Báo cáo Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

BÁO CÁO HỒ SƠ 17
Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dất quyền sử dụng đất
và yêu cầu hủy giấy chfíng nhận quyền sử dụng đất
Nguyên đơn: Nguyễn Thị Hẩn
Bị đơn: Lê Văn Bẩn, Nguyễn Thị Kim Loan 1.
Nhận định về đơn khởi kiện ngày 16/9/2016 của bà Hẩn và tư
vấn yêu cầu khởi kiện giúp nguyên đơn 2.
Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp chính. 3.
Xác định các vấn đề cần chfíng minh trong vụ án 4.
Trình bày ý kiến của bị đơn đối với yêu cầu khởi kiện của
nguyên đơn (yêu cầu phản tố nếu có) tại phiên tòa sơ thẩm
1. Nhận định về đơn khởi kiện ngày 16/9/2016 của bà Hẩn và tư vấn
yêu cầu khởi kiện giúp nguyên đơn
Nhận định dựa trên các điều kiện khởi kiện, nếu đơn khởi kiện của bà Hẩn
đáp ứng đủ các điều kiện khởi kiện thì mới được Tòa án thụ lý, nếu nội
dung đơn chưa phù hợp thì cần phải được sửa đổi, bổ sung.
- Về quyền khởi kiện: bà Hẩn đã trình bày được nguồn gốc đất của bà
Hẩn là do chính quyền cách mạng chia và hiện tại đang được gia đình
ông Bẩn, bà Loan quản lý sử dụng và được cấp giấy chứng nhận. Theo
đó đã thể hiện được quyền và lợi ích của bà Hẩn bị xâm phạm, bà
Hẩn có quyền khởi kiện.
- Về thẩm quyền Tòa án: bà Hẩn khởi kiện đến Tòa án nhân dân huyện
Cần Đước là không đúng thẩm quyền do bà Hẩn có yêu cầu hủy giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Cần Đước cấp cho bà
Nguyễn Thị Kim Loan số BP 519134 ngày 25/6/2013 thfía số 2647,
TBĐ số 3, diện tích 919m2. Yêu cầu này là yêu cầu hủy quyết định
hành chính cá biệt trong vụ án dân sự, do đó thẩm quyền Tòa án áp
dụng quy định tại Luật tố tụng hành chính 2015, trong trường hợp
này là Tòa án nhân dân tỉnh Long An (căn cứ Khoản 4 Điều 34 Bộ luật
tố tụng dân sự 2015, Khoản 4 Điều 32 Luật tố tụng hành chính 2015).
Do đó, phải sửa phần kính gửi thành: Tòa án nhân dân tỉnh Long An.
- Về quan hệ pháp luật tranh chấp: bà Hẩn viết trong Đơn khởi kiện là
“Tranh chấp quyền sử dụng đất” là chưa phù hợp với thực tế tranh
chấp của bà Hẩn. Bà Hẩn cho rằng đất là của bà Hẩn, năm 1986 bà Hẩn
chỉ bán cho ông Mi, bà Sam là cha mẹ ông Bẩn một phần đất, không
bán hết nhưng vợ chồng ông Bẩn, bà Loan tự ý xin cấp giấy chfíng nhận
đối với toàn bộ của bà. Theo đó, bà đang tranh chấp về nội dung giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 1986 mà không phải tranh chấp đất đai.
Do đó, cần phải sửa thành: Đơn khởi kiện V/v Tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sfí dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Về thời hiệu khởi kiện: Bà Hẩn đã trình bày về việc năm 2008 con bà
Hẩn chết, bà Hẩn đau buồn quá nên không để ý đến đất đai, đến cuối
năm 2014 bà Hẩn làm ở thành phố về thì phát hiện ông Bẩn đã ban
ngôi nền của bà Hẩn 1.000 m2 xuống thành ruộng cấy lúa và đào
vuông nuôi tôm. Tuy nhiên, bà Hẩn chưa giải thích được lý do tại sao
trước năm 2008 bà không tranh chấp, do đó có bất lợi cho bà Hẩn về
thời hiệu khi mà giấy chứng nhận được cấp cho bà Loan từ năm 1998,
và bà Hẩn có ký hồ sơ để bà Loan được cấp GCN.
- Về nội dung yêu cầu khởi kiện: Bà Hẩn yêu cầu vợ chồng ông Bẩn, bà
Loan trả đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận. Tuy nhiên giữa bà Hẩn
với ông Bẩn, bà Loan có giao dịch chuyển nhượng quyền sfí dụng đất
với nhau, do đó bà Hẩn muốn đòi đất thì phải yêu cầu giải quyết hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập năm 1986,
từ đó mới giải quyết hậu quả là đòi lại đất.
Do đó, cần phải sửa yêu cầu thành: Yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập năm 1986 giữa bà
Hẩn với ông Mi, bà Sam vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô
hiệu. Đề nghị Tòa án buộc ông Mi, bà Sam trả lại đất cho bà Hẩn và
hủy giấy chfíng nhận đã cấp cho bà Loan.
- Về tài liệu, chfíng cfí kèm đơn khởi kiện: các tài liệu chfíng cfí phải là
bản sao y chfíng thực hợp pháp, tuy nhiên CMND, hộ khẩu bà Hẩn chỉ
mới nộp bản photo, các tài liệu khác chưa ghi rõ là sao y hay photo. -​
2. Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp chính.
Theo Đơn khởi kiện và các lời khai, nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Hẩn
đòi bị đơn là ông Lê Văn Bẩn và bà Nguyễn Thị Kim Loan trả lại 1.147,3 m2
đất, trên cơ sở Tờ giao kèo ruộng đất sang nhượng ngày 06/02/1986.
Bà Hẩn cho rằng bà có tổng cộng 4000 m2 đất thuộc thfía 2647, 2648 do
chính quyền cách mạng chia. Theo Tờ giao kèo ruộng đất sang nhượng ngày
06/02/1986 thì bà Hẩn chỉ bán cho cha mẹ ông Bẩn 25 sào ruộng, không bán
1000 m2 đất thổ. Tuy nhiên, gia đình ông Bẩn đã tự ý kê khai với Nhà nước
và đã được cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ khu đất, trong đó bao gồm
phần đất mà bà Hẩn không bán. Theo đó, bà Hẩn yêu cầu hủy giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà Loan.
Theo trình bày của ông Bẩn, bà Loan thì cha mẹ ông Bẩn có nhận
chuyển nhượng toàn bộ đất của bà Hẩn bao gồm diện tích 669 m2 đất ở
thuộc thfía 2647 và 2917 m2 đất trồng lúa thuộc thfía 2648. Cha mẹ ông Bẩn
đã cho vợ chồng ông Bẩn, bà Loan quản lý, sfí dụng ổn định từ năm 1986 đến
nay và đã được cấp giấy chfíng nhận quyền sfí dụng đất. Ông Hẩn, bà Loan
không đồng ý với yêu cầu trả lại đất cũng như yêu cầu hủy giấy chfíng nhận của bà Hẩn.
Như vậy nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất có việc mua bán đất
giữa bà Hẩn với cha mẹ ông Bẩn là ông Lê Văn Mi, bà Châu Thị Sam, trên cơ
sở đó gia đình ông Bẩn được cấp giấy chfíng nhận. Tuy nhiên, hai bên có
tranh chấp liên quan đến việc bà Hẩn đã bán toàn bộ hay một phần đất cho
cha mẹ ông Bẩn. Theo đó, có thể xác định quan hệ pháp luật tranh chấp
chính trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sfí
dụng đất”, được quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
Từ việc xác định hiệu lực và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sfí dụng đất năm 1986, có thể xem xét giải quyết các yêu cầu khác của
bà Hẩn như yêu cầu đòi lại đất, yêu cầu hủy giấy chfíng nhận.
3. Xác định các vấn đề cần chfíng minh trong vụ án
Căn cfí vào yêu cầu khởi của nguyên đơn và ý kiến phản đối của bị đơn,
có thể thấy nguyên đơn và bị đơn chưa thống nhất về hiệu lực, nội dung của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sfí dụng đất năm 1986 (dưới hình thfíc là Tờ
giao kèo ruộng đất sang nhượng ngày 06/02/1986) và tính hợp pháp của các
giấy chfíng nhận quyền sfí dụng đất cấp cho bà Loan đối với thfía đất số 2647, 2648.
Căn cfí vào các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề hợp đồng chuyển
nhượng quyền sfí dụng đất được áp dụng tại thời điểm năm 1986 và việc cấp
giấy chfíng nhận quyền sfí dụng đất tại thời điểm năm 1998 bao gồm:
- Mục 2.2 Phần I Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 về
việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sfí dụng
đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993.
- Luật đất đai 1993;
- Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 về việc ban hành quy định về giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sfí dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
- Công văn số 1427 ngày 13/10/1995 của Tổng cục địa chính hướng dẫn về
cấp giấy chfíng nhận quyền sfí dụng đất;
Thông tư số 302 TT/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết
định về việc cấp giấy chfíng nhận quyền sfí dụng đất
Theo đó, các vấn đề cần chfíng minh trong vụ án này là:
(1) Giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sfí dụng đất năm 1986
- Nguồn gốc diện tích đất 4000 m2 thuộc thfía đất số 2647, 2648.
- Quá trình quản lý, sfí dụng, kê khai đăng ký đối với diện tích đất trên cho đến ngày 06/02/1986.
- Diện tích đất thực tế bà Hẩn đã chuyển nhượng cho cha mẹ ông Bẩn:
toàn bộ đất hay một phần;
- Giá trị pháp lý của Tờ giao kèo ruộng đất sang nhượng ngày
06/02/1986 (về hình thfíc, về tính xác thực);
- Hiệu lực của việc xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sfí dụng đất
tại thời điểm năm 1986.
(2) Tính hợp pháp của việc cấp giấy chfíng nhận quyền sfí dụng đất cho bà
Loan đối với 02 thfía đất số 2647, 2648 vào năm 1998, kéo theo đó là
tính hợp pháp của việc cấp đổi giấy chfíng nhận cho bà Loan vào năm 2013.
- Điều kiện cấp giấy chfíng nhận quyền sfí dụng đất;
- Trình tự, thủ tục cấp giấy chfíng nhận quyền sfí dụng đất cho bà Loan.
- Đối tượng sfí dụng đất, diện tích đất được cấp giấy chfíng nhận.
4. Trình bày ý kiến của bị đơn đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên
đơn (yêu cầu phản tố nếu có) tại phiên tòa sơ thẩm Thưa Hội đồng xét xfí,
Thưa vị đại diện Viện kiểm sát và các vị Luật sư đồng nghiệp!
Tôi là luật sư …, thuộc VPLS …, Đoàn luật sư … Theo yêu cầu của bị đơn
và được chấp thuận của Tòa án, tôi tham gia phiên tòa với tư cách là người
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn là ông Lê Văn Bẩn, bà Nguyễn Thị Kim Loan.
Thay mặt bị đơn, tôi trình bày ý kiến của bị đơn đối với các yêu cầu
khởi kiện của nguyên đơn như sau:
Bị đơn hoàn toàn không đồng ý với các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
1. Về yêu cầu trả cho bà Hẩn 1.147,3 m2 đất một phần thuộc thửa 2647,
thửa 2648 tờ bản số 3 tọa lạc tại ấp Bà Thoại, xã Tân Lân:
Bị đơn không đồng ý bởi vì ông Mi, bà Sam đã nhận quyền sfí dụng đất
từ bà Hẩn thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sfí dụng đất hợp
pháp, đủ điều kiện để được công nhận có hiệu lực:
- Năm 1986 cha mẹ của ông Bẩn là ông Lê Văn Mi và bà Châu Thị Sam
có nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị Hẩn toàn bộ diện tích đất
như ghi nhận tại các Giấy chfíng nhận quyền sfí dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BP 519133 ngày
25/6/2013 và Giấy chfíng nhận số BP 519134 ngày 25/6/2013, cụ thể
là thfía 669 diện tích 669 m2đất ở và thfía 2647 diện tích 2917 m2 đất chuyên trồng lúa nước.
- Đến năm 1998, bà Nguyễn Thị Kim Loan được UBND huyện cần Đước
cấp giấy chfíng nhận quyền sfí dụng đất lần đầu đối với thfía 2647,
thfía 2648 tờ bản đồ số 3 tọa lạc tại ấp Bà Thoại, xã Tân Lân (BL 3).
- Đến ngày 25/6/2013, bà Loan được cấp lại Giấy chfíng nhận mới cho đến nay.
Việc chuyển nhượng quyền sfí dụng đất đã được thực hiện, các bên
đã hoàn tất nghĩa vụ giao đất, giao tiền, đồng thời gia đình ông Bẩn
đã sfí dụng canh tác từ năm 1986 tới nay không có tranh chấp.
Việc bà Hẩn dựa vào Tờ giao kèo ruộng đất sang nhượng ngày
06/02/1986 để đòi đất là không hợp pháp bởi vì tờ giao kèo trên do
bà Hẩn tự viết và tự ký tên tại phần chữ ký của ông Lê Văn Mi (lời khai
bà Hẩn BL 96). Hơn nữa, những người làm chfíng do bà Hẩn cung cấp
không có mặt tại thời điểm lập tờ giao kèo trên, không biết rõ diện
tích chuyển nhượng, không trực tiếp chfíng kiến mà ký vào sau đó (BL
123). Như vậy, Tờ giao kèo ruộng đất sang nhượng đề ngày
06/02/1986 không có giá trị pháp lý.
2. Về yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện
Cần Đước cấp cho bà Nguyễn Thị Kim Loan số BP 519134, số 519133
ngày 15/6/2013 đối với thửa đất 2648, 2649,
Bị đơn không đồng ý bởi vì việc cấp giấy chfíng nhận cho bà Nguyễn Thị
Kim Loan là đúng pháp luật.
- Về nguồn gốc: Thfía 2647, 2648 là do ông Mi, bà Sam mua năm 1986
sau đó giao cho ông Lê Văn Bẩn, bà Nguyễn Thị Kim Loan quản lý, sfí dụng.
- Về trình tự, thủ tục: Đến năm 1998, theo chủ trương của Nhà nước,
ông Mi, bà Sam cho bà Loan đi đăng ký quyền sfí dụng đất. Dựa trên
đơn đăng ký quyền sfí dụng đất của bà Loan, Hội đồng xét cấp giấy
chfíng nhận quyền sfí dụng đất – UBND xã Tân Lân đã tổ chfíc thẩm tra,
xác minh trường họp có đơn - thư khiếu nại, góp ý của nhân dân và lập
Tờ trình v/v phê duyệt cấp giấy chfíng nhận quyền sfí dụng ruộng đất
ngày 12/2/1998 (BL 26) gởi UBND huyện Cần Đước đề nghị được phê
duyệt để cấp giấy chfíng nhận cho 156 cá nhân sfí dụng đất tại xã Tân Lân, trong đó có bà Loan.
Ngày 26/02/1998, Ủy ban nhân dân huyện Cần Đước cấp Giấy chfíng
nhận quyền sfí dụng đất số vào sổ 01773 cho bà Nguyễn Thị Kim Loan,
thfía đất số 2647 và 2648 cùng tờ bản đồ số 03, xã Tân Lân.
Đến ngày 25/6/2013, Ủy ban nhân dân huyện Cần Đước cấp đổi Giấy
chfíng nhận quyền sfí dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho bà Nguyễn Thị Kim Loan: Giấy chfíng nhận số BP
519133, thfía 2648 và Giấy chfíng nhận số BP 519134, thfía 2647.
Như vậy, việc Uỷ ban nhân dân huyện cần Đước cấp Giấy chfíng nhận
quyền sfí dụng đất và cấp đổi Giấy chfíng nhận quyền sfí dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bà Nguyễn Thị
Kim Loan là đúng theo quy định của pháp luật. Điều này cũng được
khẳng định tại Công văn số 403/UBND-TD ngày 20/6/2017 của UBND
huyện Cần Đước V/v cung cấp chfíng cfí (BL 87).
Thưa HĐXX, trên đây là toàn bộ ý kiến của bị đơn đối với yêu cầu
khởi kiện của nguyên đơn, kính mong HĐXX xem xét bác toàn bộ
yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Nhận xét:
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
Document Outline

• 2.Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp chính.
• 2.Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp chính.