Nghiên cứu về Hội Nhập Địa Phương tại Đô Thị Mới Thủ Đô Hà Nội | Kinh tế đại cương | Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội
Tóm tắt: Tại các khu vực ven đô thị của nhiều thành phố Đông Nam Á, vốn đã chảy vào sự phát triển các khu đô thị mới dành cho tầng lớp trung lưu. Một lượng lớn những người có tri thức coi những nơi này là hiện thân của một số yếu tố tồi tệ nhất của các khu vực ngoại ô bị kiểm soát kiểu Mỹ: khô khan, tách biệt với môi trường xung quanh, cô lập những người giàu có khỏi cuộc sống đô thị với các khu vực dân cư lân cận, v.v. Tài liệu được sưu tầm và soạn thảo dưới dạng file PDF để gửi tới các bạn cùng tham khảo, ôn tập đầy đủ kiến thức, chuẩn bị cho các buổi học thật tốt. Mời bạn đọc đón xem!
Môn: Kinh tế đại cương(KHTN) 10 tài liệu
Trường: Trường Đại học Khoa học tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội 687 tài liệu
Tác giả:
Preview text:
Những thực nghiệm về hội nhập địa phương
tại đô thị mới thủ đô Hà Nội
Danielle Labbé and Julie-Anne Boudreau
Tóm tắt: Tại các khu vực ven đô thị của nhiều thành phố Đông Nam Á, vốn đã chảy vào
sự phát triển các khu đô thị mới dành cho tầng lớp trung lưu. Một lượng lớn những
người có tri thức coi những nơi này là hiện thân của một số yếu tố tồi tệ nhất của các
khu vực ngoại ô bị kiểm soát kiểu Mỹ: khô khan, tách biệt với môi trường xung quanh,
cô lập những người giàu có khỏi cuộc sống đô thị với các khu vực dân cư lân cận, v.v.
Mặc dù chắc chắn rằng những quan điểm tiêu cực như vậy thường được bảo đảm,
nhưng thông qua việc xem xét kỹ hơn hai dự án ở ngoại ô Hà Nội, các tác giả cho thấy
rằng các khu đô thị mới của Việt Nam khó có thể hòa nhập vào các khu vực kín được
mô tả trong phần lớn các bài viết. Các trường hợp nghiên cứu ở Hà Nội cho thấy mức
độ xốp hơn nhiều: nó ảnh hưởng mạnh mẽ của cách thức sản xuất và phân bổ nhà ở
truyền thống, sự pha trộn các hình thức xây dựng và sự hòa nhập của các khu dân cư
mới vào cộng đồng xung quanh.
Từ khóa: khu dân cư; sự phân chia không gian xã hội; sự đối lập giữa các khu vực
thành thị; Hà Nội; Việt Nam
Thông tin chi tiết về tác giả:
Giáo sư Danielle Labbé (tác giả tương ứng) đang làm việc tại Institut d'Urbanisme, Université de Montréal,
Pavillon de la Faculté de l'Aménagement, Institut d'Urbanisme, CP 6128 Succursale center-ville, Montréal, Québec H3C 3J7, Canada.
E-mail: danielle.labbe@umontreal.ca.
Giáo sư Julie-Anne Boudreau làm việc tại Trung tâm Văn hóa Đô thị hóa Société, Institut National de la
Recherche Scientifique, 385 rue Sherbrooke Est, Montréal, Québec H2X 1E3, Canada.
E-mail: julie-anne.boudreau@ucs.inrs.ca.
Một thế hệ khu dân cư mới đang được hình thành do nền kinh tế đang phát triển và
chính trị gây tranh cãi của lục địa châu Á. Thoạt nhìn, những môi trường đô thị mới này có
vẻ là sự nối tiếp của các khu vực ngoại ô được tạo ra bởi các quốc gia châu Á mới độc lập
trong thời kỳ hậu chiến. Những dự án này thực sự có nhiều điểm tương đồng với các vùng
nông thôn của Đài Bắc, các khu dân cư mới của Singapore, hay thậm chí là các khu công
nghiệp (danwei) của Bắc Kinh và các khu nhà ở tập thể của Hà Nội. Giống như những bậc
tiền bối này, những khu phát triển ngày nay có quy mô lớn và được xây dựng từ đầu theo
một quy hoạch tổng thể duy nhất, hầu hết ở các khu vực ven đô.1 Các dự án lớn – thường
được gọi là 'thị trấn mới' 2 vẫn được coi là các thực thể ít nhiều được quản lý tự chủ. Hầu hết
cũng duy trì các nguyên tắc quy hoạch theo chủ nghĩa hiện đại, với các lô đất xây dựng lớn
được ngăn cách bởi các đại lộ rộng rãi, trong khi kế hoạch phân vùng nghiêm ngặt sẽ xác
định liệu các lô đất này có được lấp đầy bằng các khối tháp dân cư, biệt thự hay văn phòng hay không.
Tuy nhiên, các kế hoạch tái phát triển tổng thể ở châu Á đã trải qua những biến đổi
quan trọng trong cuối thế kỷ XX. Sự phát triển này đã thu hút sự chú ý nghiên cứu đáng kể,
đặc biệt là từ các học giả nước ngoài quan tâm đến quá trình hình thành đô thị ở Đông Nam
Á. Bốn sự biến đổi rộng rãi và có mối liên hệ với nhau đặc trưng của thế hệ dự án mới đã tạo
ra mối quan tâm của các học giả và nhà phân tích đô thị (xem, trong số nhiều người khác:
Percival và Waley, 2012; Shatkin, 2011; Hudalah et al, 2007; Douglass, 2008; Douglass và Huang, 2007):
- Thứ nhất, trái ngược với những nỗ lực trước đây về quy hoạch do nhà nước chỉ đạo,
các dự án quy hoạch tổng thể hiện nay chủ yếu được phát triển trên cơ sở vì lợi nhuận bởi
các chủ thể kinh tế tư nhân. Xu hướng này đi kèm với sự tham gia nhiều hơn của các chủ thể
doanh nghiệp vào các hoạt động quy hoạch và quản lý đô thị, vốn trước đây được coi là đặc
quyền của các quốc gia.
- Thứ hai, trái ngược với sự kết hợp giữa tầng lớp lao động chân tay và cổ trắng mà các
dự án nhà nước hướng tới, các khu dân cư mới chủ yếu nhắm đến phân khúc dân cư đô thị
giàu có nhất trong khu vực (bao gồm cả người nước ngoài).
- Thứ ba, và phù hợp với những điều trên, các thị trấn mới đã trở thành địa điểm quan
trọng thu hút vốn đầu tư nước ngoài (đặc biệt là trong khu vực châu Á). Đồng thời, các tập
đoàn lớn của nước ngoài và các công ty tư vấn môi trường xây dựng từ cả châu Á và phương
Tây đã đóng vai trò lớn hơn trong việc tạo ra không gian đô thị. Xu hướng này gắn liền với
sự phổ biến khắp châu Á của cái gọi là “văn hóa toàn cầu” của các hình thức xây dựng được
tiêu chuẩn hóa (ví dụ: các tòa nhà cao tầng, các cửa hàng lớn) và những gì được một số
người coi là lối sống phương Tây tập trung vào sự tiện nghi và an ninh.
1 Nghiên cứu này mượn định nghĩa của Friedmann (2011, trang 425) về vùng ven đô ở châu Á là 'các khu vực gặp gỡ, xung đột và biến đổi xung quanh các thành
phố lớn'. Thay vì các khu vực địa lý có ranh giới riêng biệt và cố định, các khu vực ven đô được thảo luận trong bài viết này được coi là những vùng lãnh thổ thay
đổi nhanh chóng được đặc trưng bởi sự tương tác của các quá trình phát triển thành thị và nông thôn. Nghiên cứu Đông Nam Á, 23, 2, trang 245–262 doi: 10.5367/sear.2015.0259.
2Chúng tôi xin cảm ơn Sylvain Rodrigue vì sự hỗ trợ quý giá trong quá trình thu thập dữ liệu. Chúng tôi cũng muốn cảm ơn các biên tập viên của số đặc biệt này,
trọng tài Nghiên cứu Đông Nam Á và John McKay vì những nhận xét hữu ích cho các bản thảo trước đó. Bài viết tốt hơn nhờ những đóng góp của họ, nhưng mọi
thiếu sót vẫn là của riêng tác giả.
- Cuối cùng, một số dự án mới (nhưng không phải tất cả) được tách biệt về mặt không
gian với phần còn lại của thành phố bằng các rào chắn (hàng rào, tường) và lối vào có bảo
vệ, do đó dường như tái tạo các cộng đồng bị sự kiểm soát của Hoa Kỳ và Châu Mỹ Latinh.
Các nghiên cứu về quy hoạch và đô thị gần đây đã tìm cách hiểu (hoặc dự báo) tác động
của các dự án nhà ở thế hệ mới này đối với tương lai đô thị của châu Á. Một quan điểm phê
phán rõ ràng về các cộng đồng mới, được quy hoạch tổng thể đã xuất hiện từ hoạt động đánh
giá này, thường mang lại cảm giác lạc hậu không thể phủ nhận. Tiếp tục mối quan tâm lâu
dài về học thuật đối với các thành phố thuộc Thế giới thứ ba, quan điểm phê phán này tập
trung vào mối đe dọa của thành phố “kép” (xem Redfield và Singer, 1954; Abu-Lughod,
1965). Ý tưởng về một thành phố kép giả định sự phân chia về kinh tế xã hội và không gian
xã hội ở các vùng đô thị mới nổi. Theo quan điểm này, các cộng đồng được quy hoạch tổng
thể ở Đông Nam Á tạo ra các khu tiêu dùng và cư trú cao cấp khép kín, cách ly cư dân của
họ với thành phố hiện tại và đặc biệt là với các khu vực nghèo xung quanh họ. Đồng thời,
việc tái phát triển đất đai rộng lớn được cho là sẽ loại trừ những người dân có thu nhập thấp
sống ở các khu định cư không được quy hoạch xung quanh bằng cách gây bất ổn cho sinh kế
và mạng lưới xã hội của họ, đồng thời loại họ khỏi các dịch vụ và tiện nghi đô thị sẵn có ở thành phố mới.
Quan điểm phê phán này về các dự án quy hoạch tổng thể mới của Đông Nam Á đã làm
tan biến thêm những lo lắng cũ về các thành phố kép với những lo ngại cuối thiên niên kỷ về
sự phân mảnh đô thị. Nổi lên trong nghiên cứu của Mỹ và Pháp trong những năm 1990, khái
niệm phân mảnh đô thị tiến xa hơn một bước so với nghiên cứu trước đây về các thành phố
kép khi cho rằng sự chung sống của con người ở các thành phố bị xáo trộn bởi sức mạnh của
quá trình tự do hóa mới và toàn cầu hóa. Người ta cho rằng những lực lượng này làm xói
mòn quyền công dân và không gian công cộng, và cuối cùng dẫn đến mất đi sự thống nhất
trong doanh nghiệp tập thể của thành phố (ví dụ, Marcuse, 1997; Graham và Marvin, 2001; Davis, 1999).
Sử dụng một nghiên cứu điển hình về hai khu vực được quy hoạch tổng thể mới của Hà
Nội, bài viết này xem xét lại quan điểm phê phán về sự phân mảnh đô thị/thành phố kép nêu
trên. Việt Nam là một trong những địa điểm mới nhất ở châu Á có nhiều dự án kiểu này.
Trong những năm 1990, các cơ quan quy hoạch đã áp dụng một mô hình phát triển đô thị
mới, được người dân địa phương gọi là 'khu đô thị mới' (khu đô thị mới), qua đó các doanh
nghiệp được khuyến khích tái phát triển những vùng đất rộng lớn ven đô thành các khu đa
chức năng tích hợp. Cư dân chỉ bắt đầu chuyển đến những môi trường mới này khoảng một
thập kỷ trước. Bất chấp tính mới lạ của hiện tượng này, các học giả nước ngoài đã ngay lập
tức đánh giá những dự án này là những tác nhân phân mảnh chưa từng có trong kết cấu
không gian - xã hội đô thị của Việt Nam (ví dụ, Waibel, 2006; Douglass, 2008; Douglass và Huang, 2007).
Những tác giả này có thể đã vội vàng kết luận. Bằng cách tập trung vào tác động riêng
biệt của các dự án này, học bổng mới nổi này đã bỏ qua cách những môi trường dân cư mới
này được đặt nền tảng trong bối cảnh cụ thể của chúng, cách chúng phát triển theo thời gian
và cách chúng có thể được biến đổi và thậm chí có thể được hấp thụ bởi tập thể đô thị trên
mà chúng được ghép vào. Kết quả là, sinh viên các khu đô thị mới của Việt Nam đã không
nhận thấy rằng một hiện tượng biện chứng của sự tách biệt và hội nhập đang diễn ra trong và
xung quanh những quá trình tái phát triển này.
Trong bài viết này, chúng tôi lập luận rằng, ngoài các cơ chế quy hoạch và bất động sản
góp phần tái tạo và làm trầm trọng thêm sự bất bình đẳng xã hội ở các khu đô thị mới, các
hình thức quan hệ kinh tế xã hội cũ hơn cũng được duy trì và giảm thiểu tác động phân biệt
của mô hình phát triển đô thị này. Ở ngoại thành Hà Nội, những mối quan hệ này được tái
hiện thông qua các hoạt động bản địa hóa và phần lớn là không chính thức của các nhà phát
triển, người dân và cộng đồng xung quanh các khu đô thị mới. Như sẽ được thảo luận trong
các phần tiếp theo, điều này xảy ra theo nhiều cách: thông qua các cơ chế tài chính và thương
mại hóa dự án gắn liền với xã hội, thông qua đàm phán về kế hoạch tái phát triển với các
cộng đồng dân cư lân cận, thông qua kiểm soát quy hoạch yếu kém và quy định lỏng lẻo của
thị trường bất động sản, và thông qua hoạt động hàng ngày của những người sử dụng khác
nhau ở những khu dân cư mới này.
Các nhà hoạch định Việt Nam coi nhiều hoạt động không chính thức này rất có vấn đề.
Chúng thực sự có những hậu quả tiêu cực rõ ràng, chẳng hạn như việc loại trừ các bộ phận
dân cư thành thị ít có quan hệ chính trị hơn khỏi các đơn vị nhà ở mới và việc cung cấp các
dịch vụ công cộng và tiện nghi ở các khu vực ven đô. Nhưng việc tái hiện các hình thức quan
hệ chính trị - xã hội cũ trong và xung quanh các khu đô thị mới cũng mang lại những hệ quả
tích cực không ngờ. Một trong số đó là làm cho các khu đô thị mới trở nên xốp hơn nhiều so
với kế hoạch dự kiến ban đầu. Kết quả là cuộc sống ven đô phát triển trong và xung quanh
những nơi này ít bị ngắt kết nối với bối cảnh xã hội, không gian, thể chế và kinh tế rộng lớn
hơn của Hà Nội so với câu chuyện phê phán tập trung vào thành phố kép và sự phân mảnh
đô thị sẽ khiến người ta tin rằng .
Sau phần mô tả ngắn gọn về khái niệm khu đô thị mới và từ một nghiên cứu định tính
về hai khu đô thị mới ở Hà Nội, chúng tôi khám phá những động lực tác động ở ba giai đoạn
trong vòng đời của những lĩnh vực này: thiết kế và tài chính, xây dựng và phát triển, và cuộc
sống hàng ngày ở khu dân cư.3 Hai trường hợp của chúng tôi các nghiên cứu đang ở các giai
đoạn khác nhau trong vòng đời của chúng: Trung Hòa - Nhân Chính (THNC) đã có người ở
từ năm 2004, trong khi phía Nam An Khánh (AKS) vẫn đang được xây dựng. Thông qua
3 Dữ liệu cho nghiên cứu này được thu thập trong hai chuyến thực địa tới Hà Nội (tháng 6 năm 2009 và tháng 6 - 7 năm 2013). Chúng bao gồm
khoảng 50 cuộc phỏng vấn bán trực tiếp với các nhà phát triển đất đai, quan chức địa phương, người dân của hai khu đô thị mới, cộng với người
dân sống trong các tiểu huyện nơi có các dự án này. Việc phân tích dữ liệu phỏng vấn được bổ sung bằng việc xem xét các chính sách có liên
quan và tài liệu xám do các chuyên gia quy hoạch biên soạn và bằng một cuộc khảo sát mô tả đặc điểm các khu đô thị mới của Hà Nội.
nghiên cứu về hai thế hệ đô thị mới này, chúng tôi hy vọng sẽ làm phong phú thêm các phân
tích hiện có tập trung vào giai đoạn quy hoạch hoặc những tháng đầu tiên sau khi hoàn thành
dự án, trong khi các hoạt động về không gian đô thị và cộng đồng địa phương ở những khu
vực này vẫn chưa bắt đầu hình thành.
Mô hình phát triển đô thị mới
Mô hình phát triển đô thị khu đô thị mới được hình thành khoảng một thập kỷ sau cuộc
cải cách đổi mới đầu tiên.4 Các nguyên tắc cơ bản của chương trình sản xuất nhà ở này lần
đầu tiên được tiết lộ vào năm 1992 thông qua việc áp dụng quy hoạch tổng thể mới cho Hà
Nội. Phá vỡ cách tiếp cận ngăn chặn đô thị đã thịnh hành trước các cuộc cải cách, quy hoạch
này đề xuất đáp ứng nhu cầu dân số đô thị đang tăng nhanh trong các khu mở rộng đô thị
rộng lớn sẽ được xây dựng ở vùng ngoại vi ngay lập tức của thành phố. Những phần mở
rộng này sẽ có dạng các khu vực rộng lớn, tích hợp, nơi cung cấp nhà ở chất lượng tốt, giá cả
phải chăng trong môi trường hiện đại, đa chức năng. Kế hoạch này cũng nhằm mục đích hạn
chế các hoạt động đô thị hóa phi chính thức vốn đã thống trị trong những năm đầu tiên của
cải cách. Cuối cùng, nó sẽ cho phép hiện thực hóa tầm nhìn đô thị về trật tự, văn minh và hiện đại.
Mô hình phát triển đô thị mới này đã phát triển ổn định kể từ khi được áp dụng. Theo
Bộ Xây dựng, vào đầu năm 2010, Việt Nam có 632 khu đô thị mới với diện tích trên 100.000
ha (Việt Nam Business Asia, 2010). Theo khảo sát do các tác giả thực hiện, riêng chính
quyền các tỉnh Hà Nội đã phê duyệt xây dựng khoảng 231 dự án như vậy tính đến cuối năm
2013, trong đó khoảng chục dự án đã hoàn thành và có người ở (Hình 1).
Các khu đô thị mới của Việt Nam được quy hoạch và xây dựng ở các khu vực ven đô,
phần lớn là trên các cánh đồng lúa và các loại đất trồng trọt khác. Chúng khác nhau đáng kể
về thành phần chức năng, diện tích và dân số, từ các khu phức hợp có diện tích từ 5 ha trở
xuống đến các dự án phức hợp có quy mô lên tới 500 ha. Hầu hết các dự án đều có hình thái
đô thị tiêu chuẩn và nhiều dự án bao gồm các loại hình công trình còn khá mới ở Việt Nam
(nhà ở cao tầng từ 12 tầng trở lên, cửa hàng lớn, v.v.). Các khu phức hợp có diện tích dưới
10 ha chủ yếu là nhà ở hàng hóa, trong khi các khu lớn hơn cũng có thể bao gồm không gian
thương mại và văn phòng, công viên công cộng và, trong một số trường hợp, nhà ở xã hội/tái
định cư và các tiện ích công cộng (như trường học, trung tâm chăm sóc ban ngày, y tế). phòng khám).
4 Đổi mới (thường được dịch là 'đổi mới') đề cập đến một loạt cải cách nhà nước xuất phát từ mô hình kế hoạch hóa kinh tế tập trung bằng cách
trao cho cơ chế thị trường một vai trò lớn hơn trong nền kinh tế trong nước.
Hình 1.Các khu đô thị mới của Hà Nội năm 2013 (với hai điểm nghiên cứu được tô màu đen). Nguồn: Tác giả, 2014.
Tương tự những thay đổi được quan sát thấy ở phần còn lại của Đông và Đông Nam Á,
mô hình phát triển đô thị mới của Việt Nam đã nâng cao vai trò của các chủ thể doanh
nghiệp trong quy hoạch và quản lý đô thị. Tương tự như tình hình ở Jakarta mà Leaf đã thảo
luận trong số báo Nghiên cứu Đông Nam Á này, các doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất
động sản và xây dựng đã đảm nhận một số vai trò lập kế hoạch mà nhà nước thường đảm
nhiệm. Ở Hà Nội, những vai trò này bao gồm quy hoạch cấp huyện, xây dựng mạng lưới tiện
ích, thu gom rác, dịch vụ nước và cái được người dân địa phương gọi là “quản lý trật tự đô
thị” (Quản lý trật tự đô thị) bao gồm, trong số khác, kiểm soát việc sử dụng vỉa hè, đường
phố cho các hoạt động thương mại.
Ở Việt Nam, việc phát triển các khu đô thị mới và công việc cung cấp dịch vụ công cho
các đô thị này đều do các tác nhân trong nước chi phối. Vốn và các tác nhân nước ngoài đều
có mặt, chủ yếu đến từ các nước châu Á (đặc biệt là Hàn Quốc và Singapore), nhưng nhìn
chung, họ đóng vai trò không đáng kể trong việc sản xuất các dự án mới trên địa bàn tỉnh Hà
Nội. Khảo sát của chúng tôi về các khu đô thị mới trên lãnh thổ Hà Nội cho thấy trong số
231 dự án được chính quyền thành phố phê duyệt từ năm 1998, chỉ có 6 dự án hoàn toàn do
nước ngoài tài trợ hoặc liên doanh. Hơn nữa, các dự án có vốn nước ngoài có xu hướng nhỏ
hơn so với các dự án do các chủ thể trong nước phát triển.
Cũng tương tự như tình hình được quan sát thấy trong các bối cảnh Đông Nam Á khác,
mô hình phát triển đô thị mới do nhà nước hỗ trợ của Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi cho
việc xây dựng nhà ở tiện nghi cho tầng lớp dân cư thành thị giàu có nhất. Trong khi chương
trình ban đầu nhằm mục đích sản xuất nhà ở giá rẻ, các doanh nghiệp trong nước đã định
hướng lại chương trình theo hướng sinh lợi nhiều hơn, thị trường cao cấp hơn.5
5 Chúng tôi đã cung cấp ở nơi khác (Labbé và Boudreau, 2011) một phả hệ về sự thay đổi này trong nhóm đối tượng mục tiêu, cho thấy vai trò
trung tâm của các doanh nghiệp nhà nước trước đây trong quá trình này.
Hình 2. Các tòa nhà dân cư cao tầng ở vùng lân cận Nam An Khánh. Nguồn: Tác giả, 2012.
Các dự án mới cũng đã trở thành nơi ở của một bộ phận nhất định người nước ngoài
giàu có ở Hà Nội. Một tỷ lệ đáng kể cộng đồng địa phương Hàn Quốc, Trung Quốc,
Singapore và Nhật Bản đã thành lập khu ở của họ tại một số khu đô thị mới thế hệ đầu tiên
của Hà Nội. Ví dụ, một tỷ lệ lớn trong số khoảng 8.000 người Hàn Quốc hiện đang sống ở
Hà Nội cư trú ở vùng lân cận Trung Hòa - Nhân Chính, một khu vực mà ngày nay người
nước ngoài gọi là “Korea town” (Phố người Hàn).
Cuối cùng, những hoạt động tái phát triển này đã làm thay đổi sâu sắc cảnh quan nông
nghiệp xưa kia của vùng ven đô Hà Nội. Có lẽ sự chuyển đổi trực quan nổi bật nhất do các
khu đô thị mới mang lại là sự xuất hiện rộng rãi của cuộc sống cao tầng và sự đồng bộ hóa
theo chiều dọc của cảnh quan thành phố ven đô (Hình 2).
Khu vực đô thị hóa của Hà Nội vốn đã dày đặc vì không có nhà cao tầng. Phương pháp
xây dựng nhà cao tầng để quản lý mật độ đô thị như một nguyên tắc hiện đại được áp dụng ở
những nơi khác trên thế giới, được các nhà quy hoạch Việt Nam coi là hấp dẫn hơn để quản
lý mật độ. Theo nghĩa này, ở Hà Nội cũng như những nơi khác trong khu vực, các tòa nhà
cao tầng không chỉ là một giải pháp kỹ thuật đơn thuần cho các vấn đề liên quan đến sự phân
bố không gian của dân cư trên lãnh thổ đô thị. Như Anthony King (2004) đã nhận xét, kể từ
khi xây dựng những tòa nhà cao tầng đầu tiên ở Thượng Hải vào năm 1934, hình thức xây
dựng này đã trở thành một “phép ẩn dụ về tính hiện đại” ở châu Á. Những tòa tháp dân cư
được xây dựng tại các khu đô thị mới của Hà Nội chắc chắn đã ghi dấu ấn trong phong trào
quy hoạch xuyên quốc gia này.
Hai thế hệ đô thị mới
Trong khi các cơ quan quy hoạch địa phương hoan nghênh sự đóng góp của các khu đô
thị mới vì chúng cung cấp không gian dân cư mới và hiện đại hóa thủ đô thì các nhà nghiên
cứu người nước ngoài đang cảnh báo về việc các dự án này có thể gây ra sự phân mảnh và
phân chia đô thị như thế nào (ví dụ, Douglass và Huang, 2007); Spencer, 2010). Điều quan
trọng là phải ghi nhớ những cạm bẫy này khi Việt Nam bắt đầu giai đoạn đô thị hóa tăng tốc.
Nhưng để giải quyết hiệu quả những thách thức này, cần phải tính đến hoàn cảnh, thể chế,
hình thức xây dựng và tập quán đô thị của địa phương.
Trong phần tiếp theo, chúng tôi so sánh hai khu đô thị mới, một thuộc thế hệ dự án thứ
nhất và một thuộc thế hệ dự án thứ hai tại Hà Nội. Những gì chúng tôi gọi là dự án đầu tiên
tương ứng với các dự án tái phát triển nhỏ hơn, chủ yếu là khu dân cư và hầu hết không có
cổng được phê duyệt và xây dựng từ năm 1998 đến năm 2006 trong bán kính khoảng 10 km
tính từ nội thành. Làn sóng tái phát triển đất thứ hai xuất hiện vào cuối những năm 2000, đặc
trưng bởi các dự án lớn hơn nhiều được xây dựng xa hơn khỏi thành phố sau sự mở rộng của
Hà Nội sau khi sáp nhập tỉnh Hà Tây cũ (năm 2008). Mục tiêu của dự án thứ hai này không
chỉ là đáp ứng nhu cầu nhà ở mà còn góp phần phát triển kinh tế khu vực. Khi khám phá các
trường hợp thuộc từng dự án này, chúng tôi đưa ra một cái nhìn đa chiều hơn về các khu đô
thị mới này so với những gì được cung cấp bởi các bài viết, những tài liệu nghiên cứu. Trung Hoà - Nhân Chính
Điểm nghiên cứu đầu tiên của chúng tôi có tên là Trung Hoà - Nhân Chính (THNC) vì
nằm trên ranh giới giữa các phường Trung Hòa và Nhân Chính. Đây là khu đô thị mới thế hệ
đầu tiên ở Hà Nội. THNC có diện tích 33 ha và nằm cách phố cổ khoảng 5 km, giữa hai
tuyến đường huyết mạch nối thành phố với vùng nội địa phía Tây (Hình 1).
THNC là khu dân cư hỗn hợp bao gồm các không gian thương mại và văn phòng nhưng
chức năng dân cư chiếm ưu thế. Giống như nhiều dự án khác thuộc thế hệ đầu tiên, dự án tái
phát triển này bao gồm hai tòa tháp tái định cư cao tầng nhằm di dời cư dân nội thành bị trục
xuất do mở rộng giao lộ huyết mạch trong thành phố. Đất nông nghiệp của hai huyện nông
thôn trước đây thuộc dự án này hiện đã được tái phát triển gần như hoàn toàn. Xung quanh
THNC hiện nay người ta có thể tìm thấy các cơ sở lớn của quốc gia (sân vận động và Quốc
hội), một khách sạn lớn, các tòa tháp văn phòng và khu tái định cư rộng lớn. Dự án cũng tiếp
giáp trực tiếp với ba ngôi làng đã đô thị hóa, nơi sinh sống của hơn 20.000 người.
Dự án này được tài trợ, phát triển và tiếp thị bởi Tổng công ty Vinaconex, một doanh
nghiệp nhà nước (SOE) trước đây thuộc sự quản lý của Bộ Xây dựng. Sau khi hoàn thành
vào năm 2005, quyền quản lý dự án này được chuyển giao cho Vinasinco, một công ty con
của Vinaconex, hiện chịu trách nhiệm bảo trì 15 tòa tháp dân cư cao tầng trong khu vực này
và cung cấp các dịch vụ đô thị cơ bản (vệ sinh đường phố, quản lý rác thải, thu thập, quản lý
bãi đậu xe, công viên, v.v.). Phía Nam An Khánh
Địa điểm nghiên cứu thứ hai của chúng tôi được gọi là Nam An Khánh (AKS), theo tên
tiểu khu nơi nó tọa lạc (Hình 1). AKS thuộc khu tái phát triển lớn hơn nằm cách trung tâm
thành phố khoảng 12 km về phía tây dọc theo đường cao tốc mới. Giống như nhiều dự án thế
hệ thứ hai, AKS có diện tích lớn, với tổng diện tích là 189 ha. Cho đến nay, dự án này đang
trong tình trạng không gian mở nhưng điều này có thể thay đổi khi bắt đầu xây dựng (một số
dự án thế hệ thứ hai được bao quanh bởi tường và có cổng vào).
Vào thời điểm viết bài này, AKS vẫn đang được xây dựng. Sau khi hoàn thành, dự kiến
sẽ có sức chứa 28.400 cư dân. Dự án chủ yếu dành riêng cho nhà ở ít tầng, nhưng cũng sẽ có
một số tòa nhà dân cư cao tầng, khu thương mại và khu phức hợp văn phòng. Dự án này
được tài trợ và phát triển bởi Tổng công ty Sông Đà Thăng Long, một doanh nghiệp nhà
nước trước đây. Việc xây dựng AKS đang diễn ra trên vùng đất trước đây là đất canh tác của
người dân ở 5 ngôi làng lân cận dự án, nơi sinh sống của hơn 16.000 người.
Vòng đời của các khu đô thị mới: giữa sự tan vỡ và (tái) hòa nhập
Mua nhà thông qua “Quan hệ”
Các khu đô thị mới của Hà Nội thường được tài trợ theo ba giai đoạn liên tiếp. Việc tài
trợ cho một dự án thường bắt đầu bằng việc nhà đầu tư - nhà phát triển chính đầu tư từ 10%
đến 20% tổng vốn của dự án. Số tiền này thường không đủ để hoàn thiện cơ sở hạ tầng cơ
bản và xây dựng nền móng của dự án. Theo luật, cơ sở hạ tầng cơ bản và nền móng của tòa
nhà phải tồn tại trước khi nhà ở được bán cho cá nhân (Luật Nhà ở 2005; Nghị định
71/2010/NDCP). Để giải quyết sự thiếu hụt vốn này, các nhà đầu tư - phát triển thường lách
luật bằng cách đưa ra lời kêu gọi “đóng góp vốn” (góp vốn). Cơ chế này cho phép các cá
nhân đóng vai trò là nhà đầu tư nhỏ trong một dự án thông qua thỏa thuận hợp đồng quy định
rằng chủ đầu tư sẽ “chuyển giao” một hoặc nhiều căn hộ hoặc lô đất cho mỗi “người góp
vốn” sau khi dự án hoàn thành. Bằng cách khai thác kẽ hở của pháp luật, cơ chế tài chính này
cho phép bán tài sản trong quy hoạch ngay khi dự án được phê duyệt và do đó chuyển rủi ro
đầu tư sang các nhà đầu tư nhỏ.
Giai đoạn cấp vốn thứ hai bắt đầu khi cơ sở hạ tầng cơ bản và nền móng của các tòa nhà
cao tầng được hoàn thành. Ở giai đoạn đó, các nhà phát triển được phép thương mại hóa
trước một cách hợp pháp tới 70% số căn hộ của dự án. Trong hầu hết các trường hợp, nhà
đầu tư-nhà phát triển dành từ một phần tư đến một phần ba số tài sản này để chào bán cho
nhân viên và các cá nhân khác có liên hệ với công ty hoặc các cơ quan chính phủ với cái gọi
là “giá gốc” (giá gốc). Tùy thuộc vào biến động của thị trường bất động sản, giá nguồn này
có thể tương ứng từ một phần ba đến một nửa giá trị thị trường ước tính của tài sản. Đặc
quyền mua một căn hộ theo giá nguồn được gọi là “suất mua” (suất mua). Những suất mua
này thường xuyên được trao đổi giữa các thành viên trong gia đình hoặc được bán cho người
quen (nói chung là phải trả hoa hồng cho chủ sở hữu ban đầu của suất mua đó). Một kiến
trúc sư từng làm việc cho Tổng công ty Sông Đà Thăng Long giải thích với chúng ta:
“Để có được một suất mua ở một trong những tòa nhà chung cư này, bạn phải làm việc
ở công ty đó một thời gian và bạn phải có thành tích đạt được cùng với mối quan hệ tốt
(quan hệ)6 với các lãnh đạo. [Công ty] dành một quỹ nhà ở và bán phần còn lại. Việc phân bổ
các căn hộ trong quỹ nhà ở là một quá trình từ trên xuống: biệt thự và nhà liền kề được
chuyển đến quan hệ giữa lãnh đạo [công ty], một phần căn hộ được chuyển cho nhân viên có
thành tích nhất định và một phần được bán [trên thị trường]”. (Phỏng vấn, ngày 21 tháng 2 năm 2012)7.
Như trích dẫn này gợi ý, việc phân bổ các vị trí mua hàng là một cơ chế khen thưởng
được kế thừa từ thời kỳ tập thể. Tiếp nối các thông lệ trước đó, doanh nghiệp sử dụng thời
điểm mua hàng để thưởng cho nhân viên. Họ cũng sử dụng những “suất mua” này để duy trì
6 Khái niệm “quan hệ” của Việt Nam tương đương với 'guanxi' của Trung Quốc. Từ những gì các tác giả có thể nói, nó đóng vai trò rất giống
nhau trong việc xác định các mối quan hệ kinh tế xã hội.
7 Tất cả các cuộc phỏng vấn đều được thực hiện tại Hà Nội.
mối quan hệ với các chủ thể chính trị cần thiết nhằm điều hướng mê cung quan liêu đặc
trưng của lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam. Theo một nhà tư vấn bất động sản, các chủ đầu
tư thường phân bổ các lô đất dịch vụ hoặc căn hộ chung cư cho các nhà quy hoạch và các
quan chức nhà nước khác (thường thông qua trung gian) với giá thấp hơn giá trị thị trường để
đổi lấy “quyền” vi phạm các quy định (Phỏng vấn, ngày 18 tháng 7 năm 2013). Như chúng
tôi đã giải thích chi tiết hơn ở nơi khác, sự thông đồng như vậy được tạo điều kiện thuận lợi
bởi mạng lưới không rõ ràng về các mối quan hệ bảo trợ - khách hàng gắn kết lợi ích bất
động sản nhà nước-doanh nghiệp với các cơ quan quản lý lãnh thổ ở Việt Nam (Labbé và Musil, 2014).
Cuối cùng, ở giai đoạn thứ ba, các hộ gia đình có “mối quan hệ đúng đắn” có thể mua
căn hộ trực tiếp từ nhà đầu tư - phát triển với mức giá được gọi là “giá đầu tiên” (giá lần
đầu). Giá này cao hơn giá nguồn nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với giá thị trường.8 Chỉ đưa
ra hai ví dụ, một nữ cư dân THNC giải thích rằng chồng cô có chức vụ cao trong cơ quan
nhà nước nên mới được mua căn hộ từ Vinaconex với “giá đầu tiên” (Phỏng vấn,
23/06/2013). Một cư dân khác của khu đô thị mới này giải thích rằng mối quan hệ của một
người bạn học cũ trong ngành xây dựng đã mang lại cho anh đặc quyền tương tự (Phỏng vấn,
ngày 29 tháng 6 năm 2013). Cuối cùng, mối quan hệ xã hội – hay quan hệ – dường như là
yếu tố chính cho phép các hộ gia đình ở Hà Nội được mua với mức giá ưu đãi.
Những phương thức tiếp thị khác nhau của các đơn vị tiếp thị ở các khu đô thị mới này
có ý nghĩa quan trọng, đặc biệt đối với cơ cấu kinh tế xã hội của các khu dân cư mới. Ngoài
mục đích sử dụng như cơ hội đầu tư và đầu cơ, khả năng góp vốn vào một dự án nhất định,
tiếp cận vị trí mua hoặc mua căn hộ với giá đầu tiên đã mở ra cánh cửa cho các hộ gia đình
có mối quan hệ xã hội “đúng đắn” nhưng thu nhập thấp hơn để tiếp cận được nhà ở khó tiếp
cận ở các khu đô thị mới của Hà Nội. Ví dụ, trong số 18 hộ gia đình cư trú tại THNC mà
chúng tôi phỏng vấn vào năm 2012 và 2013, có 5 hộ gia đình đã mua nhà thông qua góp vốn,
thông qua việc cấp “suất mua” hoặc trực tiếp từ chủ đầu tư ở mức giá đầu tiên.9
Tuy nhiên, nếu phân bố không đồng đều trong khu dân cư đô thị Hà Nội, khả năng tiếp
cận tài sản thông qua các mối quan hệ xã hội thay vì chỉ thông qua của cải kinh tế đã góp
phần đa dạng hóa cơ cấu xã hội của các khu đô thị mới. Ngược lại với hình ảnh các khu vực
thuộc tầng lớp trung lưu thượng lưu độc quyền và đồng nhất được truyền tải qua các bài phê
bình học thuật, các hộ gia đình sống trong hai trường hợp nghiên cứu của chúng tôi địa điểm
thể hiện một loạt các tình hình kinh tế xã hội. Ví dụ, ở THNC, chúng tôi tìm thấy sự kết hợp
8 Việc bán trực tiếp theo “giá đầu tiên” vẫn tồn tại ở Hà Nội, mặc dù hành vi này vi phạm luật mới quy định rằng các giao dịch thực hiện với
doanh nghiệp bất động sản phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản đã đăng ký (Luật Kinh doanh Bất động sản năm
2006);Nghị định 153/2007/ND-CP).
9 Đây là một trong mẫu lớn hơn gồm 25 hộ gia đình sống tại các khu đô thị mới thế hệ thứ nhất, trong đó 18 hộ tiếp cận nhà ở thông qua các mối quan hệ xã hội.
giữa các hộ gia đình giàu có làm việc trong khu vực tư nhân, công chức và các quan chức
sống bằng mức lương hạn chế của nhà nước, và các quan chức đã nghỉ hưu từ các tỉnh khác
sống phụ thuộc vào lương hưu ít ỏi của nhà nước.
Người dân THNC nhận thức rõ về điều kiện kinh tế xã hội tương đối đa dạng thành
phần của vùng lân cận của họ. Điều này được minh họa rõ ràng bằng các khuôn mẫu phổ
biến, chẳng hạn như về sở thích nhà ở (những người có mức thu nhập không quá thấp thích
sống ở tầng dưới của các tòa nhà cao tầng chẳng hạn) hoặc thái độ với những người sống
xung quanh (chẳng hạn như những người giàu họ không giao du với hàng xóm của họ), điều
này thường xuyên được đưa ra trong các cuộc phỏng vấn với cư dân THNC.
Sự khác biệt về tình trạng kinh tế xã hội của các hộ gia đình cũng được bộc lộ vào cuối
năm những năm 2000, khi Vinasinco tìm cách tăng phí bảo trì hàng tháng. Khu dân cư sau
đó chứng kiến một cuộc đụng độ giữa các nhóm cư dân, chủ yếu là những người đã nghỉ
hưu, công chức, những người phản đối sự gia tăng này vì lý do tài chính hạn chế của họ, và
những hộ gia đình giàu có hơn coi thường những người biểu tình vì “gây ồn ào chỉ vì vài
đồng bạc lẻ” (Phỏng vấn, ngày 29 tháng 6 năm 2013).
Kế hoạch thu hồi đất và đàm phán
Khi dự án đã được chính quyền cấp tỉnh phê duyệt, chính quyền địa phương (ở cấp
huyện và cấp phường) có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho việc cưỡng bức nhận quyền
sử dụng đất thuộc sở hữu của người sử dụng đất ban đầu. Chính quyền thành phố sau đó
chuyển đổi đất sang mục đích sử dụng phi nông nghiệp và chuyển đổi phần đất mới được
chuyển đổi quyền sử dụng đất đô thị cho nhà phát triển. Trong 10 năm qua, việc chiếm đoạt
tài sản dân cư chủ yếu là nông dân để nhường chỗ cho các chức năng đô thị mới đã gây ra
nhiều tranh chấp đất đai (và đôi khi mang tính bạo lực) giữa người dân địa phương, cơ quan
quy hoạch và nhà phát triển, tập trung vào tỷ lệ bồi thường và thiệt hại về đất đai, sinh kế.
Cả các nhà đầu tư trong và ngoài nước được phỏng vấn cho nghiên cứu này đều đồng ý
rằng giai đoạn trưng thu nói chung là khó khăn nhất trong quá trình tái phát triển quá trình.
Giai đoạn này thực sự thường tạo ra hoặc phá vỡ một dự án. Vì vậy, kể từ năm 2006, người
dân cạnh Trung Hoà - Nhân Chính từ chối nhường quyền sử dụng đất quyền đối với đất ở
của họ cho các nhà phát triển, những người sau đó có kế hoạch sử dụng khu vực này để xây
dựng các tòa nhà thương mại cao tầng mới. Đối mặt với nguy cơ đình trệ vô thời hạn dự án,
một số nhà đầu tư và nhà phát triển giải thích rằng sự thành công của một dự án thường phụ
thuộc vào khả năng đáp ứng nhu cầu địa phương của cộng đồng xung quanh và nhu cầu của
các hộ gia đình bị thu hồi đất không chỉ bồi thường bằng tiền mà còn về tổ chức không gian
của dự án tái phát triển.
Các trường hợp dự án có sự thỏa thuận được thương lượng giữa các nhà phát triển và
những cư dân tồn tại từ trước rất đông và chúng tôi sẽ chỉ xem xét hai ví dụ từ các nghiên
cứu điển hình của mình. Trong khu vực THNC, người dân địa phương bị đuổi khỏi nhà, nhà
cửa nhường chỗ cho con đường lớn dẫn vào khu dân cư mới bị từ chối bồi thường bằng tiền
cho đất của họ và đề xuất di dời đến các khu cao tầng tòa nhà tái định cư. Thay vào đó, họ
yêu cầu nhà phát triển nên phân bổ cho họ những lô đất liền kề với dự án mới. Để đáp ứng
nhu cầu này, Vinaconex đã sửa đổi kế hoạch chi tiết của khu đô thị mới để bao gồm một cụm
cơ sở hạ tầng và dịch vụ lô đất (tương tự như lô đất nhà ống được mô tả dưới đây) nơi những
người dân địa phương hiện đang sinh sống cạnh khu dân cư khu đô thị mới. Điều này góp
phần xóa mờ khoảng cách giữa dự án và cộng đồng xung quanh.
Ở phía Nam An Khánh, người dân không chỉ thương lượng mức bồi thường cao hơn
mức mà Tổng công ty Sông Đà Thăng Long đưa ra lần đầu, mà sau nhiều lần thương lượng
kéo dài, họ còn nhận được sự bảo đảm từ chủ đầu tư rằng ông sẽ phân bổ lại cho họ số tiền
tương đương khoảng 10% đất bị thu hồi của họ là “đất dịch vụ” (đất dịch vụ). Những mảnh
đất này sẽ được người dân sử dụng cho các hoạt động kinh doanh nhỏ. Chính quyền địa
phương sau đó đã tranh cãi về vị trí của những khu đất dịch vụ này mà nhà phát triển dự định
giới hạn trong một dải đất mỏng giữa kênh tưới tiêu và đường cao tốc mới. Người dân từ
chối những mảnh đất này “vì trông quá giống bức tường bao quanh” trước khu đô thị mới.
Cuối cùng, chính quyền địa phương đã yêu cầu thành công các khu đất dịch vụ phải được bố
trí trên một khu vực hình vuông phù hợp hơn với kế hoạch tương lai của người dân (phỏng
vấn chính quyền địa phương, ngày 24 tháng 6 năm 2009).
Ngược lại với dự báo về sự phân chia đô thị theo những quan điểm không mấy tích cực
về các vùng đô thị mới ở Đông Nam Á, các cuộc đàm phán giữa các nhà phát triển và người
dân trong khu vực thường xuyên dẫn đến việc sửa đổi các quy hoạch tổng thể theo những
cách ít nhất có lợi hơn một chút cho không gian xã hội và môi trường xung quan và hội nhập
kinh tế xã hội của các hộ gia đình lân cận vào thành phố đang mở rộng. Nếu các cuộc đàm
phán như vậy chỉ mang lại những cải thiện nhỏ thay vì chủ động tích hợp các khu đô thị mới
vào cơ cấu đô thị hiện tại thì ít nhất họ cũng có thể định hình lại các dự án phù hợp với nhu
cầu và đòi hỏi của các cộng đồng hiện có xung quanh chúng.
Các vùng lân cận chưa hoàn chỉnh
Nhiều khu dân cư mới của Hà Nội được hình thành theo cơ chế thể chế gọi là “đất đổi
cơ sở hạ tầng”. Đây là cơ chế tài trợ dựa trên đất đai, qua đó cơ quan quy hoạch sử dụng đất
làm khoản thanh toán bằng hiện vật để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và tiện ích xã hội
(xem Labbé và Musil, 2014). Trong trường hợp các khu đô thị mới, nhà phát triển - nhà đầu
tư cam kết cung cấp cơ sở hạ tầng đô thị cơ bản (như đường, nước, hệ thống thoát nước,
điện) cũng như không gian và tiện ích công cộng (như trường công, chợ, trung tâm cộng
đồng) để tạo điều kiện tiếp cận tái định cư, đất ven đô có thể phát triển. Về lý thuyết, sau khi
hoàn thành, các cơ sở hạ tầng và tiện ích công cộng này sẽ được chuyển giao cho các cơ
quan công quyền chịu trách nhiệm quản lý và bảo trì chúng.
Về lý thuyết cũng vậy, các hệ thống cơ sở hạ tầng và tiện ích công cộng này cần được
xây dựng đồng thời với các tòa nhà dân cư và thương mại ở các khu đô thị mới. Các nhà quy
hoạch Việt Nam gọi đây là quy hoạch “đồng bộ” ,
(đồng bộ) một cách tiếp cận nhằm tách các
dự án quy hoạch tổng thể mới ra khỏi môi trường đô thị do người dân Hà Nội tạo ra một
cách tự phát và không chính thức trong những năm đầu của đổi mới. Tuy nhiên, thực tế tài
chính cho các dự án này và sự thông đồng giữa các cơ quan quy hoạch và nhà phát triển đã
làm suy yếu cách tiếp cận này, dẫn đến việc hình thành cái mà chúng ta có thể gọi là các khu
dân cư “không tích hợp” hoặc “không đầy đủ”.
Minh họa cho thực trạng này, một báo cáo mới đây của Hiệp hội các đô thị Việt Nam
(Vũ Thị Vinh, 2012) đã nêu bật những điểm yếu lớn trong việc xây dựng các tiện ích công
cộng ở 9 khu đô thị mới thế hệ thứ nhất ở Hà Nội. Tác giả của báo cáo này nhận xét rằng
“không có dự án tái phát triển nào sử dụng đất theo quy hoạch đã được phê duyệt […] đặc
biệt là về hệ thống cơ sở hạ tầng [xã hội] cơ bản như trường học, cơ sở y tế, chợ và không
gian cho các hoạt động cộng đồng” (bản dịch của tác giả, ibid, trang 1). Đây là nguồn khiếu
nại chính của một bộ phận cư dân mới (ví dụ, Vietnam News, 2011). Rõ ràng, các khu dân
cư ven đô “không hoàn chỉnh” được hình thành do vi phạm các điều khoản trong thỏa thuận
đất đổi cơ sở hạ tầng không thể đáp ứng được nhu cầu của các cộng đồng được quy hoạch
tổng thể. Tuy nhiên, những thiếu sót này chuyển thành cơ hội kinh tế cho người dân xung
quanh và điều này, đến lượt nó, thúc đẩy một hình thức hội nhập kinh tế xã hội giữa dân cư ở
khu vực đô thị mới và các cộng đồng làng xã hiện có.
Trung Hoà - Nhân Chính là một minh họa điển hình về loại mối quan hệ phát triển và
liên kết sự phát triển “chưa hoàn thiện” với môi trường xung quanh10. Khu dân cư mới này
thiếu một khu chợ ngoài trời “truyền thống”. Khu vực quy hoạch chỉ bao gồm một số siêu thị
mini chủ yếu bán đồ khô, sản phẩm chăm sóc sức khỏe và đồ gia dụng. Các sản phẩm được
10 Mô hình được mô tả trong trường hợp THNC phù hợp với tình huống quan sát được trong một cuộc khảo sát về tiện nghi sẵn có trong bảy dự
án thế hệ đầu tiên khác do một trong các tác giả thực hiện vào năm 2012.
cung cấp và giá bán hầu như không phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu của toàn bộ
bộ phận cư dân ở khu đô thị mới vốn quen mua sắm hàng ngày tại các chợ ngoài trời ở địa
phương để mua sản phẩm tươi sống, thịt và cá.
Để giải quyết vấn đề này, nhiều người dân THNC (và đặc biệt là các hộ gia đình có thu
nhập thấp đã thảo luận trước đó) dựa vào các chợ truyền thống lâu đời ở hai khu vực lân cận
để đáp ứng nhu cầu hàng ngày. Một cư dân 38 tuổi hiện đang là kỹ sư quân sự nhận xét:
“[Hàng hóa] ở đây khá đắt so với điều kiện” [tài chính] của hộ gia đình tôi. Với mức lương
thấp như tôi, tôi phải đi mua sắm ở chợ [chợ truyền thống] bên kia đường. Nó lớn hơn, bán
được nhiều thứ hơn và có giá cả phù hợp hơn”. (Phỏng vấn, ngày 2 tháng 7 năm 2013) Trong
các cuộc phỏng vấn, những người bán hàng từ một trong những khu chợ gần với khu đô thị
mới này cho biết rằng hoạt động kinh doanh đã mở rộng theo cấp số nhân kể từ khi người
dân bắt đầu chuyển đến khu đô thị mới (phỏng vấn, ngày 28 tháng 6 năm 2013).
Tương tự như vậy, nhiều cư dân của khu đô thị mới tận dụng nhiều hoạt động thương
mại và dịch vụ do người dân bên ngoài ở lân cận dự án thiết lập, với giá cả phải chăng hơn
nhiều so với những người dân cư trú bên trong khu đô thị mới. Hàng loạt dịch vụ được cung
cấp ở rìa Trung Hòa - Nhân Chính bao gồm các quán trà, quán cà phê, nhà hàng (một số
trong số đó nhắm đến người Hàn Quốc), tiệm photocopy, tiệm làm tóc, tiệm massage, trường
dạy ngoại ngữ, v.v. (Hình 3). Một số ít cư dân sinh sống tại đây, những người đã sở hữu một
lô đất nằm ở điểm giao nhau giữa khu dân cư đang sinh sống và dự án mới, hoặc có đủ khả
năng mua một mảnh đất, để điều hành một số hoạt động kinh doanh này. Mặc dù chỉ mang
lại lợi ích cho một số ít người may mắn nhưng đây là một trong những cơ hội kinh tế mà
THNC đã tạo ra cho người dân xung quanh. Việc đáp ứng nhu cầu giáo dục của các khu đô
thị mới cũng theo mô hình tương tự như các dịch vụ công khác. Sau thỏa thuận đất đổi cơ sở
hạ tầng với thành phố, Vinaconex đã xây dựng một trường tiểu học và trung học tại THNC.
Tuy nhiên, sau khi xây dựng, ngôi trường này được chuyển thành trường công lập. Học phí
mà THNC thu (khoảng 200 USD/trẻ/tháng) cao hơn nhiều so với khả năng chi trả của phần
lớn người dân THNC. Với thực tế này, nhiều người dân mà chúng tôi gặp trong nghiên cứu
này đã chuyển sang hệ thống giáo dục công lập của hai phường mà họ sinh sống. Trong khi
điều này căng thẳng đã kéo dài nguồn lực của các trường công lập địa phương của phường,
điều đó cũng có nghĩa là trẻ em từ các khu đô thị mới được giáo dục cùng với những người
hàng xóm (nghèo và không quá nghèo) từ bên ngoài khu vực, làm giảm tính phân cách đô thị ở vùng ven đô Hà Nội.
Hình 3. Các dịch vụ được xây dựng ở rìa THNC để phục vụ người dân. Nguồn: Tác giả.
Thuộc địa hóa nội thành
Việc xây dựng các hình thức nhà ở phù hợp với địa phương, khu vực dân cư sinh sống,
cùng với việc tiếp tục sử dụng phương thức truyền thống trong các dự án tái phát triển, góp
phần vào sự hòa nhập của họ vào thành phố hiện tại. Ít nhất đây là một mô hình rõ ràng với
các khu đô thị mới thế hệ đầu tiên đã được xây dựng và có người ở.11 THNC, như phần lớn
các dự án được xây dựng vào những năm 2000 cung cấp hai loại nhà ở: căn hộ trong các tòa
nhà cao tầng và lô đất xây dựng dành cho một gia đình nơi người mua có thể dựng lên những
ngôi nhà của chính họ. Những lô dịch vụ này chứa đựng các biến thể của hai loại hình nhà ở
được người dân thành thị ưa chuộng kể từ đổi mới: biệt thự và nhà ở. nhà ống hiện đại (nhà ống).
Biệt thự là một tòa nhà biệt lập lớn được người Pháp đưa vào sử dụng từ thời thuộc địa.
Gắn liền với giai cấp tư sản thành thị, loại hình nhà ở này tái xuất hiện một cách mạnh mẽ
sau các cuộc cải cách kinh tế, đặc biệt là dấu ấn xã hội của sự giàu có. Nhà ống là một loại
hình nhà ở bản địa có nguồn gốc từ thành phố buôn bán thời tiền thuộc địa. Mặc dù đã phát
triển đáng kể nhưng kiểu kiến trúc này vẫn có đặc điểm là hình thức hẹp và sâu, không có
khoảng lùi ở mặt trước hoặc hai bên. Ở các khu đô thị mới, nhà ống hiện đại (người dân địa
phương gọi là nhà liên kế) hình thành mặt tiền đường liên tục với mặt tiền hẹp được xây từ 4
tầng trở lên. Giống như thời tiền thuộc địa, tầng trệt của những tòa nhà này mở ra đường
phố, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng nó cho mục đích thương mại.
11 Nhận định về việc liệu điều này có tiếp tục xảy ra với các dự án thế hệ thứ hai hay không nơi phần lớn vẫn chưa có người ở sẽ phải chờ.
Sự hiện diện của nhà ống ở hầu hết các khu đô thị mới thế hệ đầu tiên là điều đáng chú
ý. Quả thực, điều này trái với một nghị định của thành phố được thông qua năm 2001, trong
đó nghiêm cấm việc xây dựng loại tòa nhà này trong các dự án này (điều 7, Nghị định
123/2001/QD-UB). Nhà ống được các chủ đầu tư đưa vào phần lớn các dự án thế hệ đầu tiên
một cách không chính thức nhằm đáp ứng nhu cầu mạnh mẽ của các hộ gia đình địa phương.
Do đó, tham vọng của các nhà quy hoạch nhằm xóa bỏ các hình thức sinh hoạt và sử dụng
không gian truyền thống ở các khu đô thị mới đã bị cản trở bởi sở thích rõ rệt của người dân
Hà Nội là có “đất” chứ không chỉ là nhà.
Hình thức nhà ống mang lại cho những hộ gia đình này một lối đi ra mặt phố và cũng có
được một mảnh đất, trong khi theo quan điểm của chủ đầu tư, vẫn phát huy tối đa khả năng
chia đất thành nhiều thửa. Cũng theo truyền thống đô thị Hà Nội, cư dân ở các khu đô thị
mới thường vi phạm các quy định sử dụng đất hiện hành bằng cách sử dụng tầng trệt của nhà
ống vào mục đích thương mại. Sự tích hợp của cư dân về chức năng thương mại trong không
gian dân cư của họ có thể được nhận thấy ở phần lớn các khu đô thị mới thế hệ thứ nhất.
Việc chuyển đổi và sử dụng trái phép bao gồm việc mở rộng các cửa hàng trên vỉa hè,
chuyển đổi không gian chung trong các tòa nhà chung cư thành không gian xã hội hóa và xây
dựng trong các căn hộ của quán karaoke, văn phòng, trung tâm chăm sóc ban ngày, spa, v.v.
hàm số là cách sử dụng không gian truyền thống có từ thời tiền thuộc địa.
Việc người dùng tái sử dụng ngôi nhà của họ tiếp tục những truyền thống đó, bất chấp
các kế hoạch mới nhằm mục đích tách biệt nghiêm ngặt các chức năng dân cư và thương mại
theo chủ nghĩa hiện đại.
Lối sống đô thị (cận) mới
Ngay cả trước khi có thông báo về việc xây dựng THNC và AKS, các ngôi làng nằm
gần các dự án này đã tham gia vào hình thức đô thị hóa tại chỗ . Ngay từ những năm 1990,
và như được quan sát ở những nơi khác ở vùng ven đô thị Việt Nam, sự trao đổi giữa thành
thị và nông thôn, di cư tuần hoàn và sự thâm nhập nhanh chóng của các công nghệ truyền
thông mới (điện thoại di động, Internet, truyền hình vệ tinh) đã bắt đầu làm thay đổi đời sống
xã hội, đã xây dựng các hình thức và nền kinh tế của các cộng đồng ven đô này (Labbé,
2014; Harms, 2011; DiGregorio, 2011). Tại hai địa điểm nghiên cứu của chúng tôi, quá trình
đô thị hóa tại chỗ nội sinh này không được giải quyết bằng việc xây dựng các khu đô thị mới.
Đúng như dự đoán, người dân ở hai khu vực được phỏng vấn trong nghiên cứu này
(Trung Hòa và An Khánh) cho biết các hoạt động thu hồi đất đã phá vỡ động lực kinh tế xã
hội địa phương một cách sâu sắc. Bất chấp mọi chuyển đổi đô thị đã diễn ra kể từ khi cải
cách, đất nông nghiệp vẫn đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế địa phương của mỗi
địa phương. Ngay cả ở một nơi như Trung Hòa, cách trung tâm thành phố chưa đầy 5km,
một nửa dân số địa phương vẫn nắm giữ quyền sử dụng đất nông nghiệp khi chính quyền xây
dựng THNC đã được phê duyệt. Tỷ lệ này cao hơn nhiều ở An Khánh, một quận nằm xa thành phố hơn.
Bằng cách cắt giảm khả năng tiếp cận đất nông nghiệp của các hộ gia đình, các khu đô
thị mới đã gây bất ổn cho các chiến lược kinh tế và sinh kế phức tạp. Vai trò của quyền sử
dụng đất nông nghiệp vẫn còn quan trọng đối với nhiều người dân địa phương vào thời điểm
bị tước đoạt. Chỉ nêu một vài ví dụ, cho đến việc thu hồi đất, người dân Trung Hòa đã dựa
vào đất nông nghiệp của mình để cung cấp nghề nghiệp hiệu quả cho những người dân có
trình độ thấp hơn hoặc lớn tuổi hơn. Nhiều người cũng dựa vào canh tác tự cung tự cấp như
một phương án sinh kế tạm thời “dự phòng” trong thời kỳ kinh tế khắc nghiệt. Trong bối
cảnh thị trường việc làm ở thành thị ngày càng cạnh tranh, người dân làng nhận xét rằng việc
buộc các hộ gia đình trước đây làm nông nghiệp phải chuyển sang các hình thức làm việc
khác bắt buộc phải trải qua một quá trình lâu dài và gian khổ. Vài năm sau khi trưng thu để
xây dựng AKS, tình trạng thất nghiệp vẫn còn phổ biến ở các khu dân cư khu vực An Khánh.
Nhưng các khu đô thị mới không chỉ đơn thuần là nguồn gốc của sự gián đoạn. Nó cũng
tạo cơ hội “trao đổi văn hóa” giữa cư dân mới và cư dân (bản xứ và không phải bản địa) của
những khu dân cư cũ xung quanh họ. Những trao đổi này vượt xa các điều khoản giao dịch
thị trường được thảo luận trước đó. Ví dụ, họ mở rộng đến những cuộc gặp gỡ và trao đổi
thường xuyên của cư dân ngoại ô mới với người dân xung quanh và các cá nhân từ các khu
vực khác của thành phố trong các không gian công cộng của các khu đô thị mới thế hệ đầu
tiên của Hà Nội (phần lớn trong số đó không có cổng và do đó người ngoài có thể giao lưu