Lý thuyết chương 2: Định giá bất động sản môn quản lý bất động sản | Học viện tài chính

lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018 CHƯƠNG 2:
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN IV III Các PP II Quy trình Thẩm I Tổng Định Thẩm quan giá định Tổng thị BĐS giá quan trường BĐS về BĐS BĐS
I. TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN 1 .Khái niệm
2 .Thuộc tính của bất động sản
3 .Đặc trưng của bất động sản 2 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018
1. Khái niệm bất động sản
Bấtđộngsảnlàcáctàisảnkhôngdidờiđược BẤT ĐỘNG SẢN Tài sản gắn Đất đai Công trình XDtrên đất vững chắc với đất và CTXD Tính Tính 2 . khan không Tính hiếm đồng nhất bền Tính Thuộc vững bất Thuộc động Tính Ảnh tính của hưởng Chịu sự lẫn nhau Bất động Bất sản quản lý NN Tính Động Thanh Yếu tố khoản tập Đa thấp Sản quán chức năng 3 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018
II. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm thị trường BĐS
- Thị trường BĐS là môi trường trong đó những
người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau, để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá
- Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giữa
cung và cầu về các quyền của BĐS theo quy luật
thị trường và quy định của pháp luật
Thịtrườngbấtđộngsản Môi trường Người Tác động Người mua lẫn nhau bán thông qua cơ chế giá 4 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018 . Đ 2
ặc điểm của thị trường BĐS Không có Chịu sự địa điểm chi phối mua bán của nhất định Mang pháp luật Liên hệ tính chất mật thiết địa phương với thị trường vốn Cạnh tranh Khó không thâm nhập hoàn hảo Cung thị trường phản ứng chậm
3 . CácloạigiaodịchtrênthịtrườngBĐS Mua bán bất động sản Cho thuê bất động sản
Thế chấp bất động sản
Góp vốn bằng bất động sản 5 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018
4 . CáccấpđộpháttriểncủathịtrườngBĐS Sơ khởi Tập trung hóa Tiền tệ hóa Tài chính hóa
5 . Chu kỳdaođộngcủathịtrườngBĐS Boom Bloom - Giai đoạn 1993-1999 - Giai đoạn 2000-2006 Gloom - Giai đoạn 2006-nay Doom 6 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018
6. Cung và cầu bất động sản
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:
• - Thu nhập (đặc biệt do phát triển kinh tế)
• - Tốc độ tăng dân số (đặc biệt do đô thị hóa)
• - Các chính sách của nhà nước
• - Kỳ vọng của người mua
• - Các yếu tố khác: kết hôn và ly dị, thay đổi
việc làm, tốc độ công nghiệp hóa, …
6. Cung và cầu bất động sản
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS:
• - Sự phát triển kinh tế
• - Chính sách của nhà nước
• - Hoạt động của các nhà cung ứng và môi giới BĐS
• - Chi phí và công nghệ xây dựng
• - Kỳ vọng của doanh nghiệp BĐS
III. QUY TRÌNH TĐG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Xác định tổng quát 7 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018 2. Lên kế hoạch TĐG
3. Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trường 4. Phân tích thông tin
5. Ước tính sơ bộ giá trị đất
6. Áp dụng các phương pháp thẩm định giá
7. Thống nhất mức giá cuối cùng
8. Báo cáo và chứng thư thẩm định giá 1. Xác định tổng quát
 Nhận diện bất động sản
 Nhận diện “Quyền tài sản” được thẩm định
 Mục đích thẩm định giá
 Lựa chọn cơ sở giá trị thẩm định giá
 Thiết lập thời hạn có hiệu lực
 Những điều kiện ràng buộc  Nguồn dữ liệu 8 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018
2 . Lênkếhoạchthẩmđịnhgiá Kế hoạch Kế hoạch Biểu đồ Lập Phân công Thu thập Khảo sát Thời gian Đề cương Công việc Tài liệu Thực tế Làm việc Báo cáo
3 . Thu thậptàiliệuvàkhảosáthiệntrường DỮ LIỆU DỮ LIỆU DỮ LIỆU THỊ TRƯỜNG TS THẨM ĐỊNH TS SO SÁNH - Vị trí
- Điều kiện tự nhiên-MT - Diện tích - Kinh tế-xã hội - Hình dáng - Quản lý Nhà nước, PL - Hướng đất
- Thị trường bất động sản - Khung cảnh xung quanh - Tình trạng pháp lý
- Hiện trạng CTXD trên đất - Quy hoạch nhà nước - Cơ sở hạ tầng
- Mức độ ô nhiễm môi trường - Các lợi ích kinh tế
- Mục đích sử dụng hiện tại 9 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018 4 . Phântíchthôngtin Phân tích Phân tích Sự sử dụng thị trường Cao nhất và Tốt nhất
5 . Ước tính sơ bộ giá đất
6 . Ápdụngcácphươngphápthẩmđịnhgiá Phương pháp Phương So Pháp sánh Phương Chi Pháp phí Phương Thu Pháp Nhập Thặng dư 10 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018
7 . Thốngnhấtkếtquảvàđưaragiátrịcuốicùng
• - Đưarakếtquảcủatừngphươngphápthẩm địnhgiá
• - Đưaragiátrịthịtrường(hoặcgiátrịphithị
trường)củabấtđộngsản
• - Đưaranhậnxétvềkếtquảthẩmđịnhgiá
• - Đưaranhữnghạnchếvềkếtquảthẩmđịnh giá 8 . Chứngthưvàbáocáo thẩmđịnhgiá 11 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018 8.1 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ • nhằm • Chứng thư thôngbáo • liênquan định giá là chokhách đếnkết văn bản do hànghoặc quảđịnh doanh bênthứba giábất nghiệp, tổ vềnhững độngsản. chức định nộidung cơ giá lập bản
NỘI DUNG CỦA CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ
• 1. Bất động sản được định giá
• 2. Vị trí, quy mô của bất động sản
• 3. Tính chất và thực trạng của bất động sản
• 4. Tình trạng pháp lý của bất động sản
• 5. Các hạn chế của bất động sản
• 6. Phương pháp định giá bất động sản
• 7. Thời điểm định giá bất động sản
• 8. Giá của bất động sản • 9. Các nội dung khác 12 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018 1. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Khái niệm
• Phương pháp thặng dư là phương pháp
thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài
sản cần thẩm định giá được xác định căn
cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá
trị ước tính của sự phát triển giả định của
tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi
phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH:
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức
khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án,
phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về
điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự
án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá
tại thời điểm cần thẩm định giá CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH:
Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra
doanh thu phát triển của dự án, 13 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018
chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá
tại thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh
lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước 3
CÁCH TÍNH DOANH THU PHÁT TRIỂN
- Ước tính doanh thu phát triển từng năm
- Quyđổitoànbộdòngtiềndoanhthuvề
thờiđiểmcầnthẩmđịnhgiá n DTPTt DTPT t t 1 (1 ) r CHI PHÍ PHÁT TRIỂN
Là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng
công trình được ghi trong quyết định đầu tư
và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và 14 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018
quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình CHI PHÍ PHÁT TRIỂN Cụ thể:
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi
phí khảo sát; chi phí lập báo cáo đầu tư;, lập dự
án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ
mời thầu; chi phí giám sát thi công xây dựng,
giám sát lắp đặt thiết bị…
- Chi phí quản lý dự án: là CP cho công việc
quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực
hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn
giao đưa công trình vào khai thác sử dụng. CHI PHÍ PHÁT TRIỂN
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
- Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí
xây dựng các hạng mục công trình; chi phí
tháo dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp
mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng công
trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công. 15 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018 CHI PHÍ PHÁT TRIỂN
- Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí
đào tạo và chuyển giao công nghệ
- Chi phí khác, gồm: chi phí thẩm tra tổng mức
đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình. - Chi phí dự phòng.
- Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay,
lợi nhuận của nhà đầu tư, thuế…).
CÁCH TÍNH CHI PHÍ PHÁT TRIỂN
⧫ Ướctínhtổngchiphípháttriểntừng năm
⧫ Quyđổitoànbộdòngtiềnchiphívề
thờiđiểmcầnthẩmđịnhgiá n CPPTt CPPT t t 1 (1 ) r 16 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018
ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ ĐẤT n n DTPT CPPT t t GTĐ t t t 1 (1 ) (1 ) r 1 r t Ví dụ 1
Cần thẩm định giá một khu đất có diện tích 15.000m2, ở
Quận X của một thành phố thuộc đô thị loại II, trước đây
được dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp, nay được
phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở để
bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích
7.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền
láng xi măng); các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 30%. 17 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018 Ví dụ 1 (tt)
Theo quy định của Luật xây dựng, tỷ lệ diện tích đất sử
dụng đối với dự án này để xây dựng nhà ở tối đa là 60%,
trong đó 60% diện tích đất để xây dựng chung cư cao 16
tầng; 40% diện tích đất còn lại để xây dựng nhà ở liền kề
(chia thành 36 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2).
Giả định dự án sẽ hoàn thành trong thời hạn một năm
và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng
cho doanh nghiệp bị thu hồi đất. Ví dụ 1 (tt)
Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các
dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân
tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, cơ quan
định giá đất thu thập được các thông tin sau:
- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng cũ có kết cấu tương tự 3.000.000đ/m2.
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 2.000.000 đ/m2 Ví dụ 1 (tt)
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 3.000 triệu đồng. 18 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 6.000.000đ/m2 .
- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát
điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư là 2.000 triệu đồng.
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 300 triệu đồng, phế liệu
thu hồi được bằng 25% giá trị còn lại của nhà xưởng. Ví dụ 1 (tt)
- Nhà liền kề có diện tích xây dựng mỗi căn 270m2, chi
phí xây dựng nhà liền kề 5,5 triệu đồng/m2. - Nhà đầu
tư phải vay ngân hàng 60% chi phí xây dựng chung cư,
nhà liền kề và làm cơ sở hạ tầng, với lãi suất 10%/năm.
- CP quảng cáo và bán nhà bằng 1,5% doanh thu. - CP
quản lý dự án bằng 7% tổng chi phí tổng chi phí liệt kê bên trên.
- Lợi nhuận của nhà đầu tư 18% tổng doanh thu DA. 19 lOMoAR cPSD| 48632119 3/7/2018 Ví dụ 1 (tt)
- Giábáncănhộchungcưbìnhquân12triệu
đ/m 2 ,tổngdiệntíchcáccănhộchiếm80%
tổngdiệntíchsànxâydựngnhàchungcư;
- Đấtphânlôdựkiếnbánđược23triệuđ/m 2 .
- Giátrênchưabaogồmthuếgiátrịgiatăng. 20