có quy mô,
trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản
thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh
hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng
rất chậm đến thị trường bất động sản của các vùng, các khu vực khác. Đồng thời,
nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu
vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng,
của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của vùng
này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác. Vấn đề đặt ra:
- các quan hệ cung cầu, giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong 1 vùng, 1 khu vực nhất
định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến các vùng khác. Vì vậy không
thể lấy quan hệ cung cầu áp dụng dự báo cho vùng khác, khu vực khác. - Nghiên
cứu TTBĐS phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với điều
kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực;
Liên hệ: so sánh sự khác nhau giữa 2 thị trường BDS Hà Nội và Tp HCM Thị
trường BĐS Hà Nội khác hẳn với thị trường BĐS TPHCM và các đô thị khác.
Thị trường BĐS Hà Nội không phải chỉ dành cho các cư dân sống ở thủ đô mà
cho cả nước. Bởi lẽ, những người có khả năng kinh tế đều mong muốn có ít nhất lOMoAR cPSD| 47270246
một chỗ ở tại Hà Nội để cho con cái về đây học tập và gia đình sinh sống ở nơi
gọi là “thủ đô”. Như vậy, ít nhất trong vài năm tới cung khó có thể đáp ứng được cầu.
Hơn nữa, Hà Nội mới mở rộng và mới được thông qua quy hoạch chung xây
dựng thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050, những thay đổi này có ảnh
hưởng trực tiếp tới độ “nóng” của thị trường BĐS ở những nơi được hưởng lợi thế của quy hoạch.
Trong khi đó, đối với thị trường BĐS ở các đô thị phát triển khác như: TPHCM,
Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Bình Dương, Đồng Nai…. cung có biểu hiện
đáp ứng được cầu, tình trạng đầu cơ ngày càng giảm, giá bất động sản nhà ở
cũng trở nên hợp lý hơn.
Đáng chú ý, thị trường BĐS phía Nam đang có xu hướng dịch chuyển từ khu
vực trung tâm đến các vùng phụ cận, các thành phố vệ tinh của TPHCM. Theo
nhịp điệu đó, thị trường Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu
thu hút được sự chú ý của nhiều nhà đầu tư. Do đó, các nhà đầu tư đánh giá, thị
trường BĐS ở các khu vực này ổn định, minh bạch nên khả năng tiếp cận của
các nhà đầu tư rất dễ dàng. Điều này còn khá xa lạ đối với thị trường miền Bắc.
Ngoài ra, việc đầu tư ở hai thị trường Hà Nội và TP.HCM có nhiều điểm khác
biệt cả về cách thức xây dựng quy hoạch, tiếp cận khách hàng, văn hóa kinh
doanh… Môi trường tại miền Nam có tính “mở”, trong khi miền Bắc lại có xu
hướng “khép kín” nhiều hơn.
Cùng với đó, thị trường BĐS Hà Nội từ trước đến nay phát triển hoàn toàn
dựa trên mối quan hệ, thông tin rất hiếm khi được chủ đầu tư cung cấp một cách
minh bạch, dẫn đến hệ quả sự “lên xuống” của thị trường chủ yếu dựa vào tin
đồn, dễ gây tâm lý “sốt ảo”
Chính vì thị trường phía Bắc còn khá “khép kín” và vẫn đầu tư theo xu thế
đám đông, dựa trên mối quan hệ làm ăn “tin tưởng” lẫn nhau nên thị trường mới
dễ bị ảnh hưởng. Còn thị trường BĐS phía Nam do các thông tin minh bạch hơn
với nền kinh tế phát triển ổn định và đa dạng nên nhiều tiềm năng thu hút nhà
đầu tư cũng tương đối lớn. lOMoAR cPSD| 47270246
Mặc dù vậy thì trên thực tế cho thấy, khả năng đầu tư cũng như nhu cầu nhà
ở của người dân khu vực phía Bắc là rất lớn, là một thị trường tiềm năng dành
cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp tư nhân đến từ khu vực phía
Nam. Nhưng bản chất của vấn đề lại nằm ở giá cả BĐS của khu vực này. Do
nhu cầu nhà ở quá lớn, dẫn tới giá bán BĐS vượt quá xa so với giá trị thực của
nó. Trong khi, nhà đầu tư, khách hàng sẽ chọn hiệu quả kinh tế lên hàng đầu,
mức tiền bỏ ra ít hơn nhưng lợi nhuận thu về vẫn không giảm, đó là lý do khiến
một số nhà đầu tư chọn thị trường phía Nam. Đây cũng là lời khuyên của một số
nhà đầu tư khi chọn mua BĐS. “Mặc dù sẽ có những tiêu chí khác nhau, nhưng
nếu tìm kiếm một sự ổn định, bền vững, hãy mua BĐS phía Nam. Trong bối
cảnh khó khăn chung như hiện tại, dù là chọn thị trường miền Nam hay miền
Bắc, các doanh nghiệp của cả 2 miền nên có sự giao lưu để xây dưng một thị
trường BĐS minh bạch, hiệu quả hơn”, – một nhà đầu tư cho hay.
3. Tại sao nói thị trường bất động sản không hoàn hảo? Vấn đề đặt ra + liên
hệ. Vai trò của Nhà nước trong việc hạn chế tính không hoàn hảo?
Nói thị trường BĐS không hoàn hảo là bởi lẽ:
- Các thông tin về hàng hóa BĐS trong thị trường không đầy đủ và phổ biến rộng
rãi, công khai như các loại hàng hóa khác.
- Thậm chí, các thông tin về sản phẩm BĐS thường là thông tin bất đối xứng mang
tính 1 chiều từ người cung trong khi người cầu phải chấp nhận thông tin 1 cách
thụ động. BĐS mang tính vùng và khu vực, chúng không liên kề nhau và không
phải bao giờ cũng tìm được 1 BĐS cùng loại để so sánh cạnh tranh 1 cách đầy
đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS đều có số
lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí của cạnh tranh hoàn hảo.
- Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo
của thị trường BĐS. Bất kỳ nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường
ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu
phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị
trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị
trường cạnh tranh không hoàn hảo. lOMoAR cPSD| 47270246
- Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được
của đất, nên thị trường mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác.
Vấn đề đặt ra: Giá cả BĐS không hoàn toàn ….nền kinh tế (GT trang 70)
- Vai trò của thông tin đối chứng 100:10:3:1
- Vai trò của sàn giao dịch BĐS
4. Bình luận ngắn gọn “TTBĐS là thị trường khó thâm nhập, việc tham gia
hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn và phức tạp”
- Trước hết là việc khó thâm nhập vào TTBĐS. TTBĐS có sự cách biệt giữa hàng
hóa và địa điểm giao dịch, TTBĐS lại là thị trường không hoàn hảo nên để thực
hiện các giao dịch trên thị trường này cần thiết phải có sự tham gia của các nhà
tư vấn, môi giới vốn là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh
doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Nếu lực lượng tư vấn môi giới
kém phát triển thì các hoạt động giao dịch BĐS sẽ khó thành công, chi phí giao
dịch sẽ cao và sự vận hành của TTBĐS rõ ràng làm kém hiệu quả
- Việc rút lui : GT trang 72
- Vấn đề đặt ra: GT trang 71
+ Hoạt động của người môi giới chuyên nghiệp
+ Tiêu chuẩn và trách nhiệm của người môi giới
+ Vai trò của người môi giới đối với thị trường
5. Hoạt động của TTBĐS phản ứng nhạy cảm với pháp luật
Vấn đề đặt ra: Nhà nước tham gia vào hoạt động của TTBĐS
Nhạy cảm với chính sách của nhà nước trong lĩnh vực BĐS cũng như các chính
sách thu hút đầu tư, quy hoạch phát triển
6. Trình bày giai đoạn phát triển sơ khai thị trường BĐS. trình bày quá trình
phát triển thị trường BĐSVN (2.6 gt) Giai đoạn phát triển sơ khai TTBĐS (mục 2.6.1)
Giai đoạn phát triển sơ khai TTBĐS Việt Nam
Trước năm 1980 đất đai được phép trao đổi, mua bán: Từ sau cách mạng
tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất
đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nước.
Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai lOMoAR cPSD| 47270246
và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo
truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận
với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động
sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục xác nhận cho các giao dịch
mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất. Thời kỳ này
nền kinh tế kém phát triển, chủ yếu là sản xuất tự cung tự cấp, quan hệ thị trường
chưa phát triển nên thị trường đất đai và BĐS hầu như chưa hình thành. Đến đầu
những năm 60, thực hiện chủ trương hợp tác hóa sản xuất, Nhà nước vận động
nông dân mang ruộng đất góp chung vào hợp tác xã để xác lập hình thức sở hữu
tập thể của hợp tác xã. Nền kinh tế thừa nhận các chế độ sở hữu tập thể, cá thể
và sở hữu nhà nước về đất đai
Thời kỳ này các giao dịch trao đổi hàng hóa đều nằm trong sự kiểm soát theo kế
hoạch của nhà nước, các quan hệ hàng hóa tiền tệ, các loại thị trường đều không
phát triển. Chính vì vậy, mặc dù vẫn còn tồn tại sở hữu cá nhân về đất đai nhưng
TT đất đai, BĐS cũng không được hình thành.
- Từ năm 1980 đến 1992 : đất đai thuộc sở hữu toàn dân chỉ tồn tại hình thức
mua bán nhà ở. Ngăn cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Những quan hệ mua
bán đất đai nhà ở trong các giao dịch dân sự từ giai đoạn trước được thực hiện
và thừa nhận thì đến giai đoạn này hoàn toàn bị xóa bỏ.
Hiến pháp 1980 không công nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Trong bối cảnh nền
kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường các giao dịch liên quan đến đất đai
BĐS không thể thiếu được trong sản xuất và đời sống nhân dân một mặt phản
ánh sự hiện diện 1 cách khách quan của quan hệ cung cầu trong đời sống kinh
tế, xã hội nên thị trường phi chính thức hay thị trường ngầm đã hình thành và phát triển.
Luật đất đai 1987 vẫn quy định nghiêm cấm việc mua bán trao đổi đất đai mặc
dù thị trường ngầm đang sôi động.
- Giai đoạn 1993: LĐĐ 1993 ra đời đánh dấu mốc chính thức hình thành của
TTBĐSVN trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN
- Đặc trưng: hệ thống đăng ký đất đai chưa hoàn chỉnh, luật pháp thiếu đồng bộ,
nhà nước chưa kiểm soát. TT ngầm và TT đất đai giữ vai trò chi phối. lOMoAR cPSD| 47270246
7. Phân tích nội dung TTBĐS giai đoạn tập trung. Liên hệ sự phát triển của VN hiện nay
- TTBĐS giai đoạn tập trung: GT Liên hệ giai đoạn tập trung TTBĐS:
- Sự gia tăng các nguồn lực đầu tư và tăng trưởng mở rộng nền kinh tế đòi hỏi gia
tăng các công trình BĐS; các chính sách hạn chế phân lô bán nền đất => thúc
đẩy sự ra đời và phát triển của các công ty lớn, chuyên nghiệp, sự xuất hiện các
nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực phát triển các dự án BĐS
- Hệ thống luật pháp, chính sách đã hình thành nhưng chưa hoàn thiện, cơ chế 2
giá trên thực tế vẫn còn tồn tại
8. Trình bày các nguồn vốn trong thị trường BĐS
Thông thường, để tham gia đầu tư trong TTBĐS, đòi hỏi các chủ thể phải có
lượng vốn lớn và kế hoạch tài chính ổn định. Bởi vì, BĐS do 2 yếu tố chủ yếu
cấu thành là đất đai và công trình xây dựng. Giá trị của đất đai đã rất lớn, lại
cộng thêm chi phí đầu tư xây dựng cao làm cho giá trị của BĐS càng lớn hơn.
Giá cả của BĐS thường cao hơn nhiều so với giá cả của các loại hàng hóa tiêu
dùng thông thường khác. Đây là nguyên nhân làm cho hoạt động đầu tư kinh
doanh BĐS cần lượng vốn lớn và dài hạn để đảm bảo an toàn trong giao dịch,
quan hệ thanh toán trong mua bán BĐS thường được thực hiện qua hệ thống
ngân hàng. Thêm vào đó, do có đặc điểm là thời gian tạo lập và thời gian trao
đổi mua bán BĐS kéo dài nên hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS cũng là hoạt
động cần có vốn dài hạn
● Nguồn vốn tín dụng ngân hàng :
- Nguồn vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng đóng vai trò quan trọng và cần thiết,
bởi giá trị BĐS thường lớn và vượt quá năng lực tài chính của chủ đầu tư. Trong
đầu tư kinh doanh BĐS, vốn thường được huy động từ 3 nguồn chính: vốn tự có
của chủ đầu tư (chiếm tỉ lệ nhỏ), vốn huy động từ khách hàng (dưới hình thức
góp vốn với chủ đầu tư, thường không ổn định), và vốn tín dụng (chiếm tỉ trọng
lớn). Tỷ lệ vay vốn ngân hàng thường chiếm khoảng 75-80 % lượng vốn đầu tư kinh doanh BĐS.
- Trong hoạt động tín dụng BĐS, ngân hàng không chỉ cấp tín dụng cho các chủ
đầu tư dự án kinh doanh BĐS, mà còn hướng tới các nhà đầu tư, người tiêu dùng,