MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU.......................................................................................................................................................2
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ RỦI RO VÀ QUẢN TRỊ RỦI RO.......................................................3
TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ...................................................................................................................................3 1.1
Cơ sở lý luận về rủi ro trong dự án đầu tư..........................................................................................3 1.1.1
Khái niệm về dự án đầu tư............................................................................................................3 1.1.2
Khái niệm về rủi ro........................................................................................................................3 1.1.3
Phân loại rủi ro..............................................................................................................................4 1.1.4
Nguyên nhân của những rủi ro trong dự án đầu tư.....................................................................4 1.2
Cơ sở lý luận về quản trị rủi ro............................................................................................................5 1.2.1
Khái niệm về quản trị rủi ro..........................................................................................................5 1.2.2
Sự cần thiết phải quản trị rủi ro trong dự án đầu tư....................................................................6 1.2.3
Mục tiêu quy trình quản trị rủi ro.................................................................................................6 1.2.4
Nội dung quy trình quản trị rủi ro................................................................................................6
CHƯƠNG 2: DANH MỤC CÁC RỦI RO CÓ THỂ CÓ KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN NHÀ Ở DÀNH CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP GIAI ĐOẠN 2 KHU ĐÔ THỊ ĐẶNG XÁ-GIA LÂM-HÀ NỘI DO TỔNG
CÔNG TY VIGLACERA LÀM CHỦ ĐẦU TƯ.................................................................................................8
2.1 Thực trạng của dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp giai đoạn 2 khu Đặng Xá-Gia Lâm-Hà
Nội......................................................................................................................................................................8
2.2 Danh mục các rủi ro có thể có của dự án..................................................................................................9
2.2.1 Các yếu tố ngẫu nhiên tác động từ bên ngoài......................................................................................9
2.2.2 Rủi ro do các nguyên nhân kỹ thuật..................................................................................................10
2.2.3 Trong khâu giám sát, nghiệm thu, bàn giao......................................................................................11
2.2.4 Do các nguyên nhân xuất phát từ thủ tục hành chính, pháp lý........................................................11
2.3 Đánh giá các mức độ của rủi ro bằng phương pháp định tính..............................................................11
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ BIỆN PHÁP KIỂM SOÁT RỦI RO..........................................................................18
3.1 Xử lý sớm các nguy cơ..............................................................................................................................18
3.2 Hạn chế tác động của các yếu tố ngẫu nhiên bên ngoài.........................................................................18
3.3 Chú ý đến khả năng tiếp nhận công nghệ...............................................................................................18
3.4 Giải pháp về nguồn nhân lực cho phân tích tài chính dự án.................................................................18
3.5 Giải pháp về việc vận hành và bảo quản các thiết bị công nghệ cao.....................................................19
3.6 Thiết lập hệ thống quản lý rủi ro.............................................................................................................19 KẾT
LUẬN.........................................................................................................................................................21 LỜI MỞ ĐẦU
Mặc dù thị trường Bất động sản chưa có dấu hiệu khởi sắc, thế nhưng nhu cầu về nhà ở, đặc biệt
đối với người nghèo, người có thu nhập thấp vẫn rất cao. Các dự án của Tổng Công ty Viglacera là một
điển hình trong phân khúc thị trường này với dự án khu nhà ở xã hội tại Đặng Xá – Gia Lâm – Hà Nội.
Với diện tích 33,6ha tọa lạc về phía Đông Bắc Thủ đô Hà Nội cách trung tâm Thành phố khoảng
15 phút đi ô tô , Khu đô thị mới Đặng Xá là khu đô thị đầu tiên trên địa bàn huyện Gia Lâm, phát triển
dọc theo Quốc lộ 5 thuộc địa phận các xã Cổ Bi - Trâu Quỳ - Phú Thị. Với các tuyến đường giao thông
quan trọng xung quanh rất thuận tiện cho đi lại như quốc lộ 5 đi Hải Phòng, quốc lộ 1 mới đi Lạng Sơn;
có những cây cầu mới đang được xây dựng như Cầu Vĩnh Tuy - cách khu đô thị 4km, Cầu Thanh Trì
cách khu đô thị 2km, tạo mạng lưới giao thông liên hoàn từ Khu đô thị mới Đặng Xá đến trung tâm Thủ đô Hà Nội.
Tại Khu đô thị Đặng Xá 2 (Gia Lâm, Hà Nội), chủ đầu tư Viglacera đã dành lô đất N03 và N04
với tổng diện tích khoảng 10.000m2 để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê. Như vậy Đặng Xá là dự án đầu
tiên của Hà Nội có mô hình nhà ở hỗn hợp gồm cả nhà thương mại (chung cư và biệt thự), nhà ở xã hội
và nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp thuê.
Trên thực tế, bất kỳ dự án nào cũng có thể vi phạm trong quá trình xây dựng nếu bị buông lỏng
quản lý. Thời gian qua đã có cả những dự án nhà ở cao cấp vi phạm và đã bị xử lý bằng nhiều hình thức
như xử phạt, "cắt ngọn", thậm chí phá dỡ. Khi triển khai đầu tư các dự án nhà ở giá thành thấp, chủ đầu
tư thường lựa chọn xây dựng tại vị trí có chi phí sử dụng đất thấp và giảm chi phí vật liệu xây dựng, hoàn
thiện vừa phải, giá thành thấp; đồng thời, giảm chi phí đầu tư tiện ích, dịch vụ công cộng như sân vườn,
khu vui chơi…Mặt khác, chủ đầu tư cũng thường có xu hướng tận dụng tối đa diện tích đất (mật độ xây
dựng, hệ số sử dụng đất tối đa) và xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏ (thậm chí ở mức tối thiểu cho
phép) để giảm giá bán.
Chính vì vậy, có dư luận cho rằng việc đầu tư các dự án nhà ở giá thấp có thể dẫn đến việc làm
tăng số lượng căn hộ trong một dự án nhà ở kéo theo quá tải về dân số và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội của đô thị và có thể kèm theo nhiều rủi ro không mong muốn khác.
Theo đó, em xin làm tiểu luận với Đề tài : “ Đứng ở vị trí nhà Quản trị rủi ro của chủ đầu tư, anh
chị hãy thiết lập một danh mục các rủi ro có thể có đối với quá trình thực hiện dự án “ Dự án Nhà ở dành
cho người thu nhập thấp giai đoạn 2 khu Đô thị Đặng Xá, Gia Lâm , Hà Nội do TCT Viglacera làm CĐT
’’ ; đánh giá mức độ của rủi ro theo phương pháp định tính đối với dự án ĐT-XD; Nhận xét và đề xuất
biện pháp kiểm soát rủi ro.’’
Do thời gian nghiên cứu có hạn, bài viết không tránh được những thiếu sót, sai lầm. Kính mong
được sự giúp đỡ, xử lý để bài viết được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn !
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ RỦI RO VÀ QUẢN TRỊ RỦI RO
TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1 Cơ sở lý luận về rủi ro trong dự án đầu tư
1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư
Theo luật đầu tư thì dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành
các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
Như vậy dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:
– Về mặt hình thức nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống
cáchoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những
mục tiêu nhất định trong tương lai.
– Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạora
các kết quả tài chính, kinh tế – xã hội trong một thời gian dài.
– Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công
cuộcđầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế – xã hội, làm tiền đề cho cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
– Về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được
kếhoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời
gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
1.1.2 Khái niệm về rủi ro
Rủi ro là một khái niệm phổ biến, tuy nhiên lại không có một quan điểm thống nhất nào về rủi
ro. Những trường phái khác nhau, các tác giả khác nhau đưa ra những định nghĩa rủi ro khác nhau.
Những định nghĩa này rất phong phú và đa dạng, có thể kế đến như:
AllanWillett cho rằng: "Rủi ro là sự bất trắc cụ thể liên quan đến việc xuất hiện một biến cố
không mong đợi", quan điểm này nhận được sự ủng hộ của một số học giả như Hardy, Blanchard,
Crobough và Redding, Klup, Anghell,...
Trong một nghiên cứu của JohnHaynes thì rủi ro là : “ khả năng xảy ra tổn thất, là tổng hợp
những sự ngẫu nhiên có thể đo lường được bằng xác suất”.
Tuy nhiên, quan điểm được xem là hiện đại và nhận được sự đồng tình cao là của Frank H.
Knight khi ông cho rằng : “ Rủi ro là sự không chắc chắn có thể đo lường được”. Cuốn Kinh tế học
hiện đại của Nhà xuất bản Chính trị quốc gia cũng có đề cập đến quan điểm này.
Các định nghĩa trên dù ít nhiều khác nhau song có thể thấy rằng nó cùng đề cập đến hai đặc
điểm cơ bản của rủi ro, đó là: “Rủi ro là sự không chắc chắn và là khả năng xảy ra kết quả không
mong muốn. Trong các khả năng xảy ra, có ít nhất một khả năng đưa đến kết quả không mong
muốn. Và kết quả này có thể đem lại tổn thất hay thiệt hại cho đối tượng gặp rủi ro.”
1.1.3 Phân loại rủi ro
- Phân loại theo phương pháp quản trị rủi ro truyền thống
+ Rủi ro thảm họa: Các thảm họa thiên nhiên, thảm họa do con người như khủng bố…
+ Rủi ro tài chính: các khoản nợ xấu, tỷ giá hối đoái, cổ phiếu hay lãi suất biến động…
+ Rủi ro tác nghiệp: trang thiết bị hư hỏng, quy trình hoạt động lỗi, nhân viên bị tai nạn… + Rủi
ro chiến lược: Chiến lược và quản trị chiến lược quyết định sự sống còn, hưng thịnh hay suy vong
của 1 tổ chức mà quản trị chiến lược cũng đồng nghĩa với quản trị rủi ro chiến lược.
(tầm nhìn, sứ mệnh, mục tiêu, các chính sách và biện pháp hành động). -
Phân loại rủi ro theo môi trường hoạt động
+ Môi trường bên trong: nội tại bên trong doanh nghiệp
+ Môi trường bên ngoài: là những yếu tố bên ngoài, doanh nghiệp không thể kiểm soát được, nhưng
có ảnh hưởng tác động đến hoạt động và hiệu quả của doanh nghiệp. - Phân loại theo đối tượng rủi ro + Rủi ro về tài sản + Rủi ro về nhân lực
+ Rủi ro về trách nhiệm
- Phân loại theo các ngành, lĩnh vực hoạt động
Rủi ro trong công nghiệp, ; nông nghiệp ; trong kinh doanh thương mại ; hoạt động ngoại thương
; trong kinh doanh ngân hàng ; trong kinh doanh du lịch; đầu tư ; trong ngành xây dựng ; ngành
giao thông vận tải ; trong giáo dục – đào tạo.
1.1.4 Nguyên nhân của những rủi ro trong dự án đầu tư
+ Rủi ro do môi trường thiên nhiên: thường gây ra các thiệt hại to lớn về người và của, làm cho
doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp xuất nhập khẩu, bị tổn thất nặng nề.
+ Rủi ro do môi trường văn hóa: do sự thiếu hiểu biết về phong tục, tập quán, tín ngưỡng, lối sống,
nghệ thuật, đạo đức… của dân tộc khác từ đó có các hành xử không phù hợp, gây thiệt hại, mất
mát, mất cơ hội kinh doanh.
+ Rủi ro do môi trường xã hội: sự thay đổi các chuẩn mực giá trị, hành vi của con người, cấu trúc
xã hội, các định chế… là nguồn rủi ro quan trọng. Nếu không nắm được các điều này sẽ có thể
gánh chịu các thiết hại nặng nề.
+ Rủi ro do môi trường chính trị: Môi trường chính trị có ảnh hưởng rất lớn đến bầu không khí
kinh doanh.. Môi trường chính trị ổn định sẽ giảm thiểu rất nhiều rủi ro cho doanh nghiệp. Doanh
nghiệp nắm bắt kỹ, có các sách lược thích hợp với môi trường chính trị không chỉ nước mình mà
còn ở nước đến kinh doanh mới có thể thành công.
+ Rủi ro do môi trường luật pháp: Xã hội tiến bộ phát triển, các chuẩn mực luật pháp không phù
hợp, không thay đổi kịp sẽ gây ra nhiều rủi ro. Ngược lại, nếu luật pháp thay đổi quá nhiều, thường
xuyên, không ổn định, cũng gây ra khó khăn. Các tổ chức không nắm vững pháp luật sẽ gặp nhiều rủi ro.
Trong kinh doanh quốc tế, môi trường luật pháp phức tạp hơn, chuẩn mực của các nước khác nhau.
Nếu chỉ nắm rõ và tuân thủ chuẩn mực luật pháp của mình mà không hiểu luật pháp của đối tác, thì sẽ gặp rủi ro.
+ Rủi ro do môi trường kinh tế: môi trường kinh tế thường vận động theo môi trường chính trị,
những ảnh hưởng của môi trường kinh tế chung của thế giới đến các nước là rất lớn.
Các động thái của chính phủ (siêu cường) có thể ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường thế giới, nhưng
họ không thể kiểm soát nổi toàn bộ thị trường thế giới dẫn đến rủi ro bất ổn môi trường kinh tế.
+ Rủi ro do môi trường hoạt động của tổ chức: rủi ro có thể phát sinh ở mỗi lĩnh vực: nhân sự, công
nghệ, văn hóa tổ chức,…
Rủi ro trong môi trường hoạt động của tổ chức có thể xuất hiện dưới nhiều dạng: thiếu thông tin,
sự cố của máy móc, thiết bị, tai nạn lao động, hoạt động quảng cáo sai sót,…
Trong hoạt độn xuất nhập khẩu, rủi ro có thể xuất hiện trong mọi khâu của quá trình đàm phán, ký
kết, thực hiện hợp đồng xuất nhập khẩu.
+ Rủi ro do nhận thức của con người: Khi nhận diện và phân tích không đúng dẫn đến kết luận sai
lầm. Nếu nhận thức và thực tế hoàn toàn khác nhau thì rủi ro càng lớn.
1.2 Cơ sở lý luận về quản trị rủi ro
1.2.1 Khái niệm về quản trị rủi ro
Quản trị rủi ro theo quan điểm của Kloman, Haimes và các tác giả khác là việc đối phó với
những sự kiện bất lợi đối với mình hay nói cách khác đó là việc xử lý đối với những nguy cơ rủi ro có thể xảy ra.
Theo cách nhìn mới, với quan điểm “quản trị rủi ro toàn diện” thì quản trị rủi ro được định
nghĩa là quá trình tiếp cận rủi ro một cách khoa học, toàn diện, liên tục và có hệ thống nhằm nhận
dạng, kiểm soát, phòng ngừa và giảm thiểu những tổn thất, mất mát, những ảnh hưởng bất lợi của
rủi ro, đồng thời tìm cách biến rủi ro thành những cơ hội thành công.
1.2.2 Sự cần thiết phải quản trị rủi ro trong dự án đầu tư
Bất kỳ dự án nào cũng phải đối diện với những sự kiện có khả năng tác động đến mục tiêu dự
án. Có những rủi ro có thể dễ dàng nhìn thấy trước khi bắt đầu tiến hành dự án, nhưng cũng có
những rủi ro chỉ nhìn thấy được khi đã xảy ra.
Quản lý rủi ro dự án là một nghệ thuật và những nhận biết khoa học, là nhiệm vụ và sự đối phó
rủi ro thông qua hoạt động của một dự án và những mục tiêu đòi hỏi quan trọng nhất của dự án
giúp cải thiện được sự thành công của dự án trong việc lựa chọn những dự án tốt nhất, xác định
được phạm vi dự án và phát triển được những ước tính có tính thực tế. Ý nghĩa của việc làm này
là khai phá những rủi ro tiềm ẩn chưa được nhận diện thành những rủi ro có thể nhận diện được,
song hành với việc phân tích và có giải pháp howjplys để đối phó với những rủi ro ấy.
Quản trị rủi ro mang lại nhiều lợi ích như : xây dựng được hệ thống quản trị rủi ro trong tổ chức
theo chuẩn mực quốc tế ; Các nhà quản lý am hiểu các công cụ, quy tình, kỹ thuật để quản lý rủi
ro ; Giúp chủ động quản lý được các rủi ro dự án hơn là việc xử lý thụ động ; Tăng khả năng thành
công của dự án nhờ vào hệ thống nhận diện và xử lý rủi ro chuyên nghiệp ; Tăng hiệu quả kinh
doanh,hiệu lực tổ chức và báo cáo về rủi ro trong kinh doanh tốt hơn ; ………
1.2.3 Mục tiêu quy trình quản trị rủi ro
Tối thiểu hóa hậu quả của tổn thất
Loại trừ tổn thất từ các rủi ro bất ngờ
Tối thiểu hóa tổn thất có thể xuất hiện
1.2.4 Nội dung quy trình quản trị rủi ro
1.2.4.1 Kế hoạch quản trị rủi ro
Thành viên trong dự án nên xem xét các tài liệu của dự án và nắm được nguy cơ dẫn tới rủi ro của
nhà tài trợ của công ty.
Mức độ chi tiết sẽ thay đổi những yêu cầu của dự án
Các câu hỏi cần đề cập trong kế hoạch quản lý rủi ro
Tại sao điều quan trọng là có/không tính rủi ro này trong mục tiêu Dự án ?
Cái gì là rủi ro đặc thù, và các kết xuất về ngăn chặn rủi ro
Rủi ro này có thể ngăn chặn thế nào?
Những ai là có trách nhiệm về thực hiện kế hoạch ngăn chặn rủi ro?
Khi nào thì hiện ra các mốc chính trong các tiếp cận rủi ro?
Cần những tài nguyên gì, tới đâu để ngăn chặn rủi ro?
Trong Lập kế hoạch cần phải thêm Kế hoạch dự phòng – những hoạt động xác định trước mà
thành viên của dự án sẽ thực hiện nếu một sự kiện rủi ro xuất hiện ; Kế hoạch rút lui – những rủi
ro có tác động lớn tới những yêu cầu mục tiêu của dự án ; Quỹ dự phòng – được giữ bởi Nhà tài
trợ và có thể dùng giảm nhẹ chi phí hay rủi ro đột biến nếu có những thay đổi về phạm vi hay chất lượng.
1.2.4.2 Nhận diện rủi ro
Dựa trên bản chất của các rủi ro, có nhiều cách nhận biết các loại rủi ro :
• Rủi ro tài chính : Lãi suất, tỷ giá hối đoái, nguồn tín dụng, dòng tiền,…
• Rủi ro chiến lược : cạnh tranh, thay đổi của khách hàng, thay đổi của ngành, rủi ro đối với hoạt
động nghiên cứu và phát triển, sở hữu trí tuệ,…
• Rủi ro hoạt động : bộ máy lãnh đạo, rủi ro về văn hóa doanh nghiệp, vi phạm quy chế quản lý,
kiểm soát tài chính, hệ thống thông tin,…
• Rủi ro nguy hiểm : rủi ro về môi trường, nhà cung cấp, thiên tai, rủi ro đối vưới tài sản, các hợp đồng,….
1.2.4.3 Đo lường rủi ro
Các công cụ để đo lường rủi ro: Phân tích GAP
Kỳ hạn : sự nhạy cảm của danh mục đầu tư khi lãi suất thay đổi
Mô phòng hay phân tích độ nhạy, phân tích tình huống,…
Value at Risk : giá trị tổn thất kỳ vọng lớn nhất trong một thời hạn đầu ư nhất định với độ tin cậy xác định…………
1.2.4.4 Kiểm soát rủi ro
Hoạt động kiểm soát phải được thực hiện ở nhiều cấp với mức độ khác nhau.
Ở cấp HĐQT và Ban điều hành được thực hiện thông qua nhận được các bản trình bày và các báo
cáo định kỳ về vị thế rủi ro, sự tuân thủ và các ngoại lệ về rủi ro, báo cáo thực trạng rủi ro.
Ở cấp độ phòng ban gồm việc kiểm tra các hoạt động rủi ro, các báo cáo vị thế rủi ro, tình trạng và
các ngoại lệ về rủi ro. Các báo cáo rủi ro phải cung cấp thông tin thích hợp, chính xác và kịp thời.
Để kiểm soát rủi ro, ngân hàng nên thiết lập và truyển đạt các hạn mức rủi ro thông qua các chính
sách hạn chế rủi ro, các thủ tục xác định trách nhiệm và quyền hạn chế của các cán bộ, các cấp lãnh đạo.
CHƯƠNG 2: DANH MỤC CÁC RỦI RO CÓ THỂ CÓ KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN NHÀ Ở
DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP GIAI ĐOẠN 2 KHU ĐÔ THỊ ĐẶNG XÁ-GIA LÂM-
HÀ NỘI DO TỔNG CÔNG TY VIGLACERA LÀM CHỦ ĐẦU TƯ
2.1 Thự ạ ủ ực tr ng c a d án nhà ở dành cho người thu nhập thấấp giai đoạn 2 khu Đặng Xá-Gia Lấm-Hà Nội.
Thực hiện chiến lược phát triển nhà ở quốc gia tầm nhìn đến năm 2030 của Chính phủ là giải
quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp, góp phần đảm bảo an sinh xã hội, nâng cao chất lượng cuộc
sống cho người lao động, Tổng công ty Viglacera là đơn vị tiên phong trong việc đầu tư, xây dựng
các dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội mà điển hình là khu nhà ở thu nhập thấp giai đoạn I thuộc
Dự án Khu đô thị Đặng Xá – Gia Lâm – Hà Nội.
Để cung cấp đến khách hàng một căn hộ chất lượng tốt, giá thấp, bằng kinh nghiệm của nhà sản
xuất VLXD hàng đầu Việt Nam, VIGLACERA luôn chủ động nghiên cứu sản xuất và cung cấp các
bộ sản phẩm VLXD công nghệ mới, có chất lượng tốt, thân thiện với môi trường, giá phù hợp, cung
cấp trực tiếp từ nhà máy đến công trình, đồng thời tối ưu hóa thiết kế, áp dụng các giải pháp mới về
công nghệ xây dựng nhằm rút ngắn thời gian thi công và giảm giá thành nhưng vẫn đảm bảo tiêṇ nghi,
thuân tiệ n, an toàn cho người sử dụng khi đưa vào vậ n hành. Vì thế gần 1.000 căn hộ đã bàṇ giao đi
vào sử dụng từ năm 2012 đã được cư dân đánh giá cao về chất lượng xây dựng, chất lượng dịch vụ,
cảnh quan môi trường sống và an ninh.
Khu đô thị Đặng Xá có tổng diện tích 69,6 ha, trong đó giai đoạn 1 diện tích 30.6 ha đã được
hoàn thiện và trở thành một khu đô thị sầm uất với đầy đủ các dịch vụ tiện ích như: trường mầm non,
siêu thị, nhà hàng, bể bơi, sân tennis, sân cầu lông, sân chơi trẻ em… Tiếp nối những thành công của
giai đoạn I cũng như khẳng định vị thế dẫn đầu của Viglacera trong lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội.
Hiện nay, Tổng công ty Viglacera tiếp tục triển khai Khu nhà ở thu nhập thấp NO5 Đặng Xá Viglacera.
Dự án nằm trong giai đoạn 2 KĐT Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội.
Khu nhà ở thu nhập thấp NO5 Đặng Xá Viglacera bao gồm 5 khối nhà D5,6,7,8,9 được xây dựng
trên lô đất diện tích 3,7ha. Mỗi tòa nhà cao 6 tầng, có thang máy thiết kế hiện đại, tầng 1 làm chức
năng sinh hoạt cộng đồng và để xe, tầng 2-6 bố trí 1.139 căn hộ để ở.
Các căn hộ được thiết kế hợp lý với nhiều loại diện tích, từ 35,8m2 đến 69,5 m2, giá bán dự kiến
dưới 9 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì). Đây là một mức giá được xem là vô cùng hấp
dẫn, biến giấc mơ sở hữu nhà của người dân trở thành hiện thực. Chỉ với từ 310 triệu đồng, khách
hàng đã có cơ hội sở hữu một căn hộ chung cư chất lượng tốt, nằm trong Khu đô thị hiện đại, đồng bộ.
Hơn thế, khách hàng còn được hưởng gói hỗ trợ 30.000 tỷ của Chính phủ, theo đó khách hàng sẽ
được vay đến 80% giá trị căn hộ trong vòng 10 năm với mức lãi suất không vượt quá 6%/năm, tài sản
thế chấp chính là căn hộ vừa mua. Thuế VAT áp dụng mức 5%. Được biết gói hỗ trợ của Chính phủ
sẽ kéo dài 36 tháng hoặc cho đến khi gói hỗ trợ được giải ngân hết. Như vậy với số lượng người thu
nhập thấp có nhu cầu nhà ở cần vay là rất lớn vì vậy cơ hội mua nhà ngay để nhận được gói hỗ trợ
càng sớm càng tốt cho khách hàng. Toàn cảnh khu nhà:
2.2 Danh mục các rủi ro có thể có của dự án
2.2.1 Các yếu tố ngẫu nhiên tác động từ bên ngoài 2.2.1.1 Môi trường
Việc thực hiện dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi trường xung quanh khuôn viên
Khu đô thị và khu vực lân cận, tác động trực tiếp đến môi trường sống của người dân trong khu
vực này. Chúng ta có thể dự báo được những nguồn tác động đến môi trường có khả năng xảy ra
trong khi tiến hành xây dựng.
Tác động của bụi, khí thải, tiếng ồn:
o Quá trình xây dựng sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi ( xi măng, đất, cát,..) từ
công việc đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển và bốc dỡ nguyên vật liệu xây dựng,
pha trộn và sử dụng vôi vữa, đất, cát,.. hoạt động của các máy móc thiết bị cũng như
phương tiện vận tải và thi công cơ giới tại công trường sẽ gây ô nhiễm tiếng ồn.
Tác động của nước thải:
o Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nước thải sinh hoạt của công nhân xây
dựng. Lượng nước thải tuy không nhiều nhưng cũng cần phải được kiểm soát chặt chẽ
để không làm ô nhiễm nguồn nước.
Tác động của chất thải rắn:
o Chất thải rắn ( CTR ) phát sinh gồm 2 loại: CTR từ quá trình xây dựng và rác thải sinh
hoạt của công nhân xây dựng. Các CTR phát sinh giai đoạn này nếu không được quản
lý và xử lý kịp thời sẽ có thể bị cuốn trôi theo dòng nước gây tắc nghẽn đường thoát
nước và gây ra các vấn đề vệ sinh khác.
Những tác động trên sẽ chịu sự phản ánh từ người dân xung quanh và người trong khu vực dẫn
đến việc có thể bị đình chỉ công tác xây dựng làm chậm tiến độ công trình.
2.2.1.2 Biến động bất ngờ của thị trường
Xây dựng là một trong những ngành kinh tế quan tọng và chiếm một lượng vốn đầu tư rất
lớn của nền kinh tế quốc dân. Những biến động lớn và bất ngờ của thị trường trong và ngoài nước
ảnh hưởng rất lớn đến các dự án xây dựng. Các biến động này đem theo các rủi ro về mặt tài
chính đối với dự án đồng thời ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
2.2.2 Rủi ro do các nguyên nhân kỹ thuật.
Liên quan đến việc đầu tư , trang bị máy móc, thiết bị phục vụ cho quá trình thi công
xây dựng và việc sử dụng các máy móc thiết bị đó.
• Rủi ro trong đầu tư mua sắm máy móc thiết bị:
Khả năng thu hồi vốn đầu tư thấp
Rủi ro do hao mòn vô hình: do sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật gây ra
Rủi ro do đầu tư mua sắm thiết bị không đồng bộ dẫn đến việc làm chậm quá trình đưa
máy móc thiết bị vào sử dụng, gây ứ đọng vốn đầu tư và kéo theo các ảnh hưởng lớn khác đến dự án.
Rủi ro do thiếu thông tin , kinh nghiệm trong việc đầu tư mua sắm trang thiết bị nên
phải sử dụng công nghệ lạc hậu.
• Rủi ro trong việc sử dụng máy móc thiết bị:
Không có sự phù thao tác hoặc chưa thành thạo, các điều kiện bảo trì chưa đảm bảo.
Khả năng thực tế của máy móc thiết bị và người sử dụng: công suất hoạt động của máy
móc thiết bị mới nhiều khi chưa thể xác định chính xác ngay từ đầu; năng suất lao động
của người công nhân hay kỹ thuật viên điều khiển các máy móc thiết bị mới đó chưa
đạt yêu cầu trong thời gian đầu sử dụng.
Người công nhân thiếu kinh nghiệm khi sử dụng các thiết bị.
Ý thức kỷ luật của người công nhân khi sử dụng thiết bị thấp.
2.2.3 Trong khâu giám sát, nghiệm thu, bàn giao
• Do khâu kiểm tra giám sát thường xuyên không được coi trọng theo đúng quy chế
• Do các hiện tượng tiêu cực giữa giám sát thi công của chủ đầu tư và điều hành thi công của tổ chức xây dựng.
2.2.4 Do các nguyên nhân xuất phát từ thủ tục hành chính, pháp lý
• Rủi ro do sự thay đổi chính sách thuế làm thay đổi các khaonr thu nhập cũng như khả năng
cạnh tranh của tập đoàn
• Rủi ro do sự thay đổi hạn ngạch, thuế quan hoặc các giới hạn thương mại khác.
Rủi ro do sự thay đổi các quy định về quản lý và tuyển dụng lao động như thay đổi quy
định mức lương tối thiểu, thay đổi chế độ làm việc ( như thời gian làm việc trong ca,
số ngày làm việc trong tuầnhợp giữa trình độ của người sử dụng và máy móc công
nghệ mới: máy móc thiết bị hiện đại trong khi người công nhân chưa được đào tạo, chưa biết cách … )
• Rủi ro do sự thay đổi chính sách tiền tệ.
• Trong thời gian thực hiện dự án, Chính phủ có thể đưa ra nhiều biện pháp sử dụng lãi suất
để quản lý và kiểm soát lạm phát và vấn đề này có thể làm phát sinh rủi ro đối với chủ đầu
tư là tập đoàn Viglacera.
• Rủi ro do những quy định liên quan đến việc kiểm soát chất thải, quy trình sản xuất để bảo
vệ môi trường, bảo vệ sức khỏe người lao động….
2.3 Đánh giá các mức độ của rủi ro bằng phương pháp định tính
Phân tích định tính rủi ro là việc mô tả tác động của mỗi loại rủi ro và sắp xếp chúng vào từng
nhóm theo các mức rủi ro cao, trung bình, thấp.
- Phân tích định tính rủi ro nhằm đánh giá mức độ lớn nhỏ của rủi ro, là cơ sở cho phân tích định
lượng cũng như để lập kế hoạch đối phó với rủi ro.
- Các kết quả chính của phân tích định tính là:
+ Xác định các rủi ro của dự án và những nguyên nhân gây nên chúng.
+ Phân tích hậu quả có thể do rủi ro gây nên.
+ Xác định được những giá trị biên (tối đa, tối thiểu) của các thông số của dự án có thể bị thay đổi do rủi ro.
Phương pháp phân tích định tính của rủi ro cần được tiến hành theo trình tự bao gồm 3 bước:
Bước 1: Xác định xắc suất xuất hiện của rủi ro
Bước 2: Đánh giá mức độ tác động của rủi ro
Bước 3: Trên cơ sở hai bước trên tiến hành xây dựng bảng ma trận xác suất và mức độ tác động của rủi ro.
Bước 1: Xác định xắc suất xuất hiện của rủi ro -
Xác suất xuât hiện rủi ro là khả năng mà rủi ro xó thể xuất hiện được mô tả một cách định tính là: + Rất thấp + Thấp + Bình thường + Cao + Rất cao -
Thang đo xắc suất rủi ro xảy ra thường nằm từ khoảng 0,0 (không xảy ra) đến 0,99 (gần như chắc chắn xảy ra).
Bậc đánh giá Thang đánh giá định tính Gán giá trị xác suất 1
Xác suất rủi ro rất thấp ,01 0 – 0,19 2 Xác suất rủi ro thấp 0 ,20 – 0,39 3
Xác suất rủi ro trung bình 0 ,40 – 0,59 4 Xác suất rủi ro cao 0 ,60 – 0,79 5
Xác suất rủi ro rất cao 0 ,80 – 0,99
Từ danh mục rủi ro ta thiết lập bảng xác suất xuất hiện rủi ro sau:
Bảng 3: Bảng xác suất xuất hiện rủi ro
Bước 2: Xác định mức độ tác động của rủi ro -
Mức độ tác động của rủi ro là các kết quả làm thay đổi mục tiêu dự án khi rủi ro xuất hiện. - Có
thể đánh giá mức độ tác động của rủi ro theo thang đo mô tả như là rất cao, cao, trung bình, thấp, rất
thấp hoặc đánh giá theo thang đo số với giá tuyến tính (1, 3, 5, 7, 9,...) hoặc phi tuyến (1, 2, 4, 6, 8, 16,...).
Thang đo định Rất thấp Thấp Trung bình Cao Rất cao tính 1 2 3 4 5 Thang đo thứ tự Gán giá trị ,05 0 0 ,1 0 ,2 0 ,4 0 ,8 -
Xác suất xuất hiện rủi ro ở bước 1 và mức độ tác động ở bước 2 được đánh giá đối với từng rủi
ro cụ thể thông qua việc phỏng vấn hoặc gặp gỡ các chuyên gia có nhiều kiến thức và kinh nghiệm.
Bước 3: Xây dựng ma trận
- Đánh giá xác suất và mức độ tác động của rủi ro nhằm xếp hạng rủi ro (rất thấp, thấp, trung bình,
cao, rất cao) bằng cách gắn giá trị cụ thể cho xắc suất xuất hiện và mức độ tác động.
Bảng 5: Ma trận xác suất và mức độ tác động rủi ro
- Thiết lập ma trận đánh giá rủi ro trước khi xếp hạng RR
Bảng 6: Xếp hạng rủi ro
Báo động rủi ro
Các rủi ro 1, 4, 3 là các rủi ro thuộc vùng rủi ro lớn và nguy cấp cần tập trung nguồn lực để nghiên cứu và xử lý.
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ BIỆN PHÁP KIỂM SOÁT RỦI RO
3.1 Xử lý sớm các nguy cơ
Để quản lý được rủi ro, cần nhận biết các nguy cơ và ước lượng được thiệt hại nếu nguy cơ
xảy ra. Tiếp đến là áp dụng các biện pháp để giám sát, ngăn ngừa,hoặc tránh né nguy cơ đó. Nếu
phòng mà không tránh, rủi ro vẫn xảy ra, thì phải xử lý hậu quả theo cách hạn chế thiệt hại ở mức
thấp nhất và khôi phục lại các giá trị bị mất mát nhanh chóng và toàn vẹn nhất có thể. Việc xử lý
này thường được gọi là các biện pháp khắc phục rủi ro, như là một vế ứng đối với phòng ngừa rủi ro”.
3.2 Hạn chế tác động của các yếu tố ngẫu nhiên bên ngoài
Phải có một đội ngũ chất lượng, riêng biệt chuyên phân tích về các vấn đề tự nhiên, biến
động thị trường tác động ảnh hưởng đến quá trình thi công, chất lượng của công trình để điểu chỉnh kịp thời.
Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, san ủi mặt bằng,..
Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn bố trí ở cuối hướng gió và
có biện pháp cách ly tránh hiện tượng gió cuốn để không ảnh hưởng đến toàn khu vực.
Tận dụng tối đa các phương tiện thi công cơ giới tránh cho công nhân lao động gắng sức,
phải hít thở nhiều làm lượng bụi xâm nhập vào phổi tăng lên.
Cung cấp đầy đủ các phương tiện bảo hộ cho công nhân như mũ, khẩu trang, quần áo, giày
tại những công đoạn cần thiết.
Hạn chế ảnh hưởng tiếng ồn tại khu vực xây dựng.
3.3 Chú ý đến khả năng tiếp nhận công nghệ
Các đề tài hoặc nhiệm vụ ứng dụng đến nay vẫn có xu hướng tập trung cho các đầu tư về trang
bị công nghệ, chạy theo các công nghệ tiên tiến, mà không đánh giá một cách xác đáng về khả năng
quản lý và tiếp nhận công nghệ đó trên thực tế.
Phần lớn các đề tài xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu chỉ đầu tư cho việc phát triển
hệ thống, còn sau khi nghiệm thu thì việc cập nhật thông tin và đưa hệ thống vào sử dụng là chuyện
của người khác, thậm chí của đơn vị khác. Việc cắt rời các giai đoạn của vòng đời một hệ thống
như vậy sẽ không cho phép đầu tư sớm các biện pháp phòng ngừa rủi ro, đặc biệt là không quan
tâm đến các khía cạnh triển khai chứa đựng rất nhiều nguy cơ.
3.4 Giải pháp về nguồn nhân lực cho phân tích tài chính dự án
Vấn đề nguồn nhân lực cho quá trình phân tích tài chính dự án cũng rất quan trọng. Vì phân
tích tài chính dự án là khâu quan trọng và được quan tâm hơn cả trong lập dự án vì nó liên quan
đến mục tiêu của doanh nghiệp khi đầu tư là lợi nhuận. Đội ngũ cán bộ phân tích tài chính là phải
những người có trình độ chuyên môn.
Hiện nay, đội ngũ cán bộ lập tại dự án đều là những người có trình độ đại học, trên đại học.
Tuy vậy chủ đầu tư và đơn vị thi công vẫn cần có kế hoạch nâng cao năng lực cho cán bộ lập dự
án nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của hoạt động lập dự án nói chung và phân tích tài chính nói riêng.
Đối với đội ngũ lãnh đạo là những người vừa có khả năng về nghiệp vụ, vừa có khả năng quản
lý, có trình độ kinh nghiệm. Tuy nhiên để đáp ứng những yêu cầu ngày càng cao trong phân tích
tài chính và lập dự án thì cần phải xây dựng những tiêu chuẩn đối với lãnh đạo, cụ thể như :
o Có năng lực điều hành hệ thống tổ chức o
Nắm vững quy trình nghiệp vụ o Thường xuyên
được đào tạo nâng cao năng lực o Nắm vũng chủ
trương chính sách của Đảng.
Đối với đội ngũ phân tích tài chính dự án: Đây là đội ngũ trực tiếp tham gia quá trình lập dự
án, cũng như phân tích tài chính dự án. Yêu cầu đối với đội ngũ này là ohair có năng lực, trình độ
và nắm vững quy trình nghiệp vụ lập dự án. Đồng thời phải có phẩm chất đọa đức nghiêm túc trong
công việc và luôn đặt mục tiêu hiệu quả của dự án lên hàng đầu. 3.5 Giải pháp về việc vận hành
và bảo quản các thiết bị công nghệ cao
Cần có đội ngũ chuyên viên giỏi am hiểu về máy móc thiết bị để điều chỉnh, sử dụng phù hợp.
Đặc biệt, với máy móc hiện đại từ nước ngoài nên nhờ các chuyên gia của họ vận hành và hướng dẫn.
Vận hành máy móc không được vượt quá công suất tối đa.
Bảo quản máy móc, thiết bị cẩn thận tránh trường hợp hư hỏng hoặc mất mát.
3.6 Thiết lập hệ thống quản lý rủi ro
Nguồn lực của doanh nghiệp là có hạn trong khi số lượng các rủi ro là rất lớn. Vì vậy, sau khi
lập được bản danh sách các rủi ro tiềm ẩn, chúng ta sẽ tổ chức đánh giá và xếp hạng các rủi ro theo
mức độ cần ưu tiên ứng phó. Để thực hiện việc xếp hạng rủi ro, doanh nghiệp sẽ phân tích, đánh
giá rủi ro theo 2 tiêu chí : khả năng xảy ra của rủi ro và mức độ ảnh hưởng của rủi ro đến doanh
nghiệp nếu xảy ra. Để làm căn cứ xếp hạng rủi ro, thông thường người ta sẽ thực hiện cho điểm
đối với từng rủi ro theo cả 2 tiêu chí. Dựa trên kết quả cho điểm rủi ro, các rủi ro sẽ được xếp hạng
theo thứ tự ưu tiên giảm dần. Rủi ro mà doanh nghiệp cần ưu tiên ứng phó, phòng ngừa là những
rủi ro mà khả năng xảy ra cao và mức độ ảnh hưởng lớn. Sau đó mới lên kế hoạch quản trị những rủi ro cần thiết.
Trong quá trình thực thi các biện pháp ứng phó, doanh nghiệp cần xây dựng hệ thống báo cáo
thường xuyên nhằm đảm bảo kiểm soát chặt chẽ quá trình thực hiện. Doanh nghiệp cũng cần đảm
bảo mọi thiếu sót trong việc thực hiện các biện pháp kiểm soát rủi ro phải được thông tin kịp thời
đến cấp quản lý có trách nhiệm. Thường xuyên tổ chức kiểm tra và đánh giá việc tuân thủ chính
sách quản lý rủi ro và các tiêu chuẩn liên quan. Môi trường mà doanh nghiệp là không ngừng hoạt
động, do vậy doanh nghiệp cần quan tâm xem xét điều chỉnh các biện pháp đang thực hiện cho phù
hợp với những chuyển biến của môi trường. Định kỳ, doanh nghiệp cần xem xét lại mức độ phù
hợp của danh sách các rủi ro cùng với biện pháp ứng phó tương ứng. KẾT LUẬN
Quản lý đầu tư xây dựng là vấn đề lớn và rất phức tạp liên quan đến rất nhiều các chủ thể. Để nâng
cao chất lượng công tác quản lý đầu tư xây dựng bao gồm rất nhiều vấn đề cần phải giải quyết một cách
đồng bộ và bài bản, mỗi vấn đề đều có những tác động nhất định ảnh hưởng đến hiệu quả công tác quản
lý đầu tư xây dựng. Trong đó, vấn đề quản lý rủi ro đóng vai trò quan trọng.
Việc đầu tư xây dựng Khu Nhà ở xã hội (NOXH) Đặng Xá- Gia Lâm- Hà Nội dành cho những
người có thu nhập thấp là một dự án rất khả quan với rất nhiều sự đồng tình của người dân cũng như các
cơ quan cấp trên. Nhà ở xã hội Viglacera đảm bảo 3 tiêu chí: Thiết kế tối ưu, môi trường sống tiện dụng;
Sử dụng vật liệu xây dựng đồng bộ, cất lượng tốt, thân thiện với môi trường; rút ngắn thời gian thi công.
Dù là NOXH, nhưng dự án tại Đặng Xá được đánh giá là chất lượng hơn nhiều nhà ở thương mại hiện nay.
Tuy nhiên, bất kỳ dự án nào cũng phải đối diện với những sự kiện có khả năng tác động đến mục
tiêu dự án. Những sự kiện này có thể được dự báo trước hoặc đôi khi không thể dự báo trước. Một khi
được dự báo trước, nhóm dự án sẽ có những biện pháp dự phòng chủ động và vì thế sẽ hạn chế được tác
động có thể xảy ra của rủi ro.
Việc một sự cố xảy ra mà không có kế hoạch dự phòng sẽ dẫn đến mục tiêu dự án bị tác động. Mức
độ ảnh hưởng nhỏ sẽ làm trễ tiến độ, vượt ngân sách, giảm chất lượng, rối loạn nội bộ tổ chức xa hơn
nữa có thể làm thất bại toàn bộ dự án, ảnh hưởng đến uy tín tổ chức và quan hệ với khách hàng.
Vì thế nói đến quản lý rủi ro tức là nói đến việc quản lý chủ động, tích cực hơn là xử lý sự cố, thụ
động. Ý nghĩa lớn nhất của quản lý rủi ro là khai phá những rủi ro tiềm ẩn chưa được nhận diện thành
những rủi ro có thể nhận diện, song hành với việc phân tích và có giải pháp hợp lý để đối phó với những
rủi ro ấy. Vì sao? Dự án luôn tồn tại vô số các rủi ro tiềm ẩn chưa được nhận diện và khi ấy, nếu rủi ro
xảy ra sẽ là một bất ngờ đối với nhóm dự án. Và sự bất ngờ tiêu cực có thể mang đến những hậu quả
không lường trước được.
Như vậy, Nhà đầu tư cần nhìn nhận một cách nghiêm túc và vai trò của hoạt động quản lý rủi ro,
cân nhắc thiết lập và duy trì một hệ thống quản lý rủi ro trong doanh nghiệp của mình. Kinh nghiệm thực
tế cho thấy, một khi rủi ro được dự báo trước, doanh nghiệp hoàn toàn có thể xây dựng và triển khai
những kế hoạch ứng phó hiệu quả và phát triển bền vững.