Phân Tích Cung Văn Phòng Hà Nội 2024: Xu Hướng và Tiềm Năng môn Kinh tế vi mô | Trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Phân tích cung
1. Tổng quan thị trường văn phòng Hà Nội 2024
Nhìn lại năm 2024, thị trường văn phòng Hà Nội đã ghi nhận khoảng 35.000 m² nguồn
cung mới, chủ yếu đến từ một số dự án nằm tại khu vực ngoài trung tâm và phía Tây
thành phố. Sự gia tăng nguồn cung này giúp doanh nghiệp có thêm lựa chọn, nhưng đồng
thời cũng khiến các chủ tòa nhà cạnh tranh quyết liệt hơn nhằm thu hút khách thuê.
Về giá thuê, đến cuối năm 2024 mức giá trung bình trên toàn thành phố chỉ tăng nhẹ
khoảng 0,2%, đạt xấp xỉ 32 usd/m²/tháng. Để nhanh chóng lấp đầy các diện tích trống,
nhiều chủ tòa nhà đã linh hoạt đàm phán giá và áp dụng chính sách ưu đãi, như miễn
giảm tiền thuê hoặc hỗ trợ thời gian hoàn thiện nội thất.
Bên cạnh đó, tổng lượng hấp thụ thuần văn phòng năm 2024 đạt khoảng 40.400 m², chủ
yếu được thúc đẩy bởi những doanh nghiệp và tập đoàn lớn luôn có nhu cầu thuê văn
phòng đáng kể. Họ tận dụng thời điểm thị trường tăng trưởng chậm để “chốt deal” với
mức giá thuê cạnh tranh và nhận về các quyền lợi hấp dẫn. Điều này không chỉ giúp
khách thuê tiết kiệm chi phí hoạt động, mà còn thúc đẩy thị trường văn phòng Hà Nội
duy trì đà phát triển trước khi bước vào năm 2025 với nhiều kỳ vọng mới.
2. Tiềm năng phát triển thị trường văn phòng Hà Nội
Hà Nội tiếp tục khẳng định vị thế vững chắc là trung tâm chính trị và kinh tế, với dòng
vốn FDI mạnh mẽ và chỉ số niềm tin kinh doanh cao từ cộng đồng doanh nghiệp châu
Âu. Nhu cầu văn phòng chủ yếu tập trung vào các phân khúc văn phòng hạng A và các
tòa nhà đạt tiêu chuẩn “xanh” như LEED, WELL, Green Mark.., phục vụ các ngành nghề
chủ chốt như Tài chính – Ngân hàng, Công nghệ và Sản xuất.
Hà Nội đang phát triển nhiều tòa nhà văn phòng hạng A, B đạt tiêu chuẩn xanh
Ngoài những khu vực trung tâm trung tâm như Hoàn Kiếm và Ba Đình, các khu vực mới
nổi như Tây Hồ và phía Tây Hà Nội đang ngày càng thu hút sự chú ý. Sự phát triển của
hạ tầng cùng với hàng loạt dự án mới, cung cấp hàng chục nghìn mét vuông diện tích văn
phòng cho thuê đi kèm nhiều chính sách ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp.
Dự đoán rằng sau năm 2025, khi nguồn cung ổn định hơn, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy sẽ có
sự cải thiện đáng kể, mở ra triển vọng phát triển bền vững cho thị trường văn phòng của thủ đô.
3. Xu hướng nguồn cung mới
Hà Nội dự kiến chào đón thêm 24.500m² nguồn cung văn phòng mới trong năm 2025, tập
trung ở khu vực phía Tây và các quận trung tâm. Tổng nguồn cung của thị trường từ giai
đoạn 2025 – 2029 sẽ tăng 7,7% mỗi năm. Tuy nhiên, với nguồn cung tăng mạnh dự kiến
từ năm 2027, tỷ lệ trống có thể đạt mức 27 – 28%, sau khi giảm xuống khoảng 23 – 24%
vào năm 2025 nhờ nhu cầu thuê phục hồi.
Hà Nội dự kiến chào đón thêm 24.500m² nguồn cung văn phòng mới trong năm 2025
Trong đó, khu vực phía Tây Hà Nội đặc biệt là khu đô thị Starlake nổi bật như một trung
tâm phát triển chiến lược nhờ vào hệ thống hạ tầng hiện đại và định hướng xây dựng
thành trung tâm thương mại và kinh doanh mới của thành phố. Mặc dù quy hoạch tại khu
vực này đang trong quá trình hoàn thiện nhưng các dự án văn phòng mới và chất lượng
cao đã thu hút sự chú ý mạnh mẽ từ các doanh nghiệp lớn. Sự gia tăng đáng kể trong
nguồn cung văn phòng tại đây đang tạo ra động lực phát triển mạnh mẽ cho thị trường
văn phòng Hà Nội, hướng tới việc định hình khu vực phía Tây trở thành một trung tâm
kinh tế quan trọng trong tương lai gần.
Như vậy, Năm 2025 đến 2026, thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm nhiều nguồn cung
mới, tạo ra nhiều lựa chọn cho khách thuê. Điều này cũng đồng nghĩa với việc tăng
cường cạnh tranh giữa các chủ đầu tư về giá thuê, chất lượng tòa nhà và các ưu đãi khác
nhằm thu hút khách hàng và tăng tỷ lệ lấp đầy. Mặc dù lượng cung mới có thể làm giảm
tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường, nhưng đây là dấu hiệu tích cực cho thấy sự phát triển của cả
cung và cầu trong năm mới.
4. Phân tích cạnh tranh
Sự xuất hiện của các tòa nhà văn phòng mới với thiết kế hiện đại và giá thuê cạnh tranh
có thể tạo áp lực lên Lotte Center Hanoi. Cụ thể trong quận Ba Đình – nơi toạ lạc của
Lotte Center Hanoi, văn phòng cho thuê này cũng đang phải đối diện với áp lực cạnh
tranh lớn của những văn phòng cùng phân khúc như: Capital Palace, Daeha Businesses
Center,… Dưới đây là bảng so sánh Lotte Center và Capital Palace:
Bảng so sánh Lotte Center Hanoi và Capital Place Tiêu chí
Lotte Center Hanoi Capital Place
Loại hình Phức hợp: văn phòng, TTTM, căn
Văn phòng chuyên biệt, tích hợp một
phát triển hộ, khách sạn 5 sao, nhà hàng số tiện ích văn phòng
Chủ đầu tư Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) – trực
CapitaLand (Singapore) – vận hành tiếp quản lý
bởi The Sankei Building (Nhật Bản)
Diện tích 1 Khoảng 900 m² mỗi tháp – có một
1.000–1.200 m² – không cột, mặt bằng sàn văn
số cột trong diện tích thuê vuông vắn, thông thoáng phòng Tổng diện tích văn ~45.000 m² ~93.000 m² phòng Hệ thống
thang máy 12 thang máy tốc độ cao Schindler 32 thang máy tốc độ cao Schindler Kết điệnnối tàu ngầm Không có
Có kết nối trực tiếp với ga tàu điện ngầm tại tầng hầm B1
Chứng chỉ Không có chứng nhận LEED Có chứng chỉ LEED Gold – đầu tiên xanh chính thức tại Hà Nội (LEED)
Hệ thống lọcCó – nước sinh hoạt đã qua xử lý
Chưa xác nhận chính thức (chờ cập
nước RO bằng hệ thống lọc RO toàn dự ánnhật)
Khả năng Có – thiết kế chịu được động đất
Không có thông tin công bố
chịu động tới 7 độ Richter, nhờ tầng kỹ thuật Tiêu chí
Lotte Center Hanoi Capital Place đất trung chuyển
Đặc điểm Có tầng kỹ thuật trung chuyển, hỗ
Có knock-out panels giữa các tầng –
độc đáo về trợ ổn định kết cấu cho khối cao cho phép khách thuê lắp đặt thang nội thiết kế tầng bộ
Môi trường Gần Lotte Mart, nhà hàng cao cấp,
Tiện ích văn phòng tiêu chuẩn: sảnh
làm việc & Sky Lounge, khách sạn Lotte
cao cấp, bãi đỗ xe thông minh, hệ tiện ích Hotel, hồ bơi vô cực thống BMS hiện đại
54 Liễu Giai – Ba Đình – Gần đại
29 Liễu Giai – Ba Đình – gần Trụ sở Vị trí
sứ quán Nhật, Úc, Đan Mạch, Bộ Tư pháp, đại sứ quán Mỹ, khu văn trung tâm thương mại phòng tài chính
Đánh giá cạnh tranh tổng quan Tiêu chí tổng hợp
Lotte Center Hanoi Capital Place Lợi thế
Mô hình phức hợp, nhiều tiện ích Mặt bằng văn phòng tối ưu, hạ tầng kỹ
cạnh tranh cao cấp, quản lý trực tiếp bởi Lotte,
thuật hiện đại, chứng chỉ LEED, kết chính vị trí trung tâm nối metro
Doanh nghiệp đa quốc gia cần hình
Các tập đoàn tài chính, công ty công
Đối tượng ảnh sang trọng, công ty có nhu cầu
nghệ yêu cầu mặt bằng lớn, tiêu chuẩn
phù hợp kết hợp ở – làm việc – giải trí xanh, kết nối giao thông công cộng
Thiếu chứng chỉ xanh, diện tích Thiếu sự tích hợp dịch vụ như TTTM –
Thách thức thuê hạn chế, hệ thống cột trong khách sạn, không trực tiếp quản lý bởi chính văn phòng chủ đầu tư
Dù có những tiện ích vượt trội, cao cấp, vị trí địa lý đắc địa, mô hình phức hợp
được quản lý trực tiếp bởi Lotte, Lotte Center Hanoi lại KHÔNG CÓ CHỨNG
NHẬN LEED (công trình xanh) – một điểm trừ khá lớn với những ESG-focused
(những doanh nghiệp chú trọng mô trường). Trong khi đó, các tòa nhà được chứng
nhận LEED, đặc biệt là LEED Gold như Capital Palace không chỉ có giá trị bán lại
cao hơn mà còn mang lại chi phí vận hành thấp hơn so với các tòa nhà không đạt
LEED. Vì thế, LEED không chỉ là một chiến lược quan trọng để đạt được mục
tiêu ESG, giảm lượng carbon, giải quyết các vấn đề liên quan đến sức khoẻ con
người và môi trường xung quanh, thúc đẩy sự cân bằng, mà còn là yếu tố quyết
định giúp tạo ra những tài sản bền vững cho các nhà đầu tư, người thuê, và cộng đồng.
Chứng chỉ LEED đóng vai trò quan trọng giúp doanh nghiệp nâng cao
được giá trị của các tòa nhà