ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT
HỌC PHẦN: LUẬT ĐẤT ĐAI
CHỦ ĐỀ: TÌM HIỂU PHÁP LUẬT VỀ
GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ LIÊN HỆ THỰC TIỄN Lớp: Luật Kinh tế K45C Nhóm: 6
Giảng viên phụ trách học phần: Th.S Thân Văn Tài Thừa Thiên Huế, năm 2023 1 Thành viên nhóm 8: 1. Mai Quang Bảo Hưng 2. Tôn Thất Nhật Quang 3. Nguyễn Thị Trà My
4. Trần Thị Quỳnh Phương 5. Hồ Nguyễn Nhật Linh 6. Nguyễn Trọng Tình 7. Trương Khải Nguyệt 8. Nguyễn Văn Thành 2 MỤC LỤC
I. Lý luận pháp luật về giao đất, cho thuê đất................................................................4
1. Khái niệm....................................................................................................................4
2. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất..................................................................................4
3. Các trường hợp giao đất và cho thuê đất.....................................................................4
3.1 Giao đất..................................................................................................................4
3.2 Cho thuê đất...........................................................................................................5
4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất..............................................................................7
5. Quy định xử lý trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu
lực thi hành......................................................................................................................8
6. So sánh giao đất và cho thuê đất..................................................................................8
7. Giao đất, cho thuê đất, để thực hiện dự án đầu tư........................................................9
7.1 Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư..................................10
7.2 Điều kiện về chủ thể được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
................................................................................................................................... 10
8. Các hình thức giao đất, cho thuê đất..........................................................................10
8.1 Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất................................10
8.2 Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.....................12
9. Vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất...............................................................14
II. Liên hệ thực tiễn về vấn đề giao đất, cho thuê đất..................................................14
1. Thực trạng chung về vấn đề giao đất, cho thuê đất ...................................................14
2. Liên hệ về vấn đề giao đất, cho thuê đất tại địa bàn tỉnh Bạc Liêu............................15
2.1 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế tại thành phố Bạc
Liêu............................................................................................................................15
2.2 Yếu tố tác động ảnh hưởng đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh
tế tại Thành phố Bạc Liêu..........................................................................................18
3. Một số bất cập trong quy định của pháp luật về Nhà nước giao đất và cho thuê đất .21
4. Nguyên nhân dẫn đến những bất cập, hạn chế của quy định pháp luật về vấn đề giao đất,
cho thuê đất...................................................................................................................23
5. Đề xuất giải pháp đối với những bất cập, hạn chế trong quy định pháp luật về giao đất,
cho thuê đất ..................................................................................................................24 3
I. Lý luận pháp luật về giao đất, cho thuê đất. 1. Khái niệm
-Giao đất: Theo khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước giao đất (hay giao quyền sử
dụng đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất.
-Cho thuê đất: Theo khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước cho thuê đất (hay cho
thuê quyền sử dụng đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
2. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất
Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013 thì để được phép tiến hành thủ tục giao đất, cho thuê đất
phải đáp ứng các điều kiện sau:
“1. Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất.
Dựa trên những điều kiện này, tuỳ vào từng đối tượng sử dụng đất cụ thể mà cơ quan nhà
nước có thẩm quyền sẽ tiến hành giao đất, cho thuê đất.”
3. Các trường hợp giao đất và cho thuê đất 3.1 Giao đất
a) Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác
Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho
người khác chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 53 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
- Phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
- Phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với
trường hợp phải giải phóng mặt bằng.
b) Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 54 Luật Đất đai 2013 thì nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất trong các trường hợp sau đây:
“1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 2013; 4
2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên,
đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào
mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không
thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật Đất đai 2013;
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
4.Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp
quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật Đất đai 2013.”
c) Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 55 Luật Đất đai 2013 được
hướng dẫn bởi Khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP đối với các chủ thể sau:
“1 .Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao
đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để
chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);
5. Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện
tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. 3.2 Cho thuê đất
Nhà nước cho thuê đất theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai 2013, được hướng dẫn bởi
Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thuộc các trường hợp sau:
“1. Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được
giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 2013.
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng
sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. 5
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
đ) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm muối vượt hạn mức giao đất tại địa phương để sản
xuất muối và tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất muối theo quy định tại
Khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2013.
e) Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối được giao đất không thu tiền sử dụng đất nhưng đang sử dụng đất làm kinh tế
trang trại phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 142 Luật Đất
đai 2013; hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại khi chuyển đổi mục
đích sử dụng các loại đất mà phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 142 Luật Đất đai 2013.
g) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công
cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.
h) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm theo quy định tại Khoản 2 Điều 161 Luật Đất đai 2013.
i) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
k) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau:
a) Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối
kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh rạch, suối để nuôi
trồng thủy sản theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai 2013.
c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng
đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản theo quy định
tại Điểm c Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai 2013.
3. Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được Ban Quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất theo quy định tại Khoản 2
Điều 150 Luật Đất đai 2013; Ban Quản lý khu kinh tế cho thuê đất theo quy định tại Khoản
3 Điều 151 Luật Đất đai 2013. 6
4. Tổ chức, cá nhân được Cảng vụ hàng không cho thuê đất để xây dựng cơ sở, công trình
phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay và đất xây dựng công
trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 156 Luật Đất đai 2013.
5. Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được nhà nước cho thuê mặt nước không thuộc phạm vi quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013.”
4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
Căn cứ Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất bao gồm
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Uỷ ban nhân dân cấp huyện, Uỷ ban nhân dân cấp xã. Thẩm quyền cụ thể như sau:
“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai 2013;
+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai 2013;
+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên
thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích
công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mực đích sử
dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều này không được ủy quyền.”
5. Quy định xử lý trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành 7
Về các trường hợp cụ thể này được quy định tại Điều 60 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam Định cư ở nước ngoài thuộc trường
hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn sử dụng
đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường
hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phai chuyển sang thuê đất kể từ ngày Luật
này có hiệu lực thi hành và nộp tiền thuê đất.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường
hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử Dụng đất trong thời hạn sử dụng đất
còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.
- Tổ chức kinh tế thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã nhận chuyển
quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu
lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại của dự án mà không
phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư ngước ngoài được Nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư
xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thì
được tiếp tục thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại hoặc chuyển sang giao đất có thu
tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này nếu có nhu cầu.
6. So sánh giao đất và cho thuê đất Giống nhau:
- Đều do nhà nước trao quyền sử dụng đất;
- Các chủ thể nhận quyền sử dụng đất đều là các chủ thể có đầy đủ khả năng và nhu cầu sử dụng đất;
- Căn cứ trên pháp luật về đất đai và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Khác nhau: Tiêu chí Giao đất Cho thuê đất Khái niệm
Giao đất là việc NhàCho thuê đất là việc Nhà nước 8
nước ban hành quyếtquyết định trao quyền sử dụng đất định giao đất để trao
cho đối tượng có nhu cầu sử dụng
quyền sử dụng đất chođất thông qua hợp đồng cho thuê
đối tượng có nhu cầuquyền sử dụng đất. sử dụng đất.
Hình thức sử dụng đất Không thu tiền Thu tiền hằng năm Có thu tiền Thu tiền 1 lần Có thời hạn (Đ126) Thời hạn
hoặc được giao ổnCó thời hạn (Đ126) định, lâu dài (Đ125) Hạn mức Có hạn mức
Theo khả năng của hai bên Người được giao đất
có toàn quyền địnhNgười được thuê đất không được
đoạt đối với đất đượcchuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quyền của người sử dụng đất
giao, ví dụ: chuyểnmà chỉ được cho người khác thuê
nhượng quyền sử dụnglại. đất hoặc cho người khác thuê lại
Đối với hộ gia đình, cáĐược góp vốn khôngĐược góp vốn khi và chỉ khi thuê nhân.
phân biệt giao đấtđất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả
CSPL: Điều 179, 191, 192không thu tiền hay cóthời gian thuê. Luật Đất Đai 2013 thu tiền sử dụng đất Góp
Đối với tổ chức kinh tế.
Được góp vốn khi giaoĐược góp vốn khi và khi thuê đất vốn
CSPL: Điều 174 Luật Đấtđất có thu tiền sử dụngtrả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời bằng Đai 2013 đất gian thuê quyền
sử dụng Đối với người Việt NamGiao đất có thu tiền sửCho thuê đất trả tiền thuê đất một đất định cư ở nước ngoài CSPL: Điều 183. dụng đất
lần cho cả thời gian thuê.
Đối với doanh nghiệp cóSử dụng đất dưới hìnhSử dụng đất dưới hình thức thuê
vốn đầu tư nước ngoài.
thức giao đất có thuđất trả tiền thuê đất một lần cho cả
CSPL: Khoản 3 Điều 183 tiền sử dụng đất thời gian thuê
7. Giao đất, cho thuê đất, để thực hiện dự án đầu tư
7.1 Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 58 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư:
“1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các
mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ
chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao 9
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử
dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng
dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan
nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.”
7.2 Điều kiện về chủ thể được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Căn cứ khoản 3 Điều 58 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện của chủ thể được Nhà nước
cho giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
“3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất
do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.”
8. Các hình thức giao đất, cho thuê đất
8.1 Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
8.1.1 Các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử
dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất:
“1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; 10
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc,
cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.”
8.1.2 Trình tự, thủ tục nhà nước giao đất cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất1
Bước 1: Cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất
trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của
cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: Tổ chức thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất tổ chức tiến
hành phiên đấu giá quyền sử dụng đất. Tổ chức này đã được lựa chọn và đã được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 3: UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá
Bước 4: Sau khi có kết quả, người sử dụng đất mà trúng đấu giá phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi
trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với
trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập
nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương
án đấu giá quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công
nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền huỷ quyết định công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất bao gồm quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, báo cáo
của cơ quan tài nguyên và môi trường về việc người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo
đúng yêu cầu, tờ trình kèm theo dự thảo quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng
đấu giá quyền sử dụng đất.
Việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất thực
hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.
1 https://luathoanganh.vn/hoi-dap-luat-dat-dai/trinh-tu-thu-tuc-giao-dat-cho-thue-dat-la-gi-lha894.html 11
8.2 Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
8.2.1 Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 118 quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và
các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất:
“2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;
c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;
d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều
động của cơ quan có thẩm quyền;
g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và
chưa được Nhà nước giao đất ở;
h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà
không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà
không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc
đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê
đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
8.2.2 Trình tự, thủ tục thực hiện việc giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá 2
Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất (quy định tại Khoản 3, Điều 68, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được hướng
dẫn tại Điều 3,4 Thông tư 30 TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường)
-Về trình tự, thủ tục (quy định tại Khoản 3, Điều 68, Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
2 https://luathoanganh.vn/hoi-dap-luat-dat-dai/trinh-tu-thu-tuc-giao-dat-cho-thue-dat-la-gi-lha894.html 12
Bước 1: Chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật dưới sự hướng dẫn của cơ quan tài nguyên và môi trường và kí hợp đồng
thuê đất đối với trường hợp thuê đất. Đồng thời, chủ đầu tư cũng gửi hồ sơ tới cơ quan tài
nguyên môi trường để cơ quan tài nguyên và môi trường trình UBND cấp tỉnh thông qua.
Người được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thì phải thực hiện việc nộp tiền sử dụng đất.
Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận. Đồng thời cơ quan tài nguyên và môi trường còn tổ chức giao đất trên thực địa,
trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê đất và chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ
sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Khi tổ chức giao đất trên thực địa, cần có hồ sơ giao đất trên thực địa.
Hồ sơ giao đất trên thực địa bao gồm biên bản giao đất trên thực địa theo Mẫu số 06 ban
hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT; biên bản giao giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có).
Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai (quy
định tại Khoản 4, Điều 68, Nghị định 43/2014/NĐ-CP)3
Trong thời gian thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì chủ
đầu tư được tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về
đầu tư, pháp luật về xây dựng.
Đồng thời, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ
đầu tư, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất.
Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt thì
chủ đầu tư được nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất mà không phải chờ đến khi hoàn thành việc
giải phóng mặt bằng xong thì mới nộp.
Việc pháp luật hiện hành như vậy đã giúp người xin giao đất, cho thuê đất rút ngắn được rất
nhiều thời gian, đẩy nhanh quá trình thực hiện các trình tự, thủ tục để sớm được giao đất, cho thuê đất.
9. Vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất
Căn cứ theo Khoản 3 Điều 97 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
thì hành vi vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các hành vi sau:
3 https://luathoanganh.vn/hoi-dap-luat-dat-dai/trinh-tu-thu-tuc-giao-dat-cho-thue-dat-la-gi-lha894.html 13
- Giao đất, giao lại đất, cho thuê đất không đúng vị trí và diện tích đất trên thực địa;
- Giao đất, giao lại đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không đúng
thẩm quyền, không đúng đối tượng, không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp
huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Giao lại đất, cho thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế, cảng hàng không, sân bay
dân dụng không phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
II. Liên hệ thực tiễn về vấn đề giao đất, cho thuê đất
1. Thực trạng chung về vấn đề giao đất, cho thuê đất 4
Hiện nay vấn đề giao đất cho thuê đất ngày càng được phổ biến và nó đã được pháp luật đất
đai hiệu chỉnh, bổ sung nhiều lần nhằm phù hợp hơn với tình hình thực tế. Từ đó, bảo đảm
rằng cơ chế giao đất, cho thuê đất cho đúng đối tượng, góp phần bảo đảm công bằng giữa
những chủ thể sử dụng đất, ổn định trật tự xã hội theo đường lối mà Đảng và Nhà nước đã đề
ra. Tuy nhiên, việc áp dụng những quy định về đất đai liên quan đến việc giao, cho thuê đất
vẫn tồn tại nhiều khó khăn, vướng mắc cần được tháo gỡ, khi mà nhiều diện tích được giao
cho thuê sử dụng không đúng mục đích, sử dụng không hiệu quả vần thường xuyên diễn ra,
ngược lại khi nhiều chủ thể có nhu cầu sử dụng đất đai vào mục đích sản xuất, kinh doanh
lại khó tiếp cận quyền sử dụng đất.
2. Liên hệ về vấn đề giao đất, cho thuê đất tại địa bàn tỉnh Bạc Liêu5
2.1 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế tại thành phố Bạc Liêu
Từ năm 2016 đến năm 2020 trên địa bàn thành phố Bạc Liêu có 34 dự án được Ủy ban nhân
dân tỉnh cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế với tổng diện tích 1.447,05 ha.
4 https://sti.vista.gov.vn/tw/Lists/TaiLieuKHCN/Attachments/315514/CVv478S102021119.pdf
5 https://ctujsvn.ctu.edu.vn/index.php/ctujsvn/article/view/4357 14 Kết quả tổng hợp số liệu trong giai đoạn: a) b) 15 c)
Hình 1. Số lượng và diện tích thực hiện dự án (a), hình thức cho thuê đất (b), hình thức
giao đất (c) trong giai đoạn 2016 đến 2020 tại thành phố Bạc Liêu
(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường, 2021)
Hình 1a cho thấy công tác giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư trên địa bàn thành phố Bạc Liêu có chiều hướng tăng dần theo các năm, cao nhất là
năm 2020 với 11 dự án. Nguyên nhân chủ yếu do tỉnh thực hiện các chính sách về kêu gọi
đầu tư như tiếp cận về đất đai, cải cách hành chính, thực hiện các chính sách miễn, giảm tiền
sử dụng đất, thuê đất. Tuy nhiên, năm 2019 trên địa bàn tỉnh chỉ thực hiện giao đất, cho thuê
đất 5 dự án, giảm 50% so với năm 2018. Nguyên nhân là do việc thực hiện phê duyệt kế
hoạch sử dụng đất hàng năm chậm so với quy định của Chính phủ (Ủy ban nhân dân tỉnh
Bạc Liêu, 2019), từ đó đã ảnh hưởng đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh
tế để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố. Trong giai đoạn này, không có dự án
giao đất có thu tiền sử dụng đất bởi trong giai đoạn này không phát triển các dự án nhà ở, dự
án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng. Trong 34 dự án được thực hiện
tại thành phố Bạc Liêu, Ủy ban nhân dân tỉnh đã thực hiện cho thuê đất với hình thức cho
thuê đất trả tiền hàng năm là 14 dự án và hình thức cho thuê đất trả tiền một lần là 20 dự án
(Hình 1b). Nguyên nhân là do nhà đầu tư lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần nhiều
hơn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm bởi có nhiều quyền lợi hơn. Như được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được bồi thường về đất, ngược lại thuê đất trả tiền hàng
năm không được hưởng các quyền này (Quốc hội, 2013). Bên cạnh đó, công tác giao đất,
cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế tại thành phố Bạc Liêu trong giai đoạn này được thực
hiện chủ yếu bằng hình thức cho thuê đất với hình thức không thông qua đấu giá (27 dự án)
và hình thức cho thuê đất thông qua đấu giá là 7 dự án (Hình 1c). Điều này cho thấy các dự
án đầu tư trên địa bàn thành phố thuộc các lĩnh vực ưu đãi đầu tư và đặc biệt ưu đãi đầu tư
như điện năng lượng, lĩnh vực nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao. Đồng thời, tỉnh quan
tâm thực hiện tốt các chính sách để kêu gọi đầu tư.
Hình 2. Mức độ hài lòng trong công tác giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2016 đến 2020
trên địa bàn thành phố Bạc Liêu 16
(Nguồn: Phỏng vấn tổ chức kinh tế, 2020)
Để đánh giá sự hài lòng của các tổ chức kinh tế trong công tác giao đất, cho thuê đất. Nghiên
cứu đã tiến hành tham vấn đối với 25 dự án đầu tư tại thành phố Bạc Liêu, kết quả đã xác
định được đa số các tổ chức kinh tế đánh giá ở mức rất hài lòng và hài lòng. Từ đó cho thấy
chính sách đất đai trong thời gian qua phù hợp với tình hình phát triển của địa phương nói
riêng và công tác cải cách hành chính của địa phương đã phát huy hiệu quả nói chung. Tuy
nhiên vẫn còn nhiều tổ chức kinh tế đánh giá ở mức chưa hài lòng (chiếm 24% tổng số tổ
chức có ý kiến) (Hình 2). Nguyên nhân là do việc thực hiện thủ tục còn chậm so với thời
gian quy định; thủ tục đầu tư còn rườm rà; quy trình giải quyết hồ sơ chưa hợp lý trong công
tác giao đất, cho thuê đất trong giai đoạn này. Quá trình giải quyết hồ sơ chậm so với quy
định chủ yếu là do thiếu sự phối hợp và thực hiện xác định giá đất để tổ chức kinh tế nộp
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa cơ quan thuế, tài chính, tài nguyên và môi trường. Hiện
nay, nhà đầu tư muốn thực hiện dự án đầu tư phải đến liên hệ nhiều cơ quan đơn vị khác
nhau để thực hiện các thủ tục đầu tư như Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Nông
nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Tài nguyên và Môi trường. Từ đó cho thấy mặc dù thủ
tục hành chính đã được cải cách, tuy nhiên vẫn còn nhiều thủ tục đầu tư hiện nay còn rườm
rà. Ngoài ra, quy trình giải quyết hồ sơ chưa hợp lý. Theo quy định, thời gian thực hiện giao
đất, cho thuê đất là 30 ngày làm việc (Chính phủ, 2014), không kể thời gian thực hiện nghĩa
vụ tài chính của người sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp giá trị khu đất lớn hơn 20 tỷ
đồng thì Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xác định và thông qua hội đồng thẩm
định giá đất của tỉnh trước khi trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt giá đất để người được
giao đất, thuê đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Tuy vậy, vì thời gian quy định để Hội đồng
thẩm định giá của tỉnh thông qua chưa cụ thể nên khi Sở Tài nguyên và Môi trường trình
phương án giá đất đến Hội đồng thường phải chờ bố trí lịch họp để thông qua, hơn nữa việc
thuê đơn vị tư vấn có chức năng để thực hiện giá đất cụ thể thường xuyên chậm hơn so với
hợp đồng chủ đầu tư ký kết. Từ đó, thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất thường kéo dài hơn quy định.
2.2 Yếu tố tác động ảnh hưởng đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh
tế tại Thành phố Bạc Liêu
Kết quả đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế tại thành
phố Bạc Liêu, kết hợp kết quả phỏng vấn đối với 25 tổ chức kinh tế; đồng thời, tham vấn ý
kiến của 13 chuyên gia trong lĩnh vực giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu cho
thấy ba nhóm yếu tố chính và 12 yếu tố phụ tác động ảnh hưởng đến công tác giao đất, cho
thuê đất đối với tổ chức kinh tế tại thành phố Bạc Liêu (Bảng 1).
Bảng 1. Các yếu tố tác động đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế
tại thành phố Bạc Liêu STT Yếu tố cấp 1 STT Yếu tố cấp 2 17 1
Sự đồng bộ của các luật 2 Thu hút nhà đầu tư 3 Xử lý vi phạm 1 Chính sách 4 Hỗ trợ vay vốn 5 Thủ tục hành chính 6 Giá đất 7
Khả năng tài chính của tổ chức kinh tế 2
Kinh tế và cơ sở hạ tầng 8
Nguồn vốn cho giải phóng mặt bằng 9
Cơ sở hạ tầng hoàn thiện 10 Người lao động 3 Con người 11 Sự chấp hành pháp luật 12
Sự am hiểu pháp luật của cán bộ
Bảng 2. Mức độ tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất, cho thuê đất
đối với tổ chức kinh tế tại thành phố Bạc Liêu STT Trọng số Trọng số
Trọng số toàn cục Yếu tố chính Yếu tố phụ (W1) (W=W1*W2) (W2)
Sự đồng bộ của các luật 0,2309 0,0460 Thu hút nhà đầu tư 0,1211 0,0241 Xử lý vi phạm 0,2088 0,0416 1 Chính sách 0,1993 Hỗ trợ vay vốn 0,0765 0,0152 Thủ tục hành chính 0,3066 0,0611 Giá đất 0,0561 0,0112
Khả năng tài chính của tổ chức kinh tế 0,2403 0,1685 Kinh tế và cơ 2 0,7014
Nguồn vốn cho giải phóng mặt bằng 0,6219 0,4362 sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng hoàn thiện 0,1378 0,0966 Nguồn lao động 0,2221 0,0221 3 Con người 0,0993 Sự chấp hành pháp luật 0,3573 0,0355
Sự am hiểu pháp luật của cán bộ 0,4205 0,0418
Trên cơ sở các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế
tại thành phố Bạc Liêu, các chuyên gia am hiểu trong lĩnh vực giao đất, cho thuê đất đối với
từng nhóm yếu tố cụ thể được tham vấn nhằm xác định mức độ tác động của các yếu tố. Kết
quả cho thấy yếu tố cơ sở hạ tầng có mức độ quan tâm nhiều nhất (Bảng 2), bởi đây là yếu tố
quyết định để nhà đầu tư thực hiện dự án, hạ tầng chưa hoàn chỉnh thì việc nhà đầu tư quan
tâm đến công tác vận chuyển hàng hóa hay nhà đầu tư bỏ ra chi phí lớn để đầu tư hạ tầng khi
thực hiện dự án đầu tư. Ngoài ra, kinh phí cho việc giải phóng mặt bằng hết sức quan trọng,
vì không có kinh phí giải phóng mặt bằng thì không có quỹ đất sạch để giao đất, thuê đất cho
tổ chức kinh tế để thực hiện dự án. Yếu tố được quan tâm kế tiếp là chính sách (Bảng 2), bởi
việc thực hiện các chính sách về thu hút đầu tư, thủ tục hành chính, hỗ trợ vốn là cơ sở tạo
điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án được tốt hơn khi bước đầu triển khai dự án, nguồn
vốn đầu tư của các tổ chức kinh tế gặp nhiều khó khăn và yếu tố con người là yếu tố ít được 18
quan tâm (Bảng 2), nguyên nhân là do chủ thể tham gia chỉ đạo hay thực hiện và thụ hưởng
đều phải thực hiện đúng theo quy định pháp luật ban hành.
Hình 3. Mức độ tác động của yếu tố chính sách ảnh hưởng đến công tác giao đất, cho
thuê đất đối với tổ chức kinh tế tại thành phố Bạc Liêu
Hình 4. Mức độ tác động của yếu tố kinh tế và cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến công tác
giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế tại thành phố Bạc Liêu
Hình 5. Mức độ tác động của yếu tố con người ảnh hưởng đến công tác giao đất, cho
thuê đất đối với tổ chức kinh tế tại thành phố Bạc Liêu
- Đối với các yếu tố phụ về chính sách: Nhóm yếu tố chính sách có sáu yếu tố phụ tác động
đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế (Hình 3). Trong đó, yếu tố thủ tục
hành chính được sự quan tâm nhiều nhất, kế tiếp là sự đồng bộ của các luật, xử lý vi phạm,
thu hút đầu tư, hỗ trợ vay vốn và yếu tố về giá đất có mức độ quan tâm thấp nhất (Bảng 2 và
Hình 3). Nguyên nhân chủ yếu là do hiện nay nhà đầu tư muốn thực hiện dự án đầu tư phải
qua nhiều thủ tục như thủ tục đầu tư, thủ tục xây dựng, thủ tục về đất đai được quy định cụ
thể trong Luật Đất đai (2013), Luật Đầu tư (2014) và Luật Xây dựng (2014). Bên cạnh đó,
trong công tác giải phóng mặt bằng đã thực hiện, các chính sách đúng theo quy định. Tuy
nhiên, vẫn có một số hộ dân không chịu bàn giao mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư, hay 19
trường hợp trong quản lý lỏng lẻo để đất bị lấn, chiếm. Do đó, khi giải phóng mặt bằng gặp
nhiều khó khăn, từ đó ảnh hưởng đến công tác giao đất và cho thuê đất. Trái lại, giá đất được
xác định phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường (Luật Đất đai, 2013). Do vậy, kết quả
cho thấy rằng yếu tố giá đất là yếu tố ít được quan tâm trong nhóm yếu tố về chính sách.
Đối với các yếu tố phụ về kinh tế và cơ sở hạ tầng: Với ba yếu tố được xác định trong nhóm
yếu tố kinh tế và cơ sở hạ tầng bao gồm khả năng tài chính của tổ chức kinh tế, nguồn vốn
cho giải phóng mặt bằng, cở sở hạ tầng hoàn thiện (Hình 4) thì yếu tố có sự tác động nhiều
nhất ảnh hưởng công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế là yếu tố nguồn vốn
cho giải phóng mặt bằng, kế đến là khả năng tài chính của tổ chức kinh tế và yếu tố cơ sở hạ
tầng hoàn thiện ít được quan tâm (Bảng 2 và Hình 4), kết quả đánh giá như vậy là do các nhà
đầu tư có thể đầu tư hạ tầng khi thực hiện dự án đầu tư. Bên cạnh đó, dự án được triển khai
thực hiện nhanh hay chậm còn phụ thuộc nhiều vào quỹ đất sẵn có của địa phương, khâu giải
phóng mặt bằng và bàn giao mặt bằng cho tổ chức kinh tế. Ngoài ra, nguồn vốn đầu tư sẽ
không bị gián đoạn khi tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư có đủ tiềm lực về tài chính.
Do đó, trong quá trình thực hiện xét duyệt các dự án đầu tư trong thời gian tới, chính quyền
địa phương cũng cần quan tâm và đánh giá tiềm lực về tài chính của doanh nghiệp và tổ
chức kinh tế nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác giao đất, cho thuê đất tại địa bàn nói
riêng và trên phạm vi của tỉnh nói chung.
Đối với các yếu tố phụ về con người: Kết quả đánh giá cho thấy yếu tố sự am hiểu pháp luật
của cán bộ có mức độ ảnh hưởng đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế
tại thành phố Bạc Liêu nhiều nhất (Hình 5), bởi sự am hiểu pháp luật của cán bộ sẽ đảm bảo
thực thi pháp luật đúng quy định và thủ tục hình chính được thực hiện nhanh chóng. Bên
cạnh đó, để thực hiện pháp luật được dễ dàng và thuận lợi hơn trong công tác giao đất, cho
thuê đất như việc chấp hành bàn giao mặt bằng để thực hiện dự án thì vấn đề chấp hành pháp
luật của người dân là rất cần thiết. Nguyên nhân là khi người dân hiểu biết về luật thì việc
vận động và tuyên truyền trong công tác giải phóng mặt bằng được triển khai thuận lợi hơn.
Nguồn lao động ít tác động đến công tác giao đất và cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế
thực hiện dự án đầu tư, do trong điều kiện hiện tại nguồn lao động có thể tuyển dụng từ
những địa phương khác nhau. Tuy giá thuê lao động hiện nay có cao hơn nhưng vẫn đảm
bảo được hoạt động sản xuất, kinh doanh của các tổ chức kinh tế trên địa bàn, đáp ứng tốt
nhu cầu phát triển và vận hành của các tổ chức kinh tế khi triển khai thực hiện dự án.
3. Một số bất cập trong quy định của pháp luật về Nhà nước giao đất và cho thuê đất 6
-Thứ nhất, phải kể đến những bất cập liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất. Khoản 1 và
khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013 có quy định về những trường hợp Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và những trường
hợp không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các tỉnh, thành phố khi thực
hiện việc giao đất đối với các dự án đầu tư thường áp dụng hình thức giao đất, cho thuê đất
6 https://sti.vista.gov.vn/tw/Lists/TaiLieuKHCN/Attachments/315514/CVv478S102021119.pdf 20