Tài liệu bất động sản | Trường đại học Luật, đại học Quốc gia Hà Nội

lOMoAR cPSD| 46667715 1. BĐS giá rẻ
Phân khúc giá rẻ là những dự án từ 500 triệu đồng đến 2 tỷ đồng, ra đời chủ yếu để
đáp ứng được tệp khách hàng có thu nhập thấp và tài chính của họ có giới hạn . Vì
thế đúng với tên gọi của nó, mục tiêu phân khúc bất động sản giá rẻ hướng đến là
những người thu nhập thấp ở xã hội và họ cần được hỗ trợ về tài chính để có thể
mua nhà. Điển hình trong các gói hỗ trợ tài chính cho phân khúc giá rẻ là gói hỗ
trợ 120.000 tỷ đồng của Nhà nước theo công văn 1551/BXD-QLN, hay chính sách
vay vốn ưu đãi để mua nhà ở xã hội với lãi suất 4,8%/năm theo Điều 1 Quyết định
486/QĐ-TTg năm 2023 về mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội.
Khách hàng lựa chọn phân khúc này chủ yếu quan tâm đến giả của sản phẩm. Vì
thế để tiếp cận được tập khách hàng này, điều các dự án, nhà đầu tư cần nhất đó là
hạ được giả thành và người môi giới bất động sản cũng cần phải hiểu được tâm lý
của tập khách hàng này. Họ quan tâm chủ yếu đến giá mà không phải quá nhiều về
tiện ích, chất lượng của các sản phẩm họ nhận được. Điển hình cho phân khúc
BĐS giá rẻ là các dự án nhà ở xã hội giành cho đối tượng có thu nhập thấp.
Tại Việt Nam, thị trường của phân khúc bất động sản giá rẻ này phát triển rất mạnh
và luôn sôi độn g. Số lượng môi giới bất động sản từ đó cũng rất nhiều, người mua
cũng có nhu cầu nhiều nên sự cạnh tranh ở phân khúc này cũng là rất lớn. Ở phân
khúc bất động sản giá rẻ, chính phủ Việt Nam rất quan tâm bởi đây là phân khúc
giúp cho những người có thu nhập thấp có thể an cư lạc nghiệp.
Tại Hà Nội, các dự án NOXH mới được mở bán năm 2024 có thể kể đến như NHS
Trung Văn, Rice City Thượng Thanh, Green Tower Đại Mỗ, Hacinco Nguyễn
Xiển,… Trung bình mỗi căn nhà có diện tích từ 40-90m2, giá bán dao động từ 20– 35 triệu đồng/m2 *Thực trạng
Năm 2023, trên địa bàn cả nước đã có 44 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng
thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp với quy mô 36.262 căn đã hoàn thành
và được cấp phép, khởi công xây dựng, cụ thể:
- Đã hoàn thành 28 dự án với quy mô 13.864 căn.
- Đã được cấp phép, khởi công xây dựng 16 dự án với quy mô 22.398 căn.
Theo ghi nhận của Tập đoàn Tư vấn đầu tư bất động sản quốc tế Savills, trong quý
III-2023, phân khúc căn hộ bình dân có hơn 650 giao dịch, cao gấp 3 lần so với căn lOMoAR cPSD| 46667715
hộ trung cấp và gấp 15 lần so với căn hộ hạng sang. Điều này cho thấy nhu cầu nhà
ở giá rẻ luôn ở mức cao. Theo số liệu của Bộ Xây dựng Nhu cầu NOXH trên toàn
quốc giai đoạn 2011-2030 là khoảng 440.000 căn hộ, nhưng đến nay mới chỉ thực
hiện được trên 30% kế hoạch
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhiều lần đưa ra nhận định, phân khúc nhà ở
giá rẻ có nhu cầu cao trên thị trường nhưng thiếu nguồn cung trầm trọng. Tình
trạng thừa phân khúc cấp cao, thiếu nhà giá rẻ kết hợp với đầu cơ, thổi giá đã khiến
thị trường BĐS như “cục máu đông” khi cung không gặp cầu, làm tắc nghẽn hoạt
động của nhiều ngành nghề, lĩnh vực có liên quan như tín dụng, vật liệu xây dựng,
đồ nội thất, hàng tiêu dùng.
Bên cạnh đó, không thể không kể đến tình trạng nhiều người đi ô tô xếp hàng để
bốc thăm suất mua NOXH vẫn còn tồn tại, gây
bức xúc và xôn xao dư luận xã hội
và cho thấy những quy định, chính sách ưu đãi về NOXH của Nhà nước vẫn chưa
tiếp cận được đúng đối tượng. *Nguyên nhân
Nhu cầu lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính của việc sốt đất.
Lượng cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ làm tăng giá, đi kèm với đó là áp lực
tăng giá của đất đai, nguyên vật liệu, thiết bị, vật tư, nhân công… đều tạo áp lực giá tăng.
Mặc dù nhiều doanh nghiệp đã nắm bắt được nhu cầu thị trường đối với phân khúc
giá rẻ, nhưng khi bắt tay vào thực hiện thì gặp rất nhiều vướng mắc: việc lập quy
hoạch, quỹ đất, các thủ tục, quy trình thực hiện cho đến quy trình chủ đầu tư, đầu
ra, lựa chọn đối tượng. Cùng với đó, nhà ở xã hội là phân khúc dành riêng cho
người thu nhập thấp nhưng thủ tục, điều kiện để người lao động có thể tiếp cận để
được mua và thuê nhà ở xã hội lại rất khó khăn, từ việc xác nhận chưa có nhà ở,
xác nhận cư trú, xác nhận thu nhập và vay ngân hàng…
Ngoài ra, những dự án về NOXH đa số nằm rải rác không tập trung, quy mô nhỏ
lẻ, giao thông tiếp cận và tiện ích chưa thuận tiện phù hợp. Đa số người mua nhà
vẫn còn nghi ngại chất lượng của NOXH với tâm lý môi trường sống và tiện ích
xung quanh có thể không đáp ứng được nhu cầu sinh sống lâu dài của họ, hay tiền nào của đó,…
Bên cạnh đó, thị trường BĐS đang có sự phát triển không đồng đều giữa những
phân khúc nhà ở. Cụ thể, phân khúc trung và cao cấp đang chiếm đa số nguồn
cung. Trong khi đó, nhà ở giá rẻ khan hiếm và nguồn cung “nhỏ giọt”. lOMoAR cPSD| 46667715 *Giải pháp
Trước thực tế đang diễn ra, cần tăng mạnh nguồn cung phân khúc nhà ở giá rẻ, đặc
biệt là ở các thành phố lớn. Hiện nay, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn
vàng để tăng sức bền, tái cấu trúc và phục hồi, bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.
Tháng 3/2023, Thủ tướng Phạm Minh Chính ký văn bản số 178/TTg-CN về việc
thúc đẩy và tháo gỡ thị trường bất động sản. Theo đó, thị trường và doanh nghiệp
bất động sản phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, phân khúc thị trường giá cả bất
động sản hợp lý hơn, đặc biệt chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân,
nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân.
Đồng thời, Bộ Xây dựng cần khẩn trương hoàn thiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít
nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công
nghiệp giai đoạn 2021-2030”.
Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ phải hướng trực tiếp đến người thu nhập thấp
có nhu cầu mua nhà. Cần có chính sách người có mức thu nhập thấp, khi mua nhà
ở sẽ được hưởng ưu đãi cao, người có mức thu nhập từ trung bình khi mua nhà ở sẽ
được hưởng ưu đãi thấp hơn. Có như vậy, nguồn cung nhà ở xã hội mới tăng nhanh
và sớm khắc phục khủng hoảng cơ cấu phân khúc và tình trạng người đi ô tô đi mua NOXH.
Đồng thời, các chính sách cần lưu ý tránh tình trạng nới lỏng tín dụng, tháo gỡ
riêng cho phân khúc nhà cao cấp, vì như vậy thị trường bất động sản sẽ phục hồi
trên nền tảng cũ, nghĩa là giá cả do đầu cơ tăng cao và nhà mua rồi bỏ hoang, trong
khi người cần nhà và có khả năng thanh toán hợp lý thì không có nhà ở. 2. BĐS tầm trung
Phân khúc bất động sản tầm trung là phân khúc giá dành cho nhiều đối tượng hơn
trên thị trường có thể tiếp cận. Với giá trị ở mức vừa phải của các dự án và sản
phẩm trên thị trường thì đây là những dự án căn hộ ở ven đô, đất nền hoặc nhà ở ven các đô thị.
Ở phân khúc bất động sản tầm trung sẽ có nhiều dự án hơn so với thị trường giá rẻ
và khách hàng cũng nhận được nhiều sự lựa chọn hơn. Mật độ bất động sản của
phân khúc tầm trung này rộng hơn. Mức giá tầm trung ở thị trường Việt Nam dao lOMoAR cPSD| 46667715
động từ 2 tỷ đến 5 tỷ đồng. Các dự án này hoàn toàn có thể nằm ở vùng ven hoặc
trung tâm thành phố với mức giá kể trên.
Tuy nhiên khách hàng khi lựa chọn phân khúc này vẫn có tâm lý về giá. Họ có thể
vẫn lơ lửng giữa giá tầm trung với giá rẻ, hoặc giá tầm trung với các sản phẩm cao
cấp. Khách hàng của dự án này vì đã bắt đầu quan tâm đến chất lượng căn hộ cũng
như tiện ích các dự án. Do đó, đây là phân khúc các nhà thầu thường bắt đầu lưu
tâm hơn trong quá trình phát triển dự án. Cùng với đó, những nhà môi giới bất
động sản cũng quan tâm hơn tới tâm lý khách hàng ở phân khúc này để kéo họ về
với đúng phân khúc họ đang mong muốn chứ không lơ lửng giữa cao cấp, giá rẻ với tầm trung.
Một dự án BĐS tầm trung tại Hà Nội có thể kể đến khu đô thị Hateco Apollo. Xuất
hiện đúng lúc nhu cầu thị trường đang tăng cao với phân khúc giá bình dân, khu đô
thị Hateco Apollo với vị trí gần trung tâm kinh tế, văn hóa chính trị của quận Nam
Từ Liêm ngay lập tức lọt vào tầm ngắm của khách hàng nhờ tiềm năng phát triển
lớn cả về giá bán hấp dẫn cũng như khả năng sinh lời cao.
Khu đô thị Hateco Apollo tọa lạc tại vị trí giao thoa của quận Nam Từ Liêm, Bắc
Từ Liêm và khu vực Mỹ Đình, đây được coi là vị trí trọng yếu thuận tiện kết nối
đến các khu vực nội và ngoại thành. Nếu trước đây khu vực này bị cho là heo hút
thì hiện những cải cách mới về đường xá và cơ sở hạ tầng đã mang lại một diện
mạo hoàn toàn khác cho Xuân Phương, nâng tầm giá trị BĐS của khu vực lên cao.
UBND TP Hà Nội đã triển khai mở rộng đường 70, từ đường Trần Hữu Dực đến
đường 70 đi qua các khu đô thị Mỹ Đình rộng 50 m, gồm 8 làn xe chạy đã đi vào
hoạt động giúp việc di chuyển trở nên nhanh chóng và thuận tiện. Hơn nữa, với lợi
thế tiệm cận các khu công nghiệp và các siêu thị lớn như Thành Đô, Fivimart,
Pico…, gần các trường đại học lớn như: ĐH Tài nguyên môi trường, ĐH Công
nghiệp, ĐH Thương Mại… và liền kề các bệnh viện 198, Viện huyết học truyền
máu TW, Bệnh viện Y học cổ truyền; dễ dàng di chuyển tới cơ quan ban ngành và
trung tâm thành phố sẽ đáp ứng được một lượng lớn nhu cầu thuê mua nhà ở của
khách hàng quanh khu vực này. Đây là một trong những tiền đề quan trọng để dự
án Hateco Apollo hút khách đầu tư. *Thực trạng
Hiện nay, phân khúc thị trường bất động sản tầm trung cũng được đánh giá còn rất
nhiều tiềm năng và dư lượng. Bởi vì khách hàng có thu nhập tầm trung ở Việt Nam lOMoAR cPSD| 46667715
đang ngày càng tăng cao, những người có khả năng tiếp cận phân khúc này ngày càng nhiều.
Trong vòng nhiều năm trở lại đây, bất động sản tầm trung chiếm tới hơn nửa nguồn
cung trên thị trường và ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Báo cáo thị trường bất động sản
của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam vào quý II/2021, căn hộ trung cấp là
dòng sản phẩm có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất, trên 70% tại thành phố lớn như Hà Nội và
TP. Hồ Chí Minh. Đến quý III năm 2023, phân khúc căn hộ trung cấp tiếp tục dẫn
đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý, chiếm 58% tổng nguồn cung căn hộ đang
mở bán. Có thể thấy phân khúc bất động sản tầm trung đang có sự ổn định nhất
định trên thị trường bất động sản Việt Nam. TLTK
Điều 2, 3 Công văn Số 1551/BXD-QLN năm 2023 hướng dẫn về xác định danh
mục dự án, đối tượng, điều kiện, tiêu chí vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở
công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư.
Điều 1, 2, 3 Công văn Số 178/TTg-CN năm 2023 về việc thúc đẩy và tháo gỡ thị trường bất động sản
Điều 1 Quyết định 486/QĐ-TTg năm 2023 về mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội.
Hồng Quyên (2022), Phân khúc nhà ở giá rẻ “thiếu vắng nguồn cung, Thời báo
Tài chính Việt Nam, https://thoibaotaichinhvietnam.vn/phan-khuc-nha-o-gia-
rethieu-vang-nguon-cung-110855.html, truy cập 31/03/2024
Toàn Thắng (2023), Tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, thị trường bất động sản hướng
đến nhu cầu thực, Báo Điện tử Chính phủ, https://baochinhphu.vn/tang-
nguoncung-nha-o-gia-re-thi-truong-bat-dong-san-huong-den-nhu-cau-
thuc102231122100220313.htm, truy cập 31/03/2024
Cổng thông tin Điện tử Chính phủ (2023), Những ai được vay mua nhà ở xã hội từ
gói 120.000 tỷ đồng, https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/huong-dan-xac-
dinhdu-an-doi-tuong-dieu-kien-duoc-vay-goi-tin-dung-120000-ty-
dong11923042514344764.htm, truy cập 31/03/2024
Trung tâm Thông tin Bộ Xây dựng (2024), Bộ Xây dựng công bố thông tin về nhà
ở và thị trường bất động sản quý IV năm 2023 và cả năm 2023, Cổng thông tin lOMoAR cPSD| 46667715
Điện tử bộ Xây dựng https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1285/79215/bo-xay-dungcong-
bo-thong-tin-ve-nha-o-va-thi-truong-bat-dong-san-quy-iv-nam-2023-va-canam-
2023.aspx, truy cập 31/03/2024
N.Giang (2024), Nhu cầu căn hộ giá rẻ lớn, vì sao doanh nghiệp không mặn mà
làm nhà ở xã hội? Tạp chí Điện tử Người đưa tin,
https://www.nguoiduatin.vn/nhu-cau-can-ho-gia-re-lon-vi-sao-doanh-nghiep
khong-man-ma-lam-noxh-a653434.html . truy cập 31/03/2024
Thùy Chi (2023), Chi tiết 13 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội sắp mở bán, Cổng
Thông tin Điện tử Chính phủ - Trang Thủ đô Hà Nội,
https://thanglong.chinhphu.vn/chi-tiet-13-du-an-nha-o-xa-hoi-tai-ha-noi-sap-
moban-103230525162955482.htm, truy cập 07/04/2024
Thiên An (2023), Người giàu, đi ô tô vẫn “đủ điều kiện khó khăn” để mua nhà ở
xã hội?, Tạp chí Thương trường, https://thuongtruong.com.vn/news/nguoi-giau-
dio-to-van-du-dieu-kien-kho-khan-de-mua-nha-o-xa-hoi-105491.html, truy cập 07/04/2024
Hội môi giới bất động sản Việt Nam (2023), Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt
Nam quý 3 năm 2023, https://vars.com.vn/nghien-cuu-thi-truong/bao-cao-thi-
truong-bat-dong-san-viet-nam-quy-3-nam-2023-niem-tin-thi-truong-mn136, truy cập 07/04/2023