Khung giá đất, mức giá đền đất khi nhà
nước thu hồi đất?
1. Quy đnh v mc g đền đất ?
Chào Luật sư, gia đình tôi hiện 800m² đất ở, nay UBND tỉnh
Thanh a lấy làm khu di tích giao cho UBND huyện Thọ
Xuân làm công tác giải phóng mặt bằng nhưng giá đền ban
dự án đưa ra quá thấp so với giá thị trường, với giá
1,500,000đ/m².
Trong khi đó vào thời điểm quyết định thu hồi đất ngày
26/4/2017 giá chuyển nhượng trên thị trường chính quyền địa
phương bán đấu giá 3,000,000đ/m², vậy xin Luật cho biết
ban giải phóng mặt bằng của huyện Th Xuân áp giá n vậy
thỏa đáng đúng luật đất đai nhà nước ban hành hay
không ? (giá 1,500,000 đồng giá người dân gia đình tôi
đang đóng thuế nhà đất hàng năm).
Mong nhận được hồi âm của Luật !
Xin chân thành cảm ơn Luật !
Luật trả lời:
Trường hợp của bạn Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích công
cộng diện tích đất b thu hồi đất nên căn cứ khoản 2 Điều 74 Luật đất
đai 2013 (Thay thế bởi: Luật đất đai năm 2024), giá đất được áp dụng để bồi
thường cho gia đình bạn giá đất cụ th do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định tại thời điểm quyết định thu hồi đất :
"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu
hồi đất
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất cùng
mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không đất đ bồi
thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của
loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời
điểm quyết định thu hồi đất."
Nội dung trên cũng được quy định, làm hơn tại khoản 3 điểm đ khoản 4
Điều 114 Luật đất đai 2013 như sau:
"Điều 114. Bảng giá đất giá đất cụ thể
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. quan
quản đất đai cấp tỉnh trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình
thực hiện, quan quản đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức
chức năng vấn xác định giá đất để vấn xác định giá đất cụ
thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên sở điều tra, thu
thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường thông tin về giá
đất trong sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá
đất phù hợp. Căn cứ kết quả vấn xác định giá đất, quan
quản đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét
trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh làm Chủ tịch đại diện của quan, tổ chức liên quan,
tổ chức chức năng vấn xác định giá đất.
4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường
hợp sau đây:
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất."
Như vậy, việc xác định giá đất cụ thể của thửa đất trên sở thông tin của
thửa đất giá đất thị trường, sử dụng phương pháp phù hợp để xác định.
Trường hợp cần thiết, quan quản đất đai thể thuê t chức chức
năng vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Các phương
pháp quy trình cũng như thẩm quyền, chức năng của các tổ chức, nhân
liên quan trong việc xác định giá đất cụ thể bạn thể tham khảo tại Nghị
định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất Thông 36/2014/TT-BTNMT.
Măt khác, như thông tin bạn cung cấp thì giá đất Ban giải phóng mặt bằng
huyện Thọ Xuân áp dụng để bồi thường cho gia đình bạn theo giá đất
gia đình bạn đang đóng thuế sử dụng đất hàng năm. Căn cứ điểm b khoản 2
Điều 114 Luật đất đai 2013 thì trường hợp này đang áp dụng theo bảng giá
đất :
"Điều 114. Bảng giá đất giá đất cụ thể
2. Bảng g đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường
hợp sau đây:
b) Tính thuế sử dụng đất;"
Kết luận : đối với trường hợp của bạn khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ
cho mục đích công cộng thì giá đất được áp dụng để đền phải giá đất
cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chứ không phải áp dụng theo
bảng giá đất. vậy, nếu Ban giải phóng mặt bằng áp dụng giá đất theo bảng
giá đất của y ban nhân dân cấp tỉnh để đền cho gia đình bạn chưa
đúng theo quy định của pháp luật. Đồng thời, giá đất cụ thể được c định
dựa trên giá đất thị trường nên nếu giá đất gia đình bạn được áp dụng để
bồi thường chưa phù hợp thì bạn thể khiếu nại lên thủ trưởng quan nơi
đã ra quyết định bồi thường với gia đình bạn để được giải quyết.
2. Mc bi thường ca nhà nưc trong trưng h
p ly đất làm đưng?
Xin chào Luật sư, Tôi một vấn đề chưa nên muốn nhờ sự
vấn của Luật sư, cụ thể: Việc lấy một phần đất trồng cây
công nghiệp của dân làm đường (đường vào một khác theo
dự án của UBND tỉnh) thì người dân đó được bồi thường
không? Luật thể cho tôi biết Văn bản quy định về vấn đề
đó được không ạ?
Xin chân thành cám ơn Luật sự, chúc Văn phòng chúng ta luôn
làm ăn tốt đẹp.
Trả lời:
Trong trường hợp này gia đình bạn sẽ được bồi thường đất nông nghiệp theo
quy định tại điều 77 Luật đất đai 2013:
"Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu vào đất còn lại
khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình,
nhân
1. Hộ gia đình, nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà
nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi p đầu vào
đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích
trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật
này diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại
Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng
được bồi thường chi phí đầu vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử
dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này hiệu lực thi hành
thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của
Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 người sử dụng đất hộ gia đình, nhân trực
tiếp sản xuất ng nghiệp nhưng không Giấy chứng nhận
hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện
tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không
vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129
của Luật này".
Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi
đất:
…“2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất
cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không đất để
bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể
của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại
thời điểm quyết định thu hồi đất.”…. (khoản 2 Điều 74).
Như vậy, khi UBND tỉnh thu hồi đất nông nghiệp của gia đình bạn thì phải bồi
thường bằng việc giao đất cùng mục đích sử dụng cho gia đình bạn. Nếu
không đất để bồi thường thì UBND tỉnh phải bồi thường bằng tiền.
Ngoài ra, khi thu hồi đất gây thiệt hại đối với y trồng thì phải bồi thường
như sau:
“1. Khi Nhà nước thu hồi đất gây thiệt hại đối với cây trồng
thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hàng m, mức bồi thường được tính bằng giá trị
sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch
được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước
liền kề của cây trồng chính tại địa phương g trung bình tại
thời điểm thu hồi đất
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng thể di chuyển đến
địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển thiệt hại
thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại
….” (Khoản 1, Điều 90 Luật Đất đai 2013)
Như vậy, khi thu hồi đất nông nghiệp của gia đình bạn nếu trên đất cây
trồng thì ngoài khoản bồi thường giá trị quyền sử dụng đất thì UBND còn phải
bồi thường giá trị sản lượng vụ thu hoạch cây trồng tại thời điểm thu hồi đất.
3. Tin s dng đt phi np khi chuyn mc
đích s dng đt?
Thưa luật luật sư. Gia đình tôi mong muốn nhờ luật
vấn luật đất đai. Tôi 2 mảnh đất mua vào 2 thời điểm khác
nhau. Một mảnh mua năm 1988, một mảnh mua năm 1991.
Hai mảnh đất liền kề nên địa chính phường đã m chung vào
một quyển số đỏ, tổng diện tích cả 2 mảnh 151.7m2. Hạn
mức gia đình tôi chỉ được 120m2 chứng nhận đất lâu dài.
31,7m2 đất n vườn. Vậy gia đình tôi muốn xây dựng nhưng
phải đóng thuế. Hoàn cảnh khó khăn, tôi sợ đi làm th tục xong
mới biết lệ phí, tôi không biết thể lo dược không? Xin luật
vấn giúp cho gia đình tôi muốn chuyển mục đích 31,7m2 đất
sân vườn lên thổ thì chi phí hết bao nhiêu?
Xin chân thành cảm ơn luật sư.
Luật vấn:
Trong trường hợp này, nếu gia đình bạn muốn xây dựng trên diện tích đất
vườn đó thì phải làm thủ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khoản 1 điều
57 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển đổi mục đích sử
dụng đất như sau:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được
phép của quan n nước thẩm quyền bao gồm:...
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.... "
Hồ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng của đất xác nhận của UBND phường,
xã, thị trấn.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất (nếu có) sau:
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do quan thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất
đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính ph Cách mạng lâm
thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hoà hội chủ nghĩa
Việt Nam;
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được quan nhà nước
thẩm quyền cấp hoặc tên trong sổ đăng ruộngđất, sổ địa chính;
2. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
3. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
4. Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà gắn liền với đất theo quy định của pháp
luật;
5.
Giấy tờ do quan thẩm quyền thuộc chế độ cấp cho người sử dụng
đất.
6. Hộ gia đình, nhân đang sử dụng đất một trong các loại giấy tờ nêu
trên (t khoản a đến khoản e) trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm
theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất chữ của các bên
liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ
tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ
ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận đất không tranh chấp.
7.
Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của
quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của quan nhà
nước thẩm quyền đã được thi nh.
- Chứng minh thư nhân dân Sổ hộ khẩu (bản sao chứng thực).
Hồ được gửi tới Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi đang đất để xin phép
chuyển mục đích sử dụng đất.
Phí l phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Căn cứ điểm a) Khoản 2
Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định :
“a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất nhà thuộc
khu dân không được công nhận đất theo quy định tại
Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất
nguồn gốc đất vườn, ao gắn liền nhà nhưng người sử dụng
đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ
bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã t đo
đạc tách thành các thửa riêng sang đất t thu tiền sử dụng
đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất
với tiền sử dụng đất nh theo giá đất nông nghiệp tại thời
điểm quyết định chuyển mục đích của quan nhà nước
thẩm quyền.”
Như vậy, tiền sử dụng đất khi bạn chuyển mục đích sử dụng đất bằng 50%
chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất với tiền sử dụng đất tính
theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm quyết định chuyển mục đích sử
dụng đất.
Nếu gia đình bạn thuộc hộ nghèo, thì gia đình bạn làm đơn để xin miễn, giảm
tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 11 Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-
CP.

Preview text:

Khung giá đất, mức giá đền bù đất ở khi nhà
nước thu hồi đất?
1. Quy định vmc giá đền bù đất ?
Chào Luật sư, gia đình tôi hiện có 800m² đất ở, nay UBND tỉnh
Thanh Hóa lấy làm khu di tích và giao cho UBND huyện Thọ
Xuân làm công tác giải phóng mặt bằng nhưng giá đền bù ban
dự án đưa ra quá thấp so với giá thị trường, với giá 1,500,000đ/m².
Trong khi đó vào thời điểm có quyết định thu hồi đất ngày
26/4/2017 giá chuyển nhượng trên thị trường và chính quyền địa
phương bán đấu giá là 3,000,000đ/m², vậy xin Luật sư cho biết
ban giải phóng mặt bằng của huyện Thọ Xuân áp giá như vậy
có thỏa đáng và đúng luật đất đai nhà nước ban hành hay
không ? (giá 1,500,000 đồng là giá người dân và gia đình tôi
đang đóng thuế nhà đất hàng năm).
Mong nhận được hồi âm của Luật sư !
Xin chân thành cảm ơn Luật sư !
Luật sư trả lời:
Trường hợp của bạn là Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích công
cộng và diện tích đất bị thu hồi là đất ở nên căn cứ khoản 2 Điều 74 Luật đất
đai 2013 (Thay thế bởi: Luật đất đai năm 2024), giá đất được áp dụng để bồi
thường cho gia đình bạn là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định tại thời điểm quyết định thu hồi đất :
"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng
mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của
loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời
điểm quyết định thu hồi đất."

Nội dung trên cũng được quy định, làm rõ hơn tại khoản 3 và điểm đ khoản 4
Điều 114 Luật đất đai 2013 như sau:
"Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan
quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình
thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có
chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu
thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá
đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá
đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan
quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét
trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan,
tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất."

Như vậy, việc xác định giá đất cụ thể của thửa đất là trên cơ sở thông tin của
thửa đất và giá đất thị trường, sử dụng phương pháp phù hợp để xác định.
Trường hợp cần thiết, cơ quan quản lý đất đai có thể thuê tổ chức có chức
năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Các phương
pháp và quy trình cũng như thẩm quyền, chức năng của các tổ chức, cá nhân
liên quan trong việc xác định giá đất cụ thể bạn có thể tham khảo tại Nghị
định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
Măt khác, như thông tin bạn cung cấp thì giá đất mà Ban giải phóng mặt bằng
huyện Thọ Xuân áp dụng để bồi thường cho gia đình bạn là theo giá đất mà
gia đình bạn đang đóng thuế sử dụng đất hàng năm. Căn cứ điểm b khoản 2
Điều 114 Luật đất đai 2013 thì trường hợp này là đang áp dụng theo bảng giá đất :
"Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể
2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
b) Tính thuế sử dụng đất;"

Kết luận : đối với trường hợp của bạn khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ
cho mục đích công cộng thì giá đất được áp dụng để đền bù phải là giá đất
cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chứ không phải áp dụng theo
bảng giá đất. Vì vậy, nếu Ban giải phóng mặt bằng áp dụng giá đất theo bảng
giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để đền bù cho gia đình bạn là chưa
đúng theo quy định của pháp luật. Đồng thời, giá đất cụ thể được xác định có
dựa trên giá đất thị trường nên nếu giá đất mà gia đình bạn được áp dụng để
bồi thường chưa phù hợp thì bạn có thể khiếu nại lên thủ trưởng cơ quan nơi
đã ra quyết định bồi thường với gia đình bạn để được giải quyết.
2. Mc bi thường ca nhà nước trong trường h
p ly đất làm đường?
Xin chào Luật sư, Tôi có một vấn đề chưa rõ nên muốn nhờ sự
tư vấn của Luật sư, cụ thể: Việc lấy một phần đất trồng cây
công nghiệp của dân làm đường (đường vào một xã khác theo
dự án của UBND tỉnh) thì người dân đó có được bồi thường
không? Luật sư có thể cho tôi biết Văn bản quy định về vấn đề đó được không ạ?
Xin chân thành cám ơn Luật sự, chúc Văn phòng chúng ta luôn làm ăn tốt đẹp. Trả lời:
Trong trường hợp này gia đình bạn sẽ được bồi thường đất nông nghiệp theo
quy định tại điều 77 Luật đất đai 2013:
"Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại
khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà
nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào
đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích
trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật
này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại
Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng
được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử
dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành

thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực
tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận
hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện
tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không
vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này".

Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:
…“2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có
cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để
bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể
của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại
thời điểm quyết định thu hồi đất.”…. (khoản 2 Điều 74).

Như vậy, khi UBND tỉnh thu hồi đất nông nghiệp của gia đình bạn thì phải bồi
thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng cho gia đình bạn. Nếu
không có đất để bồi thường thì UBND tỉnh phải bồi thường bằng tiền.
Ngoài ra, khi thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì phải bồi thường như sau:
“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng
thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị
sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch
được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước
liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại
thời điểm thu hồi đất
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến
địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại
thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại
….” (Khoản 1, Điều 90 Luật Đất đai 2013)

Như vậy, khi thu hồi đất nông nghiệp của gia đình bạn nếu trên đất có cây
trồng thì ngoài khoản bồi thường giá trị quyền sử dụng đất thì UBND còn phải
bồi thường giá trị sản lượng vụ thu hoạch cây trồng tại thời điểm thu hồi đất.
3. Tin sdng đất có phi np khi chuyn mc
đích sdng đất?
Thưa luật sư luật sư. Gia đình tôi mong muốn nhờ luật sư tư
vấn luật đất đai. Tôi có 2 mảnh đất mua vào 2 thời điểm khác
nhau. Một mảnh mua năm 1988, một mảnh mua năm 1991.
Hai mảnh đất liền kề nên địa chính phường đã làm chung vào
một quyển số đỏ, tổng diện tích cả 2 mảnh là 151.7m2. Hạn
mức gia đình tôi chỉ được 120m2 chứng nhận đất ở lâu dài.
31,7m2 là đất sân vườn. Vậy gia đình tôi muốn xây dựng nhưng
phải đóng thuế. Hoàn cảnh khó khăn, tôi sợ đi làm thủ tục xong
mới biết lệ phí, tôi không biết có thể lo dược không? Xin luật sư
tư vấn giúp cho gia đình tôi muốn chuyển mục đích 31,7m2 đất
sân vườn lên thổ cư thì chi phí hết bao nhiêu?
Xin chân thành cảm ơn luật sư. Luật sư tư vấn:
Trong trường hợp này, nếu gia đình bạn muốn xây dựng trên diện tích đất
vườn đó thì phải làm thủ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khoản 1 điều
57 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được
phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:...
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.... "

Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng của đất có xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất (nếu có) sau:
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất
đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm
thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộngđất, sổ địa chính;
2. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
3. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
4. Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
5. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu
trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm
theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có
liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ
tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ
ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.
7. Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Chứng minh thư nhân dân và Sổ hộ khẩu (bản sao có chứng thực).
Hồ sơ được gửi tới Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi đang có đất để xin phép
chuyển mục đích sử dụng đất.
Phí và lệ phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Căn cứ điểm a) Khoản 2
Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định :
“a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc
khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại
Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có
nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng
đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ
bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo
đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng
đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất
ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời
điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, tiền sử dụng đất khi bạn chuyển mục đích sử dụng đất bằng 50%
chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính
theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
Nếu gia đình bạn thuộc hộ nghèo, thì gia đình bạn làm đơn để xin miễn, giảm
tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 11 và Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ- CP.
Document Outline

  • Khung giá đất, mức giá đền bù đất ở khi nhà nước t
    • 1. Quy định về mức giá đền bù đất ở?
    • 2. Mức bồi thường của nhà nước trong trường hợp lấ
    • 3. Tiền sử dụng đất có phải nộp khi chuyển mục đíc