Phải đặc biệt nhấn mạnh rằng quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu mà để chỉ
những quyền năng mà các chủ thể có thể thực hiện đối với đất đai. Và bởi vì quyền sử
dụng đất không phải là tài sản nên không thể xem hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là hợp đồng mua bán tài sản (do hợp đồng mua bán tài sản là giao dịch chuyển quyền sở hữu)
Ở đây cũng cần lưu ý bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đổi quyền
sử dụng lấy tiền khá giống với hợp đồng mua bán tài sản thông thường, những đây là hai
loại hợp đồng khác biệt, thể hiện ở chỗ:
Thứ nhất, về đối tượng: Trong hợp đồng mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng luôn là
tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán, còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền
sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu[1].
Thứ hai, về hình thức: Hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng văn bản, lời
nói hay hành vi; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc bằng văn bản và có công chứng.
Từ những phân tích trên, có thể định nghĩa,hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên; theo đó, người có quyền sử dụng đất (bên
chuyển nhượng) có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên
nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và các
bên phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao hoàn toàn
quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với
giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thoả thuận phù hợp với quy định pháp luật.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 1 giao dịch dân sự có đối tượng là quyền sử dụng
đất. Quan hệ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan hệ giao dịch mang tính hàng hoá – tiền tệ.
Thông qua việc chuyển nhượng, quyền sử dụng đất được lưu thông trên thị trường, trở
thành 1 loại hàng hoá có giá trị kinh tế. 1.1.
Chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Theo quy định pháp luật, những chủ thể được quy định tại các điều 174, 175, 176,…
đến 185 Luật Đất đai 2013 sau đây có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Theo điểm a khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nước (Theo khoản 3 Điều 174 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà
nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho
cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước (Theo khoản 2 Điều 176 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của
pháp luật và không chuyển mục đích sử dụng đất; nhận chuyển nhượng và chuyển mục
đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Theo điểm a, điểm b
Khoản 3 Điều 176 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Theo điểm a khoản 4
Điều 176 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức
kinh tế khác trong các trường hợp sau đây:
+ Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử
dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả
tiền thuê đất hàng năm. (Theo khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất
được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. (Căn cứ vào điểm a
khoản 2 Điều 180 Luật Đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam
giao đất có thu tiền sử dụng đất (Căn cứ theo khoản 1 Điều 183 Luật Đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng
đất để thực hiện dự án. (Căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai 2013).
- Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng
đất thuộc các trường hợp sau đây (Căn cứ theo khoản 1 Điều 184 Luật Đất đai 2013):
+ Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
+ Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải
là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển
nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh
nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của
pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
(trong trường hợp này, giá trị quyền sử dụng đất là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào
doanh nghiệp liên doanh). (Căn cứ theo khoản 2 Điều 184 Luật Đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử
dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài,
cá nhân nước ngoài. (Căn cứ theo khoản 3 Điều 184 Luật Đất đai 2013).
- Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay
chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài thuộc trường hợp:
+ Quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để
thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại
khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai 2013;
+ Quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án đầu
tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất theo quy
định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai 2013. (Căn cứ theo khoản 4 Điều 184 Luật Đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê
đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại.
(Căn cứ theo khoản 2 Điều 185 Luật Đất đai 2013).
a/ Các loại đất được phép chuyển nhượng
Để xác định đất có được phép chuyển nhượng hay không, trước tiên phải xem xét nguồn
gốc hình thành của nó để phân loại, sau đó cần xác định chủ thể đang sử dụng là ai để xác
định sự đặc thù trong việc chuyển nhượng. Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn
dân với toàn bộ sở hữu đất đai thực hiện việc chuyển giao, phân bổ quyền sử dụng đất
cho các chủ thể để sử dụng, khai thác đất. Hình thức chuyển giao này chủ yếu được thực
hiện qua việc Nhà nước có văn bản giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất,
văn bản cho thuê đất có thời hạn trả tiền một lần hoặc trả tiền từng năm tùy theo đối
tượng hay mục đích sử dụng…hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể
đang sử dụng ổn định đất đó (Điều 17 Luật Đất Đai). Nói chung đất được giao không thu
tiền sử dụng đất và đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm đều không được phép
chuyển nhượng, cụ thể đối với các chủ thể quyền chuyển nhượng đất như sau:
Thứ nhất, đối với tổ chức sử dụng đất: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất theo Điều 173 Luật Đất Đai không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng
cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được
bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Điều 174 Luật Đất Đai được chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.Tuy nhiên đối với tổ chức sự
nghiệp công lập mà có tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước thì có quyền chuyển nhượng; việc thực hiện các quyền này phải được sự chấp thuận
bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mọi trường hợp khi Nhà nước giao
đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuê đất đều được chuyển nhượng
trừ trường hợp Tổ chức đó được Nhà nước giao hay cho thuê đất để kinh doanh có lợi
nhuận và không vì mục đích xây dựng nhà ở mà được miễn tiền thuê hay sử dụng đất toàn bộ.
Thứ hai, đối với hộ gia đình hay cá nhân sử dụng đất: Điều 179 Luật ĐấtĐai Hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước
giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho, nhận thừa kế được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
c/ Hình thức chuyển nhượng QSD đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng mua đối tượng của
hợp đồng là bất động sản, nên nó còn chịu sự điều chỉnh của Luật Đất Đai, Luật Nhà ở,
Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản liên quan.
Theo quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự hình thức chuyển quyền sử dụng đất được
thực hiện thông qua hợp đồng, hơn nữa hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được
lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Luật Đất Đai quy định tại điểm a, khoản 3 điều 167 hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
phải được công chứng hoặc chứng thực.
Do đó, việc chuyển nhượng QSD đất bắt buộc phải được lập thành văn bản theo quy định
và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Cơ quan công chứng) công chứng hoặc chứng
thực tại UBND cấp xã với văn bản đó. Hiện nay, việc cá nhân, tổ chức lựa chọn Công
chứng hay chứng thực với chuyển nhượng QSD đất tùy theo quy định của cơ quan cấp
tỉnh, thành phố căn cứ vào thực tế tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh đó, tuy nhiên việc
ưu tiên công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tiêu chí để xây dựng và phát
triển cho các địa phương bởi tính ưu điểm rõ ràng không thể phủ nhận. Vì vậy, khi
chuyển nhượng QSD đất không tuân thủ bằng hình thức bắt buộc trên sẽ bị vô hiệu,
không có giá trị với các bên liên quan.
d/ Nội dung chủ yếu của Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất
Theo quy định tại Điều 698 Bộ Luật Dân sự Nội dung của Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; 5. Giá chuyển nhượng;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng”.
Đây là cơ cấu, nội dung chủ yếu của Hợp đồng, nếu một trong những điều khoản
trên (từ 1-6) không có sẽ không hình thành nên hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, do
vậy không thể có giá trị với các bên liên quan. Các nội dung còn lại nếu các bên không
thỏa thuận hoặc xác định rõ trong hợp đồng thì áp dụng theo các quy định pháp luật.
e/ Thời điểm có hiệu lực Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất
Theo quy định tại Bộ Luật Dân sự tại Điều 692, việc chuyển nhượng được coi là hoàn tất
và có hiệu lực khi các bên nhận chuyển nhượng đăng ký sang tên đối với đất trên Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, kể từ sau thời điểm
này bên nhận chuyển nhượng mới có hoàn toàn quyền và nghĩa vụ với QSD đất và tài sản
gắn liền với đất đã nhận chuyển nhượng, mọi giao dịch trước thời điểm này nhằm thay
đổi quyền và nghĩa vụ sẽ không được pháp luật công nhận.