Tình huống hình sự - Luật Hình Sự II | Trường Đại học Kiểm Sát Hà Nội

Yêu cầu: Lập luận và đưa ra đường lối giải quyết vụ án trên với vai trò của
Hội đồng xét xử? BÀI LÀM:
Trong tình huống nêu trên có thể thấy, ngày 08/3/2022, giữa bà Quách
Thị Lan H và ông Trần Quang V ký Hợp đồng đặt cọc số 08.032022/HĐĐC,
theo đó bà Quách Thị Lan H nhận cọc của ông Trần Quang V 1 tỷ đồng để
chuyển nhượng cho ông Trần Quang V 80m2 quyền sử dụng đất, thuộc một phần
thửa đất số 28, tờ bản đồ số 15, phường S, thành phố C, tỉnh H có diện tích
160m2 với giá là 2,8 tỷ đồng. Thửa đất số 28, tờ bản đồ số 15, phường S, thành
phố C, tỉnh H có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AQ583652 do Ủy ban
nhân dân thành phố C, tỉnh H cấp ngày 19/3/2015; người sử dụng đất là bà Quách Thị Lan H.
Các bên đã thống nhất về thời gian ký kết hợp đồng mua bán đất đai vào
ngày 8/9/2022. Tuy nhiên tình cờ ông Trần Quang V được biết về điều kiện tách
thửa trên địa bàn thành phố C, tỉnh H có diện tích tối thiểu để tách thửa là 90m2,
trong đó chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 06m; chiều dài của thửa đất tối thiểu
là 15m nên diện tích này không đủ điều kiện tách thửa theo quy định pháp luật.
Mặc dù có liên hệ với bà H nhưng không nhận được phản hồi về nội dung này
cũng như về thời gian ký hợp đồng mua bán nhưng ngày 8/9/2022, ông Trần
Quang V có mặt tại Văn phòng công chứng T nhưng bà Quách Thị Lan H không đến.
Sau nhiều lần liên hệ với bà H yêu cầu thực hiện việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo hợp đồng đặt cọc nhưng bà Lan H không thực hiện yêu
cầu Tòa án giải quyết Do đó, ông V khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết nội dung sau:
- Yêu cầu bà H tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nội dung
các bên đã thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC. 1
- Trường hợp bà Lan H không tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo các điều khoản cơ bản mà các bên đã thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc thì
đề nghị Tòa án phải chịu phạt cọc theo đúng quy định.
Bà Lan H không đồng ý với yêu cầu của ông V vì những lý do về Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hiện đang ở ngân hàng, hợp đồng đặt cọc không
được công chứng, các bên chưa xác định vị trí đất cụ thể thực hiện chuyển
nhượng, ông V nhận đặt cọc chuyển nhượng cho bên thứ ba khi các bên chưa
mua bán là không đúng và vi phạm điều kiện tách thửa nên đề nghị Tòa án giải
quyết yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu.
Dựa trên nội dung chính của đề bài thì nhóm xin đưa ra định hướng quan
điểm của Tòa án như sau: 1.
Xét yêu cầu của nguyên đơn ông V về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện
hợp đồng đặt cọc
Ngày 08/3/2022, giữa bà Quách Thị Lan H và ông Trần Quang V ký Hợp
đồng đặt cọc số 08.032022/HĐĐC, theo đó bà Quách Thị Lan H nhận cọc của
ông Trần Quang V 1 tỷ đồng để chuyển nhượng cho ông Trần Quang V 80m2
quyền sử dụng đất, thuộc một phần thửa đất số 28, tờ bản đồ số 15, phường S,
thành phố C, tỉnh H có diện tích 160m2 với giá là 2,8 tỷ đồng. Thửa đất số 28, tờ
bản đồ số 15, phường S, thành phố C, tỉnh H có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất số AQ583652 do Ủy ban nhân dân thành phố C, tỉnh H cấp ngày 19/3/2015;
người sử dụng đất là bà Quách Thị Lan H và sẽ tiến hành ký kết hợp đồng
chuyển nhượng vào ngày 8/9/2022. Như vậy, các bên xác định hợp đồng được
giao kết trên cơ sở tự nguyện. Do đó, hợp đồng đặt cọc này đã đáp ứng điều kiện
về chủ thể, hình thức của giao dịch dân sự theo điểm a, b Khoản 1 và Khoản 2
Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015.
Về mục đích và nội dung của hơp đồng đặt cọc: các bên thỏa thuận đặt
cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện
tích 80m2 thuộc một phần thửa đất số 28, tờ bản đồ số 15, phường S, thành phố 2
C, tỉnh H có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AQ583652 do Ủy ban nhân
dân thành phố C, tỉnh H cấp ngày 19/3/2015. Căn cứ theo quy định tại Khoản 2
Điều 43 và Khoản 2 Điều 144 Luật đất đai năm 2013 quy định đất ở thì căn cứ
vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất
cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được
tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Tuy
nhiên, đây là điều kiện tách thửa tại địa phương nhưng không phải điều kiện
chuyển nhượng, mặc dù diện tích tối thiểu tại địa phương là 90m2 nhưng trường
hợp các bên nhận chuyển nhượng không có thỏa thuận nội dung trong hợp
đồng về việc sẽ tiến hành tách thửa nên các bên không bị ràng buộc bởi quy định
tách thửa này, mà có thể để theo hướng sở hữu chung đối với mảnh đất này. Do
đó, trường hợp này không thể coi đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện
được theo Khoản 1 Điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015.
Hơn nữa, khi anh V thông báo về việc điều kiện tách thửa nhưng không
được bà H phản hồi thì hợp đồng đặt cọc vẫn tiếp tục được thực hiện, sau đó đến
8/9/2022 anh V vẫn tuân thủ đúng nội dung hợp đồng đặt cọc để thực hiện hợp
đồng nhưng không thấy sự hợp tác của bà H, do đó yêu cầu nguyên đơn về việc
tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có căn cứ.
2. Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn trả lại tiền đặt cọc
khi không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo nội dung nêu trên, các bên thỏa thuận ngày 8/9/2022 ký hợp đồng đặt
cọc nhưng bị đơn bà H không đến ký hợp đồng đã vi phạm nội dung đặt cọc,
theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định trường hợp bên nhận
đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài
sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Do đó, yêu cầu của anh V về việc khi bà H không tiến hành ký kết Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà H phải trả lại cho anh V số tiền đặt cọc 3
1.000.000.000 đồng và một khoản tiền tương đương 1.000.000.000 đồng tiền phạt cọc theo quy định. 3.
Yêu cầu của bị đơn về tuyên hợp đồng vô hiệu
Theo như yêu cầu của bị đơn cho rằng hợp đồng vô hiệu thì được xử lý và đánh giá như sau:
(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà H hiện đang thế chấp tại
Ngân hàng thương mại cổ phần V – Chi nhánh thành phố C, tỉnh H để đảm bảo
cho khoản vay của bà H với Ngân hàng và ông V cũng biết nội dung này.
Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự năm
2015 quy định bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản
thế chấp trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định pháp
luật được nêu tại Khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015. Như vậy, đối với
trường hợp này, ông V hoàn toàn biết về nội dung Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đang bị thế chấp tại Ngân hàng và đồng ý mua và pháp luật không cấm
các trường hợp này khi có sự chấp thuận của ngân hàng, do đó nếu như ngân
hàng đồng ý về việc chuyển nhượng này thì hợp đồng chuyển nhượng không vi
phạm pháp luật và cũng không bị vô hiệu hợp đồng.
(2) Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức của hợp
đồng khi không đươc công chứng, chứng thực. Đối chiếu quy định tại Điều 328
Bộ luật dân sự năm 2015 và các quy định tại Luật công chứng năm 2014, Luạt
đất đai năm 2013 thì Hợp đồng đặt cọc không phải thực hiện công chứng do đó
việc hợp đồng không công chứng, chứng thực nên không thuộc các trường hợp vô hiệu hợp đồng.
(3) Bà H cho rằng đối tượng hợp đồng không cụ thể, nhận thấy theo điều
188 Luật đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thì thỏa thuận trong hợp đồng là phù hợp, hợp đồng đặt cọc cũng dẫn
chiếu đầy đủ về phần diện tích tại thửa đất cụ thể đó là thực hiện giao kết để
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 80m2 thuộc một phần thửa đất số 4
28, tờ bản đồ số 15, phường S, thành phố C, tỉnh H có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất số AQ583652 do Ủy ban nhân dân thành phố C, tỉnh H cấp ngày
19/3/2015, nội dung về vị trí thửa đất không là căn cứ để tuyên hợp đồng vô
hiệu trong trường hợp này vì đã rõ ràng về vị trí và các thông tin của thửa đất.
(4) Anh V đã thực hiện nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng
đất với Bên thứ ba, xét thấy, phải rạch ròi hai mối quan hệ giữa bà H và anh V,
giữa anh V và Bên thứ ba, nhận thấy bà H cũng không có điều khoản ràng buộc
anh V không được nhận cọc để bán tiếp thửa đất này nên quan điểm cho rằng
anh V vi phạm hợp đồng dẫn tới vô hiệu hợp đồng là không đúng.
Trường hợp này nếu đánh giá thì chỉ Hợp đồng giữa anh V và bên
thứu ba vô hiệu mà không ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng của anh V và bà H.
(5) Căn cứ về điều kiện tách thửa như đã phân tích, các bên không thỏa
thuận về việc ký hợp đồng chuyển nhượng để tách thửa nên đây không phải là căn cứ tuyên vô hiệu.
Từ đó, có thể thấy các yêu cầu, căn cứ của bị đơn về việc Hợp đồng
đặt cọc này vô hiệu là không có căn cứ.
Như vậy, phương hướng của Hội đồng xét xử trong trường hợp này
cần đánh giá hợp đồng đặt cọc số 08.032022/HĐĐC ngày 08/03/2022 có hiệu
lực, anh V có quyền yêu cầu bà H thực hiện đúng nội dung của Hợp đồng và khi
bà H không thực hiện đúng các nội dung này phải hoàn trả lại tiền cho anh V và
một khoản tiền tương đương số tiền đặt cọc cho anh V; Hội đồng xét xử cần
chấp thuận yêu cầu khởi kiện của anh V trong vụ việc này. 5