Phân Tích Báo Cáo Tài Chính Dự Án Chung Cư Mini Green View | Môn Báo cáo tài chính - Học viện Chính sách và Phát triển

lOMoAR cPSD| 58137911
Chương 1: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1. Thông tin khái quát về dự án
- Tên dự án: CHUNG CƯ MINI GREEN VIEW - Chủ đầu tư: NMA
- Địa điểm: xã An Thượng, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội
- Mục tiêu hoạt động: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở
hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.
- Sản phẩm, dịch vụ cung cấp: Đầu tư xây dựng căn hộ ở kết hợp với các tiện ích
Thương mại - Dịch vụ, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, gồm: Căn
hộ ở, thương mại dịch vụ, tiện ích.
- Hình thức đầu tư: đầu tư xây dựng mới
- Tổng mức đầu tư: 3 tỷ đồng (không có chi phí sử dụng đất).
+ Bao gồm vốn chủ sỡ hữu và vốn vay ngân hàng, trong đó:
Vốn chủ sở hữu: 60% tổng mức đầu tư
Vốn vay: 40% tổng mức đầu tư
1.2. Vị trí và quy mô của dự án
1.2.1 Vị trí địa lý của dự án
- Dự án chung cư nằm trên một khu đất gọn gàng nằm ở trung tâm xã An Thượng, liền
kề các dự án lớn hàng vài nghìn tỷ như khu đô thị SJ Group Nam An Khánh và dự án
Hà Đô Charm Villas City, khu đất dịch vụ có tuyến đường huyết mạch chạy qua như
đường LK8 và đường tỉnh lộ 423 chạy qua nên càng phát huy thêm lợi thế thêm vào
đó các khu đô thị mới quanh khu đất dịch vụ xã An Thượng mọc lên, các tòa chung
cư cao tầng sẽ khiến nơi đây thu hút được dân cư đến sinh sống. Đặc biệt đối diện
chung cư là Học viện Chính sách và Phát triển thu hút nhiều sinh viên đến thuê. lOMoAR cPSD| 58137911
- Vị trí của dự án thuận lợi trong vấn đề đi lại, nhu cầu ăn uống vui chơi...
1.2.2 Quy mô của dự án
- Quy mô công trình: 5 tầng
+ Tầng 1: khu vực để xe và nhà kho + Tầng 2-5: khu căn hộ
- Tổng diện tích: 270m2 trong đó:
+ Diện tích xây dựng: 216m2
+ Diện tích khuôn viên: 50m2
- Dự án dự kiến xây dựng 16 phòng , mỗi phòng diện tích 40 m2
- Mật độ xây dựng công trình: 80%
- Mật độ đường giao thông nội bộ và cây xanh: 20%
Bảng cân đối đất đai Tổng DT đất quy họach 270 m2 100%
Đất xây dựng nhà ở chung cư 216 m2 80% Đất khuôn viên cây xanh 54 m2 20%
1.2.3. Các chức năng công trình Giao thông :
Hệ thống giao thông phương đứng trong công trình được tổ chức phục vụ cho người sử
dụng: kết nối khu vực để xe với các không gian chức năng khác của công trình bởi:
+ 2 thang bộ (2 thang bộ kép): kết nối giao thông từ tầng 1 đến tầng 5, phục vụ cho khu căn hộ. lOMoAR cPSD| 58137911
+ 2 thang bộ: kết nối giao thông từ tầng 1 đến tầng 5, đây là thang thoát hiểm phụ nằm tại 2 đầu khối nhà.
Khu thương mại được bố trí ở tầng 1. Lối vào chính khu thương mại bố trí ở mặt trước,
tạo thuận tiện cho việc tiếp cận.
Khu vực dịch vụ công cộng
Mục đích của khu vực dịch vụ công cộng nhằm đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt cho cư dân
trong công trình, hoàn thiện, khép kín khả năng phục vụ của toà nhà, giải quyết các áp
lực lên hạ tầng xã hội trên địa bàn Hà Nội.
Toàn công trình có 16 căn hộ, theo quy chuẩn hiện hành tổng diện tích cần để phục vụ
cho các dịch vụ công cộng của tòa nhà là : 14m2 x 16 căn
Khu vực căn hộ
Toàn bộ số lượng căn hộ của công trình được thiết kế trên một khối công trình. Theo tiêu
chuẩn tổng số người sinh sống trong tòa nhà gồm:
Loại Diện tích Số phòng Số lượng Số người/ Tổng số căn (m2) ngủ căn hộ hộ người tối hộ đa A 50 2 16 1-4 64
1.3. Thời gian thực hiện dự án
Dự án được thực hiện trong vòng 5 tháng (20 tuần) bắt đầu từ ngày 14/12/2024 đến
14/5/2025. Trong đó: Thời gian xây dựng chung cư là 4 tháng (16 tuần) bắt đầu từ 14/2/2025 đến 14/5/2025.
Bảng tiến độ dự án lOMoAR cPSD| 58137911 Từ 14/12/2024 S T T Tuần1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Hạng mục 1 Lập dự án và trình phê duyệt 2 Lập tổng mức đầu tư- Thiết kế- Dự toán- Trình phê duyệt 3 Tổ chức đấu thầu, Lựa chọn nhà thầu 4 Tiến độ xây dựng + Móng
+ Tầng triệt + Trang trí 5 Tổng tiến độ
1.4. Căn cứ pháp lý của dự án
- Định mức theo Nghị định 99/2021/NĐ-CP ngày 11/11/2021 về chi phí thẩm tra
phêduyệt, quyết toán, kiểm toán. - Luật đất đai 2024 - Luật nhà ở 2023 - Luật xây dựng 2023
- Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 quy định chi tiết thi hành một số điềucủa
luật kinh doanh bất động sản
- Quyết định 1291/2018 Nhà ở, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch;
sàn,mái BTCTđổ tại chỗ (không có Chi phí TB) lOMoAR cPSD| 58137911
- Quyết định số 17/2006/QĐ-BXD ngày 07/06/2006 quy định về điều kiện tối thiểu
củanhà ở cho người lao động thuê để ở
- Thông tư 11/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 về hướng dẫn xác định và quản lý chiphí đầu tư xây dựng
- Thông tư 12/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 về định mức xây dựng
- Thông tư 15/2009/TT-BXD ngày 30/06/2009 Hướng dẫn phương pháp xác định giácho
thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá
thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư
- Thông tư 209/2016/TT-BTC Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụngphí
thẩm định dự án đầu tư xây dựng, phí thẩm định thiết kế cơ sở.
- Thông tư 329/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 hướng dẫn Nghị định về bảo hiểm
bắtbuộc trong đầu tư xây dxác. Phụ lục VII
- Thông tư 39/2020/TT-BCT Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn điện
1.5. Sự cần thiết đầu tư dự án
Trong những năm gần đây, Việt Nam đã chứng kiến một sự gia tăng đáng kể về dân số và
quá trình đô thị hóa, làm cho việc tìm kiếm một nơi gọi là "ngôi nhà" trở nên ngày càng
khó khăn. Với khoảng 70% số người trẻ ở các đô thị Việt Nam đang tìm kiếm một căn hộ
để gọi là nhà, nhu cầu về nhà ở trong tương lai sẽ tăng lên một cách đáng kể. Lý do đằng
sau sự lựa chọn này không chỉ là việc đáp ứng nhu cầu cơ bản, mà còn là để tìm kiếm một
môi trường sống trong lành, an ninh cao và đầy đủ các tiện ích hiện đại. Ngoài ra, do cuộc
sống, công việc bận rộn nên nhiều bạn trẻ muốn chọn căn hộ để mọi công việc vặt trong
gia đình có thể “khoán” cho dịch vụ, từ đó có thể toàn tâm, toàn ý lo phát triển sự nghiệp
và phát triển bản thân. Với những tiện ích như hồ bơi, phòng tập gym, sân chơi dành cho lOMoAR cPSD| 58137911
trẻ em, và dịch vụ bảo vệ an ninh 24/7, chung cư đã trở thành một mô hình khu phức hợp
hiện đại và lý tưởng. Đây không chỉ là mơ ước của những người thành đạt và sành điệu,
mà còn là xu hướng không thể cưỡng lại trong tương lai không xa, khi kinh tế ngày càng
phát triển và thu nhập cũng như nhu cầu của người dân ngày càng được nâng cao. Một
căn nhà với đầy đủ tiện nghi là điều thiết yếu để mang đến một cuộc sống hoàn hảo. Đây
là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở ở Việt nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng.
Trong quá trình hội nhập, thành phố Hà Nội, là một đô thị đặc biệt quan trọng, không chỉ
về mặt kinh tế, chính trị, văn hóa, mà còn là một biểu tượng của sự phát triển và hội nhập
của đất nước. Đây là một đô thị có tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu đầu tư trong và ngoài
nước đang tăng mạnh, nhưng cũng bộc lộ những khiếm khuyết về cơ sở hạ tầng, cụ thể
là vấn đề chỗ ở. Theo tính toán đã được chính phủ chấp nhận, dân số Hà Nội đang tăng
nhanh chóng, dự kiến sẽ lên đến hơn 10 triệu người trong tương lai gần. Đây vừa là cơ
hội nhưng cũng là thách thức rất lớn đối với chính quyền thành phố trong việc đảm bảo
cho thành phố phát triển một cách hài hòa và bền vững. Cũng như các đô thị lớn khác,
cuộc sống trong nội thành Hà Nội ngày càng trở nên chật chội và ngột ngạt khi lượng dân
cư đổ vào quá đông trong lúc diện tích đất xây dựng vẫn không thay đổi đã dẫn tới những
hậu quả nghiêm trọng quá tải về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, ô nhiễm môi trường, ô nhiễm
tiếng ồn… và đặc biệt là vấn đề thiếu nhà ngày càng trầm trọng ảnh hưởng đáng kể đến
chất lượng sống của cư dân trong vùng. Trước tình hình đó, cần thiết phải có biện pháp
khắc phục, một mặt hạn chế sự gia tăng dân số, một mặt tái bố trí lại dân cư sao cho hợp
lý, đi đôi với việc cải tạo, xây dựng hệ thống kỹ thuật đáp ứng nhu cầu về chỗ ở hiện nay.
Hoài Đức, một quận nằm ở phía Tây của thành phố Hà Nội, đang trở thành một điểm
nóng về phát triển kinh tế và dân cư. Với vị trí địa lý thuận lợi, Hoài Đức đang thu hút sự
chú ý của các nhà đầu tư và người dân. Khi dân số nội thành Hà Nội đang sống trong điều
kiện chen chúc, chật hẹp, và ngày càng nhiều người đổ về thành phố để tìm việc và định lOMoAR cPSD| 58137911
cư, Hoài Đức trở thành một điểm đến hấp dẫn. Xây dựng chung cư tại đây sẽ giúp đáp
ứng nhu cầu nhà ở bức bách, cung cấp không gian sống thoải mái và hiện đại cho người
dân- đặc biệt là sinh viên và lao động trẻ, đồng thời thúc đẩy kinh tế địa phương và cải
thiện điều kiện sống. Điều này cũng sẽ giúp giảm bớt áp lực về nhà ở tại các khu vực nội
thành và cung cấp một giải pháp nhà ở hiệu quả cho những người đang tìm kiếm nơi an
cư lạc nghiệp. Vì vậy, trước sự phát triển nhanh và mạnh của loại hình kinh doanh thương
mại và căn hộ của cả nước nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng, việc đầu tư xây dựng
Chung cư GREEN VIEW là hoàn toàn đúng đắn và kịp thời,
Chương 2 : Phân tích môi trường đầu tư và thị trường của dự án
2.1. Phân tích môi trường vĩ mô
2.1.1. Môi trường kinh tế vĩ mô
Trong những năm gần đây nền kinh tế vĩ mô của Việt Nam đang trên đà tăng trưởng ổn
định, với tốc độ tăng trưởng GDP dự kiến đạt khoảng 6,5% vào năm 2024. Lạm phát được
kiểm soát dưới 4% và lãi suất giảm khoảng 1-2% so với cuối năm 2023, tạo ra môi trường
kinh tế thuận lợi cho các ngành kinh tế, bao gồm cả ngành kinh doanh bất động sản.
Ngành kinh doanh bất động sản năm 2024 của Việt Nam đang cho thấy sự phục hồi tích
cực sau giai đoạn khó khăn. Sự quay trở lại của khoảng 40% môi giới bất động sản trong
5 tháng đầu năm là một dấu hiệu tích cực cho thấy thị trường đang hồi phục. Nhu cầu về
nhà ở, văn phòng, mặt bằng bán lẻ và nhà xưởng và kho bãi đang tăng cao. Những cải
cách trong Luật đất đai 2024 cũng hứa hẹn sẽ tạo ra một môi trường kinh doanh minh
bạch và giảm thiểu tranh chấp, từ đó thúc đẩy quá trình đầu tư và phát triển doanh nghiệp
trong lĩnh vực bất động sản. lOMoAR cPSD| 58137911
2.1.2. Môi trường chính trị pháp luật
Về pháp luật: Môi trường pháp luật ở Việt Nam có vai trò quan trọng trong việc định
hình và điều tiết hoạt động kinh doanh bất động sản. Hệ thống pháp luật được xây dựng
nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan, thúc đẩy phát triển bền vững và tăng
cường tính minh bạch trong thị trường bất động sản. Một số luật quan trọng ảnh hưởng
đến ngành này bao gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, và Luật
Xây dựng. Về mặt pháp luật, ngành bất động sản đang được điều chỉnh bởi nhiều luật
quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Xây
dựng trong năm 2024. Những quy định trong các luật này điều chỉnh các vấn đề liên quan
đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quy trình đầu tư xây dựng, và giao dịch bất động
sản, từ đó tạo ra một khung pháp lý rõ ràng cho các doanh nghiệp tham gia vào thị trường.
Tuy nhiên, môi trường pháp luật cũng gặp phải một số thách thức, chẳng hạn như tính
minh bạch trong việc thực thi pháp luật và sự phức tạp trong quy trình pháp lý. Sự không
nhất quán trong việc áp dụng quy định giữa các địa phương có thể dẫn đến rào cản cho
các doanh nghiệp, gây khó khăn trong việc triển khai các dự án bất động sản. Bên cạnh
đó, việc giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai và tài sản chưa hoàn toàn hiệu quả,
có thể gây ảnh hưởng đến lòng tin của nhà đầu tư. Để gia tăng thu hút đầu tư và thúc đẩy
phát triển ngành bất động sản, cần thiết phải tiếp tục cải cách và cập nhật hệ thống pháp
luật nhằm đảm bảo tính đồng bộ, minh bạch và dự đoán được, từ đó tạo ra một môi trường
kinh doanh bền vững và hấp dẫn hơn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Về chính trị: Sự ổn định chính trị là một yếu tố quan trọng để chính phủ duy trì các chính
sách pháp luật, kinh tế và xã hội. Một bối cảnh chính trị có tính ổn định cao phản ánh sự
bền vững và tính toàn vẹn của hệ thống chính quyền hiện hành, có thể chịu đựng và đứng
vững trước những biến động như bạo lực và khủng bố. Việt Nam là một nước xã hội chủ
nghĩa theo thể chế đơn đảng, phù hợp để người dân có cơ hội đầu tư kinh doanh thông
qua các chính sách mở cửa của Nhà nước. lOMoAR cPSD| 58137911
Môi trường chính trị tại Việt Nam có ảnh hưởng đáng kể đến ngành bất động sản. Việt
Nam có nền chính trị ổn định với chính sách nhất quán, điều này đã tạo ra một môi trường
thuận lợi cho đầu tư và phát triển kinh doanh. Chính phủ đã cam kết thúc đẩy phát triển
kinh tế xã hội và khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực bất động sản thông qua các chính sách
phát triển hạ tầng và đô thị. Những sáng kiến như kế hoạch xây dựng các khu đô thị mới,
cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông và phát triển nhà ở xã hội đều nhằm tạo điều kiện cho
thị trường bất động sản phát triển hơn nữa.
Bên cạnh những yếu tố tích cực, cũng tồn tại những thách thức trong môi trường chính trị
ảnh hưởng đến ngành bất động sản. Một số chính sách và quy định có thể thay đổi thường
xuyên, dẫn đến sự không chắc chắn cho các nhà đầu tư. Hệ thống hành chính còn tồn tại
tình trạng quan liêu và có thể tạo ra khó khăn trong quy trình xin phép và cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu đất đai. Điều này khiến cho các doanh nghiệp phải có chiến lược linh
hoạt hơn để phù hợp với các thay đổi trong chính sách và quản lý nhà nước, từ đó có thể
khai thác tốt hơn các cơ hội đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.
2.1.3. Điều kiện tự nhiên
Thuận lợi: Khu đất hiện hữu nằm trong khu dân cư xen cài, giáp ranh với khu quy hoạch
dân cư đang phát triển, hoàn toàn phù hợp với cấu trúc quy hoạch chung. Khu vực này sở
hữu nhiều điều kiện tự nhiên thuận lợi, bao gồm địa hình và khí hậu lý tưởng cho việc
phát triển. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại đây hầu hết đều đáp ứng tốt, tạo điều kiện thuận
lợi để thực hiện thi công một cách nhanh chóng và hiệu quả.
Hiện trạng khu đất đang trong quá trình đô thị hóa, với việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp
sang đất đô thị. Mật độ dân cư ở khu vực này còn thấp, trong khi kiến trúc hiện tại đơn
giản, điều này tạo thuận lợi cho việc xây dựng mới. Những yếu tố này góp phần làm cho
khu đất trở thành một lựa chọn hấp dẫn cho các dự án phát triển trong tương lai.
Khó khăn: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện chưa được triển khai đầy đủ và hoàn thiện.
Điều này buộc chủ đầu tư phải tự đầu tư không chỉ để đáp ứng yêu cầu xây dựng mà còn lOMoAR cPSD| 58137911
để bảo đảm vệ sinh môi trường trong khu vực. Tuy nhiên, trong tương lai, khi hệ thống
hạ tầng kỹ thuật chung cho toàn khu vực được thiết lập,chủ đầu tư sẽ có thể tận dụng
những khoản đầu tư ban đầu của mình để phát triển một hệ thống dự phòng hoàn chỉnh
và đồng bộ. Sự chủ động này không chỉ giúp công ty giảm thiểu rủi ro mà còn nâng cao
hiệu quả hoạt động trong dài hạn.
2.1.4. Môi trường văn hoá xã hội
Về dân số: Dân số Hà Nội ước tính sẽ đạt khoảng 8,55 triệu người vào năm 2024, với tỷ
lệ tăng trưởng khoảng 1,0% mỗi năm. Sự gia tăng này kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, đặc
biệt là ở các khu vực trung tâm và ven đô. Các khu vực như Hoài Đức, Hà Đông và Đông
Anh đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư với nhiều dự án bất động sản mới.
Tại Hoài Đức, có sự phát triển của các khu đô thị lớn như Vinhomes Smart City và
Ecopark, phục vụ cho nhu cầu sống hiện đại với đầy đủ tiện ích. Không chỉ vậy các trường
đại học và các trường đại học lớn xung quanh như học viện chính sách và các cụm công
nghiệp thu hút một lượng lớn sinh viên và công nhân viên đến sinh sống và làm việc. Số
lượng căn hộ và nhà ở tại các khu vực này dự kiến sẽ tăng nhanh chóng để đáp ứng nhu
cầu của dân số trẻ, trong đó khoảng 50% dân số là dưới 35 tuổi.
Về văn hoá: Văn hóa lựa chọn nhà chung cư ở Việt Nam phản ánh sự thay đổi trong lối
sống và giá trị của người dân trong bối cảnh đô thị hóa. Một trong những tiêu chí hàng
đầu là vị trí, với ưu tiên cho các chung cư gần các tiện ích công cộng như trường học,
bệnh viện, và trung tâm thương mại. Điều này không chỉ giúp tiết kiệm thời gian di chuyển
mà còn tạo điều kiện cho cuộc sống thuận tiện hơn. Giá cả cũng là một yếu tố quyết định
quan trọng; người dân tìm kiếm các dự án có giá hợp lý, phù hợp với ngân sách của gia
đình nhưng vẫn đảm bảo chất lượng. Ngoài ra, thiết kế và không gian sống cũng được
chú trọng, với các căn hộ có ánh sáng tự nhiên, thông thoáng và được bố trí hợp lý thường
thu hút được nhiều sự chú ý. lOMoAR cPSD| 58137911
Yếu tố cộng đồng cũng đóng vai trò quyết định trong việc lựa chọn chung cư. Nhiều
người tìm kiếm môi trường sống có sự kết nối giữa các cư dân, thông qua các khu vực
chung như sân chơi, phòng sinh hoạt cộng đồng và các hoạt động tập thể. Bên cạnh đó,
phong cách sống hiện đại và gần gũi với thiên nhiên cũng là yếu tố thu hút. Hơn nữa,
nhiều gia đình Việt Nam còn xem xét các yếu tố văn hóa và phong thủy khi chọn căn hộ,
như hướng nhà và bố trí không gian, nhằm nâng cao cảm giác an lành và thịnh vượng
trong cuộc sống. Tất cả những yếu tố này tạo nên nét văn hóa đặc trưng trong sự lựa chọn
nhà chung cư tại Việt Nam, thể hiện sự đa dạng trong nhu cầu và xu hướng sống của người dân hiện đại.
2.1.5. Quy hoạch và cơ sở hạ tầng
Tính đến thời điểm này, trên địa bàn huyện Hoài Đức có 900 dự án với kinh phí khoảng
1.700 tỷ đồng được đầu tư tập trung vào các công trình thiết yếu phục vụ dân sinh: trường
học, trạm y tế, nhà văn hoá, giao thông, chiếu sáng, tiêu thoát nước…; cơ bản đã đáp ứng
được nhu cầu; từng bước góp phần thay đổi bộ mặt cảnh quan đô thị trên địa bàn. Đồng
thời, qua nhiều năm thực hiện quy hoạch và thu hút đầu tư, đến nay, huyện Hoài Đức đã
có nhiều thay đổi, mức độ đô thị hóa diễn ra với tốc độ cao; Hoài Đức đang tạo một diện
mạo của một vùng đô thị mới với nhiều dự án đô thị đang triển khai, dần hình thành, một
số đã có cư dân sinh sống như: Khu đô thị Bắc, Nam An Khánh, Geleximco, Khu đô thị
Bắc Quốc lộ 32, Khu đô thị Vân Canh... Một số dự án đang làm thủ tục điều chỉnh quy
hoạch để tiếp tục triển khai thực hiện: KĐT An Thịnh; KĐT Sơn Đồng; dự án Hoàng Kim
- Vân Canh; KĐT Tây Nam An Khánh; KĐT Dầu khí Đức Giang; KĐT Yên Phú; KĐT Mai Linh...
Với xu thế mở rộng đô thị về phía Tây, Hoài Đức đã thu hút đầu tư các công trình thương
mại, dịch vụ dọc Quốc lộ 32 như dự án: Cảng nội địa ICD Mỹ Đình, Showroom ôtô tại
thị trấn Trạm trôi, chợ thị trấn Trạm Trôi…Một số dự án trọng điểm được triển khai thực
hiện: Trạm bơm tiêu Yên Nghĩa, Tuyến đường vành đai 3,5; 02 Tuyến đường Liên khu lOMoAR cPSD| 58137911
vực từ Đại lộ Thăng Long đi Quốc lộ 32; tuyến đê tả Đáy; nút giao thông đường Đại lộ
Thăng Long; Tuyến đường số 6,7 quận Hà Đông, đường Cầu Khum - Cầu Đìa Sáo, đường
ĐH.04, ĐH.05, ĐH.06; Trường PTTH Hoài Đức C, Trường THCS chất lượng cao Nguyễn Văn Huyên...
Quy hoạch sử dụng đất: Xã An Thượng đang có kế hoạch phát triển theo hướng đô thị
bền vững. Dự kiến, sẽ có các khu dân cư, khu công nghiệp và trung tâm thương mại được
xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của địa phương. Bên cạnh đó, khu vực này
cũng sẽ được cải thiện về giao thông, hạ tầng và các tiện ích công cộng, nhằm tạo điều
kiện thuận lợi cho cư dân trong việc sinh sống và làm việc.
Ngoài ra, Trong giai đoạn tới, An Thượng, Hoài Đức sẽ triển khai kế hoạch xây dựng các
khu dân cư mới nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở và mở rộng dân số. Khu vực này sẽ được
phân lô, cấp đất và phát triển các dự án chung cư, biệt thự, nhà phố cũng như nhà ở xã
hội. Điều này không chỉ đáp ứng nhu cầu của cư dân mà còn tạo cơ hội cho các nhà đầu
tư và người mua nhà tham gia vào thị trường bất động sản trong khu vực.
2.2. Phân tích thị trường và môi trường ngành
2.2.1. Phân tích cung cầu, định vị thị trường
Trải qua thời gian dài trầm lắng khiến “sức khỏe” của thị trường, cũng như cộng đồng
doanh nghiệp bất động sản suy giảm, nhưng từ cuối năm 2023, thị trường bắt đầu ghi
nhận những tín hiệu tích cực. Tới thời điểm hiện tại vẫn đang trên đà phục hồi Theo dữ
liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), thị trường địa ốc quý
1/2024 vừa qua tiếp tục có thêm nguồn cung mới, khi nhiều chủ đầu tư triển khai kích
hoạt hàng loạt dự án. Các hoạt động khởi công, "làm mới hàng cũ" diễn ra rầm rộ với quy
mô ngày càng lớn. Làn sóng phục hồi lan rộng. Tỷ lệ hấp thụ đạt gần 31%, với khoảng
6.200 giao dịch thành công, tăng 8% so quý trước và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Bên
cạnh đó, không ít dự án mới mở bán, từ sản phẩm đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ... đều lOMoAR cPSD| 58137911
ghi nhận mức độ quan tâm, giao dịch, giá bán tăng trưởng tốt trên cả thị trường sơ cấp
lẫn thứ cấp. Hàng loạt dự án bất động sản đa dạng về phân khúc đã tái khởi động, khởi
công, công bố, giới thiệu ra thị trường… Điểm chung của đa số dự án được triển khai
kinh doanh là có sự đầu tư bài bản về chất lượng, hồ sơ pháp lý “sạch”, chính sách ưu đãi
đa dạng, phù hợp nhu cầu và mong muốn của khách hàng ngay từ giai đoạn booking.
“Hầu hết dự án mở bán đều được quan tâm với lượng booking và có kết quả bán hàng ấn
tượng. Đây là nguồn cung đóng góp phần lớn cho lượng giao dịch bất động sản trong nửa
đầu quý 2”. Do đó, từ đầu năm 2024 đến nay, số lượng môi giới mới tham gia và quay trở
lại thị trường bất động sản tăng mạnh. Ước tính chỉ riêng 5 tháng đầu năm 2024, so với
thời điểm thị trường khó khăn nhất, đã có 40% môi giới quay trở lại ngành.
Thúc đẩy sự phát triển của cung cầu: theo Công ty Chứng khoán MBS, triển vọng ngành
bất động sản sẽ tích cực hơn nữa nhờ những yếu tố vĩ mô. Trong đó, việc lãi suất tăng
vào thời gian tới không mang nhiều hàm ý tiêu cực đến thị trường bất động sản. Bởi lãi
suất cho vay tăng nhẹ sẽ kích thích dòng tiền chảy vào bất động sản, do kỳ vọng lãi suất
đã tạo đáy và tâm lý nhà đầu tư lúc này là cố gắng tận dụng một mức lãi suất tốt để đầu tư bất động sản.
Mặt khác, hoàn thiện hệ thống pháp lý cũng giúp thị trường phát triển bền vững. MBS
cho rằng các quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tập trung vào việc
hạn chế tình trạng huy động vốn và phát triển dự án tràn lan gây lãng phí nguồn lực xã
hội, vào nhà phát triển bất động sản yếu kém về năng lực tài chính, cũng như sở hữu tình
trạng pháp lý không rõ ràng. Đồng thời, hướng đến mục tiêu củng cố niềm tin của người
mua bất động sản và tiến đến minh bạch hóa thị trường.
Năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá sẽ có nhiều điểm sáng hơn
nhờ các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai đã
được thông qua và sẽ có hiệu lực đồng bộ vào tháng 1/2025. Hành lang pháp lý rõ ràng,
điểm nghẽn được khơi thông và lãi suất cho vay được điều chỉnh giảm nhiều hơn sẽ tạo lOMoAR cPSD| 58137911
động lực thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội mới. Một kỳ vọng nữa
là khi chính sách hỗ trợ phân khúc nhà ở vừa túi tiền thẩm thấu sâu hơn, nguồn cung cũng
sẽ dồi dào hơn. Khi đó, cán cân cung – cầu sẽ bớt lệch, dần trở về thế cân bằng.
2.2.2. Phân tích thị trường và môi trường ngành
Dự án xây dựng căn hộ chung cư tại An Thượng, Hoài Đức, Hà Nội là một dự án tiềm
năng và có nhiều cơ hội phát triển. Dưới đây là một số phân tích thị trường và môi trường
ngành để giúp hiểu rõ hơn về dự án:
Phân tích thị trường:
Vị trí: An Thượng, Hoài Đức, Hà Nội là một khu vực đang phát triển nhanh chóng, với
nhiều dự án bất động sản mới được xây dựng. Vị trí này nằm cách trung tâm thành phố
Hà Nội khoảng 15-20 km, thời gian di chuyển đến trung tâm thành phố khoảng 30-40
phút bằng ô tô. Khu vực này có nhiều lợi thế về giao thông, với đường Quốc lộ 32 và
đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai chạy qua. Có nhiều dự án bất động sản mới được xây
dựng tại khu vực này, bao gồm cả dự án căn hộ chung cư, biệt thự và nhà liền kề. Theo
thống kê, trong năm 2022, có hơn 10 dự án bất động sản mới được xây dựng tại An
Thượng, Hoài Đức, với tổng số căn hộ hơn 5.000 căn.
Nhu cầu: Nhu cầu về căn hộ chung cư tại Hà Nội đang tăng cao, đặc biệt là trong các khu
vực gần trung tâm thành phố. Theo thống kê, trong năm 2022, có hơn 50.000 căn hộ
chung cư được bán ra tại Hà Nội, tăng 20% so với năm 2021. An Thượng, Hoài Đức là
một khu vực có nhiều nhu cầu về nhà ở, do đó dự án của bạn có thể đáp ứng được nhu
cầu này. Theo khảo sát, hơn 70% người dân tại An Thượng, Hoài Đức đang có nhu cầu
mua căn hộ chung cư, với giá cả trung bình từ 2-5 tỷ đồng/căn. Dự kiến, nhu cầu về căn
hộ chung cư tại An Thượng, Hoài Đức sẽ tiếp tục tăng cao trong những năm tới, với tốc
độ tăng trưởng khoảng 15-20% mỗi năm. lOMoAR cPSD| 58137911
Cạnh tranh: Tại An Thượng, Hoài Đức, có một số dự án căn hộ chung cư đã được xây
dựng, bao gồm cả dự án của các công ty bất động sản lớn như Vingroup, Sun Group, và
Novaland. Theo thống kê, có hơn 20 dự án căn hộ chung cư đang được xây dựng tại An
Thượng, Hoài Đức, với tổng số căn hộ hơn 10.000 căn. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều cơ hội
cho dự án mới, do nhu cầu về căn hộ chung cư tại khu vực này vẫn còn rất cao. Để cạnh
tranh, bạn cần phân tích kỹ lưỡng về đối thủ cạnh tranh và tìm cách khác biệt hóa dự án
của mình, chẳng hạn như cung cấp giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại, và dịch vụ chất lượng cao.
Giá cả: Giá cả của căn hộ chung cư tại An Thượng, Hoài Đức đang tăng cao, với giá trung
bình từ 25-40 triệu đồng/m2. Theo thống kê, giá cả của căn hộ chung cư tại An Thượng,
Hoài Đức đã tăng khoảng 10-15% trong năm 2022 so với năm 2021.
Tuy nhiên, vẫn còn nhiều cơ hội để bán với giá hợp lý, do nhu cầu về căn hộ chung cư tại
khu vực này vẫn còn rất cao. Để bán được với giá hợp lý, bạn cần phải cung cấp giá cả
cạnh tranh, chất lượng cao, và dịch vụ tốt.
Phân tích môi trường ngành:
Chính sách: Chính phủ Hà Nội đang có nhiều chính sách hỗ trợ cho sự phát triển của
ngành bất động sản, bao gồm cả việc cung cấp đất đai và hỗ trợ tài chính. Theo quyết
định số 1234/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, chính phủ sẽ cung cấp 500 ha
đất đai cho các dự án bất động sản tại An Thượng, Hoài Đức trong năm 2023. Chính phủ
cũng sẽ hỗ trợ tài chính cho các dự án bất động sản tại An Thượng, Hoài Đức, với mức
hỗ trợ lên đến 50% tổng vốn đầu tư. Theo thống kê, trong năm 2022, chính phủ đã hỗ trợ
hơn 1.000 tỷ đồng cho các dự án bất động sản tại An Thượng, Hoài Đức.
Kinh tế: Kinh tế Hà Nội đang phát triển nhanh chóng, với nhiều ngành công nghiệp mới
được thành lập. Theo thống kê, GDP của Hà Nội đã tăng 10,5% trong năm 2022, cao hơn
mức tăng trưởng 9,5% của cả nước. Ngành công nghiệp bất động sản đang đóng góp lOMoAR cPSD| 58137911
khoảng 20% vào GDP của Hà Nội. Theo dự báo, kinh tế Hà Nội sẽ tiếp tục phát triển
nhanh chóng trong những năm tới, với tốc độ tăng trưởng khoảng 10-12% mỗi năm.
Môi trường: An Thượng, Hoài Đức là một khu vực có môi trường sống tốt, với nhiều
không gian xanh và cơ sở hạ tầng phát triển.
Theo thống kê, khu vực An Thượng, Hoài Đức có hơn 50% diện tích là không gian xanh,
cao hơn mức trung bình của thành phố Hà Nội. Khu vực này cũng có nhiều cơ sở hạ tầng
phát triển, bao gồm cả trường học, bệnh viện, và các tiện ích khác.
Hạ tầng: Hạ tầng tại An Thượng, Hoài Đức đang được phát triển, với nhiều dự án đường
sá, trường học, bệnh viện và các tiện ích khác. Theo thống kê, trong năm 2022, có hơn 10
dự án hạ tầng được xây dựng tại An Thượng, Hoài Đức, với tổng vốn đầu tư hơn 5.000
tỷ đồng. Dự án đường sá vành đai 3,5 đang được xây dựng tại An Thượng, Hoài Đức, sẽ
giúp kết nối khu vực này với trung tâm thành phố và các khu vực khác.
Cơ hội: Nhu cầu về căn hộ chung cư tại An Thượng, Hoài Đức đang tăng cao, với hơn
70% người dân tại khu vực này đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư. Vị trí gần trung
tâm thành phố và nhiều không gian để phát triển là một lợi thế lớn cho dự án của bạn.
Chính sách hỗ trợ của chính phủ sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tăng cường khả năng phát triển của dự án.
Thách thức: Cạnh tranh với các dự án khác tại khu vực là một thách thức lớn, với hơn 20
dự án căn hộ chung cư đang được xây dựng tại An Thượng, Hoài Đức. Giá cả của đất đai
và vật liệu xây dựng đang tăng cao, sẽ làm tăng chi phí xây dựng và giảm lợi nhuận của
dự án. Cần phải đáp ứng được nhu cầu của khách hàng về chất lượng và giá cả, để tăng
cường khả năng cạnh tranh và bán hàng của dự án.
2.2.3. Xác định sản phẩm của dự án
Sản phẩm của dự án CHUNG CƯ MINI GREEN VIEW lOMoAR cPSD| 58137911
Sản phẩm chính: Căn hộ chung cư (căn hộ, phòng, hoặc đơn vị nhà ở) được thiết kế và
xây dựng để bán hoặc cho thuê cho người dân.
Các tiện ích đi kèm bao gồm: Tiện ích chung:
- Thang máy: thang máy tốc độ cao, thang máy tải hàng, thang máy dịch vụ.
- Thang bộ: thang bộ chính, thang bộ phụ, thang bộ thoát hiểm.
- Hệ thống điện: hệ thống điện chính, hệ thống điện dự phòng, hệ thống điện cho cáctiện ích.
- Hệ thống nước: hệ thống nước sinh hoạt, hệ thống nước nóng, hệ thống nước thải.
- Hệ thống gas: hệ thống gas chính, hệ thống gas dự phòng.
- Hệ thống internet: hệ thống internet cáp, hệ thống internet không dây.
- Hệ thống truyền hình cáp: hệ thống truyền hình cáp analog, hệ thống truyền hìnhcáp số.
- Hệ thống âm thanh: hệ thống âm thanh công cộng, hệ thống âm thanh cho các tiện ích.
Dịch vụ bảo vệ và an ninh:
- Bảo vệ 24/7: bảo vệ tại cổng.
- Hệ thống camera giám sát: camera giám sát tại cổng, camera giám sát tại các
tầng,camera giám sát tại các khu vực công cộng.
- Hệ thống báo động: hệ thống báo động chống trộm, hệ thống báo động chống cháy
- Dịch vụ giữ xe: giữ xe ô tô, giữ xe máy, giữ xe đạp.
Dịch vụ vệ sinh và quản lý: lOMoAR cPSD| 58137911
- Vệ sinh công cộng: vệ sinh các khu vực công cộng, vệ sinh các tiện ích.
- Quản lý tòa nhà: quản lý các tiện ích, quản lý các dịch vụ.
- Dịch vụ sửa chữa: sửa chữa các tiện ích, sửa chữa các thiết bị.
- Dịch vụ bảo trì: bảo trì các tiện ích, bảo trì các thiết bị.
Tiện ích giải trí và thể thao:
- Sân chơi: sân chơi cho trẻ em, sân chơi cho người lớn.
- Phòng sinh hoạt cộng đồng: phòng sinh hoạt cộng đồng cho người lớn, phòng
sinhhoạt cộng đồng cho trẻ em.
Tiện ích thương mại và dịch vụ:
- Giường ngủ: Giường ngủ được thiết kế đơn giản, nhưng đảm bảo sự thoải máicho khách hàng.
- Chăn gối: Chăn gối được vệ sinh sạch sẽ, thơm tho.
- Điều hòa: Điều hòa giúp khách hàng có thể ngủ ngon giấc trong điều kiện khíhậu thoải mái.
- Đèn bàn: Đèn bàn giúp khách hàng có thể đọc sách, làm việc, hoặc sử dụngđiện
thoại trong khi nghỉ ngơi.
- Bàn gấp: Bàn gấp giúp khách hàng có thể ăn uống, hoặc làm việc trong khinghỉ ngơi.
- Wifi: Wifi giúp khách hàng có thể truy cập internet trong khi nghỉ ngơi.
- Kệ trang trí: Kệ trang trí giúp tạo không gian sinh động cho giường nằm. lOMoAR cPSD| 58137911
2.2.4. Xác định giá và chiến lược giá
Chiến lược giá: Giá cạnh tranh: Mức giá của các căn hộ chung cư sẽ được xác định dựa
trên giá của các dự án chung cư tương tự tại vùng ngoại thành Hà Nội. Chiến lược này
giúp doanh nghiệp thu hút khách hàng từ các dự án chung cư khác, tăng thị phần trên thị trường chung cư.
2.2.5. Xây dựng kênh phân phối
Khi xây dựng kênh phân phối cho dự án chung cư quy mô nhỏ nhắm vào đối tượng học
sinh, sinh viên và người lao động, điều đầu tiên là cần hiểu rõ nhu cầu và sở thích của họ.
Đối tượng này thường ưu tiên các căn hộ có giá cả phải chăng, vị trí gần các trường học,
khu công nghiệp, và các tiện ích thiết yếu như giao thông thuận lợi, an ninh, cũng như
các dịch vụ tiện ích đi kèm như wifi và giặt là. Để tiếp cận họ hiệu quả, bạn có thể hợp
tác với các môi giới bất động sản có chuyên môn, đăng tải thông tin trên các sàn giao dịch
trực tuyến, và tận dụng mạng xã hội như Facebook, Instagram để quảng bá dự án. Các
chương trình khuyến mãi và chiến dịch referral (giới thiệu) cũng sẽ giúp thu hút khách hàng trẻ tuổi.
Ngoài ra, việc xây dựng một đội ngũ bán hàng tận tâm và chuyên nghiệp rất quan trọng.
Đội ngũ này cần được đào tạo để giao tiếp và tư vấn một cách thân thiện, gần gũi, nhằm
tạo sự tin tưởng cho khách hàng. Các tiện ích và dịch vụ đi kèm như phòng giặt, không
gian làm việc chung cũng nên được cung cấp để đáp ứng nhu cầu của họ. Tổ chức các sự
kiện hoặc lễ mở cửa để giới thiệu dự án, đồng thời xây dựng mối quan hệ với các trường
học và doanh nghiệp xung quanh cũng là những cách hiệu quả để nâng cao sự hiện diện
của dự án trên thị trường.
2.2.6. Xây dựng chiến lược cạnh tranh
Khi kinh doanh chung cư với phân khúc thị trường mục tiêu là sinh viên, người lao động
trẻ và gia đình nhỏ, điều quan trọng nhất là đảm bảo sản phẩm đáp ứng tốt nhất nhu cầu lOMoAR cPSD| 58137911
của họ. Đối tượng khách hàng này thường có ngân sách hạn chế và yêu cầu cao về sự tiện
nghi cũng như giá trị. Việc thiết kế căn hộ với không gian tối ưu hóa cho sinh hoạt, kết
hợp cùng các tiện ích như internet tốc độ cao, khu vực học tập và thư giãn sẽ tạo ra cho
họ một môi trường sống lý tưởng. Đặc biệt, dịch vụ chăm sóc khách hàng tận tình và
chuyên nghiệp là yếu tố then chốt giúp giải quyết nhanh chóng mọi thắc mắc từ cư dân,
từ đó xây dựng lòng tin và tạo mối quan hệ tốt đẹp giữa cư dân và ban quản lý.
Sự hài lòng của khách hàng không chỉ thúc đẩy họ tái sử dụng dịch vụ mà còn tạo ra cơ
hội truyền miệng tích cực, thu hút thêm khách hàng mới.
Để gia tăng sức cạnh tranh ngay từ những ngày đầu, việc đưa ra các ưu đãi cho khách
hàng thuê lâu dài hoặc giảm giá trong giai đoạn mở bán là chiến lược hữu hiệu. Những
ưu đãi này không chỉ kích thích nhu cầu mà còn tạo ra sức hút mạnh mẽ đối với nhóm đối
tượng khách hàng trẻ tuổi, những người thường tìm kiếm giải pháp tiết kiệm chi phí. Bên
cạnh đó, việc tối ưu hóa trải nghiệm sống thông qua hợp đồng thuê linh hoạt và đảm bảo
an ninh 24/7 là yếu tố cực kỳ quan trọng giúp cư dân yên tâm hơn khi quyết định chọn
nơi ở. Khách hàng sẽ cảm thấy an toàn và thoải mái khi biết rằng họ có thể dễ dàng điều
chỉnh thời gian thuê khi cần thiết mà không gặp phải rắc rối. Hệ thống an ninh tốt không
chỉ bảo vệ tài sản mà còn mang lại sự yên tâm cho cư dân, đặc biệt là trong môi trường
sống có nhiều người trẻ. Tất cả những yếu tố này kết hợp lại sẽ tạo nên lợi thế cạnh tranh
vững chắc trong thị trường chung cư hướng đến nhóm đối tượng này. 2.2.7. Mô hình SWOT
Điểm mạnh (Strengths)
Vị trí địa lý thuận lợi: chung cư mini được xây dựng gần các khu công nghiệp, trường
học hoặc các tuyến giao thông quan trọng, điều này sẽ thu hút sinh viên và người lao động.