Lý thuyết định giá sản phẩm - Tài liệu tham khảo | Đại học Hoa Sen

LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ TS 1. QUY TRÌNH TĐG TS -
Ban hành kèm Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015
+ B1: Xđ tổng quát về TS cần TĐG và xác định giá TT hoặc phi thị trường làm cơ sở để tiến hành TĐG.
 Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của ts cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị
của ts thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc
điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
 Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng
thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
 Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.
 Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá.
 Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt
+ B2: Lập kế hoạch TĐG.
 Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
 Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
 Xác định dữ liệu cần thiết, các tài liệu cần thu thập về thị trường, ts thẩm định giá, ts so sánh.
 Xác định và phát triển các nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng
 Xây dựng tiến độ, trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự.
 Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực
 Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).
+ B3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin. 
Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân
tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. 
Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, hoặc
có nghi vấn thì phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung hoặc xác minh, làm rõ. 
Tđv phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng ts và thu thập số liệu về
thông số của ts thẩm định giá và các ts so sánh. Chụp ảnh các ts theo dạng toàn cảnh và chi tiết.
+ B4: Phân tích thông tin đã thu thập được. 
Phân tích đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản. 
Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp
luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác. 
Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
+ B5: Xác định gtrị ts TĐG.
+ B6: Lập báo cáo kết quả, chứng thư TĐG và gửi cho các bên có liên quan. 
Báo cáo được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06. 
Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá. 
Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá. 
Bcáo kquả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp/chi nhánh doanh nghiệp thẩm
định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng
kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.
2. Nội dung BÁO CÁO KẾT QUẢ TĐG
1) Phạm vi công việc được thực hiện:
Nội dung và thể thức của báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá trong hoạt
động thẩm định giá ts theo quy định của pháp luật.
2) Mục đích sử dụng;
3) Cách tiếp cận hoặc các cách tiếp cận được áp dụng;
Thẩm định viên cần nêu rõ cách tiếp cận và pp thẩm định giá được lựa chọn áp dụng, căn cứ lựa chọn cách tiếp cận và pp thẩm định giá đó.
4) Pp hoặc các pp được áp dụng;
Khi áp dụng các cách tiếp cận và pp thẩm định giá, thẩm định viên cần thể hiện trong Báo cáo những lập luận, phân
tích, chứng cứ, số liệu, bảng tính và các yếu tố khác cho những lần điều chỉnh, tính toán trong cả quá trình thẩm định giá.
Các thông tin, số liệu sử dụng trong Báo cáo cần phải được trích dẫn nguồn cụ thể.
5) Các dữ liệu đầu vào chính được sử dụng;
6) Các giả định được đưa ra;
Thẩm định viên cần nêu rõ các giả thiết, giả thiết đặc biệt để phục vụ cho việc thẩm định giá, cơ sở xây dựng cũng như
ảnh hưởng của các giả thiết này đếến kếết qu th ả m đ ẩ nh giá ị .
7) Các kết luận có gtrị và lý do chính cho bất kỳ kết luận nào;
8) Ngày báo cáo (có thể khác ngày định giá)
3. 11 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TS
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, kỹ thuật, tài chính trong những hoàn cảnh kt -
xh thực tế phù hợp và đem lại gtrị cao nhất cho ts.
2. Nguyên tắc cung - cầu
Gtrị của một ts được xác định bởi mối quan hệ cung-cầu ts đó trên thị trường. Đồng thời, gtrị của ts đó cũng tác
động đến cung- cầu về ts. Gtrị của ts thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về ts.
3. Nguyên tắc thay đổi
Các nguyên nhân làm thay đổi gtri ts: sự hao mòn, chính sách nhà nước, sự xh hay mất đi của ts thay thế, thay đổi
thị hiếu, môi trường xung quanh. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến gtrị luôn luôn thay đổi.
Gtrị của ts thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến gtrị của nó.
4. Nguyên tắc thay thế
Nếu hai hay nhiều ts có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì gtrị của chúng được xác định bởi sự tác động lẫn nhau.
Khi hai ts có tính hữu ích như nhau, ts nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì ts đó sẽ bán được trước.
5. Nguyên tắc cân bằng
Để ước tính mức sử dụng tốt nhất, khả năng sinh lời tối đa của ts, cần phải phân tích sự cân bằng của các yếu tố
cấu thành của ts cần thẩm định giá.
6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng
mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần.
7. Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố trong quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể
được phân phối cho từng yếu tố. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập
còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện gtrị của đất đai.
8. Nguyên tắc đóng góp
Mỗi bộ phận của ts đều có vai trò riêng và có đóng góp tạo thành thu nhập từ toàn bộ ts có tác động đến gtrị ts đó.
Gtrị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành ts phụ thuộc vào sự vắng mặt của nó làm giảm đi bao nhiêu gtrị
của ts. Khi xem xét gtrị các bộ phận, thẩm định viên cần xem xét mối qhệ của nó với tổng thể.
9. Nguyên tắc phù hợp
Ts cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất.
10. Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, nhưng cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và có thể
không còn lợi nhuận. Đối với ts, mối quan hệ cạnh tranh được quan sát giữa các ts với nhau.
11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai để xđ được gtrị ts. Gtrị ts chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị
trường và những thay đổi có thể dự tính trước. Việc ước tính gtrị của ts luôn luôn dựa trên các
triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng ts của người mua.
4. Tiêu chuẩn TĐG VN – BĐS
Pp chi phí (5 bước)
Bước 1: Ước tính gtrị của thửa đất của bđs thẩm định;
Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo công trình xây dựng giống hệt hoặc thay thế công trình tương tự công trình cần
thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá;
Bước 3: Xác định hao mòn của công trình;
Bước 4: Xđ gtrị còn lại của công trình;
Bước 5: Ước tính gtrị của bđs thẩm định.
Pp thu nhập (5 bước)
Bước 1: Dự báo dòng thu nhập hoạt động hàng năm của bđs. (=TN hiệu quả)
Đối với các bđs cho thuê, TN hoạt động tính bằng cách lấy thu nhập tiềm năng trong trường hợp cho thuê hết công
suất (-) đi thu nhập thất thu do không cho thuê hết công suất và một tỷ lệ nợ khó đòi trong dthu tiềm năng.
Bước 2: Dự báo dòng chi phí hoạt động hàng năm của bđs
Chi phí hoạt động chỉ tính các khoản chi ra bằng tiề
n nhưng không tính chi phí thuế thu nhập và chi phí tài chính.
Các khoản chi phí hoạt động của bđs thông gồm: chi phí vật liệu, vệ sinh, bảo dưỡng, sữa chữa, thay thế, năng
lượng, nhân công, quản lý, bảo hiểm ts, thuế nhà đất.
Bước 3: Dự báo dòng thu nhập hoạt động thuần
Được tính bằng cách lấy thu nhập hoạt động (-) đi chi phí hoạt động hàng năm của bđs.
Bước 4: Ước tính tỷ suất vốn hóa
Sử dụng pp so sánh hoặc pp (W
chi phí vốn bình quân trọng số ACC)
Bước 5: Ước tính gtrị bđs
Bằng cách vốn hóa dòng thu nhập hoạt động thuần về hiện tại thông qua tỷ suất vốn hóa.
Pp so sánh: đất; nhà ở; bđs thương mại; bđs công nghiệp; bđs khác.
Bước 1: Thu thập thông tin về các bđs so sánh hay tương tự với bđs thẩm định giá;
Bước 2: Phân tích và thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt của các ts so sánh;
Bước 3: Ước tính gtrị của bđs thẩm định giá.
+ Ở bước 1, các thông tin cần thu thập bao gồm: giá cả giao dịch, đặc điểm pháp lý của bđs, các điều khoản về tài
chính của các giao dịch, chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua, gtrị ts không phải bđs, điều kiện thị trường lúc giao
dịch, vị trí, địa điểm, các đặc điểm tự nhiên của bđs (hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng, cảnh
quan, v.v), quy hoạch, đặc điểm ts trên đất, v.v.
+ Ở bước 2, thẩm định viên cần thực hiện ptích trước khi đchỉnh những khác biệt giữa ts ss và ts thẩm định. Mục
đích của ptích là để thẩm định viên tìm thấy sự khác biệt các yếu tố ss của ts so sánh và ts thẩm định giá.
5. NGUYÊN TẮC ĐIỀU CHỈNH TĐG – BĐS – PP SO SÁNH
TĐV cần tuân thủ nguyên tắc điều chỉnh sau: -
Lấy ts TĐG làm chuẩn để điều chỉnh giá bán hay giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn của ts so sánh theo các đặc điểm của ts TĐG; -
Những yếu tố ở ts so sánh kém
thuận lợi hơn so với ts TĐG thì điều chỉnh cộng với mức đơn giá so sánh quy chuẩn của ts so sánh; -
Những yếu tố ở ts so sánh vượt
trội hơn so với ts TĐG thì điều chỉnh trừ với mức đơn giá so sánh quy chuẩn ts so sánh -
Những yếu tố ở ts so sánh tương
đồng với ts TĐG thì không điều chỉnh với mức đơn giá so sánh quy chuẩn ts so sánh.
6. TRÌNH TỰ & CĂN CỨ ĐIỀU CHỈNH TĐG – BĐS – PP SO SÁNH
Về trình tự điều chỉnh, là điều chỉnh cho các yếu tố so sánh về tình trạng giao dịch của ts trước hay là điều chỉnh
cho các yếu tố so sánh có mức điều chỉnh là một số tiền tuyệt đối trước, rồi mới điều chỉnh cho các yếu tố so sánh bằng tỷ lệ phần trăm sau.
Về căn cứ điều chỉnh, phải căn cứ vào kết quả thu thập thông tin cho thấy có sự khác biệt về các yếu tố so sánh
giữa ts so sánh và ts thẩm định giá để điều chỉnh. Khác biệt về các yếu tố so sánh của bđs có thể là tình trạng giao dịch
của bđs, đặc điểm tự nhiên, khả năng sinh lợi và yếu tố môi trường của bđs.
7. Phương pháp TĐG – MMTB & PHƯƠNG TIỆN VẬN TẢI
Tiếp cận thị trường (PP so sánh) để thẩm định giá bằng pp giao dịch có thể so sánh ưu điểm là nó rất thích hợp
với những ts có giao dịch phổ biến trên thị trường. Nhược điểm là nó tùy thuộc vào chất lượng thông tin mà thẩm định
viên thu thập được, vào ý kiến chủ quan của thẩm định viên trong việc lựa chọn pp tính mức giá chung.
Tiếp cận chi phí (PP chi phí) là cách thức ước tính chi phí thay thế một mmtb có chức năng, công dụng tương tự
hoặc ước tính chi phí tái tạo một mmtb có chức năng, công dụng giống hệt (bản sao nguyên mẫu) với mmtb thẩm định giá
sau khi điều chỉnh với hao mòn hữu hình và vô hình của mmtb thẩm định. Tiếp
cận thu nhập ( Kỹ
thuật dòng tiền chiết khấu) được áp dụng đối với các mmtb tạo ra dòng thu thập cho
những người sở hữu hoặc người sử dụng trong tương lai. Tiếp cận thu nhập để ước tính giá trị của mmtb bằng cách chiết
khấu dòng tiền sinh ra từ mmtb trong tương lai về hiện tại thông qua lãi suất chiết khấu.
Trong thực tế, cách tiếp cận thu nhập thường được sử dụng để thẩm định giá các mmtb, dây chuyền sản xuất, công
nghệ tạo ra thu nhập cho người sở hữu, sử dụng.
8. YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GTRỊ MMTB Yếu tố kinh tế
Là yếu tố đầu tiên và ảnh hưởng chủ yếu đến gtrị mmtb. TĐV cần ptích các mối quan hệ cung cầu mmtb hiện tại
trên thị trường và khả năng thu nhập của ng tiêu dùng cũng như của các DN có nhu cầu mua sắm, đầu tư mmtb.
Các yếu tố kinh tế về phía cầu của mmtb cần được xem xét bao gồm tăng trưởng kinh tế, việc làm, thu nhập, số
lượng DN được thành lập mới, chính sách tín dụng của các ngân hàng thương mại, giá cả và chi phí mua sắm mmtb, v.v.
Các yếu tố kinh tế về phía cung của mmtb bao gồm số lượng mmtb tồn kho hoặc trưng bày của các nhà sản xuất, các
thương nhân và đại lý, giá bán và chi phí sản xuất hay chế tạo mmtb. Yếu tố chính phủ
Ảnh hưởng trực tiếp đến gtrị mmtb. Các chính sách và quy định này có thể tác động đến cung cầu của thị trường và
từ đó tác động đến gtrị mmtb: -
Các quy định về nhập khẩu mmtb, dây chuyền công nghệ đã qua sử dụng; -
Các quy định về bảo vệ môi trường; -
Chính sách thuế hoặc tài khóa của quốc gia và địa phương; -
Chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương, v.v
Tiến bộ khoa học kỹ thuật
Làm giảm chi phí sản xuất, chế tạo hay cải tiến mmtb, dây chuyền sản xuất và công nghệ. Mmtb, dây chuyền sản
xuất và công nghệ mới trở nên rẻ hơn so với thế hệ cũ. Làm gia tăng hao mòn kinh tế của mmtb, dây chuyền sản xuất và
công nghệ đã qua sử dụng, từ đó làm cho gtrị của mmtb, dây chuyền sản xuất và công nghệ đã qua sử dụng giảm nhanh trên thị trường.
9. YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GTRỊ DN 
Các yếu tố đều ảnh hường đến hđ của DN và từ đó ảnh hưởng đến giá trị DN.
Môi trường vĩ mô: môi trường kinh tế, chính trị và luật pháp.
Chẳng hạn như khi lãi suất thấp, tỷ giá có xu hướng tăng, lạm phát vừa phải sẽ kích thích tăng trưởng kinh tế, gtrị
DN tăng. Mặt khác, khi môi trường chính trị ổn định và luật pháp thuận lợi, DN sẽ có nhiều thuận lợi trong hoạt động
sản xuất kinh doanh dẫn đến gia tăng doanh thu và lợi nhuận tác động làm tăng gtrị DN.
Môi trường ngành: chu kỳ kinh doanh, cạnh tranh và triển vọng tăng trưởng của ngành.
Khi DN đang ở giai đoạn tăng trưởng trong chu kỳ kinh doanh, doanh số và lợi có xu hướng gia tăng. Ngược lại
DN đang trong giai đoạn suy giảm của chu kỳ kinh doanh, doanh số và lợi nhuận sẽ có xu hướng đi xuống.
Mức độ cạnh tranh gay gắt trong ngành cũng ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của DN. Tuy nhiên triển vọng tăng
trưởng của ngành có xu hướng mang lại cơ hội cho DN tìm kiếm được lợi nhuận nhiều hơn trong tương lai.
Môi trường bên trong DN: chiến lược kinh doanh, tình hình tài chính và đặc điểm hoạt động của DN.
Trong đó: Đặc điểm hoạt động của DN gồm: cơ cấu tổ chức quản lý điều hành, trình độ trang bị mmtb và dây
chuyền công nghệ, nguồn nhân lực.
Đối với những DN có nhiều sp chất lượng, thị trường tiêu thụ lớn và chiến lược kd đúng đắn sẽ mang lại một dòng
tiền lớn và có xu hướng tăng trưởng bền vững. Ngược lại những DN mà uy tín sp không được đánh giá cao, thị phần hạn
chế và thiếu một chiến lược kd bài bản sẽ có thể có dòng tiền không vững chắc trong tương lai.
Một DN có tình hình tài chính lành mạnh thể hiện thông qua tỷ số khả năng thanh toán được đảm bảo, hiệu quả
hoạt động cao, tỷ số đòn bẩy tài chính thấp, tỷ suất sinh lời hấp dẫn thường được nhà đầu tư đánh giá cao gtrị DN và
gtrị vốn chủ sở hữu trên thị trường. Ngược lại những DN có tình hình tài chính yếu kém, bấp bênh sẽ không được các
nhà đầu tư đánh giá cao gtrị DN cũng như gtrị vốn chủ sở hữu trên thị trường. BÀI TẬP CHƯƠNG 2
Bất động sản thẩm định giá cho mục đích thế chấp vay vốn là căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích 100m . 2
Căn hộ này ở tầng 10 của chung cư 20 tầng. Chung cư có cảnh quan công viên và được chủ sở hữu đầu tư
trang bị nội thất trị giá 500 triệu đồng.
Thông tin thu thập từ thị trường cho thấy có 3 tài sản có thể so sánh với tài sản thẩm định giá: 
Tài sản so sánh 1 là căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích 100m . Căn hộ này ở tầng 15 cùng 2
chung cư với căn hộ thẩm định giá. Căn hộ có cảnh quan sông và được giao dịch thành công với giá 2,8 tỷ đồng. 
Tài sản so sánh 2 là căn hộ 3 phòng ngủ có diện tích 120m . Căn hộ này ở tầng 19 cùng 2
chung cư với căn hộ thẩm định giá. Căn hộ có cảnh quan công viên và được chủ đầu tư bán
trả góp 3,5 tỷ đồng với điều kiện người mua phải thanh toán ngay 10%, phần còn lại trả góp
hàng tháng. Thời hạn trả góp là 10 năm. Lãi suất trả góp là 12% năm. 
Tài sản so sánh 3 là căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích 60m . Căn hộ này ở tầng 13 cùng chung 2
cư với căn hộ thẩm định giá. Căn hộ có cảnh quan khu dân cư và đang được rao bán với giá
1,21 tỷ đồng. Giá giao dịch thành công có thể giảm được 50 triệu đồng.
Tỷ lệ tương quan giữa các yếu tố so sánh như sau:
1. Cảnh quan: Căn hộ có cảnh quan sông và công viên cao hơn căn hộ có cảnh quan khu dân cư 10%. 2. Tầng: o 5: 100% o
6 - 19: mỗi tầng lên cao giá giảm 1 điểm phần trăm; o
13: giá giảm thêm 10 điểm phần trăm.
Giả sử anh/chị là thẩm định viên được phân công thẩm định giá, hãy cho biết:
a. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá sẽ được vận dụng;
b. Cơ sở giá trị của thẩm định giá;
c. Các nguyên tắc mà thẩm định viên sẽ sử dụng
d. Giá trị ước tính của bất động sản cho mục đích thế chấp (đơn vị triệu đồng) Biết rằng: -
Thẩm định viên sử dụng mức giá chỉ dẫn bình quân gia quyền của các tài sản so sánh để làm
mức giá đại diện chung với các quyền số tương ứng là 35%, 35% và 30%. -
Giá trị tài sản thế chấp thấp hơn giá trị thị trường 70%. 2.76.
Ông Cao là chủ sở hữu thửa đất thuộc dự án khu dân cư ở quận ngoại thành của thành
phố Nghĩa Tình. Thửa đất có diện tích 120m ,2 hình chữ nhật, hướng Nam, đường nội
bộ rộng 8m và cách mặt tiền đường khoảng 100m.
Ông Cao muốn sử dụng thửa đất này thế chấp ngân hàng vay thanh toán chi phí xây
dựng căn nhà trên thửa đất này. Ngân hàng sau khi thẩm định các điều kiện cho vay đã
đồng ý cho ông Cao vay và nhận thửa đất này làm tài sản thế chấp. Ngân hàng cho
vay yêu cầu Ông Cao lựa chọn một công ty thẩm định giá được ngân hàng chấp nhận
để thẩm định giá trị của thửa đất thế chấp làm cơ sở xác định số tiền cho vay.
Ông Cao đã chọn Công ty thẩm định giá thành phố Nghĩa Tình để thẩm định giá trị
thửa đất cho mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng.
Qua điều tra, khảo sát thị trường giao dịch bất động sản trong khu vực, thẩm định viên
đã thu thập được thông tin về 3 tài sản so sánh đang được rao bán như sau:  Tài s n so sánh 1 là th ả a đấết có di ử
ện tích 120m2. Th a đấết này có h ử ình chữ nh t và ậ ở đ ng n ườ i b ộ rộ ng 8m, kho ộ ng cách r ả a đếến m t tiếền đ ặ ng d ườ i 100m. Th ướ a đấết ử ở h ng ướ Đông và đang đ c ượ rao bán v i giá 3,25 ớ t đôềng. ỷ Giá giao d ch thành ị công có thể gi m đ ả c ượ 50 tri u ệ đôềng.  Tài s n ả so sánh 2 là th a ử đấết có di n
ệ tích 110m2. Th aử đấết này có d ng ạ hình thang vuông (tóp h u) ậ và đ ở ưng ờ n i b ộ r ộ ng ộ 6m. Kho ng ả cách ra đếến m t ặ tiếền đ ng ườ kho ng ả 300m. Th a ử đấết ở h ng ướ Tấy và đang đ c ượ rao bán v i ớ giá 2,4 t ỷ đôềng. Giá
giao dịch thành công có thể giảm đ c ượ 100 tri u đôềng. ệ  Tài s n ả so sánh 3 là th a ử đấết có di n
ệ tích 100m2. Th aử đấết này có d ng ạ hình thang vuông (n h ở u) ậ và đ ở ng ườ n i ộb chiếều ộ r ng ộ 6m. Kho ng ả cách ra đếến m t ặ tiếền đường trến 500m. Th a ử đấết ở h ng ướ Bắếc và đang đ c ượ rao bán v i ớ giá 1,85 tỷ
đôềng. Giá giao dịch thành công có thể gi m ả đ c ượ 50 tri u đôềng. ệ
Mặt khác, qua thu thập và phân tích thông tin thu thập từ thị trường, thẩm
định viên đã xác định được tỷ lệ tương quan giữa các yếu tố so sánh như sau: 1. Đường nội b : ộ Giá đấết đ ở n ườ g n i ộ b 8m ộ cao h n giá ơ đấết đ ở ng ườ n i b ộ ộ 6m là 10%.
2. Khoảng cách đếến m t ặ tiếền đ ng: ườ - Đấết cách m t
ặ tiếền đường từ 100m đếến d i
ướ 500m có giá bắềng 90% giá đấết cách m t ặ tiếền đường d i ướ 100m. -
Đấết cách m t tiếền đ ặ ng
ườ trến 500m có giá bắềng 80% giá đấết cách m t tiế ặ ền đ ng ườ d i ướ 100m. 3. Hình dáng: -
Giá đấết hình thang (tóp h u) ậ thấếp h n giá ơ đấết hình chữ nh t ậ 10% -
Giá đấết hình thang (nở hậu) cao h n
ơ giá đấết hình chữ nhật 5%. 4. H ng: ướ
Đấết hướng Tấy và h ng
ướ Bắếc có giá tương đương nh ng ư thấếp h n ơ
hướng Đông là 3% và thấếp h n ơ h ng ướ Nam là 5%. Giả sử anh/ch ị là th m
ẩ định viên được phân công th m ẩ định giá th a
ử đâất trên, hãy cho biêất: a. Cách tiếếp c n và ậ
phương pháp thẩm định giá mà thẩm định sẽẽ sử d n ụ g;
b. Cơ sở giá trị của th m ẩ định giá; c. Các đ c ặ đi m ể kinh tếế kyẽ thu t c ậ ủa tài s n ả th m đ ẩ
ịnh giá và các tài s n so ả sánh; d. Giá trị c ướ tính c a ủ tài sản th m ẩ định giá. Biêất rằằng: -
Thẩm định viến sử d ng ụ m c
ứ giá chỉ dấẽn bình quấn của các tài s n ả so sánh làm m c ứ giá đ i di ạ ện chung. - Giá trị tài s n
ả thếế chấếp thường thấếp h n ơ giá thị tr n ườ g khoảng 10%.