lOMoARcPSD| 38777299
Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên ---- oOo----
BÀI TẬP MÔN: LẬP & QUẢN LÝ DỰ ÁN
Đề bài DỰ ÁN DI DỜI TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
CÔNG TRÌNH: Lagom Building and Palace
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN DỰ ÁN
* Giới thiệu dự án
Tên dự án: Lagom Building and Palace
Địa điểm: 91 Chùa Láng, Láng Thượng, Đống Đa, Hà Nội
Mục tiêu đầu tư: Xây dựng trung tâm tổ chức sự kiện và khối văn phòng – Officetel Mục tiêu dự án:
- Tạo ra một nơi sang trọng tổ chức sự kiện, hội họp tiêu chuẩn 4 sao, phục vụ tốt cácnhu cầu của khách hàng - Tạo việc làm
- Thu được lợi nhuận chính đáng cho nhà đầu tư lOMoARcPSD| 38777299
Dự án được lấy cảm hứng từ bản thiết kế "Thành phố hoa sen" là một thiết kế được đánh
giá cao của kiến trúc sư Tsvetan Toshkov người Bulgaria.
Hơn nữa, từ bao đời nay, Hoa sen đã đi vào lòng người, đi vào cuộc sống và văn hóa
của người Việt. Ngắm hoa sen chúng ta có thể thấy và nhận ra hình ảnh con người Việt Nam.
1.Sự cần thiết dự án.
Khu vực quy hoạch có điều kiện thuận lợi với ưu thế về vị trí, về giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên cũng có những thuận lợi, khó khăn, thách thức, cơ hội trong quá trình xây
dựng theo quy hoạch. Cụ thể như sau: a.Thuận lợi :
- Địa hình dự án đề xuất tương đối bằng phẳng nên thuận lợi cho việc tổ chức thựchiện dự án. lOMoARcPSD| 38777299
- Khu vực dự án tiếp giáp với đường Nguyễn Chí Thanh và đường Láng nên rất
thuậntiện về giao thông và khả năng cung cấp về hạ tầng kỹ thuật cho dự án sau này. b. Khó khăn:
- Cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật chưa có nên phải đầu tư xây dựng mới hoàntoàn. c. Cơ hội :
- Nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng của thành phố là rất lớn. Đây là cơ hội để tạo thànhkhu
nhà ở, tổ hợp dịch vụ, trưng bày sản phẩm khang trang, hiện đại, đồng bộ đối với địa
phương nói riêng và của thành phố nói chung.
- Quy hoạch được thực hiện sẽ là cơ hội để cải thiện môi trường khu vực nói riêng
vàcủa thành phố nói chung, sẽ là động lực phát triển và góp phần chuyển đổi cơ cấu
kinh tế của địa phương, là cơ hội chung cho nhân dân và nhà nước trong quá trình phát triển.
- Thời hạn sở hữu căn hộ Officetel chỉ là 50 năm. Vì vậy giá thành các căn hộ
Officetel thường rẻ hơn so với căn hộ hoặc văn phòng thông thường.Là giải pháp tốt
cho những người muốn ở gần khu vực trung tâm, không gian sống cao cấp và tiện nghi
nhưng có khả năng tài chính vừa phải.
-Phù hợp với những người có tiền nhàn rỗi, muốn đầu tư sinh lời. Việc cho thuê lại
Officetel có khả năng sinh lời từ 8-10% giá trị căn hộ mỗi năm.
-Nguồn cung Officetel tại Việt Nam hiện nay khá khan hiếm. Nhu cầu về văn phòng
lớn sẽ khiến các căn hộ này có tiềm năng tăng giá lớn và được cho thuê lại với giá cao. d. Thách thức: -
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đòi hỏi xây dựng phải đồng bộ, hiện đại.-
Sẽ gặp phải sự cạnh tranh từ Lotte Center về mảng văn phòng cho thuê. e. Kết luận: -
Việc hình thành dự án được hỗ trợ, khuyến khích bởi các cấp chính quyền. Đây
lànhững điều kiện thuận lợi và cơ hội để hình thành một khu hỗn hợp hiện đại văn minh,
phù hợp với nhu cầu cộng đồng, giúp cải thiện hạ tầng xã hội cho khu vực làng xã xung
quanh, cũng như tạo diện mạo mới cho đô thị -
Trong phương án quy hoạch cần xem xét đảm bảo phát triển không gian khu vực
nàyhài hòa với cảnh quan, đồng thời cân bằng với các khu vực xung quanh về hạ tầng
kỹ thuật và hạ tầng xã hội. -
Xu hướng đô thị hóa trong khu vực là tất yếu. Bên cạnh những điều kiện thuận
lợi,những cơ hội đổi thay, khó khăn, thách thức là điều không thể tránh khỏi, đặc biệt
trong các vấn đề mang tính xã hội. Đây là những đòi hỏi nhằm tạo nền quá trình phát
triển mang tính bền vững. 2. Căn cứ pháp lý Luật Đất đai 2013 Luật xây dựng 2014 Luật doanh nghiệp 2014
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam •
Thời hạn sở hữu: Officetel chỉ được sở hữu tối đa 50 năm. lOMoARcPSD| 38777299 •
Quyền sở hữu tài sản: Officetel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công
trình đầy đủ bởi cơ quan chức năng. Do đó, chủ đầu tư vẫn được công nhận đầy
đủ các quyền về sở hữu tài sản. Cụ thể như: cho thuê, cầm cố, thế chấp, định đoạt,… •
Chủ thể sở hữu: Theo luật pháp, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu
nhà ở. Trong khi Officetel là văn phòng kết hợp nơi lưu trú. Do đó, đối tượng
này không được sở hữu loại hình bất động sản này.
Theo quy định của pháp luật (Điều 3 Luật Nhà Ở 2014), chung cư để ở không thể sử
dụng làm văn phòng. Với loại hình căn hộ có mục đích hỗn hợp như Officetel, khu vực
phục vụ mục đích kinh doanh (làm văn phòng) và khu vực để ở phải được phân tách rõ ràng.
3. Địa điểm và hiện trạng
Trường Đại học Ngoại thương trụ sở chính đặt tại số 91 phố Chùa Láng, phường Láng
Thượng, quận Đống Đa, thủ đô Hà Nội. Trên cơ sở khuôn viên có từ lúc thành lập là
Trường Cán bộ Ngoại giao – Ngoại thương rộng 4,0 hecta, tách ra thành hai trường,
trường Ngoại thương ở khu đất nhỏ, chỉ rộng 2,73 hecta, tương ứng với 27.300 m².
Khuôn viên trường theo dạng hình chữ nhật, ban đầu chỉ có một khu nhà dạy học mà
nơi tạm trú cho giảng viên, sinh viên. Năm 1985, sảnh nhà B được xây dựng với thiết
kế năm tầng cổ điển, phổ biến cho dạng nhà vuông vức ở Hà Nội.[ Với nền tảng là khu
ban đầu, nhà B hiện tiếp tục là vị trí phục vụ giảng dạy, trụ sở của một số khoa, Đoàn lOMoARcPSD| 38777299
thanh niên, văn phòng phục vụ giáo dục như Phòng Thực hành pháp luật, Trung tâm hỗ trợ sinh viên.
Đến thời hiện đại, khuôn viên trường Ngoại thương dần dần được mở rộng, lấp kín toàn
bộ diện tích trường. Ngày 09 tháng 09 năm 2009, trường tổ chức khai giảng năm học
2009 – 2010, đồng thời khánh thành tòa nhà đa năng (nhà A) phục vụ học tập và làm
việc của với tổng diện tích sàn 11.000 m², cao 12 tầng. Tổng mức đầu tư là 103 tỷ đồng,
trong đó ngân sách nhà nước là 50%, ngân sách của trường chiếm 50%. Nhà A gồm 32
giảng đường, 12 phòng làm việc được trang bị thiết bị giảng dạy hiện đại theo hướng
quốc tế, đồng thời phục vụ chương trình giảng dạy tham khảo từ nước ngoài. Từ đây,
nhà A và nhà B với vị trí đối diện nhau qua một khu vực mở rộng trung tâm trường trở
thành hai tòa nhà giảng dạy chủ yếu của Ngoại thương. Nhà A là tòa nhà chủ chốt của
trường, nơi đặt trụ sở ban giám hiệu, một số phòng ban, khoa, bộ phận kết hợp và liên kết quốc tế
Bên cạnh đó, khuôn viên trường hiện bao gồm các tòa nhà D, E, F, G, H; VJCC; Ký túc
xá 1, 2, nhà thể dục thể thao và các khu vực khác phục vụ dịch vụ an ninh, sinh hoạt và
giảng dạy. Tòa nhà VJCC cao ba tầng phục vụ hoạt động nghiên cứu hợp tác quốc tế,
được xây dựng dựa trên nguồn vốn viện trợ của Chính phủ Nhật Bản, khánh thánh năm
2001; tương tự là nhà D cao hai tầng ban đầu là nơi tổ chức các sự kiện, tòa nhà họp
chung, hội trường của trường, còn được gọi là Universal House từ năm 2020, được hỗ
trợ bởi ký kết hợp tác giữa trường và Tổ chức Xúc tiến quốc tế hoá Nhật Bản (JAPI)
trong việc xây dựng. Năm 2021, nhà D tức FTU – JAPI Universal House là không gian
trao đổi quốc tế về học tập, văn hoá, không gian sáng tạo cũng như tiếp cận với tổ chức
doanh nghiệp trong nước và quốc tế của sinh viên FTU. Khu nhà E, F và G được phân
phối phục vụ giảng dạy, trong đó nhà F là nơi đặt trụ sở một số cơ quan hợp tác và nơi
lưu niệm, hỗ trợ in ấn cho sinh viên;[ nhà H còn được gọi là Nhà sinh viên, nơi tập trung
của hoạt động sinh viên và đại đa số các câu lạc bộ sinh viên ngoại thương; nhà G đồng
thời là thư viện của trường, nơi cung cấp dịch vụ sách, học trực tuyến, học công nghệ
thông tin. Cạnh nhà G là nhà thể dục thể thao hay còn gọi là Nhà tập thể chất FTU,
phục vụ việc giảng dạy các bộ môn thể dục cũng như hoạt động thể thao thường xuyên
của giảng viên, sinh viên và thành viên câu lạc bộ.
Những tòa nhà còn lại trong trụ sở Hà Nội đồng thời đều được tích hợp để hỗ trợ sinh
viên, bao gồm hai tòa nhà ký túc xá sinh viên, căn tin và tiệm đồ uống. Tòa ký túc xá
bảy tầng ở cạnh cửa trường dành cho sinh viên năm nhất, đồng thời đây cũng bao gồm
phòng học cho sinh viên; ký túc xá bốn tầng ở phía sau trường dành cho sinh viên năm
thứ hai và sinh viên du học Việt Nam, chủ yếu là sinh viên Lào và Campuchia. Trong
khu vực trường, Ngoại thương hợp tác với một số đối tác bên ngoài về việc sử dụng vị
trí để xây dựng các cơ sở dịch vụ như quán ăn, tiệm cà phê và thư giãn như FTU Coffee
and Bar Rooftop ở tầng 13 của nhà A, đi vào hoạt động từ năm 2021. lOMoARcPSD| 38777299
4. Lựa chọn hình thức và quy mô đầu tư
a. Hình thức đầu tư:
• Hình thức quản lý Dự án: chủ đầu tư tự quản lý.
• HÌnh thức xây dựng: tổ chức đấu thầu xây mới toàn bộ.
• Nguồn vốn đầu tư: Vốn tự có, vốn vay ngân hàng -> Hình thức đầu tư gián tiếp.
b. Hạng mục công trình:
• Địa điểm xây dựng công trình: số 91 Phố Chùa Láng - Láng Thượng - Đống Đa - Hà Nội.
• Các hạng mục công trình:
• Tiểu cảnh sân vườn (hồ nước, đài phun nước, cây xanh,...): diện tích...;
• Nhà A1 (Officetel): cao 15 tầng, tổng diện tích sàn 55080m2;
• Nhà A2 (Officetel): cao 15 tầng, tổng diện tích sàn 55080m2;
• Nhà A3 (Văn phòng cho thuê): cao 10 tầng, tổng diện tích sàn 36720m2;
• Nhà A4 (Trung tâm tổ chức sự kiện): cao 5 tầng, tổng diện tích sàn 20000m2;
• Hầm để xe: có 1 tầng, tổng diện tích sàn 15000m2;
• Hệ thống Đường nội bộ: cho đi bộ, xe đạp, xe mô tô và xe ô tô, tốc độ < 20 km/h;
• Hệ thống chiếu sáng cho sân vườn và đường nội bộ;
• Hàng rào bảo vệ: cao 3 m;
• Nhà bảo vệ: cao 1 tầng, diện tích sàn 12 m2. lOMoARcPSD| 38777299
5. Giải pháp quy hoạch kiến trúc lOMoARcPSD| 38777299
Phá dỡ và san bằng toàn bộ cơ sở vật chất cũ của đại học ngoại thương trên khu đất dạng chữ L 2.73 ha
Với tổ hợp văn phòng, officetel và trung tâm sự kiện, dự án XXX nhằm mang lại một
không gian văn phòng làm việc chuyên nghiệp nhưng đem lại cảm giác thoải mái, hòa
mình với thiên nhiên cùng các tiện ích khác.
Dự án được chia ra làm 2 khu, một khu văn phòng và 1 khu sự kiện, bao gồm:
• 2 tòa officetel 15 tầng (để bán), mỗi tòa có diện tích xây dựng 3672m2, diệntích sàn lên tới 55080m2 lOMoARcPSD| 38777299
• 1 tòa văn phòng cho thuê 10 tầng, diện tích xây dựng 3672m2, diện tích sàn 36720m2
• 1 trung tâm sự kiện 5 tầng kiến trúc hoa sen với diện tích 4000m2, diện tích sàn
20000m2. Tầng 1 tầng 2 của trung tâm sẽ là 2 hội trường lớn với sức chứa tối đa
800 -1000 khách (sửa sau cái này ko chắc), dùng để tổ chức các sự kiện cho các
văn phòng hoặc cho bên ngoài thuê. 3 tầng trên của tòa này sẽ là nhà hàng phục
vụ việc ăn uống hàng ngày, đón khách từ khối văn phòng hoặc khách bên ngoài
• Hầm để xe rộng khoảng 15000m2 Cảnh quan:
o Giữa 2 bên văn phòng và officetel có hồ nước rộng, có quảng trường, cây cối
o Bên phía trung tâm sự kiện có đài phun nước cùng cây xanh Mật độ xây
dựng ước tính của dự án: 55% tức khoảng 15015m2
II. Tổng mức đầu tư
1. Mức vốn đầu tư dự án ( Bảng excel)
2. HIệu quả kinh tế- tài chính ( Bảng excel) III. Kết luận
Theo cách đánh giá của quan điểm tổng đầu tư các chỉ số tài chính của dự án như sau:
-> Hiện giá thu nhập thuần NPV= 967.676.379,876 ( triệu ) > 0 => hiệu quả tài chính
của dự án cao, dự án mang tính khả thi.
- TỈ suất sinh lợi nội bộ dự án 14,95 % => dự án có tỉ lệ sinh lợi nội bộ và hiệu quả đầu tư khá cao.