Tóm tắt luận văn thạc sĩ - Luật kinh tế | Trường đại học Luật, đại học Huế

Tóm tắt luận văn thạc sĩ - Luật kinh tế | Trường đại học Luật, đại học Huế được sưu tầm và soạn thảo dưới dạng file PDF để gửi tới các bạn sinh viên cùng tham khảo, ôn tập đầy đủ kiến thức, chuẩn bị cho các buổi học thật tốt. Mời bạn đọc đón xem!

28 14 lượt tải Tải xuống

Chia sẻ Báo cáo tài liệu

ĐẠ ỌI H C HUẾ

TRƢỜ Ạ ỌNG Đ I H C LUẬT

PHẠM UY VŨ

PHÁP LU T V H NG MUA BÁN Ậ Ề ỢP ĐỒ

TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI

Ở Ệ VI T NAM

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã s : ố 8380107

TÓM T T LU T H C Ắ ẬN VĂN THẠC SĨ LUẬ Ọ

THỪA THIÊN HU Ế, năm 2018

Công trình được hoàn thành tại:

Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế

Ngƣời hƣớ TS. Đặng Công Cƣờng dẫn khoa học: ng

Phản bi n 1: ........................................:.......................... ệ

Phản bi n 2: ................................................................... ệ

Luận văn sẽ ội đồ được bảo vệ trước H ng chấm Lu p ận văn thạc sĩ họ

tại: Trường Đại học Luật

Vào lúc...........gi ờ...........ngày...........tháng .......... năm...........

MỤC L C Ụ

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1

2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài ................................................... 2

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài ............................................... 4

4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ............................................. 4

5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ........................................... 4

6. Điểm mới của luận văn ................................................................................. 5

7. Kết cầu của đề tài .......................................................................................... 5

Chƣơng 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP

ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ..... 5

1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai, hợp đồng mua bán tài sản

hình thành trong tương lai ................................................................................ 5

1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai ......................................... 5

1.1.2. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai .......... 9

1.2. Cơ cấu pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai9

1.2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai ....... 9

1.2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai .. 10

1.2.3. Hình th c c .. 10 ứ ủa hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai

1.2.4. N i dung c a h p ộ ủ ợ đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai ... 11

1.3. Vai trò của pháp luật hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương

lai .................................................................................................................... 11

Kết luận chương 1 .......................................................................................... 13

Chƣơng 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC .

HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN HÌNH

THÀNH TRONG TƢƠNG LAI .................................................................. 13

2.1. Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong

tương lai .......................................................................................................... 13

2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản hình

thành trong tương lai trong thực tiễn áp dụng pháp luật ................................ 15

2.2.1. Những vướng mắc pháp lý khi giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp

nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua

nhà ở hình thành trong tương lai .................................................................... 15

2.2.2. pháp (mua bán tài Những hạn chế, bất cập của luật về hợp đồng mẫu

sản tương hình thành trong lai) ....................................................................... 16

2.2.3. liên quan và Những hạn chế, bất cập đến thực hiện quyền nghĩa vụ của

các bên ............................................................................................................ 17

2.2.4. Những hạn chế, vướng mắc khi xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình

thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở hình

thành trong tương lai ...................................................................................... 17

2.2.5. Những hạn chế, bất cập pháp luật về chủ thể của hợp đồng ................ 18

Kết luận chương 2 .......................................................................................... 20

CHƢƠNG 3. YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT,

BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI

SẢN HTTTL ................................................................................................. 20

3.1. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật .................... 20

3.1.1. Việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán TSHTTTL phải dựa

trên cơ sở đường lối của ng v phát tri n thĐả ề ể ị tr ng b t ng s n và chính ườ ấ độ ả

sách bảo đảm nhà ở cho người dân ................................................................ 20

3.1.2. Việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL phù hợp với

yêu cầu của hội nhập quốc tế của nên kinh tế Việt Nam ............................... 20

3.1.3. Việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL phải đặt trong

mối quan hệ xây d ng hoàn thiự ện th trị ường bất động sản ............................ 21

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật ............ 21

3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật ............................................................. 21

3.2.2. Giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán

TSHTTTL ....................................................................................................... 25

3.2.2.1. Giải pháp khắc phục khó khăn, vướng mắc liên quan đến thế chấp

nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua

nhà ở ............................................................................................................... 25

3.2.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành án bản án, quyết định của Toà

án về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương

lai .................................................................................................................... 26

KẾT LUẬN ................................................................................................... 26

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ U ĐẦ

1. Tính c p thi t c tài ấ ế ủa đề

Cùng v i s phát tri n c a khoa h c k thu t và nhu c n xu t ớ ự ể ủ ọ ỹ ậ ầu đầu tư sả ấ

kinh doanh c a doanh nghi p, vi c mua bán tài s n không ch d ng l i ủ ệ ệ ả ỉ ừ ạ ở

những tài sản n tđã đang tồ ại mà c nh ng tài s c hình thành ả ữ ản chưa đượ ở

thời điể hình thành trong tương lai. Việm mua bán và sẽ c mua bán những tài

sản chưa tồ ại đã diễn t n ra ở các nước có kinh tế thị trường t lâu trong l ch ừ ị

sử, trong khi đó ở ạt độ ới đượ Việt Nam ho ng này chỉ m c thực hiện trong thời

gian g u c a ho ng này m i hình thành nên pháp ần đây. Chính vì nhu cầ ủ ạt độ ớ

luật về mua bán tài s Vi mản hình thành trong tương lai ở ệt Nam cũng chỉ ới

đượ ậc xây dựng từ khi có Bộ lu t Dân sự 2005.

Theo Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 và Điều 108 Bộ luật Dân sự

năm 2015 (BLDS), tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác

lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập

giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: tài sản chưa hình

thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau

thời điểm xác lập giao dịch. Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai có thể

hiểu là loại tài sản tồn tại hoặc chưa tồn tại ở tại thời điểm giao dịch. Tuy

nhiên, nó được đảm bảo thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức nhất

định trong giao dịch về tài sản đó.

Vấn đề tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) cũng được quy

định trong rất nhiều các văn bản pháp luật đã được ban hành hiện hành cũng

như trước đây. Ví dụ, Điều 1 Nghị định số11/2012/NĐ -CP ngày 22/02/2012

của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã

quy định tài sản hình thành trong tương lai gồm tài sản được hình thành từ

vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp

pháp tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán; tài sản đã hình thành và thuộc

đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết bảo đảm

thì tài sản đó mới được đăng kí theo quy định của pháp luật. Tài sản hình

thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất. BLDS năm 2015 đã

bổ sung nhiều quy định mới về khái niệm tài sản hiện có và tài sản hình

thành trong tương lai và các quy định mới khác có liên quan đến các chế định

pháp lý về tài sản hình thành trong tương lai như quy định về phạm vi nghĩa

vụ được bảo lãnh (Điều 293); bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai

(Điều 294); tài sản bảo đảm (Điều 295) và phạm vi bảo lãnh (Điều 336).

Ngoài ra, tài sản hình thành trong tương lai cũng được quy định tại các văn

bản pháp luật chuyên ngành như: Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất

động sản năm 2014, Thông tư số 26/2015/TT NHNN ngày 09/12/2015 của -

Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thế chấp và giải

chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương

lai…

Mặc dù đã có nhiều quy định của pháp luật về tài sản hình thành trong

tương lai, việc mua bán tài sản này vẫn gặp nhiều khó khăn và hàm chữa rủi

ro pháp lý cao do có nhiều vấn đề chưa được quy định trong các văn bản

pháp luật, hoặc có quy định nhưng lại chưa rõ ràng hoặc có sự mâu thuẫn

giữa các văn bản luật. Điều này đã gây rất nhiều khó khăn cho các chủ thể

trong quá trình thực hiện và là nguyên nhân phát sinh nhiều vụ việc tranh

chấp trong thời gian vừa qua.

Việc chồng chéo, mâu thuẫn, cũng như những thiếu sót trong các quy

định pháp luật điều chỉnh vấn đề này cần phải được điều chỉnh kịp thời, tránh

những hệ quả xấu xảy ra đối với nền kinh tế. Ngoài ra, sự thiếu thống nhất

trong công tác quản lý của nhà nước, đặc biệt là sự thiếu hiệu quả của hoạt

động thanh kiểm tra, giám sát và công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục

pháp luật liên quan đến các giao dịch dân sự đối với TSHTTTL cũng ảnh

hưởng xấu tới sự ổn định của giao lưu dân sự, kinh tế và thương mại.

Với những lý do trên, tôi chọn đề tài “Pháp luật về hợp đồng mua bán tài

sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ luật học.

2. Tình hình nghiên c tài ứu liên quan đến đề

Tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật điều chỉnh giao dịch dân

sự loại tài sản này là những đối tượng mới của khoa học pháp lý Việt Nam

nên được quan tâm nghiên cứu. Các nghiên cứu đã được thực hiện chủ yếu

nghiên cứu kinh nghiệm của pháp luật nước ngoài về vấn đề này, nghiên cứu

đặc điểm của TSHTTTL, sự khác biệt về hình thức, nội dung và cách thức

thực hiện giao dịch dân sự về TSHTTTL. Ngoài ra, một số công trình đề cập

đến những hạn chế của pháp luật, những thiếu sót của pháp luật khiến cho

việc giao dịch dân sự loại tài sản này khó thực hiện trong thực tế, giải quyết

tranh chấp phức tạp và kéo dài ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh đặc

biệt là thị trường bất động sản.

Các công trình nghiên cứu tiêu biểu, gồm:

- Nguyễn Ngọc Điện: Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam,

Nxb Trẻ Thành phố Hồ Chí Minh, 1999. Trong cuốn sách này, tác giả làm rõ

cơ sở lý luận của tài sản nói chung, TSHTTL nói riêng và các lý thuyết pháp

luật liên quan đến tài sản; Kinh nghiệm của pháp luật một số nước điều chỉnh

về tài sản và TSHTTTL cũng như các giao dịch dân sự liên quan đến nó.

Ngoài ra, tác gỉa còn đề cập đến nhu cầu và cách thức luật hoá các quy định

liên quan đến TSHTTTL và giao dịch dân sự liên quan đến nó;

- Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được

dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006;

- Đào Tuấn Thanh: Bàn về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình

thành trong tương lai, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số chuyên đề về sửa đổi,

bổ sung BLDS, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản và hợp đồng, năm

2010;

- Nguyễn Trường Giang và Bùi Đức Giang: Thế chấp quyền tài sản

trong pháp luật Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 07, tháng 4/2012…

- Đồng Xuân Thuận: Những vấn đề pháp lý chung hợp đồng mua bán

nhà ở hình thành trong tương lai, đăng trên https://vietnammoi.vn/quy-dinh-

ve-hop-dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-7908.html, cập nhật

ngày 25/10/2016. Bài viết đề cập đến khái niệm, đặc điểm pháp lý của nhà ở

hình thành trong tương lai, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai, hình thức của hợp đồng này và nhu cầu cần luật hoá đầy đủ

các khía cạnh pháp lý liên quan đến loại hợp đồng này.

- Hoàng Thị Thanh Hoa và Nguyễn Văn Nghĩa: Những vấn đề pháp lý

phát sinh liên quan đến thi hành án đối với tài sản hình thành trong tương lai

đăng trên

http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-

doi.aspx?ItemID=2263, cập nhật ngày 14/12/2017. Bài viết đề cập đến quy

định của pháp luật về TSHTTTL, các giao dịch dân sự liên quan được thực

hiện trong thực tiễn, tranh chấp dân sự và những khó khăn, vướng mắc khi tổ

chức thi hành án dân sự các bản án, quyết định của toà án liên quan đến

TSHTTTL do những thiếu sót của pháp luật thi hành án dân sự và giải pháp

khắc phục.

- h Phạm Hoàng Anh: Luận văn thạc sĩ “ Pháp luật về nhà ở hình thàn

trong tương lai tại Việt Nam” bảo vệ năm 2015 tại Đại học quốc gia Hà Nội.

Công trình này hệ thống cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý về nhà ở hình trong

tương lai; Đánh giá các quy định của pháp luật, chỉ ra hạn chế bất cập của

pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai và giải pháp hoàn thiện pháp

luật.

Sau khi tham khảo và nghiên cứu các tài liệu trên tác giả nhận thấy các

bài viết tập trung nghiên cứu vào từng vấn đề cụ thể của TSHTTTL như khái

niệm TSHTTTL trong tương quan với khái niệm tài sản; thế chấp TSHTTTL;

công chứng hợp đồng thế chấp TSHTTTL; đăng ký hợp đồng mua bán đối

với TSHTTTL, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương

lai, ... Việc nghiên cứu đầy đủ và toàn diện về hợp đồng mua bán TSTTTL

chưa được nhiều. Do vậy, việc tiếp tục nghiên cứu pháp luật về hợp đồng

mua bán tài sản hình thành trong tương lai sẽ góp phân bổ sung vào hệ thống

lý luận pháp luật và giải pháp thực tiễn hữu ích giúp cho việc thực hiện pháp

luật dễ dàng và hiệu quả trong quá trình mua và bán tài sản hình thành trong

tương lai.

3. M m v nghiên c u c tài ục đích và nhiệ ụ ứ ủa đề

3.1. Mục đích nghiên cứu

Trên cơ sở làm rõ các phương diện lý luận của pháp luật về hợp đồng

mua bán TSHTTTL và những yêu cầu của pháp luật, thực tiễn về hợp đồng

mua bán loại tài sản này, đề tài xác định những bất cập, hạn chế và thiếu sót

của pháp luật về hợp đồng mua bán TSHTTTL và xây dựng giải pháp hoàn

thiện pháp luật, bảo đảm hiệu lực thực tế của pháp luật về lĩnh vực này.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

- Làm rõ cơ sở lý luận của pháp luật về hợp đồng mua bán TSHTTTL;

- Làm rõ nội dung của pháp luật về TSHTTTL và nội dung, hình thức,

điều kiện pháp lý của hợp đồng mua bán TSHTTTL;

- Phân tích nội dung của pháp luật, những bất cập hạn chế trong thực

tiễn thực hiện pháp luật lĩnh vực này;

- Xây dựng giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán

TSHTTTL; giải pháp nâng cao hiệu lực thực tế của pháp luật.

4. Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tƣợng nghiên cứu

- Nghiên cứu các quan điểm, khái niệm liên quan đến TSHTTTL;

- Nghiên cứu chính sách phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN

của Đảng cộng sản Việt Nam, Nhà nước Việt Nam;

- Nghiên cứu các quan điểm khoa học về TSHTTTL, hợp đồng mua bán

nó;

- Nghiên cứu nội dung của pháp luật về hợp đồng mua bán TSHTTTL,

pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán tài sản này;

- Nghiên cứu những bất cập, hạn chế của pháp luật lĩnh vực này

- Nghiên cứu những nguyên nhân tạo ra bất cập, hạn chế trong thực hiện

pháp luật lĩnh vực này;

- Nghiên cứu kinh nghiệp pháp lý nước ngoài và giải pháp hoàn thiện

pháp luật về hợp đồng mua bán TSHTTTL

4.2. Phạm vi nghiên cứu

- Không gian: Các quan niệm, giải pháp và số liệu thực tiễn được khảo

cứu chủ yếu ở Việt Nam;

- Thời gian: Từ năm 2005 đến nay

5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu

5.1. Phƣơng pháp luận nghiên cứu

Các vấn đề khoa học của đề tài được giải quyết theo phương pháp luận

chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử

Cơ sở lý thuyết được vận dụng là kinh tế thị trường và kinh tế thị trường

định hướng XHCN

5.2. Phƣơng pháp nghiên cứu

- Phân tích, tổng hợp số liệu thứ cấp được sử dụng chủ yếu trong các nội dung

mô tả, làm rõ hạn chế của thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về

hợp đồng mua bán TSHTTTL ở Việt Nam;

- So sánh, hệ thống hoá và trừu tương hoá được sử dụng trong quá trình

nghiên cứu cơ sở lý luận của pháp luật về hợp đồng mua bán TSHTTTL, các khái

niệm có liên quan trong Chương 1 của Luận văn;

- Phương pháp chọn mẫu điển hình được sử dụng trong quá trình nghiên cứu

các vụ việc điển hình có liên quan đến tranh chấp, cách hiểu khác nhau về

TSHTTTL.

6. Điểm mới c a lu ủ ận văn

- Xây d ng các khái ni m v TSHTTTL, hự ệ ề ợp đồng mua bán TSHTTTL và cơ

cấu, đặc điểm pháp lý c a lo i hủ ạ ợp đồng này;

- c th c ti n áp d ng pháp lu t v h ng mua bán Khái quát đượ ự ễ ụ ậ ề ợp đồ

TSHTTTL và làm rõ đượ ển hình, như: đầu tư vi c những hạn chế đi tình trạng chủ

phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin diễn ra khá phổ biến tạo ra nhiều hệ luỵ xấu cho

thị trường b ng s n; Hi u qu thi hành án dân sất độ ả ệ ả ự đối v i bớ ản án có TSHTTTL

chưa cao và còn nhiều vướ ần đượng mắc c c nghiên cứu làm rõ; Cách hi u v H p ể ề ợ

đồng mua bán TSHTTTL c a mủ ột số ngườ ả ấi có thẩm quyền gi i quyết tranh ch p

chưa thống nhất nên vụ việc phải xét xử nhiều lần và nội dung bản án thiếu thống

nhất v i nhau. ớ

- Xây d ng các gi i pháp nh m hoàn thi n pháp lu t v u ki n ch th h p ự ả ằ ệ ậ ề điề ệ ủ ể ợ

đồ ậng, trách nhiệm pháp lý vi phạm thoả thu n mua bán TSHTTTL; B sung các ổ

quy đị ết điề ệc thi hành án đốnh cần thi u chỉnh vi i với TSHTTTL; Sửa đổi các quy

đị ậnh của Lu t Nhà còn mâu thu n vở ẫ ới BLDS năm 2005.

7. K t c u cế ầ ủa đề tài

Chương 1. Một số vấn đề lý luận của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản

hình thành trong tương lai;

Chương 2. Pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán tài

sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam;

Chương 3. Yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán

tài sản hình thành trong tương lai, nâng cao hiệu lực thực tế của pháp luật.

Chƣơng 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN C A PHÁP LUỦ Ậ Ề Ợ ĐỒT V H P NG MUA

BÁN TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI

1.1. Khái ni m tài sệ ản hình thành trong tƣơng lai ợp đồ, h ng mua bán tài

sản hình thành trong tƣơng lai

1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai

Điề ậ ắu 320, Bộ Lu t Dân sự năm 2005 (sau đây viế t t t là BLDS) quy

định: “Vậ ảo đả ện nghĩa vụt dùng b m thực hi dân sự phải thuộc quyền sở hữu

của bên b c phép giao d ch. Vảo đảm và đượ ị ật d b m th c hiùng để ảo đả ự ện

nghĩa vụ ặc được hình thành trong tương lai. Vậ dân sự là vật hiện có ho t hình

thành trong tương lai là độ ất động sản, b ng sản thuộc sở hữu của bên bảo

đả ợ ậ ặm sau thời điểm nghĩa vụ đư c xác l p ho c hợp đồng mua bán được giao

kết”. Về cơ bản, định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) và

xem tài s n ng c a h ng mua bán có n i dung hoàn toàn ả ấy là đối tượ ủ ợp đồ ộ

tương đồ ới các quy định trước đó củ BLDS năm 1995 (cơ sởng v a để xây

dựng và ban hành các Ngh công ch ng, ch ng th c, v ị định, Thông tư về ứ ứ ự ề

hợp đồ ẫn đang có hng mua bán hiện v iệu l c). Mự ặc dù nội dung pháp định đã

khá rõ ràng, song th c t vi c th c hi n các giao d n ự ế ệ ự ệ ịch liên quan đế

TSHTTTL không ph nh t quán trong nh n thải đã có sự ấ ậ ức, có không ít cơ

quan công ch ng, ch ng th ch i th c hi n công ch ng, ch ng th c ứ ứ ực đã từ ố ự ệ ứ ứ ự

hợp đồ ần có cái nhìn đầy đủng mua bán bằng TSHTTTL. Vậy chúng ta c hơn

về v nào? ấn đề này như thế

Quyền sở h u là m t chữ ộ ế định pháp lý về địa v pháp lý cị ủa ch sủ ở hữu

tài s xác l i và ch m d t quy n s h u, các quy n và ản, các căn cứ ập, thay đổ ấ ứ ề ở ữ ề

nghĩa vụ ản là đố của chủ sở hữu, các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu. Tài s i

tượ ề ở ậ ề ấ ềng của quy n s hữu, nó bao gồm: v t, ti n, gi y tờ có giá và các quy n

tài s u 105 BLDS) và v nguyên t c, ch s h u có toàn quy n chi m ản (Điề ề ắ ủ ở ữ ề ế

hữu, s d t tài s n thu c s h u cử ụng và định đoạ ả ộ ở ữ ủa nh mình (nhưng không ả

hưởng đế ợi ích chung), trong đó có n quyền và lợi ích của chủ thể khác, l

quyề ả ở ản dùng tài s n thuộc s hữu c c phép giao d bủa mình (và đượ ịch) để o

đảm th dân sực thi nghĩa vụ ự.

TSHTTTL là m ng c a quy n s h u, tuy nhiên trong th c ti n ột đối tượ ủ ề ở ữ ự ễ

nó thườ ợc quan tâm khi xem là đối tượng để ảo đảm nghĩa vụng chỉ đư b dân

sự. TSHTTTL là độ ất độ ời điểng sản, b ng sản hình thành sau th m ký kết hợp

đồ ẽ ề ợng mua bán và s thuộc quy n sở hữu của bên b i, lảo đảm như hoa lợ i

tức, tài s n hình thành t v ng, các tài s n khác ả ừ ốn vay, công trình đang xây dự ả

mà bên b m có quy n nh y, t i th i ch ảo đả ề ận. Như vậ ạ ời điểm đang xét, ngườ ủ

của TSHTTTL chưa hoàn toàn xác lậ ữu đầy đủ cho mình nhưng p quyền sở h

vì trong tương lai gần ngườ ập đượ ữu đối ấy sẽ xác l c quan hệ sở h i với tài

sản y nên pháp lu t dành cho h kh ng d ng m t s quy n trong ấ ậ ọ ả năng hưở ụ ộ ố ề

phạm vi nh nh. Th c ra v quyất đị ự ấn đề ền sở h i vữu đố ới TSHTTTL là m t ộ

chế định mở trong giao d ch dân sị ự nên nó mang tính đặc thù và tính đặc thù

này ph n ánh ng c a s h u và tính ch t c a quyả ở 2 góc độ: đối tượ ủ ở ữ ấ ủ ền năng,

cụ thể:

– ủ Về đối tượng c a quan hệ ở ữ ạ ạ s h u: t i th n tời điểm đang xét (hiệ i) tài

sản chưa hình thành hình thái “vậ ẩm” đểt chất – sản ph trở thành đối tượng

xác l p quan h s h u c o nên thành ph m, ậ ệ ở ữu đầy đủ (như nguyên liệ hưa tạ ẩ

hoa l i, l i t h t ng ợ ợ ức, công trình đang xây dựng, đất đai đang làm cơ sở ạ ầ

chưa nghiệm thu và bàn giao… …), hoặ ện có (đã có đối tược là vật hi ng)

nhưng theo đị ờ, theo ý chí ngườnh chế pháp luật thể hiện trên giấy t i mua,

nội dung tho thu n thì quy n s h i v i v t c chuy n giao ả ậ ề ở ữu đố ớ ậ ấy chưa đượ ể

và xác l p cho ch th t d ậ ủ ể đang xét (ví dụ: hàng hoá chưa nhập kho, nhà đấ ự

đị ả ếnh mua, di s n thừa k chưa phân chia, tài sả ợp đồn mà theo h ng mua bán

chưa đế ời điể ển giao cho ngườ , người mua chưa hoàn tấn th m chuy i mua t

việc sang tên, độ nhưng chưa hếng sản vô chủ t thời hạn thông báo tìm chủ sở

hữu…).

– Về ấ ạ ệ ạ ề ở tính ch t, t i th m hiời điể n t i quy n s hữu c i chủa ngườ ủ đố ới v i

TSHTTTL th c ch t là m t lo i quy n tài sự ấ ộ ạ ề ản (Điều 115 BLDS năm 2015)

phát sinh t h ng v i ch s h u (s chuy n giao) ho nh ừ ợp đồ ớ ủ ở ữ ẽ ể ặc theo quy đị

của pháp luật. Do quyền sở h u c a ch thữ ủ ủ ể đang xét chưa xác lập tại thời

điể ệ ềm hi n h i chữu nên ngườ ủ trong tương lai không thể có đầy đủ mọi quy n

của ch sủ ở hữu mà ch có m t s quy n n n tài s b m ỉ ộ ố ề hư: dùng quyề ản để ảo đả

nghĩa vụ ợp đồ ản và đượ dân sự (phát sinh từ h ng mua tài s c bên nhận bảo

đảm đồ ản đểng ý); nhận tài s xác lập quan hệ sở hữu sau khi hoàn thành các

nghĩa vụ ền đố ữu và ngườ; chế ước quy i với chủ sở h i thứ ba (ví dụ: chủ sở

hữu hi n hành không th t i v i tài s thu n bán ệ ể ự do định đoạt đố ớ ản đã thoả ậ

cho người khác) v.v… Như vậ ữu đốy, quyền sở h i với TSHTTTL là quyền

tài s u ki n và ch t ra khi g n v i m t s giao d ch nh nh, và ản có điề ệ ỉ đặ ắ ớ ộ ố ị ất đị ở

đây, vấn đề chúng ta đang quan tâm ợp đồ là h ng mua bán.

TSHTTTL là đối tượng được dùng để ảo đảm nghĩa vụ b dân sự nói

chung và bi n pháp c m c , th ch p, b o lãnh b ng tài s n hình thành t v n ệ ầ ố ế ấ ả ằ ả ừ ố

vay c a t ch c tín d ng (TCTD) là bi n pháp b dân s do ủ ổ ứ ụ ệ ảo đảm nghĩa vụ ự

pháp lu nh. ật quy đị

Trong các ho ng ngân hàng, các t ch c tín d ng (TCTD) có quy n ạt độ ổ ứ ụ ề

cấp tín d th c hiụng cho khách hàng để ự ện mua m t tài s bộ ản nào đó, và để ảo

toàn v n cho vay TCTD có th yêu c u khách hàng dùng chính tài s n s mua ố ể ầ ả ẽ

làm tài s n b m cho kho n tín d p. Tài s n hình thành t v n ả ảo đả ả ụng đã cấ ả ừ ố

vay được định nghĩa: là tài sả ản đượn của khách hàng vay mà giá trị tài s c tạo

nên b i m t ph n ho c toàn b kho n vay c a TCTD (Kho u 2, Ngh ở ộ ầ ặ ộ ả ủ ản 4, Điề ị

đị 178/1999/NĐ ủ ề ềnh số -CP ngày 29/12/1999 của Chính ph v b m tiảo đả n

vay c y, n t ng n ủa TCTD). Như vậ ếu như thuậ ữ TSHTTTL không quan tâm đế

nguồn tài chính hình thành nó thì thu t ng tài s n hình thành t v n vay l i ậ ữ ả ừ ố ạ

phản ánh về nguồn tài chính giúp xác lập quyền tài s i vản đố ới nó, và xét về

quan h s h u t i th m c p tín d ng, tài s n hình thành t v n vay ệ ở ữ ạ ời điể ấ ụ ả ừ ố

không phải là gì khác mà chính là m t hình thái c th c a TSHTTTL. ộ ụ ể ủ

Vật dùng để ảo đả ện nghĩa vụ ặc đượ b m thực hi dân sự là vật hiện có ho c

hình thành trong tương lai (Điều 297, 308 BLDS). Cầm cố, thế chấp, bảo

lãnh b ng TSHTTTL là bi n pháp b dân s nói chung và b o ằ ệ ảo đảm nghĩa vụ ự ả

đảm nghĩa vụ riêng còn đượ trả tiền vay cho các TCTD nói c ghi nhận rõ tại

các văn bả ật khác, như: Nghịn quy phạm pháp lu định số 163/2005/NĐ-CP

về giao d ch b m có gi i thích tị ảo đả ả ừ TSHTTTL và quy định về nội dung hợp

đồ ầ ế ấ ả ằ ảng c m cố, th ch p, b o lãnh b ng TSHTTTL (kho u 2, khoản 6, Điề n 2

Điề đị 178/1999/NĐ ề ều 11); Nghị nh số -CP v b m tiảo đả n vay của tổ chức tín

dụng (đã đượ ửa đổc s i bổ sung b i Ngh nh s -CP ngày ở ị đị ố 85/2002/NĐ

25/10/2002) t i kho n pháp b m (c m c , th ạ ản 1, Điều 3 có quy định biệ ảo đả ầ ố ế

chấp, bảo lãnh) bằng tài sản hình thành t vừ ốn vay (là m ng hột trườ ợp c thụ ể

của TSHTTTL). C thụ ể hoá hơn nữ ục I.1 Thông tư a tại tiểu mục 2.1, 2.2 – m

số 07/2003/ TT-NHNN ngày 19/5/2003 c a Th c ủ ống đốc Ngân hàng Nhà nướ

có quy định: TSHTTTL bao gồm: hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn

vay, các tài s n khác mà bên b m có quy n nh n ng mà ả ảo đả ề ậ – là các đối tượ

TCTD cho vay đượ ảo lãnh để ảo đảc phép nhận cầm cố, thế chấp, b b m tiền

vay khi có đủ điều kiện khác.

Các quy định trên đã nhấ ấn đềt quán thể hiện rõ v : việc chủ sở hữu của

TSHTTTL cam k t khi tài s n hình thành (và h có quy n s h i v i tài ế ả ọ ề ở ữu đố ớ

sản y) s b m th dân s c bên nh n ấ ẽ dùng nó để ảo đả ực thi nghĩa vụ ự và đượ ậ

bảo đảm đồ ải đượng ý, thì thoả thuận ấy là hợp pháp, không trái luật nên ph c

các bên liên quan tôn tr c pháp lu t b o h y có th kh ng ọng, đượ ậ ả ộ. Như vậ ể ẳ

đị ậ ễ ệnh: lý lu n và thực ti n pháp lu ng ngày càng hoàn thiật (trong xu hướ n

hơn) đề ận TSHTTTL là đối tượng được dùng để ảo đảm nghĩa vụu thừa nh b

dân sự, trong đó có nghĩa vụ ền vay, nghĩa là tài sả trả ti n hình thành từ vốn

vay được dùng để ảo đả b m tiền vay cho TCTD.

Một khi đã nhậ ức đúng vấn đề trên, thì cũng cần có quan điển th m xử lý

thấu đáo mộ ấn đềt v mang tính k thu y sinh trong th c ti ỹ ật đang nả ự ễn. Để

TSHTTTL tr b m ti n vay, v i ở thành là đối tượng được dùng để ảo đả ề ới ngườ

bảo đả ấn đề ải có căn cứm v là ph chứng minh TSHTTTL sẽ thuộc sở hữu của

mình để ảo đả ảo đảm. Nghĩa là tạ được bên nhận b m chấp nhận làm vật b i

thời điể ợp đồ sơ tài sả ảo đảm giao kết h ng mua bán hồ n b m phải có bằng

chứng về vi i b m ch c chệc ngườ ảo đả ắ ắn sẽ xác lập quyền sở h u (hoữ ặc quyền

sử d ng, quy n qu n lý, s d i v i DNNN). Theo tiêu chí v viụ ề ả ử ụng đố ớ ề ệc đăng

ký ch quy n thì tài s c chia làm 02 lo i: tài s n ph c ủ ề ản đượ ạ ả ải đăng ký và đượ

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền s h u, quy n ở ữ ề

sử d ng (ví d : n t, các công trình xây dụ ụ hà, đấ ựng, phương tiện giao thông cơ

giới, tài s c cản Nhà nướ ấp v n (còn lốn cho DNNN…); tài sả ại) không phải

đăng ký quyề ụng. Nhìn chung, đốn sở hữu, quyền sử d i với loại tài sản mà

pháp lu nh ph n s h u và quy n s d ng thì gi y ật quy đị ải đăng ký quyề ở ữ ề ử ụ ấ

chứng nhận về ch quyủ ền (bao g m c giồ ả ấy tờ c c p vNhà nướ ấ ốn cho DNNN,

giấy tờ cơ quan chủ ản để ảo đả quản cho phép DNNN dùng tài s b m tiền

vay…) do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ hiện tại và giấy tờ

chuyển nhượ ữu trong tương lai là căn cứ đáng tin ng hợp pháp cho chủ sở h

cậy. Tuy nhiên với những tài sản không ph n sải đăng ký quyề ở h u thì viữ ệc

bên nh n b m ch ra và yêu c i b m cung c p các tài li u c ậ ảo đả ỉ ầu ngườ ảo đả ấ ệ ụ

thể ch ng minh vứ ề ch quyủ ền trong m ng hỗi trườ ợp lại rất khác nhau, đó có

thể là: tài liệu về xuất x hàng hoá, h ng, phiứ ợp đồng chuyển nhượ ếu nhập

kho – xu ng t n p ti n mua hàng, ch ng t ất kho, hóa đơn mua bán, chứ ừ ộ ề ứ ừ

nhập khẩu, phiếu b n bàn giao tài sảo hành, văn bả ản cho DNNN, biên bản

nghiệm thu công trình … tự chung đó là các giấu y tờ phản ánh, chứng minh

nguồn g c tài s n và d n d n vi c xác l p ch quy a ố ả ẫ ắt đế ệ ậ ủ ền trong tương lai củ

ngườ ấ ời b m. N c giảo đả ếu như hình thứ y t đã phản ánh đầy đủ, rõ ràng theo

yêu c u, h ng mua bán ph c công nh n và th c thi, v r i ro v ầ ợp đồ ải đượ ậ ự ấn đề ủ ề

khả năng xác lậ ữu trong tương lai (nếp quyền sở h u có) là việc mà các bên

tham gia giao d ch ph i t ch u trách nhi m. ị ả ự ị ệ

1.1.2. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai

Hợp đồ ằng văn ng mua bán TSHTTTLlà sự thỏa thuận giữa các bên b

bản v vi c mua bán TSHTTTL mà bên bán nh m m m l i. Theo ề ệ ằ ục đích kiế ờ

đó, bên bán sẽ ụng đấ bàn giao tài sản và quyền sử d t cho bên mua khi xây

dựng hoàn thành và bên mua ph i thanh toán ti n mua TSHTTTL cho bên ả ề

bán theo n i dung do hai bên th a thu n phù h p v nh c a pháp luộ ỏ ậ ợ ới quy đị ủ ật.

1.2. Cơ cấ ợp đồu pháp lý của h ng mua bán tài sản hình thành trong

tƣơng lai

1.2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương

lai

Chủ thể c a h ng mua bán TSHTTTL là các bên tham gia quan hủ ợp đồ ệ

hợp đồ ợp đồng, trong quan hệ h ng mua bán TSHTTTL thì ch th là các bên ủ ể

tham gia bao g m bên mua và bên bán, thông qua h ng này, quy n s ồ ợp đồ ề ở

hữu TSHTTTL đượ ợp đồc chuyển từ bên bán sang bên mua. H ng mua bán

TSHTTTL là m t d ng c a h ng nói chung, b i v y, khi tham gia giao ộ ạ ủ ợp đồ ở ậ

kết h ng này, các bên chợp đồ ủ th ph c nh u ki n chung ể ải đáp ứng đượ ững điề ệ

mà pháp lu nh giật quy đị ống như các chủ ợp đồ thể của h ng khác khi giao kết

hợp đồ ững điề ện này là cơ sởng. Nh u ki để xác định hiệu l c pháp lý c a h p ự ủ ợ

đồng, trướ ải đáp ứng các điề năng lực tiên, các chủ thể ph u kiện về c chủ thể,

nói cách khác ch th tham gia h ng mua bán TSHTTTL phủ ể ợp đồ ải có năng

lực ch th c ch thủ ể. Năng lự ủ ể được t o thành t c pháp luạ ừ năng lự ật và năng

lực hành vi, đây là điề ần đốu kiện c i với các bên khi tham gia vào giao dịch

nói chung cũng như giao dịch mua bán TSHTTTL nói riêng.

Có th nói, quy n s h u TSHTTTL - u s u ể ề ở ữ “tài s c biản đặ ệt”, chị ự điề

tiết của Nhà nước nên khi đưa “ ” vào trong giao lưu quyền s hở ữu TSHTTTL

thì cũng phả ủa Nhà nưới chịu sự kiểm soát chặt chẽ c c, bởi vậy, khi tham gia

hợp đồng mua bán TSHTTTL tổ chức, cá nhân giao dịch và các chủ thể khác

không ch u ki n chung mà pháp lu nh mà còn ph i ỉ đáp ứng các điề ệ ật quy đị ả

đáp ứ ật đất đai và pháp ng một số điều kiện khác do pháp lu luật chuyên

ngành quy đị ới đáp ứng đượnh thì m c tính hợp pháp về chủ thể.

1.2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong

tương lai

Hợp đồng mua bán TSHTTTL là m t giao d ch dân s n ộ ị ự trong đó quyề

sở h c d ch chuy n t i ữu TSHTTTL đượ ị ể ừ bên bán sang bên mua, như vậy, đố

tượng của h ng mua bán TSHTTTL là quy n s h u TSHTTTL. ợp đồ ề ở ữ

Có th th ng c a h ng mua bán TSHTTTL là quy n s ể ấy, đối tượ ủ ợp đồ ề ở

hữu TSHTTTL và quy n s hề ở ữu TSHTTTL cũng khá đa dạng. Tuy nhiên,

không ph i quy n s h u TSHTTTL nào các ch th giao d c ả ề ở ữ ủ ể ịch cũng đượ

phép ký k t h ng mua bán. mế ợp đồ Ở ỗi quốc gia u có nhđề ữ ứng quy định m c

độ ộ ẹ ề ạ ườ r ng, h p khác nhau v ph m vi ng giao dđối tượ ịch trên thị tr ng. Pháp

luật Australia không hạn chế quyền được mua, bán TSHTTTL và t t c các ấ ả

TSHTTTL u c mua, bán và khi th c hi n vi c mua bán, bên nh n mua đề đượ ự ệ ệ ậ

bán ph i s d h u TSHTTTL nh n mua bán. ả ử ụng theo đúng mục đích sở ữ ậ

Bên c n s h u TSHTTTL ch có th tr ng ạnh đó, quyề ở ữ ỉ ể ở thành đối tượ

của h ng mua bán quyợp đồ ền sở d t khi nó thu c quyụng đấ ộ ền s d ng hử ụ ợp

pháp c ng th i, khi tham gia quan h mua bán, bên nh n ủa bên mua bán. Đồ ờ ệ ậ

mua bán c n ph i th a thu n rõ ràng, c th v ng c a h ng v i ầ ả ỏ ậ ụ ể ề đối tượ ủ ợp đồ ớ

các v n tính ch t pháp lý c a tài s n và quy n s h u ấn đề liên quan đế ấ ủ ả ề ở ữ

TSHTTTL này không ph i là tài s n tranh ch p. ả ả ấ

Có th ng c a h ng mua bán TSHTTTL là y u t quan ể nói, đối tượ ủ ợp đồ ế ố

trọng c ng b ng thì không thủa hợp đồ ởi không có đối tượ ể mua bán được. Tuy

nhiên, không ph ng h p nào, quy n s h tr ải trườ ợ ề ở ữu TSHTTTL cũng có thể ở

thành đối tượ ợp đồng của h ng mua bán TSHTTTL, mà chỉ những loại

TSHTTTL pháp lu i, m i có th tr ng c a ật cho phép trao đổ ớ ể ở thành đối tượ ủ

hợp đồng này.

1.2.3. Hình th c cứ ủa hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong

tương lai

Pháp lu t quy nh ng h p pháp lu nh h i ậ đị trườ ợ ật có quy đị ợp đồng đó phả

đượ ể ệ ặc th hi n b n có công chằng văn bả ứng ho c chứng thực, phải đăng ký

hoặc xin phép thì ph thải tuân theo các quy định đó, có thể ấy h ng mua ợp đồ

bán TSHTTTL là h ng có giá tr kinh t cao và tài sợp đồ ị ế ản chưa hình thành

(phương diện pháp luật), rất dễ phát sinh tranh chấp, chính bởi vậy, việc quy

đị ấnh hình thức của h ng này là rợp đồ t quan trọng, hình thức của h ng ợp đồ

này ph i th hi n nh ng n i dung mà ch th giao d ch và ch th khác ả ể ệ ữ ộ ủ ể ị ủ ể đã

cam k t, các bên ghi nh n n i dung giao k t h p ng b ng m t b n, và ế ậ ộ ế ợ đồ ằ ộ văn ả

văn ả ể ệ đầ đủ ữ ả đồ b n này th hi n y nh ng nội dung cơ b n của hợp ng và cùng ký

tên xác nh n vào b n. ng h p phát sinh tranh ch p, h p c ậ văn ả Trườ ợ ấ ợ đồng đượ

giao k t b ng b n t o ra ch ng c pháp lí v ng ch c gi i quy t. Pháp ế ằ văn ả ạ ứ ứ ữ ắ để ả ế

luật về h ng hợp đồng mua bán TSHTTTL quy định trườ ợp này ph c lải đượ ập

thành văn bản, Chính bởi vậy, các bên khi tham gia h ng mua bán ợp đồ

TSHTTTL không đượ ợp đồc phép lựa chọn hình thức của h ng, mà ph i tuân ả

theo m t hình th c duy nh t mà pháp lu nh. ộ ứ ấ ật quy đị

1.2.4. N i dung c a h p ng mua bán ộ ủ ợ đồ tài sản hình thành trong tương

lai

Nội dung c a h ng mua bán TSHTTTL là t ng hủ ợp đồ ổ ợp nh u ững điề

khoả ể ậ ản mà các chủ th tham gia h a thuợp đồng đã thỏ n, nh u khoững điề n

này xác đị ền và nghĩa vụ ợp đồnh những quy cụ thể của các bên trong h ng.

Khi giao k t h p ng mua bán, các bên trong h ng c n ph nh rõ ế ợ đồ ợp đồ ầ ải xác đị

những vấn đề c b n sau: ơ ả

1.3. Vai trò c a pháp lu t h ng mua bán tài s n hình thành ủ ậ ợp đồ ả

trong tƣơng lai

Trong giai đoạn hiện nay, khi mà nhu cầu về quyền sở hữu TSHTTTL

ngày càng tăng cao, vấn đề ản nà luôn được Đả mua bán loại tài s ng và Nhà

nướ ở ậ ậ ềc quan tâm, chính b i v y, các chính sách pháp lu t v h ng mua bán ợp đồ

TSHTTTL đã ra đờ ững quy địi và ngày càng hoàn thiện, nh nh này có vai trò

rất l i s ng xã h i: ớn trong đờ ố ộ

Th t,ứ nhấ pháp luật h ng mua bán TSHTTTL trong kinh doanh là ợp đồ

cơ sở ảo đả b m các bên thỏa mãn l i ích khi tham gia giao d ch ợ ị

Thứ hai, pháp luậ trườ ất hợp đồng mua bán TSHTTTL thúc đẩy thị ng b t

độ ả ểng s n phát tri n.

pháp lu t h ng mua bán TSHTTTL t ng kinh Thứ ba, ậ ợp đồ ạo ra môi trườ

doanh minh b ch, b o v quy n l i ích h p pháp c a các ch th . ạ ả ệ ề ợ ợ ủ ủ ể

Thứ tư, pháp luậ ạt h ng mua bán TSHTTTL tợp đồ o ra hành lang pháp lý

bảo m cho s c nh tranh lành m nh cđả ự ạ ạ ủa các doanh nghi p trên th ng, ệ ị trườ

thúc y c nh tranh bình ng và có hi u qu , t o m t môi tr ng kinh doanh đẩ ạ đẳ ệ ả ạ ộ ườ

tốt cho các doanh nghi p là c bi t c n thi t. ệ đặ ệ ầ ế

Thứ năm, bên cạ ệ ả đả ạnh vi c b o m tính c nh tranh bình ng c a các đẳ ủ

doanh nghi p thì còn ph i b o m s bình c nh tranh lành m nh v ệ ả ả đả ự đẳng, sự ạ ạ ề

quyề ợ ụ đả ả ậ ợn l i, nghĩa v của các bên của h ng, ợp đồ m b o giao dịch thu n l i,

hạn ch tranh ch p. ế ấ

Thứ sáu, khi th c hiự ện mua bán TSHTTTL không chỉ có các bên giao

dịch, mà còn nhi u chề ủ th khác có liên quan tham gia, t o u ki n cho ể để ạ điề ệ

giao d ch có hi u qu nh : Các c ng ký mua bán; c quan thu ; t ị ệ ả ư ơ quan đă ơ ế ổ

chức d ch v , c quan theo dõi, giám sát giao d ch; cị ụ ơ ị ơ quan giải quyết tranh

chấp, x lý vi phử ạm; cơ quan quản lý, cung cấp các thông tin về quyền sở

hữu TSHTTTL…Do vậy, đòi hỏi phải thiết lập một hệ thống cơ quan quản lý

nhà n c v kinh doanh B S và giao d ch mua bán TSHTTTL, h th ng t ướ ề Đ ị ệ ố ổ

chức d ch v vị ụ ề quyền sở h u TSHTTTL ữ để bảo vệ quyền lợi cho các bên, và

điề ế ể ầ ề ở đả ảu ti t, ki m soát cung c u hàng hóa quy n s hữu TSHTTTL m b o cân

bằng v cung - c u quy n s h u TSHTTTL. ề ầ ề ở ữ

Kết lu ận chƣơng 1

Trong nhi l u v quy n s h u TSHTTTL ều năm trở ại đây, do nhu cầ ề ề ở ữ

ngày càng tăng, cho nên việ ần trao đổc c i nhu câu sử dụng loại hàng hóa này

là t t y u, bên c ng l i ích mà TSHTTTL mang l i là r t cao, cho ấ ế ạnh đó, nhữ ợ ạ ấ

nên th ng này kích thích nhu c u a các doanh nghi p giao d ch, ị trườ ầu đầ tư củ ệ ị

bởi v y, giao d ch mua bán TSHTTTL ngày càng tr nên ph bi n. ậ ị ở ổ ế

Hợp đồng mua bán TSHTTTL ra đờ ạo cơ sởi, t pháp lý vững chắc cho

các doanh nghi p tham gia các giao d u pháp lý c a h p ệ ịch mua bán, cơ cấ ủ ợ

đồng này đượ như chủ ợp đồc xác định cụ thể, gồm các yếu tố thể của h ng

chuyển quyền s hở ữu TSHTTTL ch nh ng ch thỉ ữ ủ ể có đầy đủ điều kiện pháp

luật quy định; đối tượ ợp đồng mua bán TSHTTTLcũng không bao ng của h

gồm t t c TSHTTTL mà ch mấ ả ỉ ột s lo c pháp lu t cho phép kinh ố ại đượ ậ

doanh m i tr ng c a lo i h ng này, các v v n i dung ớ ở thành đối tượ ủ ạ ợp đồ ấn đề ề ộ

và hình th c c a h nh c th . ứ ủ ợp đồng xác đị ụ ể

Thực tiễn cho thấy thị trường TSHTTTL khó phát tri n lành m nh và ể ạ

phát huy đượ ếu quy đị ật điềc vai trò của nó nếu thi nh pháp lu u chỉnh. Vì vậy,

chế định pháp luật h ng mua bán TSHTTTL có vai trò vô cùng quan ợp đồ

trọng trong việc c ng c và b m thủ ố ảo đả ị trường phát triển lành mạnh và phát

huy hi u qu i v i nên kinh t , b m các bên th a mãn l i ích, ệ ả đố ớ ế là cơ sở ảo đả ỏ ợ

sự công b ng và an toàn c a các bên, t ng kinh doanh ằng bình đẳ ủ ạo ra môi trườ

minh b ch, b o v quy n l i ích h p pháp c a các ch th , b o m cho s ạ ả ệ ề ợ ợ ủ ủ ể ả đả ự

cạnh tranh lành m nh c a các doanh nghiạ ủ ệp giao d ch, thúc ị đẩy cạnh tranh

bình ng và có hi u qu , t o m t môi tr ng kinh doanh lành m nh, an toàn đẳ ệ ả ạ ộ ườ ạ

cho các doanh nghi p kinh doanh TSHTTTL. ệ

Chƣơng 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN TH C HIỰ ỆN PHÁP

LUẬT VỀ H NG MUA BÁN TÀI SỢP ĐỒ ẢN HÌNH THÀNH TRONG

TƢƠNG LAI

2.1. Th c tr ng pháp lu t v h ng mua bán tài s n hình thành ự ạ ậ ề ợp đồ ả

trong tƣơng lai

Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai và các chế định pháp lý có

liên quan đã được quy định tại BLDS năm 2005 và hiện nay tiếp tục được

quy định trong BLDS năm 2015. Theo quy định tại Điều 108 Bộ luật Dân sự

năm 2015 (BLDS), tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác

lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập

giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: tài sản chưa hình

thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau

thời điểm xác lập giao dịch. Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai có thể

hiểu là loại tài sản tồn tại hoặc chưa tồn tại ở tại thời điểm giao dịch. Tuy

nhiên, nó được đảm bảo thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức nhất

định trong giao dịch về tài sản đó.

Vấn đề tài sản hình thành trong tương lai cũng được quy định trong rất

nhiều các văn bản pháp luật đã được ban hành trước đây. Ví dụ, Điều 1 Nghị

định số: 11/2012/NĐ ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung -CP

một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ CP ngày 29/12/2006 của Chính -

phủ về giao dịch bảo đảm đã quy định tài sản hình thành trong tương lai gồm

tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành

hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;

tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu, nhưng

sau thời điểm giao kết bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng kí theo quy định

của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử

dụng đất.

Trước đây, BLDS năm 2005 chỉ có 04 Điều liên quan đến tài sản hình

thành trong tương lai(khoản 2 Điều 319, khoản 2 Điều 320,khoản 1 Điều

342, khoản 6 Điều 351), nay BLDS năm 2015 đã bổ sung nhiều quy định mới

về khái niệm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai và các quy

định mới khác có liên quan đến các chế định pháp lý về tài sản hình thành

trong tương lai như quy định về phạm vi nghĩa vụ được bảo lãnh (Điều 293);

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai (Điều 294); tài sản bảo đảm

(Điều 295) và phạm vi bảo lãnh (Điều 336). Ngoài ra, tài sản hình thành

trong tương lai cũng được quy định tại các văn bản pháp luật chuyên ngành

như: Luật TSHTTTL năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014,

Thông tư số 26/2015/TT NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước -

hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án

đầu tư xây dựng TSHTTTL, TSHTTTL hình thành trong tương lai…

TSHTTTL ch có th ng c a h ng mua bán khi h các ỉ ể là đối tượ ủ ợp đồ ội đủ

điề ờu ki ài s ng thện pháp lý chung như t ản thông thường, đồ i ph u ải có các điề

kiện pháp lý đặc thù giành riêng cho nó, gồm:

Đố ới v i tài sản hình thành trong tương lai thì ngoài điều kiện chung trên

còn có m t s yêu cộ ố ầu sau: ( xu t phát t c thù m t s tài s n t i th m ấ ừ đặ ộ ố ả ạ ời điể

giao d c quy n s h u c a bên b ng h p b o ịch chưa thuộ ề ở ữ ủ ảo đảm. Trong trườ ợ ả

đả ằm thực hi bện nghĩa vụ ng tài sản hình thành trong tương lai thì khi bên

bảo đả ảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản b m, bên nhận

bảo đả ền đố ản đó. Đốm có các quy i với một phần hoặc toàn bộ tài s i với tài

sản pháp lu nh ph n s h u mà bên bật quy đị ải đăng ký quyề ở ữ ảo đảm chưa

đăng ký thì bên nhậ ảo đả ản khi đến b m vẫn có quyền xử lý tài s n hạn xử lý)

– Trong trườ ản hình thành trong tương lai là đấng hợp tài s t, tài sản gắn

liền v i t: Tu t ng h p c th mà gi y t ch ng minh quy n s ớ đấ ỳ ừng trườ ợ ụ ể ấ ờ ứ ề ở

hữu, quy n s dề ử ụng có th là Gi y ch n quy n s d t, quy n s ể ấ ứng nhậ ề ử ụng đấ ề ở

hữu nhà nhưng cũng có thể ợp đồ ết định giao thuê đấ là h ng góp vốn, quy t.

Cụm t ừ “giấy t ch ng minh quy n s h u, quy n s dờ ứ ề ở ữ ề ử ụng” theo quy định.

– Đố ới v i tài sản hình thành trong tương lai là vật tư, hàng hóa: Ngoài

việc có đủ các điề u kiên trên thì phải có thêm là bên dảm bảo phải có khả

năng quả ảo đản lý, giám sát tài sản b m

Chế định về tài s ph nh lản hình thành trong tương lai ải được quy đị ại

thành m t h th nh riêng, c th áp d ng cho t t c các khâu ộ ệ ống các quy đị ụ ể ụ ấ ả

của h nh tài sợp đồng mua bán như việc xác đị ản, trình tự th t c giao kủ ụ ết hợp

đồng, đăng kí hợp đồng mua bán và xử lí tài sản thế chấp. và nó bao hàm

được các nội dung chủ y ếu như sau:

– Tài s y ản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành đầ

đủ ệ ở ữ ộ ề ế ấ trong hi n t n sại nhưng trong tương lai, quyề h u thu c v bên th ch p.

Nếu tính cả v n h u thì nên giật đã hiệ ữ ới hạn trong m t sộ ố loại tài sản c thụ ể,

không áp d ng m t cách ph bi a các giao d ch gi t o. Vì ụ ộ ổ ến để phòng ngừ ị ả ạ

vậy, không bao hàm các tài s y ch n s h n ản đã có giấ ứng nhậ ở ữu và đã chuyể

dịch quy n s h u theo h ng có công ch ng, ch ng thề ở ữ ợp đồ ứ ứ ực nhưng chưa

hoàn thành th t nh c a pháp lu t. ủ ục đăng kí sang tên theo quy đị ủ ậ

– H ng mua bán vợp đồ ề tài s i giao ản hình thành trong tương lai là loạ

dịch có điề ện. Điề ện đặ ấp đượu ki u ki t ra là quyền sở hữu của bên thế ch c

xác l i v i toàn b tài s n thì h ng mua bán m i có hi u l c. ập đố ớ ộ ả ợp đồ ớ ệ ự

– Phả ệ ợi phân bi t ra nhi ng hều trườ p khác nhau:

+ Trườ ấp đã nộp đủng hợp bên thế ch tiền mua tài s n, tài s n ả ản đã hiệ

hữu đầy đủ ợp đồ ản đã được thanh lí, nhà đã bàn giao , h ng mua bán tài s

nhưng chưa có giấ ữu. Trong trườ ợp này, đã có cơ sởy chứng nhận sở h ng h

khẳng định quyền sở hữu của bên mua.

+ N u tài s n nhà thì h ng ế ản hình thành trong tương lai liên quan đế ợp đồ

mua bán ph ng mua bán liên quan ải được đăng kí tại cơ quan đăng kí hợp đồ

đế ản b ng sất độ n.

+ M n ph i ph c v tr c ti p cho vi c xác l p quy n s ục đích vay vố ả ụ ụ ự ế ệ ậ ề ở

hữu đối với tài sản , tức là tài sản hình thành từ vay vốn.

2.2. Nh ng h n ch , b t c p c a pháp lu t v h ng mua bán tài ữ ạ ế ấ ậ ủ ậ ề ợp đồ

sản hình thành trong tƣơng lai trong thực tiễn áp dụng pháp luật

2.2.1. Những vướng mắc pháp lý khi giao kết và thực hiện hợp đồng

thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ

hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai

(i) V u ki n th ch p nhà ề điề ệ ế ấ ở hình thành trong tương lai: Theo quy

định Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ

về s i, b sung m t sửa đổ ổ ộ ố điều c a Ngh nh s -CP ngày ủ ị đị ố 163/2006/NĐ

29/12/2006 c a Chính ph v giao d ch b m (Ngh nh sủ ủ ề ị ảo đả ị đị ố 11/2012) “Tài

sản b m là tài s n hi n có ho c tài sảo đả ả ệ ặ ản hình thành trong tương lai mà

pháp lu t không c m giao d ch. Tài s m: tài ậ ấ ị ản hình thành trong tương lai gồ

sản đượ ản đang trong giai đoạc hình thành từ vốn vay, tài s n hình thành hoặc

đang đượ ời điể ợp đồ ảo đảc tạo lập hợp pháp tại th m giao kết h ng b m, tài sản

đã hình thành và thuộc đối tượ ải đăng ký quyề ữu, nhưng sau thờng ph n sở h i

điể ếm giao k t giao dịch b m thì tài sảo đả ản đó mới được đăng ký theo quy

định của pháp lu ật”.

(ii) V công ch ng và ch b m h ng th ch p nhà ề ứ đăng ký giao dị ảo đả ợp đồ ế ấ

ở ạ ể ề hình thành trong tương lai: Hiện t i, pháp lu nh cật chưa có quy đị ụ th v

trình t , th t c th ch p nhà ng, ự ủ ụ ế ấ ở hình thành trong tương lai (như công chứ

đăng ký giao dị ảo đả ại cơ quan nào; giấ ại cơ quan ch b m t y tờ xuất trình t

công ch ch b n h ng th ứng, cơ quan đăng ký giao dị ảo đảm…) dẫn đế ợp đồ ế

chấp nhà ở d c công ự án hình thành trong tương lai khó và/hoặc không đượ

chứng, đăng ký giao dị ảo đả ứng, đăng ký ch b m hoặc có thể được công ch

giao d ch b m quy c công ị ảo đảm nhưng sau đó cơ quan có thẩ ền xác định việ

chứng/đăng ký giao dị ảo đả ợp đồch b m h ng thế chấp tài sản này là không

phù hợp v nh cới quy đị ủa pháp lu t. ậ

(iii) V th ch p d nhà : Th c t i v i t ề ế ấ ự án và căn hộ ở ự ế, để cho vay đố ớ ổ

chức, cá nhân mua nhà ở thu c d án, ngân hàng và chộ ự ủ đầu tư, khách hàng

vay v i mua nhà) ký h ng h i ốn (ngườ ợp đồ ợp tác 03 bên, theo đó ngân hàng giả

ngân v n vay cho khách hàng theo ti hoàn thành d án, l ch thanh toán ố ến độ ự ị

tiền mua nhà c th a thu n gi a ch i mua nhà ng ở đượ ỏ ậ ữ ủ đầu tư và ngườ ở; đồ

thời ch i cam kủ đầu tư phả ết giao bản g c giố ấy ch ng nhứ ận quyền sở h u nhà ữ

ở cho ngân hàng sau khi người mua nhà ti n mua nhà ở đã thanh toán đầy đủ ề

ở ậ ậ cho chủ đầu tư theo thỏa thu n và nh n bàn giao nhà ở, chủ đầu tư đã hoàn

tất các th t c liên c p gi y ch ng nh n s h u nhà cho ủ ụ quan để ấ ấ ứ ận quyề ở ữ ở

người mua.

(iv) V vi c công ch ch b i v i h ng ề ệ ứng và đăng ký giao dị ảo đảm đố ớ ợp đồ

thế chấp quyền tài sản phát sinh t h ng mua bán nhà ừ ợp đồ ở: Pháp luật hiện

hành không yêu c u h ng th ch n tài s n phát sinh t h ng ầ ợp đồ ế ấp quyề ả ừ ợp đồ

mua nhà ph c công ch ng th c, nên ngân hàng và khách hàng ở ải đượ ứ ứng/ch ự

thườ ậ ệ ế ấ ạng thỏa thu n không thực hi n công chứng h ng thợp đồ ch p lo i tài

sản này mà ch th c hi n th t ch b m t i Trung tâm ỉ ự ệ ủ ục đăng ký giao dị ảo đả ạ

đăng ký giao dị ảo đảch b m.

2.2.2. pháp (mua Những hạn chế, bất cập của luật về hợp đồng mẫu

bán tài hình thành trong lai)sản tương

Nhiều v tranh chụ ấp hợp đồng diễn ra ph c tứ ạp, m t trong nhộ ững

nguyên nhân ch y u là bên bán v i i chuyên gia nhi u kinh nghi m, ủ ế ớ độ ngũ ề ệ

am hi u v pháp luể ề ật và n m ch c thông tin v i ng mua bán còn bên ắ ắ ề đố tượ

mua thì c l i cho nên khi ti n hành giao k t khéo l ng vào nh ng quy ngượ ạ ế ế đã ồ ữ

Bấm Tải xuống để xem toàn bộ.

| 1/34

| | Tải xuống

Preview text:

ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG Ạ
Đ I HỌC LUẬT PHẠM UY VŨ
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
THỪA THIÊN HUẾ, năm 2018
Công trình được hoàn thành tại:
Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Đặng Công Cƣờng
Phản biện 1: ........................................:..........................
Phản biện 2: ...................................................................
Luận văn sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm Luận văn thạc sĩ họp
tại: Trường Đại học Luật
Vào lúc...........giờ...........ngày...........tháng .......... năm...........
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài ................................................... 2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài ............................................... 4
4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ............................................. 4
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ........................................... 4
6. Điểm mới của luận văn ................................................................................. 5
7. Kết cầu của đề tài .......................................................................................... 5
Chƣơng 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP
ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ..... 5
1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai, hợp đồng mua bán tài sản
hình thành trong tương lai ................................................................................ 5
1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
......................................... 5
1.1.2. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai .......... 9
1.2. Cơ cấu pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai9
1.2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai ....... 9
1.2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai .. 10
1.2.3. Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai .. 10
1.2.4. Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai ... 11
1.3. Vai trò của pháp luật hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương
lai .................................................................................................................... 11
Kết luận chương 1 .......................................................................................... 13
Chƣơng 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC
HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI .................................................................. 13
2.1. Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong
tương lai .......................................................................................................... 13
2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản hình
thành trong tương lai trong thực tiễn áp dụng pháp luật ................................ 15
2.2.1. Những vướng mắc pháp lý khi giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua
nhà ở hình thành trong tương lai .................................................................... 15
2.2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật về hợp đồng mẫu (mua bán tài
sản hình thành trong tương lai) ....................................................................... 16 2.2.3. Những hạn chế
, bất cập liên quan đến thực hiện quyền và nghĩa v ụ của
các bên ............................................................................................................ 17
2.2.4. Những hạn chế, vướng mắc khi xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình
thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở hình
thành trong tương lai ...................................................................................... 17
2.2.5. Những hạn chế, bất cập pháp luật về chủ thể của hợp đồng ................ 18
Kết luận chương 2 .......................................................................................... 20
CHƢƠNG 3. YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT,
BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI
SẢN HTTTL ................................................................................................. 20
3.1. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật .................... 20
3.1.1. Việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán TSHTTTL phải dựa
trên cơ sở đường lối của Đảng về phát triển thị trường bất ng s độ ản và chính
sách bảo đảm nhà ở cho người dân ................................................................ 20
3.1.2. Việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL phù hợp với
yêu cầu của hội nhập quốc tế của nên kinh tế Việt Nam ............................... 20
3.1.3. Việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL phải đặt trong
mối quan hệ xây dựng hoàn thiện thị trường bất động sản ............................ 21
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật ............ 21
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật ............................................................. 21
3.2.2. Giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán
TSHTTTL ....................................................................................................... 25
3.2.2.1. Giải pháp khắc phục khó khăn, vướng mắc liên quan đến thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua
nhà ở ............................................................................................................... 25
3.2.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành án bản án, quyết định của Toà
án về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương
lai .................................................................................................................... 26
KẾT LUẬN ................................................................................................... 26
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với sự phát triển của khoa học k
ỹ thuật và nhu cầu đầu tư sản xuất
kinh doanh của doanh nghiệp, việc mua bán tài sản không chỉ dừng lại ở
những tài sản đã đang tồn tại mà cả những tài sản chưa được hình thành ở
thời điểm mua bán và sẽ hình thành trong tương lai. Việc mua bán những tài
sản chưa tồn tại đã diễn ra ở các nước có kinh tế thị trường từ lâu trong lịch
sử, trong khi đó ở Việt Nam ạt ho
động này chỉ mới được thực hiện trong thời
gian gần đây. Chính vì nhu cầu của hoạt động này mới hình thành nên pháp
luật về mua bán tài sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam cũng chỉ mới
được xây dựng từ khi có Bộ luật Dân sự 2005.
Theo Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 và Điều 108 Bộ luật Dân sự
năm 2015 (BLDS), tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác
lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập
giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: tài sản chưa hình
thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau
thời điểm xác lập giao dịch. Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai có thể
hiểu là loại tài sản tồn tại hoặc chưa tồn tại ở tại thời điểm giao dịch. Tuy
nhiên, nó được đảm bảo thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức nhất
định trong giao dịch về tài sản đó.
Vấn đề tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) cũng được quy
định trong rất nhiều các văn bản pháp luật đã được ban hành hiện hành cũng
như trước đây. Ví dụ, Điều 1 Nghị
định số11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012
của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã
quy định tài sản hình thành trong tương lai gồm tài sản được hình thành từ
vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp
pháp tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán; tài sản đã hình thành và thuộc
đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết bảo đảm
thì tài sản đó mới được đăng kí theo quy định của pháp luật. Tài sản hình
thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất. BLDS năm 2015 đã
bổ sung nhiều quy định mới về khái niệm tài sản hiện có và tài sản hình
thành trong tương lai và các quy định mới khác có liên quan đến các chế định
pháp lý về tài sản hình thành trong tương lai như quy định về phạm vi nghĩa
vụ được bảo lãnh (Điều 293); bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai
(Điều 294); tài sản bảo đảm (Điều 295) và phạm vi bảo lãnh (Điều 336).
Ngoài ra, tài sản hình thành trong tương lai cũng được quy định tại các văn
bản pháp luật chuyên ngành như: Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất
động sản năm 2014, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của
Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thế chấp và giải 1
chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai…
Mặc dù đã có nhiều quy định của pháp luật về tài sản hình thành trong
tương lai, việc mua bán tài sản này vẫn gặp nhiều khó khăn và hàm chữa rủi
ro pháp lý cao do có nhiều vấn đề chưa được quy định trong các văn bản
pháp luật, hoặc có quy định nhưng lại chưa rõ ràng hoặc có sự mâu thuẫn
giữa các văn bản luật. Điều này đã gây rất nhiều khó khăn cho các chủ thể
trong quá trình thực hiện và là nguyên nhân phát sinh nhiều vụ việc tranh
chấp trong thời gian vừa qua.
Việc chồng chéo, mâu thuẫn, cũng như những thiếu sót trong các quy
định pháp luật điều chỉnh vấn đề này cần phải được điều chỉnh kịp thời, tránh
những hệ quả xấu xảy ra đối với nền kinh tế. Ngoài ra, sự thiếu thống nhất
trong công tác quản lý của nhà nước, đặc biệt là sự thiếu hiệu quả của hoạt
động thanh kiểm tra, giám sát và công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục
pháp luật liên quan đến các giao dịch dân sự đối với TSHTTTL cũng ảnh
hưởng xấu tới sự ổn định của giao lưu dân sự, kinh tế và thương mại.
Với những lý do trên, tôi chọn đề tài “Pháp luật về hợp đồng mua bán tài
sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đ t ến đề ài
Tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật điều chỉnh giao dịch dân
sự loại tài sản này là những đối tượng mới của khoa học pháp lý Việt Nam
nên được quan tâm nghiên cứu. Các nghiên cứu đã được thực hiện chủ yếu
nghiên cứu kinh nghiệm của pháp luật nước ngoài về vấn đề này, nghiên cứu
đặc điểm của TSHTTTL, sự khác biệt về hình thức, nội dung và cách thức
thực hiện giao dịch dân sự về TSHTTTL. Ngoài ra, một số công trình đề cập
đến những hạn chế của pháp luật, những thiếu sót của pháp luật khiến cho
việc giao dịch dân sự loại tài sản này khó thực hiện trong thực tế, giải quyết
tranh chấp phức tạp và kéo dài ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh đặc
biệt là thị trường bất động sản.
Các công trình nghiên cứu tiêu biểu, gồm:
- Nguyễn Ngọc Điện: Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam,
Nxb Trẻ Thành phố Hồ Chí Minh, 1999. Trong cuốn sách này, tác giả làm rõ
cơ sở lý luận của tài sản nói chung, TSHTTL nói riêng và các lý thuyết pháp
luật liên quan đến tài sản; Kinh nghiệm của pháp luật một số nước điều chỉnh
về tài sản và TSHTTTL cũng như các giao dịch dân sự liên quan đến nó.
Ngoài ra, tác gỉa còn đề cập đến nhu cầu và cách thức luật hoá các quy định
liên quan đến TSHTTTL và giao dịch dân sự liên quan đến nó;
- Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được
dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006; 2
- Đào Tuấn Thanh: Bàn về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình
thành trong tương lai, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số chuyên đề về sửa đổi,
bổ sung BLDS, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản và hợp đồng, năm 2010;
- Nguyễn Trường Giang và Bùi Đức Giang: Thế chấp quyền tài sản
trong pháp luật Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 07, tháng 4/2012…
- Đồng Xuân Thuận: Những vấn đề pháp lý chung hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai, đăng trên https://vietnammoi.vn/quy-dinh-
ve-hop-dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-7908.html, cập nhật
ngày 25/10/2016. Bài viết đề cập đến khái niệm, đặc điểm pháp lý của nhà ở
hình thành trong tương lai, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai, hình thức của hợp đồng này và nhu cầu cần luật hoá đầy đủ
các khía cạnh pháp lý liên quan đến loại hợp đồng này.
- Hoàng Thị Thanh Hoa và Nguyễn Văn Nghĩa: Những vấn đề pháp lý
phát sinh liên quan đến thi hành án đối với tài sản hình thành trong tương lai đăng trên
http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-
doi.aspx?ItemID=2263, cập nhật ngày 14/12/2017. Bài viết đề cập đến quy
định của pháp luật về TSHTTTL, các giao dịch dân sự liên quan được thực
hiện trong thực tiễn, tranh chấp dân sự và những khó khăn, vướng mắc khi tổ
chức thi hành án dân sự các bản án, quyết định của toà án liên quan đến
TSHTTTL do những thiếu sót của pháp luật thi hành án dân sự và giải pháp khắc phục.
- Phạm Hoàng Anh: Luận văn thạc sĩ “ Pháp luật về nhà ở hình thành
trong tương lai tại Việt Nam” bảo vệ năm 2015 tại Đại học quốc gia Hà Nội.
Công trình này hệ thống cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý về nhà ở hình trong
tương lai; Đánh giá các quy định của pháp luật, chỉ ra hạn chế bất cập của
pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai và giải pháp hoàn thiện pháp luật.
Sau khi tham khảo và nghiên cứu các tài liệu trên tác giả nhận thấy các
bài viết tập trung nghiên cứu vào từng vấn đề cụ thể của TSHTTTL như khái
niệm TSHTTTL trong tương quan với khái niệm tài sản; thế chấp TSHTTTL;
công chứng hợp đồng thế chấp TSHTTTL; đăng ký hợp đồng mua bán đối
với TSHTTTL, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai, ... Việc nghiên cứu đầy đủ và toàn diện về hợp đồng mua bán TSTTTL
chưa được nhiều. Do vậy, việc tiếp tục nghiên cứu pháp luật về hợp đồng
mua bán tài sản hình thành trong tương lai sẽ góp phân bổ sung vào hệ thống
lý luận pháp luật và giải pháp thực tiễn hữu ích giúp cho việc thực hiện pháp
luật dễ dàng và hiệu quả trong quá trình mua và bán tài sản hình thành trong tương lai. 3
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
3.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở làm rõ các phương diện lý luận của pháp luật về hợp đồng
mua bán TSHTTTL và những yêu cầu của pháp luật, thực tiễn về hợp đồng
mua bán loại tài sản này, đề tài xác định những bất cập, hạn chế và thiếu sót
của pháp luật về hợp đồng mua bán TSHTTTL và xây dựng giải pháp hoàn
thiện pháp luật, bảo đảm hiệu lực thực tế của pháp luật về lĩnh vực này.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Làm rõ cơ sở lý luận của pháp luật về hợp đồng mua bán TSHTTTL;
- Làm rõ nội dung của pháp luật về TSHTTTL và nội dung, hình thức,
điều kiện pháp lý của hợp đồng mua bán TSHTTTL;
- Phân tích nội dung của pháp luật, những bất cập hạn chế trong thực
tiễn thực hiện pháp luật lĩnh vực này;
- Xây dựng giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán
TSHTTTL; giải pháp nâng cao hiệu lực thực tế của pháp luật.
4. Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
- Nghiên cứu các quan điểm, khái niệm liên quan đến TSHTTTL;
- Nghiên cứu chính sách phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN
của Đảng cộng sản Việt Nam, Nhà nước Việt Nam;
- Nghiên cứu các quan điểm khoa học về TSHTTTL, hợp đồng mua bán nó;
- Nghiên cứu nội dung của pháp luật về hợp đồng mua bán TSHTTTL,
pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán tài sản này;
- Nghiên cứu những bất cập, hạn chế của pháp luật lĩnh vực này
- Nghiên cứu những nguyên nhân tạo ra bất cập, hạn chế trong thực hiện
pháp luật lĩnh vực này;
- Nghiên cứu kinh nghiệp pháp lý nước ngoài và giải pháp hoàn thiện
pháp luật về hợp đồng mua bán TSHTTTL
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Không gian: Các quan niệm, giải pháp và số liệu thực tiễn được khảo
cứu chủ yếu ở Việt Nam;
- Thời gian: Từ năm 2005 đến nay
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phƣơng pháp luận nghiên cứu
Các vấn đề khoa học của đề tài được giải quyết theo phương pháp luận
chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử
Cơ sở lý thuyết được vận dụng là kinh tế thị trường và kinh tế thị trường định hướng XHCN
5.2. Phƣơng pháp nghiên cứu 4
- Phân tích, tổng hợp số liệu thứ cấp được sử dụng chủ yếu trong các nội dung
mô tả, làm rõ hạn chế của thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về
hợp đồng mua bán TSHTTTL ở Việt Nam;
- So sánh, hệ thống hoá và trừu tương hoá được sử dụng trong quá trình
nghiên cứu cơ sở lý luận của pháp luật về hợp đồng mua bán TSHTTTL, các khái
niệm có liên quan trong Chương 1 của Luận văn;
- Phương pháp chọn mẫu điển hình được sử dụng trong quá trình nghiên cứu
các vụ việc điển hình có liên quan đến tranh chấp, cách hiểu khác nhau về TSHTTTL.
6. Điểm mới của luận văn
- Xây dựng các khái niệm về TSHTTTL, hợp đồng mua bán TSHTTTL và cơ
cấu, đặc điểm pháp lý của loại hợp đồng này;
- Khái quát được thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán
TSHTTTL và làm rõ được những hạn chế điển hình, như: tình trạng chủ đầu tư vi
phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin diễn ra khá phổ biến tạo ra nhiều hệ luỵ xấu cho
thị trường bất động sản; Hiệu quả thi hành án dân sự đối với bản án có TSHTTTL
chưa cao và còn nhiều vướng mắc cần được nghiên cứu làm rõ; Cách hiểu về Hợp
đồng mua bán TSHTTTL của một số người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp
chưa thống nhất nên vụ việc phải xét xử nhiều lần và nội dung bản án thiếu thống nhất với nhau.
- Xây dựng các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về điều kiện chủ thể hợp
đồng, trách nhiệm pháp lý vi phạm thoả thuận mua bán TSHTTTL; Bổ sung các
quy định cần thiết điều chỉnh việc thi hành án đối với TSHTTTL; Sửa đổi các quy
định của Luật Nhà ở còn mâu thuẫn với BLDS năm 2005.
7. Kết cầu của đề tài
Chương 1. Một số vấn đề lý luận của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản
hình thành trong tương lai;
Chương 2. Pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán tài
sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam;
Chương 3. Yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán
tài sản hình thành trong tương lai, nâng cao hiệu lực thực tế của pháp luật. Chƣơng 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA
BÁN TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tƣơng lai, hợp đồng mua bán tài
sản hình thành trong tƣơng lai
1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
Điều 320, Bộ Luật Dân sự năm 2005 (sau
đây viết tắt là BLDS) quy định: “Vật dùng ảo b
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu
của bên bảo đảm và được phép giao dịch. Vật dùng để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự là vật hiện có ặc được h ho
ình thành trong tương lai. Vật hình 5
thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo
đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc hợp đồng mua bán được giao
kết”. Về cơ bản, định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) và
xem tài sản ấy là đối tượng của hợp ng đồ
mua bán có nội dung hoàn toàn tương đồng ới v
các quy định trước đó của BLDS năm 1995 (cơ sở để xây
dựng và ban hành các Nghị định, Thông tư về công chứng, chứng thực, về
hợp đồng mua bán hiện vẫn đang có hiệu lực). Mặc dù nội dung pháp định đã
khá rõ ràng, song thực tế việc thực hiện các giao dịch liên quan đến
TSHTTTL không phải đã có sự nhất quán trong nhận thức, có không ít cơ
quan công chứng, chứng thực đã từ chối thực hiện công chứng, chứng thực
hợp đồng mua bán bằng TSHTTTL. Vậy chúng ta cần có cái nhìn đầy đủ hơn
về vấn đề này như thế nào?
Quyền sở hữu là một chế định pháp lý về địa vị pháp lý của chủ sở hữu
tài sản, các căn cứ xác lập, thay đổi và chấm dứt quyền sở hữu, các quyền và
nghĩa vụ của chủ sở hữu, các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu. Tài sản là đối tượng của ề
quy n sở hữu, nó bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền
tài sản (Điều 105 BLDS) và về nguyên tắc, chủ sở hữu có toàn quyền chiếm
hữu, sử dụng và định đoạt tài sản thu c
ộ sở hữu của mình (nhưng không ảnh
hưởng đến quyền và lợi ích của chủ thể khác, lợi ích chung), trong đó có
quyền dùng tài sản thuộc sở hữu của mình (và được phép giao dịch) để ả b o
đảm thực thi nghĩa vụ dân sự.
TSHTTTL là một đối tượng của quyền sở hữu, tuy nhiên trong thực tiễn
nó thường chỉ được quan tâm khi xem là đối tượng để bảo đảm nghĩa vụ dân
sự. TSHTTTL là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết hợp
đồng mua bán và sẽ thuộc ề
quy n sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi
tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác
mà bên bảo đảm có quyền nhận. Như vậy, tại thời điểm đang xét, người ch ủ
của TSHTTTL chưa hoàn toàn xác lập quyền sở ữu h đầy đủ cho mình nhưng
vì trong tương lai gần người ấy sẽ xác lập được quan hệ sở hữu đối với tài
sản ấy nên pháp luật dành cho h
ọ khả năng hưởng dụng một số quyền trong
phạm vi nhất định. Thực ra vấn đề quyền sở hữu đối với TSHTTTL là một
chế định mở trong giao dịch dân sự nên nó mang tính đặc thù và tính đặc thù
này phản ánh ở 2 góc độ: đối tượng của sở hữu và tính chất của quyền năng, cụ thể:
– Về đối tượng của quan hệ sở hữu: tại thời điểm đang xét (hiện tại) tài
sản chưa hình thành hình thái “vật chất – sản phẩm” để trở thành đối tượng
xác lập quan hệ sở hữu đầy đủ (như nguyên liệu chưa tạo nên thành phẩm,
hoa lợi, lợi tức, công trình đang xây dựng, đất đai đang làm cơ sở hạ tầng
chưa nghiệm thu và bàn giao… …), hoặc là vật hiện có (đã có đối tượng)
nhưng theo định chế pháp luật thể hiện trên giấy tờ, theo ý chí người mua, 6
nội dung thoả thuận thì quyền sở hữu đối với vật ấy chưa được chuyển giao
và xác lập cho chủ thể đang xét (ví dụ: hàng hoá chưa nhập kho, nhà đất dự
định mua, di sản thừa ế
k chưa phân chia, tài sản mà theo hợp đồng mua bán
chưa đến thời điểm chu ển y
giao cho người mua, người mua chưa hoàn tất
việc sang tên, động sản vô chủ nhưng chưa hết thời hạn thông báo tìm chủ sở hữu…).
– Về tính chất, tại thời điểm hiện tại quyền sở hữu của người chủ đối với
TSHTTTL thực chất là một loại quyền tài sản (Điều 115 BLDS năm 2015) phát sinh từ hợp ng đồ
với chủ sở hữu (sẽ chuyển giao) hoặc theo quy định
của pháp luật. Do quyền sở hữu của chủ thể đang xét chưa xác lập tại thời
điểm hiện hữu nên người chủ trong tương lai không thể có đầy đủ mọi ề quy n
của chủ sở hữu mà chỉ có một số quyền như: dùng quyền tài sản để bảo đảm
nghĩa vụ dân sự (phát sinh từ ợp h
đồng mua tài sản và được bên nhận bảo
đảm đồng ý); nhận tài sản để xác lập quan hệ sở hữu sau khi hoàn thành các
nghĩa vụ; chế ước qu ền y đối với chủ sở ữu h
và người thứ ba (ví dụ: chủ sở
hữu hiện hành không thể tự do định đoạt đối với tài sản đã thoả thuận bán
cho người khác) v.v… Như vậy, quyền sở hữu đối với TSHTTTL là quyền
tài sản có điều kiện và chỉ đặt ra khi gắn với một số giao dịch nhất định, và ở
đây, vấn đề chúng ta đang quan tâm là hợp đồng mua bán.
TSHTTTL là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự nói
chung và biện pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản hình thành từ v n ố
vay của tổ chức tín dụng (TCTD) là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự do pháp luật quy định.
Trong các hoạt động ngân hàng, các tổ chức tín dụng (TCTD) có quyền
cấp tín dụng cho khách hàng để thực hiện mua một tài sản nào đó, và để bảo
toàn vốn cho vay TCTD có thể yêu cầu khách hàng dùng chính tài sản sẽ mua
làm tài sản bảo đảm cho khoản tín dụng đã cấp. Tài sản hình thành từ v n ố
vay được định nghĩa: là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo
nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của TCTD (Khoản 4, Điều 2, Nghị
định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền
vay của TCTD). Như vậy, nếu như thuật ngữ TSHTTTL không quan tâm đến
nguồn tài chính hình thành nó thì thuật ngữ tài sản hình thành từ vốn vay lại
phản ánh về nguồn tài chính giúp xác lập quyền tài sản đối với nó, và xét về
quan hệ sở hữu tại thời điểm cấp tín dụng, tài sản hình thành từ vốn vay
không phải là gì khác mà chính là một hình thái cụ thể của TSHTTTL. Vật dùng để ảo đ b
ảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được
hình thành trong tương lai (Điều 297, 308 BLDS). Cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh bằng TSHTTTL là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự nói chung và bảo
đảm nghĩa vụ trả tiền vay cho các TCTD nói riêng còn được ghi nhận rõ tại
các văn bản quy phạm pháp luật khác, như: Nghị định số 163/2005/NĐ-CP 7
về giao dịch bảo đảm có giải thích từ TSHTTTL và quy định về nội dung hợp
đồng cầm cố, thế chấp, ả
b o lãnh bằng TSHTTTL (khoản 6, Điều 2, khoản 2
Điều 11); Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín
dụng (đã được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số - 85/2002/NĐ CP ngày
25/10/2002) tại khoản 1, Điều 3 có quy định biện pháp bảo đảm (cầm cố, thế
chấp, bảo lãnh) bằng tài sản hình thành từ vốn vay (là một trường hợp cụ thể
của TSHTTTL). Cụ thể hoá hơn nữa tại tiểu mục 2.1, 2.2 – mục I.1 Thông tư
số 07/2003/ TT-NHNN ngày 19/5/2003 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước
có quy định: TSHTTTL bao gồm: hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn
vay, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận – là các đối tượng mà
TCTD cho vay được phép nhận cầm cố, thế chấp, ảo b
lãnh để bảo đảm tiền
vay khi có đủ điều kiện khác.
Các quy định trên đã nhất quán thể hiện rõ vấn đề: việc chủ sở hữu của
TSHTTTL cam kết khi tài sản hình thành (và họ có quyền sở hữu i đố với tài
sản ấy) sẽ dùng nó để bảo đảm thực thi nghĩa
vụ dân sự và được bên nhận
bảo đảm đồng ý, thì thoả thuận ấy là hợp pháp, không trái luật nên phải được
các bên liên quan tôn trọng, được pháp luật bảo hộ. Như vậy có thể khẳng
định: lý luận và thực tiễn pháp luật (trong xu hướng ngày càng hoàn thiện hơn) đều thừa ận nh
TSHTTTL là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ
dân sự, trong đó có nghĩa vụ trả tiền vay, nghĩa là tài sản hình thành từ vốn
vay được dùng để ảo đả b m tiền vay cho TCTD.
Một khi đã nhận thức đúng vấn đề trên, thì cũng cần có quan điểm xử lý thấu đáo một ấn v đề mang tính k
ỹ thuật đang nảy sinh trong thực tiễn. Để
TSHTTTL trở thành là đối tượng được dùng để bảo đảm tiền vay, với người
bảo đảm vấn đề là phải có căn cứ chứng minh TSHTTTL sẽ thuộc sở hữu của
mình để được bên nhận ảo b
đảm chấp nhận làm vật ảo b đảm. Nghĩa là tại
thời điểm giao kết ợp h
đồng mua bán hồ sơ tài sản ảo b đảm phải có bằng
chứng về việc người bảo đảm chắc chắn sẽ xác lập quyền sở hữu (hoặc quyền sử d ng
ụ , quyền quản lý, sử dụng i
đố với DNNN). Theo tiêu chí về việc đăng
ký chủ quyền thì tài sản được chia làm 02 loại: tài sản phải đăng ký và được
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử d ng
ụ (ví dụ: nhà, đất, các công trình xây dựng, phương tiện giao thông cơ
giới, tài sản Nhà nước cấp vốn cho DNNN…); tài sản (còn lại) không phải
đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Nhìn chung, đối với loại tài sản mà
pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng thì giấy
chứng nhận về chủ quyền (bao gồm cả giấy tờ Nhà nước cấp vốn cho DNNN,
giấy tờ cơ quan chủ quản cho phép DNNN dùng tài sản để bảo đảm tiền
vay…) do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ hiện tại và giấy tờ
chuyển nhượng hợp pháp cho chủ sở hữu trong tương lai là căn cứ đáng tin
cậy. Tuy nhiên với những tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì việc 8
bên nhận bảo đảm chỉ ra và yêu cầu người bảo đảm cung cấp các tài liệu cụ
thể chứng minh về chủ quyền trong mỗi trường hợp lại rất khác nhau, đó có
thể là: tài liệu về xuất xứ hàng hoá, hợp đồng chuyển nhượng, phiếu nhập
kho – xuất kho, hóa đơn mua bán, chứng từ nộp tiền mua hàng, chứng từ
nhập khẩu, phiếu bảo hành, văn bản bàn giao tài sản cho DNNN, biên bản
nghiệm thu công trình … tựu chung đó là các giấy tờ phản ánh, chứng minh
nguồn gốc tài sản và dẫn dắt đến việc xác lập chủ quyền trong tương lai của
người bảo đảm. Nếu như hình thức giấy tờ đã phản ánh đầy đủ, rõ ràng theo yêu cầu, hợp ng m đồ
ua bán phải được công nhận và thực thi, vấn đề r i ủ ro về
khả năng xác lập quyền sở hữu trong tương lai (nếu có) là việc mà các bên
tham gia giao dịch phải tự chịu trách nhiệm.
1.1.2. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán TSHTTTLlà sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn
bản về việc mua bán TSHTTTL mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo
đó, bên bán sẽ bàn giao tài sản và quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây
dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền mua TSHTTTL cho bên
bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.
1.2. Cơ cấu pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tƣơng lai
1.2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai Chủ thể của hợp ng đồ
mua bán TSHTTTL là các bên tham gia quan hệ
hợp đồng, trong quan hệ hợp đồng mua bán TSHTTTL thì chủ thể là các bên
tham gia bao gồm bên mua và bên bán, thông qua hợp đồng này, quyền sở
hữu TSHTTTL được chuyển từ bên bán sang bên mua. Hợp đồng mua bán
TSHTTTL là một dạng của hợp đồng nói chung, bởi vậy, khi tham gia giao kết hợp đ ng n ồ
ày, các bên chủ thể phải đáp ứng được những điều kiện chung
mà pháp luật quy định giống như các chủ thể của hợp đồng khác khi giao kết
hợp đồng. Những điều kiện này là cơ sở để xác định hiệu lực pháp lý của hợp
đồng, trước tiên, các chủ thể phải đáp ứng các điều kiện về năng lực chủ thể,
nói cách khác chủ thể tham gia hợp ng đồ
mua bán TSHTTTL phải có năng
lực chủ thể. Năng lực chủ thể được tạo thành từ năng lực pháp luật và năng
lực hành vi, đây là điều kiện cần đối với các bên khi tham gia vào giao dịch
nói chung cũng như giao dịch mua bán TSHTTTL nói riêng.
Có thể nói, quyền sở hữu TSHTTTL - “tài sản đặc biệt”, chịu sự điều
tiết của Nhà nước nên khi đưa “quyền sở hữu TSHTTTL” vào trong giao lưu
thì cũng phải chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước, bởi vậy, khi tham gia
hợp đồng mua bán TSHTTTL tổ chức, cá nhân giao dịch và các chủ thể khác
không chỉ đáp ứng các điều kiện chung mà pháp luật quy định mà còn phải 9
đáp ứng một số điều kiện khác do pháp luật đất đai và pháp luật chuyên
ngành quy định thì mới đáp ứng được tính hợp pháp về chủ thể.
1.2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán TSHTTTL là một giao dịch dân sự trong đó quyền
sở hữu TSHTTTL được dịch chuyển từ bên bán sang bên mua, như vậy, i đố
tượng của hợp đồng mua bán TSHTTTL là quyền sở hữu TSHTTTL.
Có thể thấy, đối tượng của hợp đ ng ồ
mua bán TSHTTTL là quyền sở
hữu TSHTTTL và quyền sở hữu TSHTTTL cũng khá đa dạng. Tuy nhiên,
không phải quyền sở hữu TSHTTTL nào các chủ thể giao dịch cũng được phép ký kết hợp ng đồ
mua bán. Ở mỗi quốc gia đều có những quy định mức độ rộng, ẹ h p khác nhau ề
v phạm vi đối tượng giao dịch trên thị trường. Pháp
luật Australia không hạn chế quyền được mua, bán TSHTTTL và tất cả các
TSHTTTL đều được mua, bán và khi thực hiện việc mua bán, bên nhận mua
bán phải sử dụng theo đúng mục đích sở hữu TSHTTTL nhận mua bán.
Bên cạnh đó, quyền sở hữu TSHTTTL chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp ng đồ
mua bán quyền sở dụng đất khi nó thuộc quyền sử dụng hợp
pháp của bên mua bán. Đồng thời, khi tham gia quan hệ mua bán, bên nhận
mua bán cần phải thỏa thuận rõ ràng, cụ thể về đối tượng của hợp đồng với
các vấn đề liên quan đến tính chất pháp lý của tài sản và quyền sở hữu
TSHTTTL này không phải là tài sản tranh chấp.
Có thể nói, đối tượng của hợp đồng mua bán TSHTTTL là yếu tố quan
trọng của hợp đồng bởi không có đối tượng thì không thể mua bán được. Tuy
nhiên, không phải trường hợp nào, quyền sở hữu TSHTTTL cũng có thể trở
thành đối tượng của ợp h
đồng mua bán TSHTTTL, mà chỉ những loại
TSHTTTL pháp luật cho phép trao i
đổ , mới có thể trở thành đối tượng c a ủ hợp đồng này.
1.2.3. Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai
Pháp luật quy định trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng đó phải
được thể hiện bằng văn bản có công chứng ặ
ho c chứng thực, phải đăng ký
hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó, có thể thấy hợp đồng mua
bán TSHTTTL là hợp đồng có giá trị kinh tế cao và tài sản chưa hình thành
(phương diện pháp luật), rất dễ phát sinh tranh chấp, chính bởi vậy, việc quy
định hình thức của hợp ng đồ
này là rất quan trọng, hình thức của hợp đ ng ồ
này phải thể hiện những nội dung mà chủ thể giao dịch và chủ thể khác đã
cam kết, các bên ghi nhận nội dung giao kết hợp đồng bằng một văn bản, và văn ả
b n này thể hiện đầy đủ ữ nh ng nội dung cơ ả b n của hợ đồ p ng và cùng ký
tên xác nhận vào văn bản. Trường hợp phát sinh tranh chấp, hợp đồng được
giao kết bằng văn bản tạo ra chứng cứ pháp lí vững chắc để giải quyết. Pháp 10
luật về hợp đồng mua bán TSHTTTL quy định trường hợp này phải được lập
thành văn bản, Chính bởi vậy, các bên khi tham gia hợp ng đồ mua bán
TSHTTTL không được phép lựa chọn hình thức của ợp h đồng, mà phải tuân
theo một hình thức duy nhất mà pháp luật quy định. 1.2.4. N i dung c ộ a h ủ ợp ng mua bán đồ
tài sản hình thành trong tương lai Nội dung của hợp ng đồ
mua bán TSHTTTL là tổng hợp những điều
khoản mà các chủ thể tham gia hợp đồng đã thỏa thuận, những điều ả kho n
này xác định những quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên trong hợp đồng. Khi giao kết hợp ng đồ
mua bán, các bên trong hợp đồng cần phải xác định rõ
những vấn đề cơ bản sau:
1.3. Vai trò của pháp luật hợp đồng mua bán tài s n ả hình thành trong tƣơng lai
Trong giai đoạn hiện nay, khi mà nhu cầu về quyền sở hữu TSHTTTL
ngày càng tăng cao, vấn đề mua bán loại tài sản nà luôn được Đảng và Nhà
nước quan tâm, chính bởi vậy, các chính sách pháp luật về hợp đồng mua bán
TSHTTTL đã ra đời và ngày càng hoàn thiện, ững q nh uy định này có vai trò
rất lớn trong đời s ng xã h ố ội:
Thứ nhất, pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL trong kinh doanh là cơ sở ảo đả b
m các bên thỏa mãn lợi ích khi tham gia giao dịch
Thứ hai, pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL thúc đẩy thị trường ấ b t động sản phát triển.
Thứ ba, pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL tạo ra môi trường kinh
doanh minh bạch, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các chủ thể.
Thứ tư, pháp luật hợp ng đồ
mua bán TSHTTTL tạo ra hành lang pháp lý
bảo đảm cho sự cạnh tranh lành mạnh của các doanh nghiệp trên thị trường,
thúc đẩy cạnh tranh bình đẳng và có hiệu quả, tạo một môi trường kinh doanh
tốt cho các doanh nghiệp là đặc biệt cần thiết.
Thứ năm, bên cạnh việc bảo đảm tính cạnh tranh bình đẳng của các
doanh nghiệp thì còn phải bảo đảm sự bình đẳng, sự cạnh tranh lành mạnh về
quyền lợi, nghĩa vụ của các bên của hợp ng, đồ
đảm bảo giao dịch thuận lợi, hạn chế tranh chấp.
Thứ sáu, khi thực hiện mua bán TSHTTTL không chỉ có các bên giao
dịch, mà còn nhiều chủ thể khác có liên quan tham gia, để tạo điều kiện cho
giao dịch có hiệu quả như: Các cơ quan đăng ký mua bán; cơ quan thuế; t ổ
chức dịch vụ, cơ quan theo dõi, giám sát giao dịch; cơ quan giải quyết tranh
chấp, xử lý vi phạm; cơ quan quản lý, cung cấp các thông tin về quyền sở
hữu TSHTTTL…Do vậy, đòi hỏi phải thiết lập một hệ thống cơ quan quản lý
nhà nước về kinh doanh BĐS và giao dịch mua bán TSHTTTL, hệ thống t ổ
chức dịch vụ về quyền sở hữu TSHTTTL để bảo vệ quyền lợi cho các bên, và 11
điều tiết, kiểm soát cung cầu hàng hóa ề
quy n sở hữu TSHTTTL đảm bảo cân
bằng về cung - cầu quyền sở hữu TSHTTTL. 12
Kết luận chƣơng 1
Trong nhiều năm trở lại đây, do nhu cầu về quyền sở hữu TSHTTTL
ngày càng tăng, cho nên việc cần trao đổi nhu câu sử dụng loại hàng hóa này
là tất yếu, bên cạnh đó, những lợi ích mà TSHTTTL mang lại là rất cao, cho
nên thị trường này kích thích nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp giao dịch,
bởi vậy, giao dịch mua bán TSHTTTL ngày càng trở nên phổ biến.
Hợp đồng mua bán TSHTTTL ra đời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho
các doanh nghiệp tham gia các giao dịch mua bán, cơ cấu pháp lý của hợp
đồng này được xác định cụ thể, gồm các yếu tố như chủ thể của hợp đồng
chuyển quyền sở hữu TSHTTTL chỉ những chủ thể có đầy đủ điều kiện pháp
luật quy định; đối tượng của hợp đồng mua bán TSHTTTLcũng không bao
gồm tất cả TSHTTTL mà chỉ một s
ố loại được pháp luật cho phép kinh
doanh mới trở thành đối tượng của loại hợp đồng này, các vấn đề về nội dung
và hình thức của hợp đồng xác định cụ thể.
Thực tiễn cho thấy thị trường TSHTTTL khó phát triển lành mạnh và
phát huy được vai trò của nó nếu thiếu quy định pháp luật điều chỉnh. Vì vậy,
chế định pháp luật hợp ng đồ
mua bán TSHTTTL có vai trò vô cùng quan
trọng trong việc củng cố và bảo đảm thị trường phát triển lành mạnh và phát
huy hiệu quả đối với nên kinh tế, là cơ sở bảo đảm các bên thỏa mãn lợi ích,
sự công bằng bình đẳng và an toàn của các bên, tạo ra môi trường kinh doanh
minh bạch, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các chủ thể, bảo đảm cho sự
cạnh tranh lành mạnh của các doanh nghiệp giao dịch, thúc đẩy cạnh tranh
bình đẳng và có hiệu quả, tạo một môi trường kinh doanh lành mạnh, an toàn
cho các doanh nghiệp kinh doanh TSHTTTL. Chƣơng 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP
LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
2.1. Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán tài s n ả hình thành trong tƣơng lai
Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai và các chế định pháp lý có
liên quan đã được quy định tại BLDS năm 2005 và hiện nay tiếp tục được
quy định trong BLDS năm 2015. Theo quy định tại Điều 108 Bộ luật Dân sự
năm 2015 (BLDS), tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác
lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập
giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: tài sản chưa hình
thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau
thời điểm xác lập giao dịch. Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai có thể 13
hiểu là loại tài sản tồn tại hoặc chưa tồn tại ở tại thời điểm giao dịch. Tuy
nhiên, nó được đảm bảo thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức nhất
định trong giao dịch về tài sản đó.
Vấn đề tài sản hình thành trong tương lai cũng được quy định trong rất
nhiều các văn bản pháp luật đã được ban hành trước đây. Ví dụ, Điều 1 Nghị
định số: 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm đã quy định tài sản hình thành trong tương lai gồm
tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành
hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu, nhưng
sau thời điểm giao kết bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng kí theo quy định
của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
Trước đây, BLDS năm 2005 chỉ có 04 Điều liên quan đến tài sản hình
thành trong tương lai(khoản 2 Điều 319, khoản 2 Điều 320,khoản 1 Điều
342, khoản 6 Điều 351), nay BLDS năm 2015 đã bổ sung nhiều quy định mới
về khái niệm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai và các quy
định mới khác có liên quan đến các chế định pháp lý về tài sản hình thành
trong tương lai như quy định về phạm vi nghĩa vụ được bảo lãnh (Điều 293);
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai (Điều 294); tài sản bảo đảm
(Điều 295) và phạm vi bảo lãnh (Điều 336). Ngoài ra, tài sản hình thành
trong tương lai cũng được quy định tại các văn bản pháp luật chuyên ngành
như: Luật TSHTTTL năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014,
Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước
hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án
đầu tư xây dựng TSHTTTL, TSHTTTL hình thành trong tương lai…
TSHTTTL chỉ có thể là đối tượng của hợp ng đồ mua bán khi hội đủ các
điều kiện pháp lý chung như tài sản thông thường, đồng thời phải có các điều
kiện pháp lý đặc thù giành riêng cho nó, gồm:
Đối với tài sản hình thành trong tương lai thì ngoài điều kiện chung trên
còn có một số yêu cầu sau: ( xuất phát từ đặc thù một số tài sản tại thời điểm
giao dịch chưa thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ằ
b ng tài sản hình thành trong tương lai thì khi bên
bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm, bên nhận
bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó. Đối với tài
sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhậ ảo đả n b
m vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý)
– Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là đất, tài sản gắn liền với đất: Tu
ỳ từng trường hợp cụ thể mà giấy tờ chứng minh quyền sở 14
hữu, quyền sử dụng có thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà nhưng cũng có thể là ợp h
đồng góp vốn, quyết định giao thuê đất.
Cụm từ “giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng” theo quy định. – Đối ớ
v i tài sản hình thành trong tương lai là vật tư, hàng hóa: Ngoài
việc có đủ các điều kiên trên thì phải có thêm là bên dảm bảo phải có khả
năng quản lý, giám sát tài sản bảo đảm
Chế định về tài sản hình thành trong tương lai phải được quy định lại
thành một hệ thống các quy định riêng, cụ thể áp dụng cho tất cả các khâu
của hợp đồng mua bán như việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp
đồng, đăng kí hợp đồng mua bán và xử lí tài sản thế chấp. và nó bao hàm
được các nội dung chủ yếu như sau:
– Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành đầy
đủ trong hiện tại nhưng trong tương lai, quyền sở hữu thuộc về bên thế chấp.
Nếu tính cả vật đã hiện hữu thì nên giới hạn trong một số loại tài sản cụ thể,
không áp dụng một cách phổ biến để phòng ngừa các giao dịch giả tạo. Vì
vậy, không bao hàm các tài sản đã có giấy chứng nhận sở hữu và đã chuyển
dịch quyền sở hữu theo hợp đồng có công chứng, chứng thực nhưng chưa
hoàn thành thủ tục đăng kí sang tên theo quy định của pháp luật. – Hợp ng đồ
mua bán về tài sản hình thành trong tương lai là loại giao
dịch có điều kiện. Điều kiện đặt ra là quyền sở hữu của bên thế chấp được
xác lập đối với toàn bộ tài sản thì hợp đồng mua bán mới có hiệu lực.
– Phải phân biệt ra nhiều trườ ợ ng h p khác nhau:
+ Trường hợp bên thế chấp đã nộp đủ tiền mua tài sản, tài sản đã hiện
hữu đầy đủ, hợp đồng mua bán tài sản đã được thanh lí, nhà đã bàn giao
nhưng chưa có giấy chứng nhận sở ữu. h
Trong trường hợp này, đã có cơ sở
khẳng định quyền sở hữu của bên mua.
+ Nếu tài sản hình thành trong tương lai liên quan đến nhà thì hợp đồng
mua bán phải được đăng kí tại cơ quan đăng kí hợp ng đồ mua bán liên quan đến bất động sản. + Mục đích vay n
vố phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở
hữu đối với tài sản , tức là tài sản hình thành từ vay vốn.
2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp lu t
ậ về hợp đồng mua bán tài
sản hình thành trong tƣơng lai trong thực tiễn áp dụng pháp luật
2.2.1. Những vướng mắc pháp lý khi giao kết và thực hiện hợp đồng
thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ
hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai
(i) Về điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Theo quy
định Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa i
đổ , bổ sung một số điều của Nghị định số - 163/2006/NĐ CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 11/2012) “Tài 15
sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà
pháp luật không cấm giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai gồm: tài
sản được hình thành từ vốn vay, tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc
đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm, tài sản
đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở ữu, h nhưng sau thời điểm giao ế
k t giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy
định của pháp luật”.
(ii) Về công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp ng t đồ hế chấp nhà
ở hình thành trong tương lai: Hiện tại, pháp luật chưa có quy định cụ thể ề v
trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (như công chứng,
đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nào; giấy tờ xuất trình tại cơ quan
công chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm…) dẫn đến hợp đồng thế
chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai khó và/hoặc không được công
chứng, đăng ký giao dịch ảo b
đảm hoặc có thể được công chứng, đăng ký
giao dịch bảo đảm nhưng sau đó cơ quan có thẩm quyền xác định việc công
chứng/đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp tài sản này là không
phù hợp với quy định của pháp luật.
(iii) Về thế chấp dự án và căn h
ộ nhà ở: Thực tế, để cho vay i đố với t ổ
chức, cá nhân mua nhà ở thuộc dự án, ngân hàng và chủ đầu tư, khách hàng
vay vốn (người mua nhà) ký hợp đồng hợp tác 03 bên, theo đó ngân hàng giải ngân v n
ố vay cho khách hàng theo tiến
độ hoàn thành dự án, lịch thanh toán
tiền mua nhà ở được thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua nhà ở; đồng
thời chủ đầu tư phải cam kết giao bản gốc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở cho ngân hàng sau khi người mua nhà ở đã thanh toán đầy đ ủ tiền mua nhà
ở cho chủ đầu tư theo thỏa th ậ u n và ậ
nh n bàn giao nhà ở, chủ đầu tư đã hoàn
tất các thủ tục liên quan để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua.
(iv) Về việc công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với hợp đồng
thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đ ng ồ
mua bán nhà ở: Pháp luật hiện
hành không yêu cầu hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp ng đồ
mua nhà ở phải được công chứng/chứng thực, nên ngân hàng và khách hàng
thường thỏa thuận không thực hiện công chứng hợp ng đồ thế chấp loại tài
sản này mà chỉ thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại Trung tâm
đăng ký giao dịch bảo đảm.
2.2.2. Những hạn chế, bất cập củ
a pháp luật về hợp đồng mẫu (mua
bán tài sản hình thành trong tương lai)
Nhiều vụ tranh chấp hợp đồng diễn ra phức tạp, một trong những
nguyên nhân chủ yếu là bên bán với i
độ ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm,
am hiểu về pháp luật và nắm chắc thông tin về i
đố tượng mua bán còn bên
mua thì ngược lại cho nên khi tiến hành giao kết đã khéo lồng vào những quy 16

Tóm tắt luận văn thạc sĩ - Luật kinh tế | Trường đại học Luật, đại học Huế

Thông tin :

Tài liệu liên quan:

Tài liệu Luật kinh tế | Trường đại học Luật, đại học Huế

Đề tài: Kỹ năng đàm phán, soạn thảo hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao | Trường đại học Luật, đại học Huế

Chuyên đề thực tập cuối khóa - Luật kinh tế | Trường đại học Luật, đại học Huế

Chính sách về kinh tế theo hiến pháp 2013 - Luật kinh tế | Trường đại học Luật, đại học Huế

Tài liệu ôn tập Luật kinh tế | Trường đại học Luật, đại học Huế