lOMoARcPSD| 50205883 Tóm tắt slide 1- slide 6
Ra quyết định đầu tư
Việc ra quyết định đầu tư tập trung vào việc ước tính dòng tiền ròng từ hoạt động cho thuê hàng năm
Các giả định cho Tòa nhà văn phòng Centre Point
∙ Tổng giá mua lại: $ 1,056,000.
∙ Tài sản bao gồm tám dãy văn phòng, ba ở tầng một và năm ở tầng hai.
∙ Giá thuê theo hợp đồng: hai dãy phòng ở mức 1.800 đô la mỗi tháng, một phòng ở mức 3.600 đô la mỗi
tháng và năm phòng ở mức 1.560 đô la mỗi tháng.
∙ Giá thuê thị trường tăng hàng năm: 3 phần trăm mỗi năm.
∙ Tỷ lệ bỏ trống và thất thoát do thu thập: 10% mỗi năm.
∙ Chi phí hoạt động: 40% tổng thu nhập hiệu quả mỗi năm.
∙ Chi tiêu vốn: 5% tổng thu nhập hiệu quả mỗi năm.
∙ Thời gian nắm giữ dự kiến: 5 năm.
Xử lý chi tiêu vốn
Nhiều thành phần của tài sản thương mại bị mòn nhanh hơn chính tòa nhà; do đó, chủ sở hữu có thể mong
đợi để thay thế chúng nhiều lần trong suốt thời gian hoạt động kinh tế của tòa nhà. Ngoài ra, các nhà đầu
tư thường dự kiến sẽ phải chịu chi phí "tái định cư" khi hợp đồng thuê hết hạn và không gian trống một
lần nữa phải được chuẩn bị sẵn sàng cho người ở.
Tòa nhà văn phòng Centre Point: Thu nhập hoạt động ròng năm đầu tiên
Tổng thu nhập tiềm năng (PGI)
- Tình trạng trống và thất thoát trong bộ sưu tập (VC) $ 180,000 18.000
= Tổng thu nhập hiệu quả (EGI)
- Chi phí hoạt động (OE)
- Chi đầu tư (CAPX) 162.000 64.800 8.100
= Thu nhập hoạt động ròng ( NOI) 89.100 đô la
Ảnh hưởng của tài trợ bằng nợ đối với dòng tiền
Nhiều nhà đầu tư sử dụng ít nhất một số khoản vay nợ — còn được gọi là đòn bẩy tài chính khi mua bất
động sản. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính ảnh hưởng đến lượng tiền mặt (vốn chủ sở hữu) cần thiết khi
mua lại, dòng tiền ròng cho nhà đầu tư từ hoạt động cho thuê, dòng tiền ròng từ việc bán tài sản cuối cùng
và mức độ rủi ro của lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu đã đầu tư.
Tại sao các nhà đầu tư vay?
Có hai lý do chính khiến các nhà đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính. lOMoARcPSD| 50205883 -
Đầu tiên là nguồn tài chính hạn chế. -
Lý do thứ hai cho việc sử dụng tài chính thế chấp là nó làm thay đổi rủi ro dự kiến vàlợi nhuận
của các khoản đầu tư bất động sản. Đặc biệt, việc sử dụng đòn bẩy tài chính làm tăng tỷ lệ lợi
nhuận mà nhà đầu tư kiếm được trên vốn chủ sở hữu đã đầu tư của họ.
Ảnh hưởng đến đầu tư vốn chủ sở hữu ban đầu
Khi có được một khoản vay thế chấp, khoản thanh toán bằng tiền mặt (tức là vốn chủ sở hữu) được yêu
cầu khi mua tài sản,E,bằng E=Giá mua - Số tiền vay ròng
trong đó khoản vay ròng thu được bằng số tiền mặt (hoặc đã nêu) của khoản vay, trừ đi tổng chi phí tài trợ
trả trước mà người đi vay phải trả khi kết thúc để có được khoản vay.
SỰ NGHIỆP TIÊU ĐIỂM
Chương trình CCIM bao gồm bốn lõi các khóa học đó kết hợp CCIM thiết yếu bộ kỹ năng:phân tích tài
chính, phân tích thị trường, người dùng (tức là người thuê) phân tích quyết định và phân tích đầu tư cho
bất động sản đầu tư thương mại.
Ảnh hưởng đến dòng tiền từ hoạt động hàng năm
Dòng tiền trước thuế từ hoạt động cho thuê hàng năm (BTCF) được định nghĩa là thu nhập hoạt động
ròng (NOI) trừ đi tổng các khoản thanh toán thế chấp (dịch vụ nợ).BTCF là dòng tiền dự kiến còn lại từ
hoạt động cho thuê mỗi năm sau khi đã thanh toán tất cả các chi phí hoạt động, chi tiêu vốn và trả nợ thế chấp.
Tòa nhà văn phòng Center Point: Dòng tiền trước thuế ước tính
= Thu nhập hoạt động ròng (NOI)
- Dịch vụ nợ (DS) 89.100 đô la 60.072
= Dòng tiền trước thuế (BTCF) $ 29.028
ĐÁNH GIÁ ƯỚC TÍNH DÒNG TIỀỀN
1.Các nguồồn thu nh p và chi phí có phù h p khồng?ậ ợ
Nhà đầồu t ch nên bao gồmồư ỉ
nh ng nguồồn thu nh p và chi phí liên quan tr c ữ ậ
ự têếp và toàn b đêến kh ộ
ả năng t o ra thu nh p c a bầết đ ng s n.ạ ậ ủ ộ ả lOMoARcPSD| 50205883
2. Các xu hướng cho t ng kho n m c doanh thu và chi phí đã đừ ả ụ ược xem xét ch a?ư
Các nhà đầuồ t nên tránh ch xem xét các s ki n gầồn đầy có h i cho các xuư ỉ ự ệ ạ
hướng dài h n. Ví d , t l ạ ụ
ỷ ệ trồếng hi n t i có th cao so v i m c trung bình trong l ch sệ ạ ể ớ ứ ị ử
3. Còn các thu c tnh có th so sánh độ ể ược thì sao?
Ch xem xét kinh nghi m c a tài s n ch th , bầết k tnh tr ng hi n t i c a nó, là m t góc nhìn quá h n ỉ ệ ủ ả ủ ể
ể ạ ệ ạ ủ ộ ạ h p.ẹ
4. Mồi trường xã h i và lu t pháp ph biênế hi n nay là gì?ộ ậ ổ ệ Quy ho ch đ a phạ ị
ương, s d ng đầết và ki m soát mồi trử ụ ể ường têến tri n
liên t cể ụ ở ả c cầpế t u bang và đ a ể ị phương.
5. Cầồu và cung c a các tài s n tủ ả
ương t nh tài s n ch th có kh năng thay đ i nh thêế nào?ự ư ả ủ ể ả ổ ư
Đ c bi t là trong các phần tch nhiêồu năm, các điêồu ki n cung / cầồu trong tặ ệ ệ ương
lai là nh ng yêếu tồế cầồn ữ cần nhăcế quan tr ng.ọ
QUAN H ĐỐỐI TÁC VÀ CÁC HÌNH THỆỨC SỞ HỮU TRỰC TIỀỐP
Phầnồ l n bầết đ ng s n thớ ộ ả ương m i Hoa Kỳ, c l n và nh , khồng ph i do các cáạ ở ả ớ ỏ ả nhần mà do
nhiêồu nhà đầuồ t năếm gi dư ữ ưới hình th c h p danh, cồng ty trách nhi m h u h n, quyứ ợ ệ ữ ạ ỹ c phầồn
t nhần và các t ổ ư ổ ch c s h u khác Tuy nhiên, trong hầồu hêết các trứ ở ữ ường h p, th a thu nợ ỏ ậ điêuồ
hành kêu g i m t sồế l p nhàọ ộ ớ đầuồ t nh n đư ậ ược t l phầnồ trăm c a m t sồế dòng têồn trong tỷ ệ ủ ộ
ương lai cao h n m cơ ứ vồến góp ban đầuồ c a h seỹ đủ ọ ược đ m b o. Điêồu này hầồu nh luồn x y ra đồếi
v i nhà tài tr (thành viên qu n lý trong m t ả ả ư ả ớ ợ ả ộ cồng ty trách nhi m h u h n) c h i đầồu t , ngệ ữ ạ
ơ ộ ư ười thường đóng góp th i gian và nguồồn l c đáng k đ ờ ự ể ể t o ra c h i đầuồ t và ch th s h uạ ơ ộ ư ủ ể ở ữ
ẢNH HƯỞNG C A THUỀỐ THU NH PỦ Ậ
Quyêồn s h u tr c têếp bầết đ ng s n thở ữ ự ộ ả ương m i đạ ược kỳ v ng
seỹ t o ra dòng têồn t hoọ ạ ừ
ạt đ ng cho ộ thuê và dòng têồn t vi c bán bầết đ ng s n
cuồếi cùng. Tuy nhiên, hãy nh l i răồng nh ng ngừ ệ ộ ả ớ ạ ữ ười
cho vay cầmồ cồế có yêu cầồu vêồ dòng têồn bầết đ ng s n cao h n yêu cầồu c a nhà đầồu ộ ả ơ ủ
t c phầồn. H n n a, dòng ư ổ ơ
ữ têồn bầết đ ng s n ph i ch u thuêế thu nh p c
a liên bang và t u bang. Cácộ ả ả ị ậ ủ ể nhà đầuồ t ch nh n đư lOMoARcPSD| 50205883 ỉ ậ
ược sồế têồn còn l i sau khi (các) ngạ
ười cho vay và chính ph t u bang và liên bang
thu th p phầồn c a h trong ủ ể ậ ủ ọ dòng tênồ Hai đi m đáng để
ược nhầến m nh. Th nhầết, nghĩa v thuêế ạ ứ ụ ước tnh là m t t lộ
ỷ ệ phầồn trăm đáng k trong ể dòng tênồ trước thuêế. Vì v y,BTCFậ
ước tnh phóng đ i sồế
têồn nhà đầồu t seỹ th cạ ư ự s thu đự
ược t kho n ừ ả đầuồ t . Th hai, các kho n n thuêế ư ứ ả ợ
ước tnh làkhồng ph i đả ược tnh băồng cách áp d ng thuêế suầết gi ụ
ả đ nh cho các luồồng têồn trị ước thuêế. Nh chúng tồi đã nhầnế m nh trên,dònư ạ ở
g têồn khồng giồnế g nh thu ư nh p ch u thuêếậ ị
T l bao ph n ( slide 13 )ỷ ệ ủ ợ
T l bao ph n (DCR) cho biêết m c thu nh p thuầồn t ho t đ ng kinh doanh (KHỐNG CÓ I) có th t ỷ ệ ủ ợ ứ ậ
ừ ạ ộ ể ừ chồếi trước khi khồng đ chi tr cho d ch v n (DS).ủ ả ị ụ ợ
T l kh năng n ( slide 13)ỷ ệ ả ợ
Nh đã th o lu n trong Chư ả ậ ương 16, nêếu kho n vay thêế chầếp seỹ đả ược đóng gói v i các kho n vay
tớ ả ương t và sau đó đự ược bán l i cho các nhà đầồu t nh m t phầồn c a b o đ m đạ ư ư ộ ủ ả ả ược đ m
b o bănồả ả g thêế chầếp thương m i, thì ngạ ười cho vay ban đầuồ có th ph thu c nhiêuồ h n vào t suầếtể
ụ ộ ơ ỷ n h n là t l bao ph ợ ơ ỷ ệ ủ n .ợ
Phầồn 7Tài tr và Đầồu t vào Bầết đ ng s n Thợ ư ộ ả ương m iạ
Hình 18-6Các t l ph biêến đỷ ệ
ổược s d ng trong phần tch đầồu t bầết đ ng s nử ụ ư ộ ả lOMoARcPSD| 50205883
Chương 18 Quyêết đ nh đầồu t : T lị ư ỷ ệ lOMoARcPSD| 50205883
H n chêế c a phần tch t lạ ủ ỷ ệ
- Vi c s d ng các t l đ đ a ra quyêết đ nh đầuồ t đệ ử ụ ỷ ệ ể ư ị ư ược m t sồế nhà đầồu t a chu nộ
ư ư ộ g trong m t sồế thộ ương v mua l i so v i vi c s d ng phụ ạ ớ ệ ử ụ ương pháp đ nh giá chiêtế
khầếu dòng têị nồ - Có hai l p lu n c b n đ s d ng t l và sồế nhần m t năm ậ ậ ơ ả ể ử ụ ỷ ệ ộ .
Th nhầết, t l dêỹ tnh toán h n và đứ ỷ ệ ơ ược hi u r ng rãi h nNPVvà IRR(T l hoàn vồến n i b ). Th hai, vì ể
ộ ơ ỷ ệ ộ ộ ứ phần tch DCF yêu cầuồ ước tnh thu nh p thuầnồ t ho t đ ng kinhậ ừ ạ ộ doanh, dòng têồn
trước thuêế và dòng têồn trước thuêế
Phầồn 7Tài tr và Đầồu t vào Bầết đ ng s n Thợ ư ộ ả ương m iạ
Đầuồ t là m t trong nh ng lĩnh v c nghiên c u thú v và quan tr ng nhầư ộ ữ ự ứ ị ọ ết trong lĩnh v c bầết đ
ng s n. ự ộ ả Cho dù sinh viên đang xem xét s nghi p trong m t cồng ty ho c t ch c đầuồ tự ệ ộ ặ ổ ứ ư vào
bầết đ ng s n, ho c ộ ả ặ đang tm kiêếm kiênế th c vì lý do đầồu t cá nhần, nhiêồu cầu h i ph i đứ ư ỏ ả
ược tr l i đ đ a ra quyêết đ nh ả ờ ể ư ị đầuồ t sáng suồết h n. Chư ơ ương này gi i thi u khuồn kh đ ra
quyêết đ nh đầồớ ệ ổ ể ị u t bầtế đ ng s n đ n l . ư ộ ả ơ ẻ
Chương 18 Quyêết đ nh đầồu t : T lị ư ỷ ệ
do đó là yêếu tồế c b n quyêết đ nh giá tr bầết đ ng s n và kh năng đầồu t . Tuy nhiên, hầồu hêết các nhà
ơ ả ị ị ộ ả ả ư đầuồ t đêuồ s d ng vồến vay (ví d : “đòn b y tài chính”) khi mua bầết đ ngư ử ụ ụ ẩ ộ s n. Do
đó, điêồu quan tr ng là ả ọ ph i hi u vi c s d ng n thêế chầếp nh hả ể ệ ử ụ ợ ả ưởng nh thêế nào đênế lư
ượng vồến ch s h u củ ở ữ ầnồ thiêết khi mua l i, dòng têồn t ho t đ ng cho thuê hàng năm, dòng têồn t vi lOMoARcPSD| 50205883
c bán tài sạ ừ ạ ộ ừ ệ ản cuồếi cùng và c r i ro c a ả ủ ủ kho n đầồu t . Các dòng têồn đả ư ược t o ra t các
kho n đầuồ t bầtế đ ng s n cạ ừ ả ư ộ ả ũng ph i ch u thuêế cầếp ả ị ở t u bang và liên bang. Vi c đánh thuêế
thu nh p này có th làm gi m đáng k sồế thu nh p có th chi têu ể ệ ậ ể ả ể ậ ể mà các nhà đầồu t th c s thu
đư ự ự ược t các kho n đầồu t bầết đ ng s n c a h .ừ ả ư ộ ả ủ ọ
Điêồu kho n quan tr ngả ọ
Dòng têồn sau thuêế (ATCF) T l ỷ ệ 490 H sồế thu nh p ròng (NIM) 494ệ ậ Chia s t l 490ẻ ỷ ệ
c t c vồến ch s h u (EDR) 493ổ ứ ủ ở ữ
t ỷ l chi phí ho t đ ng (OER) 494ệ ạ ộ
Chương 18Quyêết đ nh đầồu t : T lị ư ỷ ệ
Gi i pháp cho Ki m tra Khái ni mả ể ệ
1.T ng thu nh p hi u qu (EGI) băồng t ng thu nh p têồm năng ( PGI), tr đổ ậ ệ ả ổ ậ ừ
i vi c làm trồnế g và lồỹ do thu ệ têồn, c ng v i thu nh p linh tnhộ ớ ậ
2.Cách x lý truyêồn thồếng đồếi v i các kho n chi têu vồến khồng đ nh kỳ trong quá trình th m đ nh là x lýử
ớ ả ị ẩ ị ử chúng trên m c v i m t kho n d tr ở ứ ớ ộ ả ự ữ ước tnh đ thay thê.ếể
3.Vay - t c là s d ng “têồn c a ngứ ử ụ ủ ười khác” - còn được g i là s d ng đòn b y tài chính. Nêếu l i nhu n
ọ ử ụ ẩ ợ ậ t ng th c a tài s n vổ ể ủ ả ượt quá chi phí n , vi c s d ng đòn b y có th làm tăng đáng k t l l i nhu
n kỳợ ệ ử ụ ẩ ể ể ỷ ệ ợ ậ v ng mà nhà đầồu t kiêếm đọ ư ược trên vồến ch s h u đã đầuồ t c a hủ ở ữ ư ủ ọ
4.Kho n vay ròng chuy n cho ngả ể ười đi vay băồng sồế têồn m t c a kho n vay tặ ủ ả r đi tầtế c các chi
phí liên ừ ả quan đêến vi c có đệ ược thêế chầếp được tr cho ngả ười cho vay ho c cho bên th ba (ch ng
h n nh cồng ặ ứ ẳ ạ ư ty b o hi m quyêồn s h u) khi kêết thúcả ể ở ữ
5.Nhà đầuồ t khồng th gi thu nh p ho t đ ng ròng c a tài s n nêếu vi c mua l i đư ể ữ ậ ạ ộ ủ ả ệ ạ ã được tài
tr m t ợ ộ phầnồ băồng nợ
6.Phầồn l n bầết đ ng s n thớ ộ ả ương m i Hoa Kỳ khồng đạ ở ược mua b i các cá nhần, màở b i nhiêồu
nhà đầuồ ở t dư ưới hình th c h p danh, cồng ty trách nhi m h u h n và các ch th s h u khác.ứ ợ ệ ữ ạ ủ ể ở ữ
7.Nhà phần tch khồng th ch áp d ng thuêế suầết cho dòng tênồ ể ỉ ụ ước tnh
trước thuêế t ho t đ ng cho ừ ạ
ộ thuê đ tnh nghĩa v thuêế thu nh p trong m t năm nhầết đ
nh vì m t sồế chi têu têồn m t làm ể ụ ậ ộ ị ộ ặ gi mBTCF,ch ng h
n nh chi phí vồến và phầồn chính c a các kho n thanh toán thêế chầếp, khồng đả ẳ ạ ư ủ ả
ược khầếu tr khi tnh thu nh p ch u thuêế t ho t đ ng kinh doanh bầết đ ng s nừ ậ ị ừ ạ ộ ộ ả
8.So v i bầết đ ng s n h ng A, bầết đ ng s n h ng B có nhiêồu r i ro h n và / ho c d kiêến seỹ t o ra m c ớ ộ ả
ạ ộ ả ạ ủ ơ ặ ự ạ ứ tăng giá thuê nh h n theo th i gian.ỏ ơ ờ lOMoARcPSD| 50205883
9.M t thiêếu sót l n c a vi c s d ng các t l đ đ a ra quyêết đ nh đầuồ t là h thộ ớ ủ ệ ử ụ ỷ ệ ể ư ị ư ọ ường b
qua các dòngỏ têồn sau năm đầồu tên ho t đ ng cho thuêạ ộ