Lý thuyết luật kinh doanh bất động sản | Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

lOMoARcPSD|46342819
Câu 1. So sánh phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản của Doanh nghiệp trong nước
và Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài?
Câu 2. Phân biệt kinh doanh dịch vụ bất động sản và kinh doanh hàng hóa bất động sản? Tiêu chí
Kinh doanh dịch vụ bất động sản Kinh doanh hàng hóa bất động sản Khái
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là Kinh doanh bất động sản là việc bỏ niệm
các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận
động sản và thị trường bất động chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
sản, bao gồm các dịch vụ: môi giới động sản để bán, chuyển nhượng,
bất động sản, sàn giao dịch bất cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
động sản, tư vấn bất động sản, quản nhằm mục đích sinh lợi. lý bất động sản
Chủ thể Các tổ chức, cá nhân trong nước, Các tổ chức, cá nhân trong nước,
thực hiện người Việt Nam định cư ở nước người VN định cư ở nước ngoài, hộ
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài gia đình, Doanh nghiệp có vốn đầu
khi đáp ứng điều kiện luật định.
tư nước ngoài khi đáp ứng các điều
kiện kinh doanh bất động sản được quy định của pháp luật Đối
Các dịch vụ: môi giới, tư vấn, sàn Điều 5, Luật KDBDS 2014 tượng
giao dịch, quản lí bất động sản kinh doanh
Điều kiện Tùy từng dịch vụ mà có các điều
- Đáp ứng điều kiện về chủ thể kinh
kiện khác nhau, chẳng hạn: phải ( Điều 10) doanh
thành lập doanh nghiệp đối với tổ
- Đối tượng kinh doanh đủ điều
chức cá nhân, có chứng chỉ hành
kiện để được đưa vào kinh nghề…. lOMoARcPSD|46342819 doanh: + BĐS Có sẵn: Điều 9
+ BĐS hình thành trong tương lai: Điều 55
Câu 3. Phân tích đặc điểm của kinh doanh bất động sản?
Là một hình thức kinh doanh có đối tượng đặc biệt nên đặc điểm kinh doanh bất động sản
có nhiều nét tương đồng với đặc điểm của loại tài sản này. Có thể kể đến:
Thứ nhất, chủ thể kinh doanh bất động sản có phạm vi hoạt động không giống nhau, đặc
biệt trong sự so sánh giữa chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài. Ví dụ, tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài không được phép “mua đi bán lại” bất động sản như tổ chức, cá nhân trong
nước khi được Nhà nước cho phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trừ một số trường hợp đặc biệt.
Thứ hai, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Do yêu cầu của
hoạt động kinh doanh bất động sản là triển khai các dự án bất động sản phải được thực
hiện trên quy mô lớn, với cơ cấu tổ chức quản lý hết sức chặt chẽ, chủ thể kinh doanh
phải chứng minh năng lực tài chính nhằm ngăn ngừa tình trạng lừa đảo trong kinh doanh.
Và ngược lại, đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản thì điều kiện về chứng
chỉ hành nghề là một trong những điều kiện bắt buộc để đảm bảo việc cung cấp các dịch
vụ kinh doanh bất động sản có chất lượng và mang tính chuyên nghiệp.
Thứ ba, đối tượng kinh doanh là một loại hàng hóa đặc biệt. Đất đai có giới hạn, do con
người tạo ra có tính cố định về vị trí “không thể di dời” và có 7 giá trị sử dụng lâu dài
vĩnh viễn như là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, kể cả tài sản gắn liền với đất đai, lOMoARcPSD|46342819
công trình xây dựng như thể hiện tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 và một loại quyền tài
sản đặc biệt là quyền sử dụng đất.
Thứ tư, hoạt động kinh doanh bất động sản mang lại lợi nhuận cao song lợi nhuận càng
cao thì khả năng tiềm ẩn rủi ro càng lớn. Điều này không chỉ xuất phát do yếu tố chủ
quan trong quá trình kinh doanh mà còn có thể xuất phát từ cơ chế, chính sách của Nhà
nước, môi trường, đầu tư, thị trường bất động sản. Bởi lẽ, thị trường bất động sản là thị
trường rất nhạy cảm và phản ứng mau lẹ với bất kỳ sự thay đổi nào của chính sách, pháp
luật, tâm lý, thị hiếu của người dân, sự tăng trưởng kinh tế trong và ngoài nước,… cho dù
là nhỏ nhất. Do vậy, kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có sự hỗ trợ, trợ giúp của các
loại hình tư vấn chuyên nghiệp, nhằm phòng ngừa rủi ro ở mức thấp nhất.
Câu 4. Vì sao nói "bất động sản" là một loại hàng hóa kinh doanh đặc biệt?
Bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện hành bao gồm đất đai và các tài sản
khác gắn liền với đất như: nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu năm, cây rừng gắn
liền với đất. Bất động sản hiện nay ngoài việc nhìn nhận như một loại tài sản, bất động
sản còn được xem là một loại hành hóa bởi đặc tính có thể trao đổi, mua bán trên thị trường.
Tuy nhiên, không phải tất cả đối tượng bất động sản đều được xem là hàng hóa và
là đối tượng của hoạt động kinh doanh bất động sản.
Cũng như cách định nghĩa bất động sản, hiện nay có rất nhiều đặc điểm của bất
động sản được xác định. Tuy nhiên có thể xác định một số đặc điểm chính như sau:
Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định và không di dời được. Vì vậy, yếu tố vùng
và khu vực là yếu tố tác động sâu sắc đến giá trị và lợi ích của bất động sản.
Thứ hai, tính chất cá biệt và khan hiếm. Bất động sản chính là tài sản liên quan đến đất
đai, do đó nó có tính chất khan hiếm. Bởi đất là loại tài nguyên có hạn và ngày trở nên ít
đi khi quá trình đô thị hóa cùng nhu cầu đất ở, đất sản xuất đang diễn ra mạnh mẽ. Cụ
thế, đặc tính khan hiếm của bất động sản được biểu hiện rõ nét thông qua sự giới hạn về lOMoARcPSD|46342819
diện tích, giới hạn vị trí khu vực – lãnh thổ. Do không thể di dời bất động sản, cùng với
sự khan hiếm đã khiến chúng được coi là loại hàng hóa có tính cá biệt. Bên cạnh đó, sự
cá biệt còn nằm ở vị trí, các yếu tố tác động tới từng tài sản bất động sản, tính chất của
mỗi bất động sản cũng không tương đồng. Tính cá biệt thể hiện trong cùng một khu vực
cụ thể, hai bất động sản sát cạnh nhau có diện tích, hình thể, kích thước, hướng, nguồn
gốc sử dụng và các giấy tờ pháp lý,… khác nhau. Vì vậy, trên thực tế không thể tồn tại
hai bất động sản hoàn toàn giống nhau cho dù chúng được thiết kế và xây dựng theo một
mẫu kiến trúc. Do vậy, mỗi bất động sản đều mang tính cá biệt, điều này tạo nên giá trị
của bất động sản đó.
Thứ ba, bất động sản là loại tài sản có tính lâu bền. Theo các chuyên gia, tuổi thọ
của bất động sản bao gồm "tuổi thọ vật lý" và "tuổi thọ kinh tế", trong đó: Tuổi thọ kinh
tế ngắn hơn nhiều so với tuổi thọ vật lý, bởi nó có thể bị chấm dứt ngay trong hoạt động
bình thường của thị trường bất động sản; Tuổi thọ vật lý mang lại lợi ích bền vững và giá
trị kinh tế cao hơn. Bởi vì nó chỉ chấm dứt khi công trình hay các kết cấu kiến trúc bị hư
hỏng hoặc không thể khắc phục. Do đó, tính lâu bền của bất động sản chính là tuổi thọ
của các công trình và kiến trúc liên quan. Trong đó, tuổi thọ của bất động sản lại được
chia thành tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý.
Thứ tư, tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản còn chịu ảnh 4 hưởng lẫn
nhau rất lớn, nhất là trường hợp đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng them vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các
công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm
tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cảnh quan, tôn thêm tiện ích của công trình khác là hiện
tượng khá phổ biến. Ví dụ: Trong một dự án nhà đất, khi hệ thống cầu đường, cảnh quan
được nâng cấp, sửa chữa, tăng tính tiện ích thì nó sẽ giúp giá mua/bán địa ốc tại khu vực
đó trở nên hấp dẫn hơn, đông thời thu hút nhiều khách hàng.
Thứ năm, khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Điều này xuất phát
từ bản chất BDS là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao và thủ tục liên quan đến các lOMoARcPSD|46342819
giao dịch loại tài sản này tương đối phức tạp vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền mặt
kém linh hoạt hơn so với các đối tượng tài sản là động sản.
Câu 5. Phân biệt dịch vụ môi giới bất động sản với dịch vụ tư vấn bất động sản?
Cơ sở pháp lý: Luật Kinh doanh BĐS 2014 Tiêu chí
Môi giới bất động sản
Tư vấn bất động sản
Khái niệm ( bản chất pháp Khoản 2 Điều 3 Khoản 8 Điều 3 lý) Chủ thể thực hiện
Tổ chức, cá nhân trong Tổ chức, cá nhân trong
nước; người Việt Nam định nước; người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, cá nhân cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài. Điều 60 nước ngoài. Điều kiện kinh doanh Điều 62 Khoản 1. Điều 74 Nội dung hoạt động Điều 63 Khoản 2 Điều 74
Thù lao, hoa hồng, phí dịch Điều 64, 65
Phí dịch vụ do các bên thỏa vụ
Mức thù lao hoa hồng do thuận các bên thỏa thuận Khoản 3 ĐIều 74
Câu 6. Phân biệt hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng dịch vụ bất động sản Tiêu chí
Hợp đồng kinh doanh bất Hợp đồng dịch vụ bất động động sản sản Khái niệm
Hợp đồng kinh doanh bất là văn bản thể hiện sự thỏa
động sản là sự thỏa thuận thuận của các bên về việc
bằng văn bản giữa các chủ thực hiện các dịch vụ bất
thể nhằm xác lập thay đổi động sản
và chấm dứt các quyền và
nghĩa vụ pháp lí trong lĩnh vực kinh doanh bất động lOMoARcPSD|46342819 sản.
Khoản 3 Điều 3 Nghị định 02/2022
Trong đó có ít nhất một
bên tham gia hợp đồng là chủ thể kinh doanh bất
động sản nhằm tìm kìm lợi nhuận Phân loại Các loại hợp đồng Điều 61.
kinh doanh bất động sản:
1. Các loại hợp đồng kinh
doanh dịch vụ bất động a) Hợp đồng mua sản:
bán nhà, công trình xây a) Hợp đồng dịch vụ môi dựng; giới bất động sản; b) Hợp đồng cho
thuê nhà, công trình xây b) Hợp đồng dịch vụ tư vấn dựng; bất động sản;
c) Hợp đồng dịch vụ quản
c) Hợp đồng thuê lý bất động sản. mua nhà, công trình xây dựng; d) Hợp đồng chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất; đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc
toàn bộ dự án bất động sản. lOMoARcPSD|46342819 Khoản 1 Điều 17 Chủ thể
Ít nhất một bên chủ thể là Chủ thể bao gồm bên thực
các cá nhân hoặc tổ chức hiện dịch vụ và khách hang
có chức năng kinh doanh Trong đó bên thực hiện bất động sản
dịch vụ cần đáp ứng các
Các bên còn lại có thể có điều kiện theo quy định của
hoặc không có chức năng từng dịch vụ kinh doanh bất động sản Hình thức Khoản 2 Điều 17
Khoản 2 Điều 61 Hợp đồng
Hợp đồng kinh doanh bất kinh doanh dịch vụ bất
động sản phải được lập động sản phải được lập
thành văn bản. Việc công thành văn bản. Việc công
chứng, chứng thực hợp chứng, chứng thực hợp
đồng do các bên thỏa đồng do các bên thỏa
thuận, trừ hợp đồng mua thuận. bán, thuê mua nhà, công
trình xây dựng, hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử
dụng đất mà các bên là hộ
gia đình, cá nhân quy định
tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Thời điểm có hiệu lực
Thời điểm có hiệu lực của Thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng do các bên thỏa hợp đồng do các bên thỏa
thuận và ghi trong hợp thuận và ghi trong hợp
đồng. Trường hợp hợp đồng. Trường hợp hợp
đồng có công chứng, chứng đồng có công chứng, chứng
thực thì thời điểm có hiệu thực thì thời điểm có hiệu lOMoARcPSD|46342819
lực của hợp đồng là thời lực của hợp đồng là thời
điểm công chứng, chứng điểm công chứng, chứng
thực. Trường hợp các bên thực. Trường hợp các bên
không có thỏa thuận, không không có thỏa thuận, không
có công chứng, chứng thực có công chứng, chứng thực
thì thời điểm có hiệu lực thì thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng là thời điểm của hợp đồng là thời điểm
các bên ký kết hợp đồng.
các bên ký kết hợp đồng. Khoản 3 Điều 17 Khoản 3 Điều 61 Nội dung của hợp đông
Điều 18. Luật Kinh doanh Khoản 4 Điều 61 bất động sản Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà,
công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên; 2. Các thông tin về bất động sản; 3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn giao, nhận bất
động sản và hồ sơ kèm theo; 6. Bảo hành;
7. Quyền và nghĩa vụ của lOMoARcPSD|46342819 các bên; 8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
9. Phạt vi phạm hợp đồng;
10. Các trường hợp chấm
dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
11. Giải quyết tranh chấp;
12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.