Tiểu luận LUẬT ĐẤT ĐAI - Những Vấn Đề Pháp Luật Về Giá Đất Tại VN. Môn Phương pháp học đại học | Đại học Văn Hiến.

lOMoAR cPSD| 58833082
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC VĂN HIẾN
HỌC PHẦN LUẬT ĐẤT ĐAI ----- ----- TIỂU LUẬN
CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN
GIÁ ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
HỌ VÀ TÊN : NGUYỄN VŨ NI NI MSSV: 211A320044
L ỚP: LAW 41301
GVHD : NGUYỄN HỮU THÀNH
TP.HCM, tháng 03 năm 2023 1 lOMoAR cPSD| 58833082 LỜI CẢM ƠN
Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những trợ giúp dù
ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp từ người khác và đặc biệt là sự giúp đỡ nhiệt tình
của thầy NGUYỄN HỮU THÀNH. Trong suốt quá trình làm bài, em đã được giúp đỡ,
gợi ý của thầy và em vô cùng biết ơn điều đó. Từ những video, bài giảng và cách chỉ
dẫn tận tình là những đêm thầy phải thức để làm để giúp chúng em hiểu rõ hơn về môn
“LUẬT ĐẤT ĐAI”. Từ những kiến thức trừu tượng thầy đã đúc kết lại một cách đơn
giản, dễ hiểu nhằm cho môn học này trở nên gần gũi với chúng em. Em chân thành cảm
ơn thầy đã tận tâm hướng dẫn chúng em qua từng buổi học trên lớp. Nếu không có bài
chỉ dẫn của thầy thì bài tiểu luận của chúng em rất khó hoàn thành. Một lần nữa xin chân
thành cảm ơn thầy. Bài tiểu luận được thực hiện trong thời gian ngắn , kiến thức của
chúng em còn hạn hẹp, tìm tài liệu còn khó khăn, kiến thức chưa vững chắc còn hạn chế
mong thầy bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận, kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên
bài báo cáo không thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong được sự đóng góp ý kiến
của thầy để em có thêm nhiều kinh nghiệm và sẽ hoàn thành tốt hơn những bài báo cáo sắp tới nữa. 2 lOMoAR cPSD| 58833082 MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................1
1. Lý do để chọn đề tài..........................................................................1
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu......................................................2
3. Mục tiêu nghiên cứu..........................................................................2
4. Đối tượng khách thể nghiên cứu......................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu..................................................................3
CHƯƠNG I: NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ
ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM......4
1. Khái niệm về định giá đất?..............................................................4
2. Khái niệm pháp luật về định giá đất và điều chỉnh pháp luật về
định giá đất tại Việt Nam?...................................................................6
2.1. Chủ thể của pháp luật về định giá đất..............................................6
2.2. Khách thể của pháp luật về định giá đất..........................................6
2.3. Nội dung pháp luật về định giá đất...................................................7
3. Sự cần thiết định giá đất trong nền kinh tế thị trường tại Việt
Nam.......................................................................................................9
4. Vai trò của định giá đất...................................................................9
4.1. Vai trò của định giá đất đối với người sử dụng đất.........................9
4.2. Vai trò của định giá đất đối với Nhà Nước....................................10
4.3. Vai trò của định giá đất đối với thị trường bất động sản...............10
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
TẠI VIỆT NAM................................................................................12
1. Các quy định về định giá đất tại Việt Nam..................................12
1.1. Thẩm quyền về định giá đất............................................................12 3 lOMoAR cPSD| 58833082
1.2. Nguyên tắc về định giá đất..............................................................12
1.3. Phương pháp về định giá đất..........................................................14
1.4. Kỹ năng về định giá đất...................................................................15
2. Áp dụng các quy định pháp luật về định giá đất tại Việt Nam
hiện nay...............................................................................................15
2.1. Thuận lợi và kết quả đạt được........................................................15
2.2. Khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật về định giá đất.......16
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG
PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM....................18
KẾT LUẬN........................................................................................20
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................21 4 lOMoAR cPSD| 58833082 LỜI MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu
sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của
xã hội loài người, đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên
việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của
các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp. Về bản chất, đất
không phải là hàng hóa song trong quá trình phát triển của xã hội, con người đã
xác lập quyền sở hữu đất đai và đất trở thành hàng hóa. Do vậy, các quy định về
giá đất luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan thiết thực
đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Nhận thức được tầm quan trọng của đất, Nhà nước ta luôn quan tâm đến việc
phát triển các chính sách đất đai và sửa đổi nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật
đất đai. Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành vào năm
1987 đến nay, pháp luật đất đai đã và đang được sửa đổi, bổ sung và từng bước
hoàn thiện cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước với
nhiệm vụ trọng tâm là hoàn chỉnh các công cụ quản lý đất đai bao gồm: pháp luật
đất đai, quy hoạch sử dụng đất, tài chính đất đai và hành chính trong quản lý đất
đai. Trong đó tài chính đất đai là quản lý tất cả những gì thuộc lĩnh vực tài chính
liên quan trực tiếp đến đất đai như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất, định giá đất…
Trước năm 1993, pháp luật đất đai tại Việt Nam không thừa nhận giá trị của
đất hay giá trị của quyền sử dụng đất, , quyền sử dụng đất không được tự do
chuyển nhượng trên thị trường. Phải đến khi Luật Đất đai năm 1993 được ban
hành thì lần đầu tiên đất được xác định là có giá. Tuy nhiên phải cần đến 10 năm
sau đó khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành mới quy định cụ thể và chi tiết
về khái niệm giá đất, nguồn hình thành giá đất, các phương pháp và nguyên tắc
xác định giá đất… và giá đất được ghi nhận phải phù hợp với cơ chế thị trường.
Điều đó đã tạo nên sự đổi mới toàn diện của hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam,
đặc biệt là các quy định về định giá đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh quốc gia. lOMoAR cPSD| 58833082
Trước thực tiễn đó, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 đã được Quốc hội thông
qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 có nhiệm vụ giải
quyết những khó khăn, bất cập còn tồn tại của luật cũ. Liệu Luật Đất đai năm 2013
có tháo gỡ được những “nút thắt” mà Luật Đất đai năm 2003 không giải quyết
được? Pháp luật đất đai Việt Nam đã có những quy định gì mới và cần sửa đổi, bổ
sung gì về định giá đất? Với những lý do đó em đã lựa chọn đề tài “Các vấn đề
liên quan đến giá đất theo pháp luật Việt Nam” cho tiểu luận cuối kì của mình.
Với trọng tâm là các quy định về định giá đất của pháp luật hiện hành và một số
định hướng, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Đề tài bao gồm ba nội dung chính, đó là:
Chương I: Những khái niệm cơ bản về định giá đất và pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.
Chương II: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.
Chương III: Gải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của khóa luận đó là:
Thứ nhất, đưa ra những lý luận cơ bản nhất về định giá đất và pháp luật về định giá đất.
Thứ hai, tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật hiện nay, đánh giá thực tiễn
thi hành từ đó chỉ ra những thuận lợi hay những khó khăn, bất cập còn tồn tại để
từ đó có những định hướng giải quyết.
Thứ ba, trên cơ sở đánh giá thực trạng và thực tiễn thi hành các quy định
của pháp luật, tiểu luận sẽ đưa ra một số kiến nghị nhằm khắc phục những khó
khăn còn tồn tại, từ đó giúp hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.
4. Đối tượng khách thể nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của tiểu luận này là những quy định của pháp luật hiện
hành về định giá đất. Đó là các quy định của Luật Đất đai năm 2013; Nghị định 2 lOMoAR cPSD| 58833082
số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất và có so
sánh đối chiếu với các quy định của pháp luật trước đó.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trải khắp toàn đề tài, tùy vào yêu cầu và tính chất của từng phần mà chọn
phương pháp nghiên cứu cho phù hợp. Trong đó, bao gồm nhưng không giới hạn
bởi một số phương pháp sau:
Phương pháp nghiên cứu lý thuyết
Thu thập thông tin trên cơ sở nghiên cứu các văn bản, tài liệu đã có sau đó
tổng hợp thành từng khía cạnh rồi bằng các thao tác tư duy logic để rút ra kết luận khoa học cần thiết.
Phương pháp so sánh Từ các quy định, phân tích từ các quy định pháp luật
của Việt Nam đem so sánh với các hệ thống pháp luật ở các nước, hệ thống pháp
luật khác nhằm tìm ra sự tương đồng và khác biệt sau đó kết hợp với các kiến thức
về địa lý, lịch sử, tình hình kinh tế - xã hội để lý giải nguyên nhân, rút ra giải pháp tối ưu.
Phương pháp quan sát khoa học
Dựa vào sự quan sát việc thực thi và áp dụng tại các cơ quan nhà nước cũng
như các doanh nghiệp từ đó tổng hợp, đối chiếu, rút ra được tính thực thi của các
quy định pháp luật trong thực tiễn.
Phương pháp phân tích tổng kết kinh nghiệm
Trên cơ sở các chính sách của nhà nước thông qua pháp luật về đầu tư cũng
như thực tiễn áp dụng các chính sách này nhằm rút ra được tính thực thi của pháp
luật, vai trò của các chính sách, phương hướng hoàn thiện.
Các phương pháp nghiên cứu, viết bài khác
Tùy thuộc vào nội dung của từng phần mà sẽ sử dụng các phương pháp nghiên
cứu khác hoặc kết hợp các phương pháp nghiên cứu nhằm tiếp cận vấn đề nhanh
chóng, hiệu quả để phục vụ cho viết bài cho đề tài. lOMoAR cPSD| 58833082
CHƯƠNG I: NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ
ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM
1. Khái niệm về định giá đất?
Hiện nay, khi mà hệ thống pháp luật nước ta chưa thật sự chặt chẽ, một số
cán bộ nhà nước còn thiếu trách nhiệm, thiếu trình độ trong việc quản lý đất đai ,
nên dẫn đến nhiều mẫu thuẫn giữa người dân và cơ qua nhà nước trong vấn đề
quản lý và sử dụng đất. Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên
đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo
pháp luật”. Đất đai có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng như vậy nên quản lý, sử
dụng đất đai luôn là vấn đề được Đảng và Nhà nước ta chú trọng quan tâm; trong
đó việc xác định giá đất để bồi thường thiệt hại về đất đai khi Nhà nước thu hồi
đất luôn là vấn đề bức thiết và cần phải chỉn chu vấn đề này một cách toàn diện.
Định giá là loại hoạt động chuyên môn mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp
lý, và tính xã hội. Hoạt động định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng
hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.
Khoản 5 Điều 4 Luật giá năm 2012 có quy định: “ Định giá là việc cơ quan
nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá
cho hàng hóa, dịch vụ.”
Định giá khác với thẩm định giá. Cũng trong Điều 4 Luật giá năm 2012 tại
Khoản 15 có quy định: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng
thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ
luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục
vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”. Nói một cách đơn giản,
định giá là xác định giá “lượt đi” và thẩm định giá là xác định giá “lượt về”. Nếu
như định giá là hoạt động ước tính giá trị thì thẩm định giá là sự xem xét, đánh
giá lại kết quả ước tính đó. Để thấy rõ hơn sự khác biệt giữa định giá và thẩm định
giá, tại Phụ lục của khóa luận có bản trích một báo cáo thẩm định giá bất động sản
bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Về định giá đất, pháp luật đất đai tại Việt Nam hiện nay không đưa ra một
khái niệm cụ thể về định giá đất mà chỉ đưa ra khái niệm giá đất theo quy định tại 4 lOMoAR cPSD| 58833082
Khoản 19 Điều 13 Luật Đất đai năm 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng
đất tính trên một đơn vị diện tích đất.”
Như vậy, nội dung cơ bản của định giá đất bao gồm:
Thứ nhất, định giá đất là sự ước tính giá trị của quyền sử dụng đất trên một
đơn vị diện tích đất, giá trị này được tính bằng tiền;
Thứ hai, căn cứ theo những nguyên tắc, phương pháp nhất định;
Thứ ba, tại một địa điểm nhất định;
Thứ tư, tại một thời điểm nhất định; Thứ
năm, cho mục đích xác định.
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Nhà
nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục
đích xác định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất. Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà
nước (Theo điều 13 Luật đất đai 2013) và là công cụ quan trọng trong việc thiết
lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ
sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp
đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng.
Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền
chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê... và Nhà nước có quyền thu hồi
đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây
dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà
giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng
được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ
nghĩa. Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các
nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa
người sử dụng đất với nhau. Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng
giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản
đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi
phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Như trên đã nêu, định giá lOMoAR cPSD| 58833082
chỉ có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như
định giá các tài sản thông thường khác.
Tóm lại, ta có thể đưa ra khái niệm định giá đất một cách khái quát như sau:
“Định giá đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các cá nhân, tổ chức
khác xác định số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất tại một thời điểm nhất định
phục vụ cho mục đích cụ thể, theo những nguyên tắc và phương pháp nhất định.”
Theo đó, việc định giá đất phải dựa trên những nguyên tắc, phương pháp,
trình tự, thủ tục nhất định. Người định giá đất cũng cần phải có kiến thức chuyên
môn, kinh nghiệm và các kỹ năng định giá. Định giá đất cần độc lập, khách
quan, minh bạch, chính xác và cụ thể.
2. Khái niệm pháp luật về định giá đất và điều chỉnh pháp luật về
định giá đất tại Việt Nam?
2.1. Chủ thể của pháp luật về định giá đất
Chủ thể của quan hệ pháp luật là chủ thể dựa trên cơ sở các quy phạm pháp
luật mà tham gia vào một quan hệ pháp luật để hưởng quyền và thực hiện nghĩa
vụ nhất định trong quan hệ đó. Chủ thể định giá đất bao gồm Nhà nước và các tổ
chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Thứ nhất, chủ thể Nhà nước: Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất
đai với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý
nhà nước về đất đai. Nhà nước tham gia vào các quan hệ pháp luật thông qua các cơ quan nhà nước.
Thứ hai, chủ thể là tổ chức tư vấn định giá đất. Theo Điều 115 Luật đất đai
năm 2013, tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất cần thỏa mãn các điều kiện
hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện
theo quy định của Chính phủ. Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất
phải độc lập khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định
giá đất quy định tại Luật này.
2.2. Khách thể của pháp luật về định giá đất
Khách thể của quan hệ pháp luật định giá đất là một vùng đất, khoảnh đất cụ
thể với mục đích sử dụng đã được xác định, thuộc các loại đất sau đây: 6 lOMoAR cPSD| 58833082
Thứ nhất, nhóm đất nông nghiệp bao gồm: (1) đất trồng cây hàng năm gồm
đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, (2) đất trồng cây lâu năm, (3) đất
rừng sản xuất, (4) đất nuôi trồng thủy sản, (5) đất làm muối.
Thứ hai, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: (1) đất ở tại nông thôn, (2) đất
thương mại, dịch vụ tại nông thôn; (3) đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; (4) đất ở tại đô thị; (5) đất
thương mại, dịch vụ tại đô thị; (6) đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không
phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân
dân ta tốn bao công sức và xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ
được vốn đất như ngày nay.
Đất đai – tài nguyên quý giá là thế và xác định giá đất là nội dung rất khó
trong quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy, việc định giá phải được Nhà nước quy
định chặt chẽ, cụ thể, chi tiết nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, quyền lợi
của người sử dụng đất và quyền lợi của các chủ thể khác có liên quan.
2.3. Nội dung pháp luật về định giá đất
Pháp luật về định giá đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt
động về định giá, phương pháp định giá, đối tượng định giá của các quan hệ pháp
luật phát sinh trong quá trình định giá đất trên một diện tích đất nhất định, trong
một khoảng thời gian nhất định, định giá đất cho một mục đích nhất định, nhằm
đảm bảo định giá đất đầy đủ, đúng, chính xác, cơ bản cho mục tiêu của các chủ
thể trong quan hệ định giá đặt ra. Giá đất được hình thành là cơ sở để các bên
tham khảo, cân nhắc quyết định cho việc thực hiện mục tiêu, định hướng định giá
để từ đó đưa ra quyết định áp dụng giá đất trong thực tiễn đời sống, sản xuất kinh
doanh và quản lý nhà nước đối với đất đai.
Thứ nhất, nguồn hình thành giá đất.
Nguồn hình thành giá đất với sự đa dạng vốn có của nó trong đời sống thực
tế, bởi vì giá đất không chỉ xuất phát từ những nguồn cố định mà luôn có sự vận lOMoAR cPSD| 58833082
động.Nguồn hình thành giá đất cơ bản nhất xuất phát từ việc công bố bảng giá đất
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Căn cứ theo những nguyên tắc, phương pháp định
giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây
dựng bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai
vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kì.
Giá đất còn được thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất Nhà nước ban hành chỉ khống chế về
“giá sàn” và “giá trần”. Điều đó có nghĩa giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất
không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Theo quy
định của pháp luật hiện nay, giá đất còn do các tổ chức tư vấn xác định giá đất.
Lần đầu tiên định giá đất độc lập được quy định trong Luật đất đai năm 2013.
Đây là một điểm mới của luật đất đai sửa đổi. Cụ thể, tại Khoản 4, Điều 115 Luật
đất đai năm 2013: “Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.” Khác với các quy định cũ
giá đất tư vấn chỉ được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính
đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất.
Như vậy, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định ( giá đất do Nhà nước quy định);
đấu giá quyền sử dụng đất; tư vấn xác định giá đất và người sử dụng đất thỏa
thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thứ hai, hình thức định giá đất
Dựa trên các mục đích sử dụng khác nhau sẽ có nhiều hình thức định giá đất,
do đó việc định giá đất được áp dụng trong từng hoàn cảnh sẽ có kết quả khác
nhau. Trong khóa luận này, em xin phép đề cập tới hai hình thức định giá đất, đó
là: định giá đất hàng loạt và định giá đất cá biệt. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính phủ cũng quy định hai hình thức định giá đất này.
Hình thức định giá đất hàng loạt sử dụng khi xây dựng khung giá đất và bảng giá
đất. Hình thức định giá đất cá biệt sử dụng khi xác định giá đất cụ thể.
Định giá đất cá biệt là việc thực hiện định giá đất cho một mảnh đất cụ thể
theo các nguyên tắc và phương pháp định giá đất do pháp luật quy định. Do định 8 lOMoAR cPSD| 58833082
giá đất là một hoạt động kỹ thuật đòi hỏi tính chuyên môn nghiệp vụ cao nên định
giá cho một thửa đất phải do các định giá viên được cấp phép hành nghề thực hiện.
3. Sự cần thiết định giá đất trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam.
Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”… Nhà nước thực hiện quyền
thống nhất quản lý đất đai này thông qua hệ thống cơ quan nhà nước được thành
lập từ trung ương đến địa phương với các nội dung quản lý được quy định tại Điều
22 Luật đất đai năm 2013 như : ban hành các văn bản quy phạm pháp luật; xác
định địa giới hành chính; quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quản lý việc
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quản lý việc bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất; quản lý tài chính về đất đai và giá đất;
quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất…trong
đó, xác định giá đất là một nội dung quản lý rất khó. Khẳng định đất có giá điều
đó có nghĩa là thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa – loại hàng hóa
đặc biệt. Xác định giá của loại hàng hóa này không phụ thuộc vào một mà phụ
thuộc vào rất nhiều yếu tố như: yếu tố cung – cầu trên thị trường, yếu tố kinh tế,
yếu tố tâm lý, yếu tố pháp lý… Vì vậy, định giá đất phải được Nhà nước quy định
chặt chẽ và cụ thể để tránh tình trạng thực hiện định giá đất một cách tùy tiện,
thiếu công khai, minh bạch.
4. Vai trò của định giá đất
4.1. Vai trò của định giá đất đối với người sử dụng đất
Thứ nhất, trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung và của
quyền sử dụng đất nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của
các quy luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều yếu tố. Cùng một loại đất
ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau.
Hoặc cùng một loại đất ở cùng thị trường nhưng ở những thời điểm khác nhau có
giá thị trường khác nhau. Tuy nhiên người sử dụng đất không phải lúc nào cũng
có đầy đủ thông tin và sự am hiểu cần thiết để đánh giá đúng và đủ giá trị của đất
đai. Vì vậy, với sự tư vấn của các định giá viên, giá ước lượng được đưa ra sẽ phản
ánh đúng giá của thị trường, người sử dụng đất sẽ không bị thiệt thòi. lOMoAR cPSD| 58833082
Thứ hai, đất đai được thừa nhận là có giá và giá trị đó được tính bằng tiền
để người sử dụng có thể dễ dàng đem ra trao đổi; sử dụng làm tài sản đảm bảo
thực hiện các nghĩa vụ dân sự trong các hợp đồng vay mượn hay thế chấp hoặc
được sử dụng để góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, việc định giá đất được thực hiện một cách hiệu quả sẽ giúp người sử
dụng đất nhận thức được đầy đủ giá trị của đất, từ đó họ sẽ quan tâm nhiều hơn
nữa đến việc khai thác và sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, tiết kiệm tài nguyên
đất; nâng cao ý thức bảo vệ nguồn tài nguyên này.
4.2. Vai trò của định giá đất đối với Nhà Nước
Thứ nhất, định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai. Giá
đất là một công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước thực hiện quản lý đất đai.Đồng
thời thông qua công cụ này, Nhà nước sẽ điều chỉnh cân bằng mối quan hệ về lợi
ích kinh tế giữa Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ thể khác có liên quan.
Thứ hai, giá đất được hình thành là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các
nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước như nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế
sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí… Nếu định
giá đất không đúng, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai sẽ bị thiệt
hại nghiêm trọng về lợi ích kinh tế. Do đó việc định giá đất phản ánh đúng giá trị
thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu ngân sách cho Nhà
nước, đảm bảo công bằng xã hội.
Thứ ba, Nhà nước khi thực hiện các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư
phát triển kinh tế, xã hội nhu cầu sử dụng đất sẽ phát sinh, theo đó cần tiến hành
thu hồi đất. Trong trường hợp này, định giá đất có vai trò rất quan trọng để xác
định tiền bồi thường, hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất. Định giá đất đầy đủ,
chính xác, công khai, minh bạch sẽ nhận được sự đồng thuận trong nhân dân, giúp
đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư.
4.3. Vai trò của định giá đất đối với thị trường bất động sản
Thứ nhất, định giá đất một cách chính xác nghĩa là giá đất của Nhà nước
không thấp hơn giá đất thực tế của thị trường. Điều đó sẽ giúp ngăn chặn tình
trạng đầu cơ nhằm mục đích kiếm lời gây tác động xấu cho thị trường bất động
sản. Định giá đất chính xáccòn giúp đảm bảo sự công bằng, bình đẳng cho mọi 10 lOMoAR cPSD| 58833082
chủ thể tham gia vào thị trường. Đất sẽ có mức giá như nhau đối với các thửa đất
liền kề nhau hoặc đối với khu vực có điều kiện tự nhiên như nhau. Thứ hai, giá
đất hình thành góp phần tạo điều kiện thúc đẩy việc xác lập và thực hiện các giao
dịch về quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung hình
thành và phát triển tại Việt Nam. lOMoAR cPSD| 58833082
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM
1. Các quy định về định giá đất tại Việt Nam
1.1. Thẩm quyền về định giá đất
Thứ nhất, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2914 quy định về giá đất và Thông tư số
36/2014/TTBTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất;
xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất,
Chính phủ ban hành khung giá đất làm cơ sở để Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương ban hành bảng giá đất ở địa phương. Điều 113 Luật Đất
đai năm 2013 có quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kì 05 năm
một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá
đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc
giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều
chỉnh khung giá đất sao cho phù hợp.” Tiếp đó, theo quy định tại Điều 114 Luật
Đất đai năm 2013: Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất,
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông
qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm
một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kì. Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
Thứ hai, pháp luật đất đai cũng quy định thẩm quyền định giá đất của tổ chức
tư vấn xác định giá đất. Theo quy định tại Điều 115 Luật Đất đai năm 2013 tư vấn
xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp:
Một là, khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng
giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu.
Hai là, khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền, các bên có liên quan.
Ba là, khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể các bên yêu cầu 12 lOMoAR cPSD| 58833082
1.2. Nguyên tắc về định giá đất
Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 có quy định nguyên tắc định giá đất. Theo
đó việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
Thứ nhất, theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. Giá
đất phải phù hợp với mục đích sử dụng của đất. Mảnh đất cần định giá là đất trồng
cây hàng năm sẽ có giá khác với đất trồng cây lâu năm, mảnh đất cần định giá là
đất ở tại nông thôn sẽ có giá khác với đất ở tại đô thị…
Thứ hai, theo thời hạn sử dụng đất
Thứ ba, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng
mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Định
giá đất luôn hướng đến một mục tiêu đó là giá đất được xác định sát với giá thị
trường. Tuy nhiên trong thực tế còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết để đạt được mục tiêu này.
Thứ tư, cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá.
1.3. Phương pháp về định giá đất
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần
định giá, được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh
đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Về ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh
trực tiếp là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, thể hiện được
sự đánh giá của thị trường và là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp
khác. Tuy nhiên phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực
thì mới có thể sử dụng để so sánh được, các thông tin, chứng cứ thường mang tính lOMoAR cPSD| 58833082
chất lịch sử và phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm
và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng
giá trị bất động sản ( bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)35, được
áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp
có đủ số liệu về giá các bất động sản tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp chiết trừ dựa trên cơ sở lý luận cho rằng bất cứ tài sản trên đất
nào cũng phải gắn với một thửa đất nhất định. Khi tiến hành giao dịch không thể
tách rời giá trị của hai bất động sản này. Do đó, trên cơ sở tổng giá trị bất động
sản loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất sẽ xác định được giá đất.
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất
của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh38, được áp dụng để
định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.
Về ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập: Phương pháp này chủ yếu
phù hợp với đất có thu nhập mà thu nhập ổn định đối với đất đai lại chịu ảnh
hưởng của tình hình kinh tế nói chung và sự phát triển của thị trường bất động sản
nói riêng, nên xác định thu nhập của đất là một việc khó khăn. Điều này đòi hỏi
người định giá đất phải có những kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm nhất định.
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản 14 lOMoAR cPSD| 58833082
42 , được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi
quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu
phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách
sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành, được áp dụng để định
giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
1.4. Kỹ năng về định giá đất
Định giá đất mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp luật và tính xã hội. Vì thế
công việc này đòi hỏi người định giá đất phải có các kiến thức nền tảng về kinh
tế, tài chính, pháp luật và kiến thức xã hội, kinh nghiệm sống. Cụ thể, các kỹ năng
cần có của người thực hiện công việc định giá đất là:
Kỹ năng phân tích, đánh giá.
Kỹ năng quản lý, giám sát, lập kế hoạch. Các kỹ năng giao tiếp.
Kỹ năng làm việc độc lập và kỹ năng làm việc nhóm.
Trung thực, khách quan, cẩn thận.
Có kiến thức về pháp luật, kinh tế và xã hội.
Kỹ năng sử dụng thành thạo Word, Excel, Power Point.
2. Áp dụng các quy định pháp luật về định giá đất tại Việt Nam hiện nay
2.1. Thuận lợi và kết quả đạt được
Quy định về giá đất cụ thể :
Áp dụng các loại đất trong bảng giá đất và giá đất cụ thể thể hiện sự định
mức và phân loại trong các chính sách tài chính đất đai. Ví dụ, tiền sử dụng đất lOMoAR cPSD| 58833082
khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần
diện tích đất vượt hạn mức sẽ phải ở một mức khác so với trường hợp tính tiền sử
dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức.
Do phụ thuộc rất nhiều yếu tố nên giá đất luôn luôn biến động, tuy nhiên
khung giá và bảng giá đất lại được coi là cố định và áp dụng trong một thời gian
dài. Với chu kì là 05 năm một lần, bảng giá cũng như khung giá đất có độ trễ hơn
rất nhiều so với các biến động giá trên thị trường. Giá đất cụ thể trong từng trường
hợp sẽ có sự linh hoạt hơn, bám sát với giá thị trường hơn. Và theo lý thuyết, giá
đất cụ thể thường cao hơn mức giá quy định trong bảng giá đất.
Giá đất tăng để gần hơn với giá thị trường :
Ngoài ra, năm 2015, cả nước có 15 đô thị loại I, so với năm 2014, giá đất ở
tại đô thị loại I được điều chỉnh tăng 17,13%. Thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng
Ninh) điều chỉnh tăng 19,44%, Việt Trì (tỉnh Phú Thọ) 40,0%; Nam Định (tỉnh
Nam Định) tăng 20,0%; Huế (tỉnh Thừa Thiên - Huế) 25,0%; Quy Nhơn (tỉnh
Bình Định) tăng 40,0%. Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa) điều chỉnh tăng 1,82%;
Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) 33,33%; Cần Thơ 5,88% và Đà Nẵng
163,48%.Mức giá đất ở bình quân cao nhất năm 2015 của 15 đô thị loại I là
33.700.600 đồng/m2. Trong đó, thành phố Vinh (tỉnh Nghệ An) có mức giá đất ở
đô thị cao nhất là 51 triệu đồng đồng/m2; thành phố Đà Lạt là địa phương có mức
giá đất ở đô thị tối đa thấp nhất 18,144 triệu đồng/m2.
Đối với giá đất thương mại, dịch vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết
phần lớn các tỉnh quy định giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 70% - 80%
mức giá đất ở cùng vị trí. Các tỉnh Hà Giang, Gia Lai có giá đất thương mại, dịch
vụ bằng 100% giá đất ở cùng vị trí. Các tỉnh có giá đất thương mại, dịch vụ thấp
so với giá đất ở cùng vị trí Hưng Yên (bằng 40%), Khánh Hòa (bằng 30%), Kiên Giang (bằng 42%).
Thực tế tồn tại từ trước đến nay, đó là, giá đất do Nhà nước quy định luôn
thấp hơn nhiều so với giá thị trường, giá đất quá thấp dẫn đến tình trạng khiếu
kiện triền miên của người dân có đất bị thu hồi. Các số liệu thống kê được cho
thấy những dấu hiệu tích cực trong hoạt động định giá đất của Nhà nước. Giá đất
đã được điều chỉnh tăng lên để phù hợp với giá của thị trường. 16