ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT
 NHÓM 4
Đề tài: THỰC TRẠNG KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT –
LIÊN HỆ THỰC TIỄN
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Học phần: Pháp luật kinh doanh Bất động sản
Giảng viên phụ trách: ThS. Nguyễn Văn Phúc
Lớp chuyên ngành: Luật Kinh tế K44A THỪA THIÊN HUẾ, năm 2023 THÀNH VIÊN NHÓM 4 Mức độ STT Họ và tên Nhiệm vụ hoàn thành 1 Lê Thị Phương Thảo (NT) Chương 3 100% 2 Trương Châu An Chương 1 100% 3 Võ Thị Kim Hoanh Powerpoint 100% 4 Võ Thị Thu Phương Chương 2 100% 5 Võ Thị Bích Chi Chương 2 100% 6 Võ Như Quỳnh Chương 2 100% 7 Cao Thị Kiều Mỹ Thuyết trình 100% 8 Trần Thị Linh Phương Thuyết trình 100% 9 Hoàng Ái Thanh Nhàn Chương 3 100% 10 Nguyễn Thị Giang Chương 1 100% 11 Nguyễn Trúc Thiệu Vy Chương 2 100% 12 Lê Hoài Nam Chương 2 100%
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản KDBĐS Kinh doanh bất động sản MGBĐS
Môi giới bất động sản HĐQT Hội đồng quản trị VARS
Hội môi giới bất động sản Việt Nam MỤC LỤC
MỞ ĐẦU..............................................................................................................2
NỘI DUNG..........................................................................................................3
Chương 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT...........3
1.1. Khái niệm và vai trò của dịch vụ môi giới bất động sản.................3
1.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh dịch vụ môi
giới bất động sản..................................................................................5
1.3. Quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản...............................................................................................6
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN – LIÊN HỆ THỰC TIỄN...................................................10
2.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản hiện nay ở
Việt Nam............................................................................................10
2.2 Liên hệ thực tiễn...........................................................................13
2.3. Quy trình thực hiện hoạt động môi giới bất động sản...................16
CHƯƠNG 3. NHỮNG KHUYẾN NGHỊ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN.........................................19
3.1. Nâng cao kiến thức và kỹ năng chuyên môn................................19
3.2. Tăng cường quản lý và tuân thủ pháp luật....................................19
3.3. Đề xuất các chính sách hỗ trợ và khuyến khích hoạt động môi giới
bất động sản.......................................................................................20
KẾT LUẬN........................................................................................................21
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................22 1 MỞ ĐẦU
Doanh nhân Tamir Sapir đã từng nói: “Nếu bạn không đầu tư vào bất động
sản, thì chẳng có nơi nào khác để bạn đầu tư”.
Bất động sản là một phần quan trọng của nền kinh tế Việt Nam, đóng góp
đáng kể vào sự phát triển và ổn định của đất nước. Khi nhu cầu về giao dịch BĐS
tăng cao, thị trường BĐS phát triển sôi động thì nhu cầu cung ứng các dịch vụ BĐS
cho các chủ thể trên thị trường cũng càng lớn, tất yếu kéo theo sự phát triển của
hoạt động môi giới. Tuy nhiên, để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường
bất động sản và đáp ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng, quy định pháp luật
liên quan đến hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đã phải thay đổi
và điều chỉnh liên tục. Điều này đặt ra một loạt thách thức và cơ hội đối với ngành
môi giới bất động sản tại Việt Nam.
Đề tài “Thực trạng kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định
pháp luật – Liên hệ thực tiễn” sẽ cung cấp một cái nhìn mới về hoạt động kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản tại Việt Nam hiện nay và nhấn mạnh tầm vai
trò của nó theo quy định pháp luật. Bên cạnh đó, đề tài sẽ đưa ra một số giải pháp
để hoàn thiện và góp phần hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nói
riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung. 2 NỘI DUNG
Chương 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI
GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
1.1. Khái niệm và vai trò của dịch vụ môi giới bất động sản
1.1.1. Khái niệm dịch vụ môi giới bất động sản
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh hàng hóa bất động
sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo đó, môi giới bất động sản được phân
loại vào nhóm kinh doanh dịch vụ bất động sản dựa vào bản chất của hành vi kinh doanh.
Căn cứ theo Khoản 2, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
“Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”.
Bản chất của hoạt động môi giới được thể hiện qua những điểm sau:
Thứ nhất, Môi giới bất động sản đóng vai trò trung gian giữa người mua và
người bán bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Họ tạo ra một sự gắn kết giữa hai
bên để thực hiện giao dịch mua bán, thuê hoặc cho thuê bất động sản.
Thứ hai, Là hoạt động với mục tiêu hỗ trợ và thúc đẩy các mối quan hệ liên
quan đến giao tiếp và kinh doanh, giúp tạo điều kiện thuận lợi và dễ dàng cho quá
trình tiếp xúc, đàm phán và thực hiện giao dịch. Thay vì tự mình trực tiếp tham gia
vào hoạt động kinh doanh thì môi giới bất động sản sẽ thực hiện các yêu cầu hoặc
nhiệm vụ được giao từ khách hàng dưới sự thỏa thuận.
Thứ ba, Thù lao của dịch vụ môi giới bất động sản được dưới hình thức hoa
hồng, dựa trên giá trị của giao dịch thành công.
Thứ tư, Chủ thể của hoạt động môi giới bất động sản cung cấp thông tin cho
các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa bất động sản
1.1.2. Vai trò của dịch vụ môi giới bất động sản 3
Thứ nhất, Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
Môi giới kết nối người mua và người bán, tạo ra sự giao thương và tăng cơ
hội giao dịch. Họ cung cấp kiến thức chuyên sâu về thị trường và quy định pháp lý,
giúp giảm rủi ro cho các bên, tư vấn về các cơ hội đầu tư hấp dẫn, thúc đẩy sự phát
triển và đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Đồng thời thông qua tổ chức môi giới,
Bằng cách đàm phán và định giá hợp lý thì việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của
các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giúp tối ưu hóa giá trị tài sản và thúc
đẩy sự phát triển của thị trường.
Thứ hai, Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước
Thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi
phí của cả nước. Môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc khai thác
nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua việc thuế trước bất động sản và các
khoản thuế liên quan đến giao dịch BĐS. Họ giúp chính quyền thuế kiểm soát và
thu thuế hiệu quả từ các giao dịch mua, bán, thuê hoặc cho thuê tài sản. Điều này
đóng góp vào nguồn thu của nhà nước và hỗ trợ các dự án, chương trình phát triển quan trọng.
Thứ ba, Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội
Bằng cách đảm bảo rằng các giao dịch bất động sản được tiến hành một cách
hợp pháp và minh bạch, họ giúp ngăn ngừa các hoạt động bất hợp pháp như gian
lận, lừa đảo và tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản. Điều này đóng góp vào sự ổn
định và an ninh xã hội bằng cách tạo ra một môi trường kinh doanh và đầu tư tin
cậy, không chỉ thuận lợi cho các bên liên quan mà còn cho cả cộng đồng và xã hội.
Vì vậy thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia giao
dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản,
hạn chế tiêu cực phát sinh góp phần ổn định trật tự an ninh xã hội.
Thứ tư, Tạo tiền đề cho sự đổi mới thị trường 4
Bằng việc giới thiệu và áp dụng các phương pháp và công nghệ mới trong
giao dịch BĐS, môi giới có thể tạo ra tiền đề cho sự đổi mới trong cách quản lý bất
động sản và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường này. Họ cung cấp thông
tin thị trường thời gian thực và phản hồi về những thách thức và cơ hội hiện tại
trong lĩnh vực BĐS, giúp chính quyền điều chỉnh chính sách theo hướng có lợi cho
thị trường và người dân. Từ đó cái nhìn chi tiết về các vấn đề và khuyết điểm trong
quy trình quản lý bất động sản.
1.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1.2.1. Yếu tố trực tiếp
Thứ nhất, Thị trường bất động sản: Tình hình thị trường, bao gồm cung và
cầu cả trong và ngoài nước có tác động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của môi
giới BĐS. Nhu cầu và giá cả BĐS sẽ ảnh hưởng đến số lượng và giá trị giao dịch
mà nhà môi giới có thể thực hiện.
Thứ hai, Chính sách quản lý bất động sản: Các quy định và chính sách quản
lý bất động sản do chính phủ và các cơ quan liên quan thiết lập có tác động trực tiếp
đến quy trình giao dịch và yêu cầu pháp lý. Sự thay đổi trong chính sách có thể ảnh
hưởng đến quyền lợi và trách nhiệm của môi giới.
Thứ ba, Tính cạnh tranh: Sự cạnh tranh trong ngành BĐS có thể ảnh hưởng
đến mức giá hoa hồng và thu nhập của môi giới. Các môi giới phải cân nhắc mức
giá và chất lượng dịch vụ của họ để cạnh tranh hiệu quả. 1.2.2. Yếu tố gián tiếp
Thứ nhất, Tình hình kinh tế chung: Sự phục hồi hoặc suy thoái của nền kinh
tế quốc gia có thể ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung và
môi giới BĐS nói riêng, như: Thu nhập, dân số, sự phát triển của tài chính – ngân
hàng, kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ. 5
Thứ hai, Xu hướng xã hội và văn hóa: Sự thay đổi trong thị hiếu và ưu tiên
của người tiêu dùng như sự gia tăng của dự án nhà ở xanh và thân thiện với môi
trường cũng có thể tạo ra cơ hội hoặc thách thức mới cho ngành môi giới.
Thứ ba, Thay đổi trong lãi suất và chính sách tài khóa: Lãi suất và chính sách
tài khóa của ngân hàng quốc gia có thể ảnh hưởng đến khả năng mua sắm và đầu tư
trong bất động sản. Lãi suất thấp có thể tạo điều kiện thuận lợi cho vay mua nhà,
trong khi lãi suất cao có thể làm giảm sự quyết định đầu tư.
Thứ tư, Chính sách của Nhà nước: Các chính sách về thuế và các biện pháp
kích thích kinh tế có thể thay đổi theo thời gian và ảnh hưởng đến lựa chọn đầu tư
trong bất động sản, tạo ra môi trường ổn định hoặc không ổn định cho thị trường
môi giới bất động sản.
1.3. Quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1.3.1. Chủ thể môi giới bất động sản
Theo điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 tổ chức, cá nhân kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì
phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy
định của pháp luật về thuế.
1.3.2. Nguyên tắc môi giới bất động sản
Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cần tuân thủ theo các
nguyên tắc quy định tại Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:
1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và
lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật. 6
2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
3. Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
4. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài
phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
1.3.3. Nội dung môi giới bất động sản
Nội dung của hoạt động môi giới bất động sản được quy định cụ thể tại
Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo đó, môi giới bất động sản
đóng vai trò quan trọng trong việc tạo sự liên kết giữa các bên tham gia vào giao
dịch bất động sản. Bằng cách tìm kiếm đối tác phù hợp, đại diện theo ủy quyền cho
các thủ tục pháp lý, và cung cấp thông tin và hỗ trợ chi tiết, họ giúp tối ưu hóa quá
trình giao dịch và đảm bảo rằng khách hàng của họ đạt được mục tiêu kinh doanh
trong lĩnh vực bất động sản.
1.3.4. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể môi giới bất động sản.
Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia hoạt động môi giới bất động sản
được quy định lần lượt tại Điều 66 và Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014. Các chủ thể tham gia hoạt động môi giới bất động sản đều có quyền và nghĩa
vụ trong quá trình thực hiện công việc môi giới. Từ đó đảm bảo tính minh bạch,
trung thực, và công bằng trong các giao dịch bất động sản và để bảo vệ cả lợi ích
của doanh nghiệp, cá nhân môi giới và khách hàng.
1.3.5. Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản.
Thù lao môi giới bất động sản được quy định tại Điều 64 Luật KDBĐS 2014:
1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được
hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa
khách hàng và người thứ ba. 7
2. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng
không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.
Hoa hồng môi giới bất động sản được quy định tại Điều 65 Luật KDBĐS 2014:
1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng
hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
2. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.”
Căn cứ các quy định trên, ta thấy mức thù lao và mức hoa hồng trong hoạt
động môi giới bất động sản được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên và không
phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới. Mức thù lao của hoạt động môi giới
bất động sản không phụ thuộc vào kết quả giao dịch và mức hoa hồng sẽ phụ thuộc
vào việc ký kết hợp đồng mua bán bất động sản. Không có quy định chia tỷ lệ hoa
hồng cần phải trả cho môi giới, vì vậy các bên môi giới có thể thương lượng tỷ lệ
hoa hồng tùy thuộc vào loại giao dịch, dịch vụ và quan hệ.
Mức tỷ lệ trung bình được áp dụng trên thị trường hiện nay như sau:
Đối với bất động sản cho thuê: môi giới thường nhận được khoản thù lao
trong khoảng từ 1-2 tháng tiền thuê nhà thực tế.
Đối với mua/bán nhà riêng lẻ: mức hoa hồng cho môi giới thường dao động
từ 1-2% giá trị hợp đồng giao dịch.
Đối với việc bán căn hộ, nhà đất từ dự án của chủ đầu tư: mức hoa hồng dao
động trong khoảng 2-3% giá trị BĐS.
Đối với sang nhượng mặt bằng kinh doanh: phí môi giới trung bình là
khoảng 5% giá trị tài sản sang nhượng.
1.3.6. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản 8
Tại điều 68 LKDBĐS 2014 quy định người được cấp chứng chỉ hành nghề
môi giới bất động sản phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độ
trung học phổ thông trở lên; đã qua sát hạch kiến thức về môi giới bất động sản; và
chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chỉ có thời hạn sử dụng 5 năm.
Việc quy định cụ thể, chi tiết đối với các cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động
môi giới đã góp phần đảm bảo cho hoạt động môi giới được tiến hành nhanh chóng
hiệu quả, đồng thời nâng cao công tác quản lý đối với hoạt động môi giới bất động sản hiện nay.
Đối với hành vi Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không
có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy
định thì sẽ bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng căn cứ điểm a,
khoản 1, điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính
về xây dựng. Đối với hành vi này sẽ có chế tài khắc phục hậu quả là buộc phải có
chứng chỉ hành nghề theo quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập
căn cứ khoản 5, điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.
1.4. So sánh môi giới bất động sản với cò đất Tiêu chí Môi giới Cò đất
Rất chỉnh chu, lịch lãm và Tác phong
Hoạt động tự phát, không bài chuyên nghiệp
bản, thiếu chuyên nghiệp Bằng cấp
Phải có chứng chỉ hành nghề Không có bằng cấp
Địa điểm làm việc rõ ràng: Sàn
Không làm việc cho một công Nơi làm việc
giao dịch BĐS, Công ty BĐS ty BĐS cụ thể 9
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN – LIÊN HỆ THỰC TIỄN
2.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản hiện nay ở Việt Nam
2.1.1. Tình hình hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản hiện nay
Theo thống kê của hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), tính đến năm 2022
tại Việt Nam có khoảng 200.000 người hoạt động môi giới bất động sản1
Cũng Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản (MGBĐS) Việt Nam, cả
nước hiện có khoảng 500.000 người hoạt động trong lĩnh vực MGBĐS, làm việc
trong các công ty môi giới, sàn giao dịch hoặc hoạt động độc lập, nhưng chỉ có
khoảng 50.000 người có chứng chỉ hành nghề, chiếm khoảng 10%. Số còn lại hoạt
động tự do, dẫn đến tình trạng cạnh tranh không lành mạnh, lộn xộn giao dịch trên thị trường.2
Dịch vụ kinh doanh môi giới chủ yếu tập trung ở các trung tâm thành phố lớn
và đang phát triển như: Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Dương, Bà
Rịa - Vũng Tàu và Đồng Nai. Đây là những thành phố có dân sư tập trung đông đúc
nhất và cũng là nơi phát triển nhất nên lượng dân cư sinh sống làm việc và học tập
nhiều. Là các thành phố dẫn đầu cả nước về công việc và các khu công nghiệp nên
1 Hoàng Linh – Soha, Trang thông tin điện tử tổng hợp, Đón nhiều tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản
sẽ phục hồi nửa cuối năm 2023? đăng ngày 13/09/2023 17:14
2 Vân Sơn, Báo Tin tức, Kiểm soát hoạt động môi giới bất động sản, đăng ngày 15:05 | 20/06/2022 10
tình trạng cần nhà, đất,…cao. Chính vì vậy mà mọc lên rất nhiều các dịch vụ kinh
doanh môi giới bất động sản.
Vào thời điểm thị trường BĐS xuất hiện những đợt "sốt đất", lao động từ các
ngành nghề khác tham gia vào làm môi giới tăng nhanh, mạnh ai nấy làm, nên có sự
cạnh tranh gay gắt giữa các môi giới. Thậm chí, tình trạng chủ đầu tư cắt phần trăm
thấp đối với các sản phẩm BĐS còn phát sinh tình trạng lừa đảo trong giao dịch,
làm mất hình ảnh môi giới chân chính.3
Giai đoạn 2020-2021, tình hình dịch bệnh khiến nhiều ngành sản xuất kinh
doanh phải tạm ngưng, nhiều người mua đất giữ tiền. Trước diễn biến sôi động của
thị trường nhà đất thời điểm đó, nhiều người môi giới bất động sản đã giàu lên
nhanh chóng. Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), số
lượng môi giới vào thời điểm đó lên tới khoảng 200.000 người. Trong đó, số nhà
môi giới ở Hà Nội là hơn 70.000 người còn TP.HCM có trên 90.000 người4
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý I/2023, có thêm
khoảng 50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động với hàng nghìn
lao động phải mất việc. Ước tính số môi giới đang hoạt động chỉ còn khoảng 30% -
40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Đây là giai đoạn thách thức đối với những đơn
vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại nhưng cũng là cơ hội để các đơn
vị chuyên nghiệp vượt lên và phát triển bền vững hơn. Làn sóng môi giới bất động
sản nghỉ việc bắt đầu từ những tháng trước Tết năm ngoái. Nhiều sàn giao dịch cho
50% môi giới nghỉ việc không lương. Nguyên nhân do các môi giới bất động sản
không nhận được lương trong nhiều tháng vì không có sản phẩm để bán. Sang đến
năm 2023, tình hình môi giới bất động sản cũng không khả quan hơn khi số lượng
môi giới tự bỏ nghề gia tăng.5
2.1.2. Các thách thức và cơ hội trong hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
3 Vân Sơn, Báo Tin tức, Kiểm soát hoạt động môi giới bất động sản, đăng ngày 15:05 | 20/06/2022 4 5 Nguyễn Lê, VietNamnet, đăng ngày Thứ hai,
Bất động sản khó khăn, môi giới chật vật, bỏ nghề quá nửa,
08/05/2023 - 15:31, truy cập ngày 03/11/2023 11
Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đang đối mặt với nhiều
thách thức và cơ hội do sự thay đổi trong thị trường bất động sản, công nghệ, và quy định pháp luật.
2.1.3.1. Thách thức trong hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản
Thứ nhất, Tính cạnh tranh khốc liệt: Thị trường môi giới bất động sản thường
có sự cạnh tranh gay gắt từ nhiều công ty và cá nhân. Điều này có thể làm giảm lợi
nhuận và tạo áp lực về giá trên dịch vụ môi giới.
Thứ hai, Công tác đào tạo, kiểm tra, khung chương trình đào tạo Chứng chỉ
môi giới bất động sản còn lạc hậu. Hiện nay, khung chương trình đào tạo, kiểm tra
ôn thi Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản vẫn áp dụng theo quy định cũ.
Học viên không bắt buộc phải tham gia khóa đào tạo kiến thức mà vẫn được thi cấp
chứng chỉ. Mặc dù đây là lĩnh vực đòi hỏi lượng kiến thức và kỹ năng khổng lồ từ
nhiều lĩnh vực khác nhau.
Thứ ba, Sự biến đổi công nghệ: Công nghệ đang thay đổi cách môi giới bất
động sản hoạt động. Các công ty công nghệ thông tin và các ứng dụng di động đã
tạo ra các nền tảng trực tuyến để kết nối người mua và người bán trực tiếp, loại bỏ
sự cần thiết của môi giới trung gian. Điều này đặt ra thách thức cho các môi giới truyền thống.
Thứ tư, Khả năng tiếp cận tài chính: Khởi đầu một doanh nghiệp môi giới bất
động sản có thể đòi hỏi vốn đầu tư đáng kể, bao gồm tiền cho quảng cáo, mua sắm
thông tin bất động sản, và chi phí vận hành. Điều này có thể là một thách thức cho
các doanh nghiệp nhỏ và mới ra mắt.
2.1.3.2. Cơ hội trong hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản.
Thứ nhất, Nhu cầu về bất động sản tăng: Việt Nam là một nước đang phát
triển nên quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa đang được đẩy mạnh, kéo theo đó
là mặt bằng sẽ ngày càng được mở rộng. Vậy nên, nhu cầu về bất động sản rất lớn,
dòng tiền đầu tư vào thị trường này ngày càng gia tăng. Ông Joe Dische, Giám đốc 12
Tài chính của PropertyGuru, tập đoàn sở hữu các nền tảng công nghệ BĐS số 1 tại
Đông Nam Á cũng đưa ra chia sẻ “Tôi chưa từng đến đất nước nào mà người dân
mong muốn và quan tâm đến việc sở hữu BĐS nhiều như Việt Nam, quốc gia gần
100 triệu dân. Đây có lẽ là thị trường mà chúng tôi thấy hào hứng nhất trong dài
hạn”.6 Điều này tạo ra cơ hội cho môi giới để tìm kiếm và tư vấn cho khách hàng về các giao dịch tiềm năng.
Thứ hai, Cơ hội làm giàu: Tùy vào chính sách của mỗi công ty, tổ chức tiền
hoa hồng của nhân viên môi giới bất động sản rơi vào khoảng 2 – 5% giá trị bất
động sản. Như vậy, người môi giới sẽ có thu nhập khoảng 20 – 50 triệu (chưa tính
lương cứng) khi ký được giao dịch trị giá 1 tỷ đồng.
Thứ ba, Môi trường làm việc thoải mái, phù hợp với những người năng động,
ưa di chuyển thì kinh doanh môi giới bất động sản là một cơ hội tốt. Người môi giới
có thể đến trực tiếp dự án để đón khách, đi gặp khách, phát tờ rơi hay gặp các đối
tác truyền thông khác… Từ đó có thêm các mối quan hệ và có được những bài học đáng giá.
Thứ tư, Chuyên môn hóa và phát triển thương hiệu: Môi giới có cơ hội để
phát triển thương hiệu và tạo ra một lợi thế cạnh tranh bằng cách trở thành chuyên
gia trong một lĩnh vực bất động sản cụ thể. Họ có thể xây dựng uy tín và tạo sự tin tưởng từ khách hàng.
2.2 Liên hệ thực tiễn.
2.2.1. Thành tựu đạt được trong kinh doanh môi giới bất động sản
“Vua thép” Andrew Carnegie - một doanh nhân người Mỹ gốc Scotland đã
từng chia sẽ: “90% các triệu phú đều sở hữu bất động sản”. Để hướng đến sự thành
công như các triệu phú đó không chỉ là việc giao dịch bất động sản, mà còn là việc
xây dựng niềm tin và dựng lên những quan hệ lâu dài với khách hàng và đối tác.
6 Ngọc Lan/Reatimes.vn, tạp chí Tài chính, Nhu cầu mua bất động sản năm 2024 vẫn rất cao, đăng ngày 17:17 10/07/2023. 13
Ở Việt Nam, rất nhiều người đã “đổi đời” và trở thành “đại gia” nhờ vào việc
kinh doanh các sản phẩm bất động sản của Vinhomes - là thương hiệu bất động sản
trực thuộc Tập đoàn VinGroup. Với sự thành công như hiện tại của Tập đoàn
VinGroup nói chung và Vinhomes nói riêng, uy tín của thương hiệu bất động sản
này giúp nhiều nhà môi giới bất động sản biết cách nắm bắt “nhịp đập” của thị
trường và tăng cơ hội thành công càng cao. Vì vậy việc chọn chủ đầu tư uy tín là
yếu tố tạo nên sự thành công trong việc kinh doanh môi giới bất động sản.
Từ cuối quý 2 năm 2023, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu ấm lên. Báo
cáo thị trường bất động sản quý 2/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
cho biết lượng tiêu thụ sản phẩm trong quý vừa qua đạt khoảng 3.704 giao dịch, xấp
xỉ 18% tổng cung mở bán mới. Con số này tương đương mức tăng hơn 30% so với
quý 1. Đáng chú ý, 80% lượng giao dịch thành công tập trung ở các dự án căn hộ
chung cư có pháp lý sạch, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho
biết, lượng giao dịch của thị trường đang phục hồi nhẹ trước hàng loạt các biện
pháp hỗ trợ quyết liệt của Chính Phủ và động thái giảm lãi suất vay mua nhà của
các ngân hàng. Từ quý 3 đến cuối năm, thị trường sẽ dần trở nên nhộn nhịp hơn do
những điều chỉnh về mặt chính sách phát huy tác dụng. Sự khởi sắc của thị trường
là nền tảng để lượng môi giới bất động sản quay trở lại với nghề ngày càng đông đảo hơn.7
2.2.2. Những bất cập trong hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Thị trường bất động sản không ổn định cũng là một trong nhưng lý do dẫn
đến thất bại. Vì có tính chu kỳ lên hoặc xuống liên tục nên sự thay đổi của thị
trường có thể dẫn đến các doanh nghiệp hoặc các cá nhân kinh doanh dịch vụ môi
giới bất động sản gặp nhiều thuận lợi hay khó khăn, rủi ro trong dịch vụ này và có
thể dẫn tới sự thất bại trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Ngoài ra còn
7 Nguyễn Nam, Batdongsan.com, Môi Giới Bất Động Sản Bắt Đầu Quay Lại Với Nghề Khi Thị Trường BĐS
Ấm Lên, https://batdongsan.com.vn/tin-tuc/moi-gioi-bds-quay-lai-lam-nghe-cd-hn-774373 ,đăng ngày
25/07/2023 16:23, truy cập ngày 03/11/2023 14
một số nguyên nhân như thiếu kiến thức và kinh nghiệm chuyên môn, kinh doanh
không trung thực, nguồn vốn ít ỏi.
Số liệu khảo sát của VARS cho thấy, trong 5 tháng đầu năm, có 554 doanh
nghiệp bất động sản giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi số
lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ, chỉ còn
1.744 đơn vị. Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường trong quý 1/2023 chỉ đạt
khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm
2022. Thị trường truyền thống của các sàn giao dịch và môi giới bất động sản chủ
yếu dựa vào các dự án khu đô thị và du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, các dự án trên
thị trường tại hầu hết các địa phương đều trong tình trạng "đắp chiếu", chờ phê
duyệt. Đơn cử như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh... trong
tình hình kinh tế suy giảm, hiệu quả sử dụng và kinh doanh đặc biệt với bất động
sản nghỉ dưỡng là rất thấp.8
Ông Trần Đức Diễn, Chủ tịch HĐQT MaxLand, cho biết thực tế hiện nay,
ngành môi giới bất động sản đang rất khát nhân sự khi sàn nào cũng tuyển số lượng
cực lớn. Tuy nhiên, điều dễ nhận thấy của việc tuyển dụng ồ ạt là không có yêu cầu
cao về chất lượng nhân sự và hoạt động dựa trên cơ chế hoa hồng. “Gia nhập nghề
có vẻ dễ dàng, tuy nhiên thiếu kiến thức, thiếu kỹ năng, thậm chí không có tư duy
môi giới nên nhân sự trong nghề biến động liên tục, luôn có người mới vào nghề, và
cũng có rất nhiều người phải bỏ nghề, luôn có nhân sự di chuyển từ đơn vị này qua
đơn vị khác, từ dự án này qua dự án khác”, ông Diễn cho biết.9
Các hành vi chêm giá vì lợi nhuận, không minh bạch ngày càng diễn ra
thường xuyên dẫn đến các khách hàng mất lòng tin đối với các chủ thể kinh doanh
dịch vụ môi giới bất động sản. “Tại một dự án thuộc khu Đông TP.HCM, một
khách hàng mua căn hộ đã “tá hoả” khi biết được mình bị cú lừa bởi môi giới bất
động sản. Căn hộ giá 2,8 tỉ đồng (giá chủ nhà thu về) được môi giới bán lại 3,4 tỉ
8 Đình Sơn, Báo Thanh Niên, Chỉ còn 30 - 40% môi giới bất động sản làm việc, https://thanhnien.vn/chi-con-
30-40-moi-gioi-bat-dong-san-lam-viec-185230606175030635.htm, đăng ngày 06/06/2023 18:10, truy cập ngày 03/11/2023 9 15
đồng. Được biết, đây là môi giới do một người quen giới thiệu. Chính vì sự quen
biết này mà phía người mua khá tin tưởng, cho đến khi phát hiện ra sự thực.”10
Đặc biệt, là các doanh nghiệp môi giới với kinh nghiệm chưa nhiều, nguồn
vốn ít ỏi, nguồn thu chủ yếu đến từ hoa hồng môi giới các dự án của chủ đầu tư nên
mỗi khi sự cố xảy ra thì gần như nguồn thu của các công ty này đều sụt giảm
nghiêm trọng. Bên cạnh đó, chi phí cố định lại quá lớn như mặt bằng, nhân sự,
marketing, phí hoạt động và phí lãi vay mua sắm thiết bị kinh doanh… làm cho các
công ty này đứng hình và thậm chí là phá sản vì không kham nổi các chi phí trong
thời điểm không có nguồn thu.11
2.3. Quy trình thực hiện hoạt động môi giới bất động sản
Môi giới là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chất của môi
giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào, những hoạt động gì cần
thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất.
Vì vậy vai trò của việc môi giới không chỉ là dẫn dắt đến việc ký kết thương vụ, mà
còn là vấn đề thực hiện bằng cách nào để bảo đảm tốt nhất những quyền lợi của khách hàng.
Hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng trong
quá trình mua bán và cho thuê bất động sản. Sự hiểu biết chuyên sâu, tính trung
thực và khả năng tạo cầu nối là những yếu tố quan trọng giúp môi giới thành công
trong ngành này. Có thể nhận thấy hoạt động môi giới bất động sản được thực hiện qua quy trình sau:
Bước 1. Khai thác khách hàng tiềm năng
Khách hàng tiềm năng có thể là người chuyên đầu tư BĐS qua các thời kì,
ng đầu tư chứng khoán, nhân viên có thu nhập khá, giáo viên, bác sĩ… thậm chí có
10 Bảo Anh, CafeF “Căn hộ đang ế nhưng môi giới vẫn kê chênh giá 600 triệu đồng rao bán cho khách”
https://cafef.vn/can-ho-dang-e-nhung-moi-gioi-van-ke-chenh-600-trieu-dong-rao-ban-cho-khach-
188230505103214654.chn, đăng ngày 05-05-2023 - 10:33 AM
11 TS. Nguyễn Hoàng Tiến, ĐH Quốc tế Sài Gòn “Cơ hội và thách thức đối với các doanh nghiệp môi giới
bất động sản việt nam thời kỳ hậu covid-19” trang 7, đăng tháng 07/2020, truy cập ngày 24/09/2023 16
thể là nông dân, người nhàn rỗi… Và có thể khai thác họ qua trao đổi tiếp xúc hàng
ngày, báo đài, internet, giới thiệu của bạn bè hoặc nguồn dữ liệu của các doanh nghiệp môi giới
Bước 2. Tiếp nhận yêu cầu như xác nhận thông tin và nhu cầu
Đối với bất động sản: người môi giới nên tìm hiểu thông tin về bất động sản
như giá trị, vị trí, mức độ rủi ro và các cơ sở pháp lý liên quan.
Đối với khách hàng gửi bán: bên môi giới cần tìm hiểu khách hàng là chính
chủ hay trung gian, thời gian yêu cầu và lịch sử giao dịch về bất động sản đó.
Đối với khách hàng tìm mua: bên môi giới nên tìm hiểu về mục đích tìm
mua, khả năng tài chính và tính cách khách hàng, sở thích, phong thủy, pháp lý an toàn… Bước 3: Tư vấn
Môi giới cần có kỹ năng tư vấn và nghiệp vụ và chuẩn bị kỹ càng về quá
trình tư vấn, cần tìm hiểu trước về thị trường, phải khéo léo để lựa chọn các loại bất
động sản phù hợp với khả năng tài chính, đồng thời cũng phải đảm bảo mức giá ổn với bên bán. Bước 4: Tiếp thị
Các nhà môi giới cần phải thực hiện hoạt động tiếp thị để hoạt động rao bán
trở nên thuận lợi hơn. Đầu tiên là rao bán với tệp khách hàng đã được lưu lại trước
đó. Bên cạnh đó, đăng thông tin lên website đăng tin bất động sản hay các trang
mạng xã hội như Facebook, Zalo,… Hoặc tiếp thị trực tiếp tại các hội thảo cũng là
một hình thức quảng cáo mang lại hiệu quả cao.
Bước 5: Thương lượng và thực hiện giao dịch
Người môi giới bất động sản cần phải chuẩn bị tài liệu cần thiết để buổi giao
dịch diễn ra suôn sẻ. Kèm với đó là thái độ phục vụ phải nhiệt tình và cởi mở, chủ
động xử lý các giấy tờ về pháp lý và theo dõi tiến độ thanh toán. Sau khi đạt được 17