-
Thông tin
-
Hỏi đáp
Ôn tập môn luật kinh doanh bất động sản - Luật kinh tế | Trường đại học Luật, đại học Huế
Ôn tập môn luật kinh doanh bất động sản - Luật kinh tế | Trường đại học Luật, đại học Huế được sưu tầm và soạn thảo dưới dạng file PDF để gửi tới các bạn sinh viên cùng tham khảo, ôn tập đầy đủ kiến thức, chuẩn bị cho các buổi học thật tốt. Mời bạn đọc đón xem!
Môn: Luật kinh tế(HDLH) 111 tài liệu
Trường: Trường Đại học Luật, Đại học Huế 440 tài liệu
Thông tin:
Tác giả:
Preview text:
ÔN TẬP MÔN LU T Ậ KINH DOANH B T Ấ Đ N Ộ G S N Ả BÀI 1 + 2: T NG Ổ QUAN V Ề B T Ấ Đ NG Ộ S N Ả VÀ QUY Đ NH Ị CHUNG V Ề KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Táng quan v ề b t ấ đ n ộ g s n ả Khái ni m ệ : Đi u ề 107 BLDS 2015 Đ c ặ đi m ể : B t ấ đ n ộ g s n ả có tính c ố đ n ị h: + BĐS không ho c ặ khó di chuy n ể đ c ượ ; + àn đ n ị h v ề diện tích đ t ấ đai B t ấ động s n ả mang tính b n ế v n ữ g, và có giá tr ịv ề kinh t ế l n ớ nh n ư g tính thanh kho n ả th p ấ . B t ấ đ n ộ g s n ả có tính khan hi m ế . B t ấ đ n ộ g s n ả mang tính nh y ạ c m ả và ch u ị s ự ch ỉph i ố c a ủ nhi u ề y u ế t : ố + T p
ậ quán, tâm lý, th ịhi u ế ; + Pháp lu t ậ → đ u ấ t ự t o ạ l p ậ , giá c , ả giao d c ị h b t ấ đ n ộ g s n ả ,. . B t ấ đ n ộ g s n ả có tính cá bi t ệ nh n ư g l i ạ ch ỉph i ố l n ầ nhau. Tổng quan về th ị tr n ườ g b t ấ đ n ộ g s n ả Khái niệm: Thị tr n ườ g bất đ n ộ g s n
ả là táng hòa các quan h ệ xã h i ộ và các yêu tô giúp cho ho t ạ đ n ộ g giao d c ị h b t ấ đ n ộ g s n ả đư c ợ hình thành, t n ồ t i ạ và phát triên (nh ư quan h ệ gi a ữ các ch ủ thê trong vi c ệ t o ạ l p ậ b t ấ đ n ộ g s n ả , giao d c ị h đ i ổ v i ớ b t ấ đ n ộ g s n ả ; h ồ tr ợ giao d c ị h b t ấ đ n ộ g s n ả ; các quan h t ệ ài chính,. . Đ c ặ đi m ể : Th ứ nh t ấ , th ịtr n
ườ g bất động sản có tính cách bi t ệ gi a ữ đ a ị đi m ể và hàng hóa giao d c ị h; Th ứ hai, thị tr n ườ g bất đ n ộ g s n ả mang tính khu v c ự và đ a ị ph n ươ g; Th ứ ba, thị tr n ườ g b t ấ đ n ộ g s n ả là th ịtr n ườ g không hoàn h o ả ; Th ứ t , ư th ị tr n ườ g b t ấ đ n ộ g s n ả là th ịtr n ườ g khó xâm nh p ậ ; Th ứ năm, thị tr n ườ g b t ấ đ n ộ g s n ả là th ịtr n ườ g giao d c ị h các quyên và l i ợ ích ch a ứ đ n
ự g trong BĐS thông qua các lo i ạ giây t p ờ háp lý ch n ứ g minh quy n
ể sở hữu, sử dụng b t ấ đ n ộ g s n ả ; Th ứ sáu, th ịtr n ườ g b t ấ đ n ộ g s n ả S chịu n ả h h n ưở g bởi s ự ch ỉph i ố c a ủ pháp lu t ậ , s ự can thi p ệ và qu n ả lý ch t ặ chẽ c a ủ Nhà nước; Th ứ b y ả , thị tr n ườ g b t ấ đ n ộ g s n ả cân có s ự hô tr ợ c a ủ nhiêu lo i ạ hình d c ị h v ụ chuyên nghi p ệ ; Th ứ tám, thị tr n ườ g b t ấ đ n ộ g s n ả có m i ố liên h ệ ch t ặ chẽ v i ớ nhi u ề th ị tr n ườ g liên quan (nh ư th ịtr n
ườ g tài chính, th ịtr n ườ g b o ả hi m ể và th ị trư n ờ g xây d n ự g). * Phân lo i: ạ Căn c ứ vào lo i ạ b t ấ đ n ộ g s n ả tham gia th ịtr n ườ g: + Thị tr n ườ g quy n ề sử dụng đ t ấ : gôm th ịtr n ườ g s ơ c p ấ cà th ịtr n ườ g th ứ c p ấ . + Th ịtrư n
ờ g nhà, Công trình xây d n ự g. Căn c ứ vào công d n ụ g hay m c ụ đích s ử d n ụ g c a ủ b t ấ đ n ộ g s n ả : + Thị tr n ườ g bất đ n ộ g s n ả ph c ụ v ụ cho sinh ho t ạ ; + Thị tr n ườ g bất đ n ộ g s n ả ph c ụ v ụ s n ả xu t ấ , kinh doanh; + Thị tr n ườ g bất đ n ộ g s n ả ph c ụ v ụ cho gi i ả trí Căn c v ứ ào các giao d c ị h trên th ịtrư n ờ g: + Thị tr n ườ g mua bán, chuy n ể nh n ượ g b t ấ đ n ộ g s n ả ; + Thị tr n
ườ g cho thuê, cho thuê mua b t ấ đ n ộ g s n ả ; + Thị tr n ườ g thế ch p ấ , b o ả hi m ể đ i ố v i ớ b t ấ đ n ộ g s n ả . Căn c ứ vào tính h p ợ pháp ho c ặ m c ứ đi ki m ể soát c a ủ Nhà n c ướ đ i ố v i ớ các giao dịch trên thị tr n ườ g bất đ n ộ g s n ả : + Th ịtrư n ờ g chính quy; + Th ịtrư n ờ g không chính quy. Các y u ế t ố c a ủ th ịtrường b t ấ đ n ộ g s n ả : Ch ủ th : ể + Ch ủ th ể qu n ả lý: Đi u ề 77, 78 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014. + Ch ủ th ể kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả : Các doanh nghi p ệ , H p ợ tác xã kinh doanh hàng hóa b t ấ đ n ộ g s n ả ; Ch ủ th ể cung c p ấ d c ị h v ụ h ỗ tr ợ cho th ịtr n ườ g b t ấ đ n ộ g s n ả . + Ng i ườ tiêu dùng s ử dụng hàng hóa b t ấ đ n ộ g s n ả /d c ị h v ụ b t ấ đ n ộ g s n ả : Là những ng i ườ - có nhu c u ầ v ề b t ấ đ n ộ g s n ả (mua, thuê b t ấ đ n ộ g s n ả ). Khách th : ể + Hàng hóa b t ấ đ n ộ g s n ả : ph i ả đáp n ứ g các đi u ề ki n ệ do pháp lu t ậ quy định đ ể đ c ượ phép đ a ư vào kinh doanh. + Các s n ả ph m ẩ d c ị h v ụ h ồ tr ợ th ịtr n ườ g b t ấ đ n ộ g s n ả : ph i ả đ c ượ cung c p ấ b i ở nh n ữ g ch
ủ thê có chuyên môn, nghi p ệ v ụ phù h p ợ và có ch n ứ g ch ỉ hành nghê do c ơ quan có th m ẩ quy n ề c p ấ theo quy đ n ị h pháp lu t ậ . Cung, c u ầ và giá c ả c a ủ th ịtr n ườ g b t ấ đ n ộ g s n ả : + Cung b t ấ động s n ả : là các b t ấ đ n ộ g s n ả có s n ẵ , ho c ặ sẽ đ c ượ hình thành trong t n ươ g lai đáp n ứ g đi u ề ki n ệ đ c ượ đ a ư vào giao d c ị h theo quy đ n ị h pháp lu t ậ và ch ủ sở hữu, s ử d n ụ g săn sàng và mong mu n ố đ a ư các b t ấ đ n ộ g s n ả này vào giao d c ị h. + Các y u ế t ố n ả h h n ưở g đến Cung b t ấ đ n ộ g s n ả : S ự phát tri n ể c a ủ k t ế c u ấ h ạ t n ầ g; Cung quỹ đ t ấ cho phát tri n ể bất đ n ộ g s n ả ; Ngu n ồ nguyên v t ậ li u ệ ph c ụ v ụ cho việc đ u ầ t , ư xây d n ự g b t ấ đ n ộ g s n ả . + C u ầ b t ấ đ n ộ g s n ả : là kh i ố l n ượ g b t ấ đ n ộ g s n ả mà ng i ườ tiêu dùng th c ự s ự có nhu c u ầ mu n ồ sở hữu, sử d n ụ g và ng i ườ có nhu c u ầ ph i ả có đ ủ đi u ề ki n ệ đ ể đ c ượ s ở h u ữ , s ử d n ụ g b t ấ đ n ộ g s n ả theo pháp lu t ậ , đ n ồ g th i ờ ph i ả có kh ả năng thanh toán và ch p ấ nh n ậ giao d c ị h đ i ố v i ớ b t ấ đ n ộ g s n ả . + Đi u ề ki n ệ xu t ấ hi n ệ c u ấ : (1) Có s ự xuất hi n ệ nhu c u ầ tiêu dùng v ề m t ộ lo i ạ b t ấ đ n ộ g s n ả nào đó mà nhu câu đó không th ể t ự th a ỏ mãn b n ằ g các ngu n ồ s n ẵ có c a ủ m i ỗ ng i ườ dân. (2) Ph i ả có các ngu n ồ l c ự tài chính đ ể đ m ả b o ả kh ả năng thanh toán cho các nhu c u ầ . (3) Phải có th ịtr n ườ g b t ấ đ n ộ g s n ả đ ể cung c u ầ g p ặ nhau và nhu c u ầ th c ự s t ự r t ở hành c u ầ xu t ấ hi n ệ trên th ịtrư n ờ g. + Các y u ế t ố n ả h h n ưở g đến c u ấ bất đ n ộ g s n ả : s ự gia tăng dân s ; ố s ự thay đái thu nh p ậ c a ủ dân c ; ư s
ự thay đái chính sách (tài chính, tín d n ụ g), pháp lu t ậ c a ủ Nhà nước (thủ t c ụ , đi u ề - ki n ệ s ở h u ữ , s ử d n ụ g bất đ n ộ g s n ả ); giá b t ấ đ n ộ g s n ả ; và tâm lý, th ịhi u ể tiêu dùng.. v.v. Giá c ả b t ấ đ n ộ g s n ả : + Khái ni m ệ : Giá c ả b t ấ đ n ộ g s n ả là s ự bi u ể hi n ệ b n ằ g ti n ế c a ủ giá tr ị hàng hóa b t ấ đ n ộ g s n ả đ c ượ th a ừ nh n ậ trên th ịtr n ườ g. + Các y u ế t ố n ả h h n ưở g đến giá cả b t ấ đ n ộ g s n ả : Chính sách c a ủ Nhà nước; cung, c u ầ b t ấ đ n ộ g s n ả ; Y u ế t ố tâm lý xã h i ộ ; Chi phí t o ạ l p ậ ; Môi trư n ờ g xung quanh:.
3. Khái niệm kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả Kinh doanh b t ấ đ n ộ g sản là vi c ệ đ u ầ t ư v n ố đ ể th c ự hi n ệ ho t ạ đ n ộ g xây d n ự g, mua, nh n ậ chuyên nh n ượ g đ ể bán, chuyên nh n ượ g; cho thuê, cho thuê l i ạ , cho thuê mua b t ấ đ n ộ g s n ả ; th c ự hiên d c ị h v ụ môi gi i ớ b t ấ đ n ộ g s n ả S; d c ị h v ụ sàn giao d c ị h b t ấ đ n ộ g s n ả ; d c ị h v ụ t ư vân b t ấ đ n ộ g s n ả ho c ặ qu n ả lý b t ấ đ n ộ g s n ả nhăm m c ụ đích sinh l i ợ . (kho n ả 1 Đi u ề 3 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014) - 4. Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả : Kinh doanh hàng hóa b t ấ đ n ộ g s n ả . Kinh doanh dịch vụ b t ấ đ n ộ g s n ả . BÀI 3: PHÁP LU T Ạ V
Ả KINH DOANH HÀNG HÓA BÁT Đ N Ộ G S N Ả 1. NH NG Ữ QUY Đ NH Ị
CHUNG VÀ KINH DOANH HÀNG HÓA B T Ấ Đ NG Ộ S N Ả a. Đi u ề ki n ệ kinh doanh hàng hóa b t ấ đ n ộ g s n ả (Kho n ả 1 Đi u ề 10 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014, Đi u ề 3 Ngh ịđ n ị h s ố 76/2015/NĐ-CP)
* hình thức kinh doanh: ph i ả thành l p ậ doanh nghi p ệ ho c ặ h p ợ tác xã. VÀ năng l c ự tài chính: — V n ố pháp đ n ị h (Kho n ả 1 Đi u ề 10 Lu t ậ Kinh doanh bất đ n ộ g s n ả 2014, Đi u ề 3 Ngh ịđ n ị h số 76/2015/NĐ-CP) t i ố thi u ề 20 tỷ đông. V ề v n ố ch ủ s ở h u ữ trên táng v n ố đ u ầ t ư (Kho n ả 2 Đi u ề 14 Ngh ịđ n ị h 43/2014/NĐ-CP): + Quy mô s ử d n ụ g đ t ấ d i ướ 20 ha: t i ố thi u ề 20% táng mức đ u ầ t . ư + Quy mô s ử d n ụ g đ t ấ t ừ 20 ha tr ở lên: t i ố thi u ề 15% táng m c ứ đ u ầ trr. L u ư ý: các tr n ườ g h p ợ không c n ầ thành l p ậ doanh nghi p ệ , v n ố pháp đ n ị h (Kho n ả 2 Đi u ề 10 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014): Đ i ố v i ớ các tá ch c ứ , h
ộ gia đình, cá nhân bán, chuyên nh n
ượ g, cho thuê, cho thuê mua b t ấ đ n ộ g s n ả quy mô nh , ỏ không th n ườ g xuyên thì không c n ầ thành l p ậ DN, v n ố pháp đánh nh n ư g ph i ả kê khai n p ộ thuê theo quy đ n ị h c a ủ pháp lu t ậ Các tá ch c ứ , h
ộ gia đình, cá nhân này bao gßm: Đi u ề 5 Ngh ịđ n ị h s ố 76/2015/NĐ-CP Tổ ch c ứ , h
ộ gia đình, cá nhân bán, chuy n ể nh n
ượ g, cho thuê, cho thuê mua b t ấ đ n ộ g s n ả mà không ph i ả do đ u ầ t ơị d ự án b t ấ đ n ộ g s n ả đ ể kinh doanh. H
ộ gia đình, cá nhân bán, chuy n ể nh n
ượ g, cho thuê, cho thuê mua b t ấ đ n ộ g s n ả do đ u ầ t ư d ự án b t ấ đ n ộ g s n ả đ ể kinh doanh nh n ư g d ự án có táng m c ứ đ u ầ t ư d i ướ 20 t ỷ đ n ồ g. Tá ch c ứ chuy n ể nh n ượ g quy n ề s ử d n ụ g đ t
ấ , bán nhà, công trình xây d n ự g do phá s n ả , gi i ả thê, chia tách. Tổ chức tín d n
ụ g, chỉ nhánh Ngân hàng Nhà n c ướ , công ty qu n ả lý tài s n ả c a ủ các T ổ ch c ứ tín d n ụ g, tá ch c ứ , cá nhân chuy n ế nh n ượ g b t ấ đ n ộ g s n ả , chuy n ể nh n ượ g d ự án b t ấ đ n ộ g - s n ả , đang b o ả lãnh, th ế ch p ấ đ ể thu hii n . ợ Tổ ch c ứ , h
ộ gia đình, cá nhân chuyên nh n ượ g quy n ề s ử d n ụ g đ t ấ , bán nhà, công trình xây d n ự g đ ể x ử lý tài s n ả theo quy t ế đ n ị h c a ủ Tòa án, c a ủ c ơ quan nhà n c ướ có th m ẩ quyên khi x ử lý tranh ch p ấ , khi u ế n i ạ , t ố cáo. T ổ ch c ứ , h ộ gia đình, cá nhân đ u ầ t ư xây d n ự g nhà ở đê bán, cho thuê, cho thuê mua mà không ph i ả thành l p ậ doanh nghi p ệ theo quy đ n ị h c a ủ pháp lu t ậ v ề nhà . ở Các c ơ quan, t ổ ch c ứ khi đ c ượ c ơ quan nhà n c ướ có thâm quy n ể cho phép chuy n ể nh n ượ g quy n ề s ử d n ụ g đ t
ấ , bán nhà, công trình xây d n ự g thu c ộ sở h u ữ Nhà n c ướ theo quy đ n ị h. c a ủ pháp lu t ậ v ề qu n ả lý tài s n ả công. Tổ ch c ứ , h
ộ gia đình, cá nhân bán, chuy n ể nh n
ượ g, cho thuê, cho thuê mua b t ấ động s n ả thu c ộ s ở h u ữ của mình. b. Hình th c ứ và ph m
ạ vi kinh doanh hàng hóa b t ấ đ n ộ g s n ả c a ủ t n ừ g ch ủ th ể Hình th c ứ kinh doanh: Đi u ề 11 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014 Tự t o ạ l p
ậ nhà, công trình xây d n ự g thông qua vi c ệ xin d ự án đ u ấ t ư đ ể xây đ n
ự g nhà, công trình xây d n ự g. Th c ự hi n ệ mua, thuê nhà c ở ông trình xây d n ự g có săn đ k ể inh doanh. * Ch ủ th ế và ph m ạ vi kinh doanh Ch ủ th : ể + T c ổ h c ứ , cá nhân trong nư c ớ + Ngư i V ờ i t ệ Nam đ n ị h c ư n ở ư c ớ ngoài – + Doanh nghi p ệ có vôn đâu t n ư ư c ớ ngoài 2. Hợp đ n
ồ g trong kinh doanh hàng hóa BĐS a. Các lo i ạ h p ợ đồng BĐS: Kho n ả 1 Điều 17 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014 b. Hình thức h p ợ đ n ồ g: Công ch n ứ g ch n ứ g th c ự : Do các bên th a ỏ thu n ậ , tr : ừ H p
ợ đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây d n ự g, H p ợ đ n ồ g chuyển nh n ượ g quy n ề s ử d n ụ g đ t ấ , mà các bên là h ộ gia đình, cá nhân (kho n ả 2 Đi u ề 17 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014). B t ắ buộc, tr : ừ (1) H p
ợ đồng cho thuê, cho thuê l i ạ ; (2) H p ợ đ n ồ g chuy n ể nh n ượ g mà m t
ộ /các bên là doanh nghi p ệ kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả . (Đi u ề 167 Lu t ậ Đ t ấ đai 2013). B t ắ bu c ộ : (1) mua bán nhà ở và (2) chuyên nh n ượ g H p ợ đông mua bán nhà ở th n ươ g
Theo yêu câu: (1) mua bán, cho thuê mua nhà ở thu c ộ s ở h u ữ Nhà n c ướ , Nhà ở xã h i
ộ , Nhà ở tái định cư; (2) cho thuê, cho m n ượ , cho ở nh , ờ y ủ quyên qu n ả lý nhà . ở (Điêu 122 Lu t ậ Nhà ở 2014). c. Thời điểm có hi u ệ l c ự c a ủ h p ợ đ n ồ g (Kho n ả 3 Đi u ề 17 Lu t ậ Kinh doanh bất động s n ả 2014) Th i ờ đi m ể công ch n ứ g, chứng th c ự (n u ế h p ợ đ n ồ g có công ch n ứ g, ch n ứ g th c ự ). Th i ờ đi m ể do các bên th a ỏ thu n ậ và ghi trong h p ợ đ n ồ g (n u ế h p ợ đ n ồ g không có công ch n ứ g, ch n ứ g th c ự ). Th i ờ đi m ể các bên ký k t ế h p ợ đ n ồ g (n u ế không có công ch n ứ g, ch n ứ g th c ự và không có th a ỏ thu n ậ . d. Ch ủ th ể và đ i ố t n ượ g c a ủ h p ợ đ n ồ g | Bên tham gia giao d c ị h (Đi u ề 14 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014) g m ồ : Cá nhân trong nư c ớ + Có năng l c
ự hành vi dân sự đây đủ. + Không gi i ớ h n ạ v ề s ố l n ượ g, th i ờ h n ạ , không gian, lo i ạ bđs, lo i ạ giao d c ị h. + M c ụ đích: đ ể ở hoặc đ ể kinh doanh. T c ổ h c ứ trong nư c ớ : + Không gi i ớ h n ạ v ề s ố l n ượ g, th i ờ h n ạ , không gian, lo i ạ BĐS, lo i ạ giao
dịch + Mục đích: (1) cho ng i ườ lao đ n ộ g ; ở (2) làm c ơ s ở kinh doanh; (3) kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả . Ngư i V ờ i t ệ Nam đ n ị h c ư n ở ư c ớngoài: + Đ ể đ u ầ t ư kinh doanh (Đi u ề 14 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014) => Doanh nghi p
ệ : Làm văn phòng làm vi c ệ , c ơ s ở s n ả xu t ấ , kinh doanh, dịch v :
ụ mua, thuê, thuê mua nhà, công trình xây d n ự g => theo đúng công năng sử d n ụ g. ■ Kinh doanh bất đ n ộ g sản: mua, nh n ậ chuyên nh n ượ g, thuê, thuê mua b t ấ đ n ộ g s n ả đ ể kinh doanh. + Đ ề án: đ c ượ phép nh p ậ c n ả h vào Vi t ệ Nam ■ Mua, thuê mua nhà ở th n ươ g m i ạ c a ủ doanh nghi p ệ kinh doanh b t ấ đông s n ả . Mua, nh n ậ t n ặ g cho, nh n ậ đái, nh n ậ th a ừ kế nhà ở c a ủ h ộ gia đình, cá nhân. ■ Nh n ậ chuy n ể nh n ượ g quy n ề s ử d n ụ g đ t ấ ở trong d ự án nhà ở th n ươ g
mại được phép bán nên đ ể t ự t ổ ch c ứ xây d n ự g nhà . ở Tổ ch c ứ , cá nhân n c ướ ngoài (Đi u ề 159-161 Lu t ậ Nhà ở 2014, Đi u ề 75 Ngh ịđ n ị h s 9 ố 9/2015/NĐ-CP) + Lo i ạ b t ấ đ n ộ g s n ả : ch ỉđ c ượ s ở h u ữ nhà ở (bao gồm căn h ộ chung c ư và nhà ở riêng - l ) ẻ trong d ự án đâu t ư xây d n ự g nhà ở th n ươ g m i ạ , tr ừ khu vực b o ả đ m
ả quốc phòng, an ninh theo quy đ n ị h c a ủ pháp lu t ậ Vi t ệ Nam. (Đi u
ề 75 Ngh ịđịnh số 99/2015/NĐ-CP) + Đ i ố t n ượ g đ c ượ phép s ở h u ữ (Đi u ề 159 Lu t ậ Nhà ở 2014) ▪ T ổ ch ứ c, cá nhân n ướ c ngoài đ ầ u t ư xây d ự ng nhà ở theo d ự án t ạ i Vi ệ t Nam. T c ổ h c ứ nư c ớ ngoài: Doanh nghi p ệ có v n ố đ u ầ t n ư ư c ớ ngoài, chi nhánh, Văn phòng đ i ạ di n ệ c a ủ Doanh nghi p ệ n c ướ ngoài, quỹ đ u ầ t ư nhà n c ướ , Chi nhánh ngân hàng nư c ớ ngoài. Cá nhân n c ướ ngoài đ c ượ phép nh p ậ c n ả h vào Vi t ệ Nam. + Hình thức s ở h u ữ (Kho n ả 2 Đi u ề 159 Lu t ậ Nhà ở 2014). ■. Chỉ đ c ượ mua, thuê mua nhà ở c a ủ ch ủ đ u ầ t ư d ự án xây d n ự g nhà ở mua nhà ở c a ủ tổ chức, cá nhân n c ướ ngoài (khi h ọ bán nhà ) ở ▪ nh ậ n th ừ a k ế , nh ậ n t ặ ng cho nhàở c ủ a h ộ gia đình, cá nhân ho ặ c nh ậ n t n ặ g cho nhà ở của t ổ ch c ứ t i ạ các dự án đ u ầ t ư xây d n ự g nhà ở đ c ượ phép s h ở u ữ . + Số l n ượ g đ c ượ phép s ở h u ữ (Đi u ề 161 Lu t ậ Nhà ở 2014) - Căn h ộ chung c : ư không quá 30% s ố l n ượ g căn h ộ trong m t ộ tòa nhà. ▪ Nhà
ở riêng ẻl (nhà bệi t th ự , nhàở li ề n k ể ): s ở h ữ u 250 căn nhà, trên m t ộ khu v c ự có s ố dân t n ươ g đ n ươ g m t ộ đ n ơ v ịhành chính c p ấ ph n ườ g, ▪ Tr ườ ng h ợ p trong m ộ t khu v ự c có s ố dân t ươ ng đ ươ ng m ộ t đ ơ n ịv hành chính c p ấ ph n ườ g mà có nhi u ề nhà chung c ư ho c ặ đ i ố v i ớ nhà ở riêng l ẻ trên m t ộ tuy n ế ph ố thì theo quy đ n ị h c a ủ Chính ph . ủ + Quy n ề s ở h u ữ nhà ở c a ủ cá nhân n c ướ ngoài - Đ c ượ phép nh p ậ c n ả h vào Vi t ệ Nam Th i ờ h n ạ s ở h u ữ : < 50 năm, k ể t ừ ngày đ c ượ c p ấ gi y ấ ch n ứ g nh n ậ , có th ể đ c ượ gia h n ạ . Tr n ườ g h p ợ k t ế hôn v i ớ công dân Vi t ệ Nam ho c ặ k t ế hôn v i ớ ng i ườ Vi t ệ Nam định c ư ở n c ướ ngoài thì đ c ượ s ở h u ữ nhà ở án đ n ị h, lâu dài và có các quy n ề c a ủ ch ủ s ở h u ữ nhà ở như công dân Vi t ệ Nam. + Quy n ề s ở h u ữ nhà ở c a ủ tổ ch c ứ n c ướ ngoài Th i ờ h n ạ đ c ượ s ở h u ữ nhà : ở theo th a ỏ thu n ậ trong giao d c ị h, nh n ư g t i ố đa không v t ượ quá th i ờ h n ạ ghi trong Gi y ấ ch n ứ g nh n ậ đ u ầ t , ư bao g m ồ cả th i ờ gian đ c ượ gia h n ạ thêm; th i ờ h n ạ này tính từ ngày t ổ ch c ứ đ c ượ c p ấ Giây ch n ứ g nh n ậ và đ c ượ ghi rõ trong Gi y ấ ch n ứ g - nh n ậ . - Chỉ đ c ượ s ử d n ụ g nhà ở đ ể b ổ trí cho nh n ữ g ng i ườ đang làm vi c ệ t i ạ t ổ ch c ứ đó, không đ c ượ dùng nhà ở đ
ể cho thuê, làm văn phòng ho c ặ s ử d n ụ g vào m c ụ đích khác. 3. CÁC HO T Ạ Đ N
Ộ G KINH DOANH HÀNG HÓA B T Ắ Đ N Ộ G S N Ả
3.1.Kinh doanh nhà, công trình xây d n ự g 2.1.1. Đi u ề kiện đ i ố v i
ớ nhà, công trình xây d n ự g đ c ượ phép kinh doanh
a. Đối vái nhà, công trình xây d n ự g có s n ẵ (Đi u ề 9 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n
ộ g sản 2014): Là nhà, công trình xây d n ự g đã hoàn thành vi c ệ xây d n ự g và đ a ư vào s ử d n ụ g (Kho n ả 3 Đi u ề 3 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014) Có đăng ký quy n ề s ở h u ữ trong Gi y ấ ch n ứ g nh n ậ v ề quy n ể s ử d n ụ g đ t ấ , ho c ặ chỉ c n ầ có Gi y ấ ch n ứ g nh n ậ v ề quy n ề s ử d n ụ g đ t ấ n u ế trong d ự án đ u ầ t ư kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả . Không có tranh ch p ấ . . Không bị kê biên đ ể b o ả đảm thi hành án b. Đ i
ố vái nhà, công trình xây d n ự g hình thành trong tư n ơ g lai (Đi u ề 55 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n
ả 2014): Là nhà, công trình xây d n ự g đang trong quá trình xây d n ự g và ch a ư đ c ượ nghi m ệ thu đ a ư vào s ử d n ụ g (Kho n ả 4 Đi u ề 3 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014) Có giấy t ờ về quy n ề s ử d n ụ g đ t ấ , h ồ s ơ d ự án, thi t ế k ế b n ả vẽ, gi y ấ phép xây dựng. . N u ế là nhà chung c , ư tòa nhà h n ồ h p ợ ph i ả có biên b n ả nghi m ệ thu hoàn thành xong ph n ầ mong. . Tr n ườ g h p ợ bán, cho thuê mua nhà : ở ph i ả có văn b n ả c a ủ c ơ quan qu n ả lý nhà ở cấp tinh v ề nhà ở đủ đi u ề ki n ệ bán, cho thuê mua. 2.1.2. Phát tri n ể nhà ở th n ươ g m i ạ Nhà ở th n ươ g m i ạ là nhà ở đ c ượ đ u ầ tư xây d n ự g đ ể bán, cho thuê, cho thuê mua theo c ơ ch ế th ịtr n ườ g (Kho n ả 4 Đi u ể 3 Lu t ậ Nhà ở 2014). Phát tri n ể nhà th n ươ g m i ạ là ho t ạ đ n ộ g đ u ầ tư xây d n ự g m i ớ nhà ở đ ể
bán, cho thuê, cho thuê mua theo c ơ ch ế th ịtr n ườ g. * Điều ki n ệ đ ể đ c ượ đăng ký làm ch ủ đ u ầ t ư d ự án phát tri n ể nhà á thư n ơ g m i ạ (Đi u ề 21 Lu t ậ Nhà ở 2014). Là doanh nghi p ệ , H p ợ tác xã có ch c ứ năng kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả t i ạ
Việt Nam; Có vốn ký quỹ: 1% đ n ế 3% v n ố đ u ầ t ư c a ủ d ự án (Kho n ả 2 Đi u ề 42 Lu t ậ Đ u ầ t ư 2014) * Thủ t c ụ chấp thuận/quy t ế định ch ủ tr n ươ g đ u ầ t . ư Quy t
ế định chủ trương đầu t : ư D ự án quy đ n ị h t i ạ Đi m ể a Kho n ả 1, Kho n ả 2 Đi u ề 31 và Đi m ể a kho n ả 1, kho n ả 2 Đi u ề 32 c a ủ Lu t ậ Đ u ầ t ư 2014 → hồ s ,
ơ trình tự, thủ tục và th m ẩ quyên quy t ế đ n ị h ch ủ tr n ươ g đ u ầ t ư đ c ượ thực hi n ệ theo quy định c a ủ Lu t ậ Đ u ầ tư (Kho n ả 2 Đi u ề 170, 171 Lu t ậ Nhà ở 2014, Kho n ả 3 Đi u ề 9 Ngh ịđ n ị h s ố 99/2015/NĐ-CP). + Dự án quy đánh t i ạ Đi m ể a Kho n ả 1, Kho n ả 2 Đi u ề 31 Lu t ậ Đ u ầ t ư 2014. D ự án không phân bi t ệ ngu n ồ v n ố thu c ộ tr n ườ g h p ợ di dân TĐC 10.000 ng i ườ ở mi n ề núi, 20.000 ng i ườ ở vùng khác. D ự án có quy mô v n ố đầu t ư t ừ 5.000 t ỷ đ n ồ g tr ở lên Th ủ t n ướ g Chính ph ủ quyết định ch ủ tr n ươ g đ u ầ t . ư → C ơ quan ch ủ trì th m ẩ đ n ị h ph i ả l y ấ ý ki n ế th m ẩ đ n ị h c a ủ Bộ Xây d n ự g v ề các n i ộ dung có liên quan đ n ế nhà . ở Th ủ t n ướ g CP quy t ế định ch ủ tr n ươ g đ u ầ t ư + D ự án quy đ n ị h t i ạ Đi m ể a Kho n ả 1, Kho n ả 2 Đi u ề 32 Lu t ậ Đ u ầ t ư (1) Dự án đ c ượ NN giao đ t ấ , cho thuế đ t ấ không thông qua đ u ấ giá, đ u ấ th u ầ
hoặc nhận CN; dự án có yêu c u ầ chuy n
ể mục đích SDĐ.→ UBND c p ấ t n ỉ h quy t ế định chủ tr n ươ g ĐT. C ơ quan ch ủ trì th m ẩ đ n ị h ph i ả l y ấ ý ki n ế th m ẩ đ n ị h c a ủ Sở Xây d n ự g về các n i ộ dung có liên quan đ n ế nhà . ở (2) Dự án (1) thực hi n ệ t i
ạ KCN, KCX, KCNC, KKT phù h p ợ v i ớ QH đã đ c ượ phê duy t
ệ → không phải trình UBND c p ấ t n ỉ h quy t ế đ n ị h ch ủ tr n ươ g đ u ầ t . ư Chấp thu n ậ ch ủ trương đ u ấ t : ư dự án không thu c ộ di n ệ quy t ế đ n ị h ch ủ tr n ươ g đ u ầ t ư theo Lu t ậ đầu tư thì ph i ả th c ự hi n ệ ch p ấ thu n ậ ch ủ tr n ượ g đấu tư theo quy đ n ị h c a ủ CP (Khoản 2 Đi u ề 170, Kho n ả 4, 5, 6 Đi u ề 9, Đi u ề 10, Đi u ề 11, Đi u ề 12 NĐ 99/2015/NĐ-CP). * Lựa ch n ọ ch
ủ đầu tư (ĐiÂu 22, KhoÁn 3 Đi u 170 Lu t ạ Nhà ở 2014, Đi u ề 18 NĐ 99/2015/ND-CP) Quy n ề c a ủ ch ủ ĐT (Đi u ề 25 Lu t ậ Nhà ở 2014) * Trách nhi m ệ c a ủ ch ủ ĐT (Đi u ề 26 Lu t ậ Nhà ở 2014) — Ký quỹ đ ể th c ự hi n ệ d ự án theo quy đ n ị h c a ủ pháp lu t ậ v ề đ u ầ t ; ư đóng ti n ế b o ả lãnh giao dịch nhà . ở Xây d n ự g nhà ở và các công trình h ạ t n ầ g kỹ thu t ậ , h ạ tầng xã h i ộ trong dự án. ., tuân th ủ thiết k , ế tiêu chu n ẩ di n ệ tích nhà ở và ti n ế đ ộ c a ủ d ự án đã đ c ượ phê duy t ệ Dành di n ệ tích đ t ấ đ ở ã đ u ầ t x ư ây d n ự g HTKT trong d á ự n đê xây d n ự g nhà ở xã h i ộ .
Công khai trên trang thông tin đi n ệ tử và t i ạ tr ụ s ở Ban qu n ả lý d ự án c a ủ
mình các thông - tin: tên d ự án, đ a ị đi m ể đ u ầ t ư xây d n ự g, quy mô, quy ho c ạ h chi ti t ế c a ủ d ự án, tiến đ ộ th c ự hi n ệ d ự án, m c ụ tiêu đ u ầ t , ư s ố l n ượ g nhà , ở tăng di n ệ tích sàn, hình th c ứ kinh doanh nhà . ở . Làm th ủ t c ụ xin c p ấ Giây ch n ứ g nh n ậ (trong th i ờ h n ạ 50 ngày t ừ ngày bàn giao nhà thanh toán đ ) ủ , tr ừ khi ng i ườ mua, thuê mua t ự nguy n ệ làm th ủ t c ụ c p ấ Giây ch n ứ g nh n ậ . V n ố cho phát tri n ể nhà
ở (Đ69 LNO 2014, Đ19 NĐ 99/2015) V n ố thu c ộ s ở h u ữ V n ố huy đ n ộ g: Ký h p ợ đ n ồ g h p ợ tác đ u ầ t , ư h p ợ đ n ồ g góp v n ố , h p ợ đ n ồ g h p ợ tác kinh doanh. Ti n ề mua, ti n ề thuê mua, ti n ề thuê, nhà ở tr ả tr c
ướ : HĐ mua bán, cho thuê
mua, cho thuê nhà hình thành trong tư n ơ g lai. V n ố vay: Ký h p ợ đ n ồ g vay vốn t i ạ các t ổ ch c ứ tín d n ụ g ho c ặ phát hành trái phi u ế . Lưu ý: Ký h p ợ đ n ồ g h p ợ tác đ u ầ t , ư h p ợ đ n ồ g góp v n ố , h p ợ đ n ồ g h p ợ tác kinh doanh: Chỉ đ c ượ phân chia l i ợ nhu n ậ (b n ằ g ti n ề ho c ặ cá phi u) Đi u ề 19 NĐ 99/2015 Phân chia s n ả ph m ẩ nhà ở Đ ể phân chia quy n ể s ử d n ụ g đ t ấ trong d ự án cho bên đ c ượ huy đ n ộ g v n ố Đ ể u ư tiên đăng ký, đ t ặ c c ọ , h n ưở g quy n ề mua nhà ở Trừ trường h p ợ góp v n ố thành l p ậ pháp nhân m i ớ đ ể đ c ượ Nhà n c ướ giao làm chủ đ u ầ tư d ự án xây d n ự g nhà ở Các yêu c u
ầ khi huy đỉng vốn (Kho n ả 4 Đi u ề 19 Ngh ịđ n ị h s ố 99/2015/NĐ-CP): + Ph i ả s ử d n ụ g ngu n ồ v n ố đã huy đ n ộ g vào đúng m c ụ đích xây d n ự g nhà t ở i ạ d á ự n đó; + Nghiêm c m ấ chủ đầu t ư huy đ n ộ g v t ượ quá s ố ti n ề mua, thuê mua nhà ở đ c ượ ứng tr c ướ c a ủ khách hàng: S ử d n ụ g sai mục đích, Chi m ế d n ụ g v n ố , Huy đ n ộ g v t ượ quá s ố ti n ế mua, thuê mua nhà ở n ứ g tr c ướ c a ủ khách hàng: Ph i ả b i ồ th n ườ g (n u ế gây thi t ệ h i ạ ) và b ịx ử ph t ạ vi ph m
ạ hành - chính theo quy đ n ị h c a ủ pháp lu t ậ v ệ x ử ph t ạ vi ph m ạ hành chính ho c ặ b ịtruy c u ứ trách nhi m ệ hình s . ự
2.1.3. Giao dách trong kinh doanh nhà, công trình xây d n ự g
2.1.3.1. Mua bán nhà, công trình xây d n ự g trong kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả * Nguyên t c ắ : Đi u ề 19 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014
Việc mua bán nhà, công trình xây d n ự g ph i ả g n ắ v i ớ quy n ể s ử d n ụ g đ t ấ . Việc mua bán nhà chung c , ư tòa nhà h n ỗ h p ợ nhi u ề m c ụ đích s ử d n ụ g. .
Bên mua nhà, công trình xây d n ự g, các căn h , ộ ph n ầ di n ệ tích trong nhà chung c , ư tòa nhà h n ỗ h p ợ nhi u ề mục đích s ử d n ụ g đ c ượ Nhà n c ướ c p ấ Gi y ấ ch n ứ g nh n ậ . .
Việc mua bán nhà, công trình xây d n ự g ph i ả kèm theo h ồ s ơ v ề nhà, công trình xây dựng: b n ả vẽ thi t ế kế MB căn h , ộ MB t n ầ g, MB tòa nhà, danh m c ụ v t ậ li u ệ . . Th i ờ đi m ể chuy n ề quy n ề s ở h u
ữ nhà, công trình xây d n ự g là th i
ờ điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây d n ự g cho bên mua ho c ặ bên mua đã thanh toán đ ủ ti n ề cho bên bán, trừ tr n ườ g h p ợ các bên có th a ỏ thu n ậ khác. B o
ả hành nhà, công trình xây d n ự g đã bán
6. Doanh nghiệp kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả thực hi n ệ d ự án đ u ầ t ư xây d n ự g nhà ở để kinh doanh sẽ đ c ượ Nhà n c ướ giao đ t ấ có thu ti n ề s ử d n ụ g đ t ấ .
Nhận định sai. Doanh nghi p ệ kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả th c ự hi n ệ d ự án đ u ầ tư xây d n ự g nhà ở đ ể kinh doanh còn có th ể đ c ượ Nhà n c ướ cho thuê đ t ấ . CSPL: đi m ể d kho n ả 1 Đi u ề 11 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014, đi m ể đ kho n ả 1à Đi u ề 56 Lu t ậ Đ t ấ đai 2013. 7. H p ợ đ n ồ g trong kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả có hi u ệ l c ự k ể t ừ th i ờ đi m ể các bên ký k t ế h p ợ đ n ồ g. Nh n ậ đ n ị h sai. CSPL: khoàn 3 Đi u ề 17 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014 Gi i ả thích: + Tr n ườ g h p
ợ Hợp đông trong kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả sẽ có hi u ệ l c ự k ể t ừ th i ờ đi m ể các bên ký k t ế h p
ợ đông khi mà các bên không có th a ỏ thu n ậ + Tr n ườ g h p ợ các bên th a ỏ thu n ậ và ghi trong h p ợ đông th i ờ đi m ể có hi u ệ lực của h p ợ đ n ồ g thì th i ờ đi m ể do các bên th a ỏ thu n ậ là th i ờ đi m ể h p ợ đ n ồ g có hiệu lực. + Tr n ườ g h p ợ h p ợ đông có công ch n ứ g, ch n ứ g th c ự thì th i ờ điêm có hi u ệ l c ự c a ủ hợp đ n ồ g là th i ờ đi m ể công ch n ứ g, ch n ứ g th c ự . 8. Vi c ệ xác l p ạ quyAn s ợ d n ụ g đ t ấ cho các doanh nghi p ệ kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả là gi n
ố g nhau theo quy đánh pháp lu t ậ . Nhận đ n ị h sai. Tùy thu c ộ vào doanh nghi p ệ kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả . T ổ chức kinh t ế trong n c ướ , doanh nghiệp có v n ố đ u ầ t ư n c ướ ngoài s ử d n ụ g đất có ngu n ồ g c ố khác nhau thì vi c ệ xác l p ậ quy n ề s ử d n ụ g đ t ấ khác nhau. CSPL: Đi u ề 11 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014 9. Các doanh nghi p ệ kinh doanh nhà ở có nghĩa v ụ làm th ủ t c ụ đ ể Nhà nước c p ấ gi y ấ chứng nh n ậ quyền s ở h u ữ nhà ở cho khách hàng c a ủ mình. Nh n ậ đ n ị h sai. V ề nguyên t c ắ thì các doanh nghi p ệ kinh doanh nhà ở ph i ả làm th ủ t c ụ đ ể Nhà n c ướ c p ấ gi y ấ chứng nh n ậ quy n ề s ở h u ữ nhà ở cho khách hàng c a ủ mình. Tuy nhiên trong tr n ườ g h p ợ khách hàng có văn b n ả đ ể ngh ịt ự làm thủ tục cấp gi y ấ ch n ứ g nh n ậ quy n ề sở h u ữ nhà ở thì khi này các doanh nghi p ệ không ph i ả th c ự hi n ệ làm th ủ t c ụ trên. CSPL: kho n ả 4 Đi u ể 13 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014 10. Các ch ủ th ể kinh doanh hàng hóa b t ấ đ n ộ g s n ả ph i ả thành l p ậ doanh nghi p ệ ho c ặ h p ợ tác xã. Nhân đ n ị h sai. Đ i ố v i ớ các tá ch c ứ , h
ộ gia đình, cá nhân bán, chuy n ể nh n ượ g, cho thuê, cho thuê mua b t ấ đ n ộ g s n ả quy mô nh , ỏ không th n ườ g xuyên thì không c n ầ thành lập DN ho c ặ h p ợ tác xã (nh n ư g ph i ả kê khai n p ộ thu ế theo quy đ n ị h của pháp lu t ậ ). Tr n ườ g h p ợ này đ c ượ h quy đ n ị h c ụ th ể t i ạ Đi u ề 5 Ngh ị đ n ị h s 7 ố 6/2015/NĐ-CP. CSPL: khoản 2 Đi u ề 10 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014, Điêu 5 Ngh ị đ n ị h s 7 ố 6/2015/NĐ-CP. 11. Th i ờ đi m ể chuy n ể quyền s ở h u
ữ trong kinh doanh nhà, công trình xây d n
ự g là thời điểm doanh nghi p
ệ kinh doanh BĐS bàn giao nhà, công trình xây d n ự g cho khách hàng. Nh n ậ định sai. Th i ờ đi m ể chuy n ể quy n ề s ở h u ữ trong kinh doanh nhà, công trình xây d n ự g là th i ờ đi m ể doanh nghi p ệ kinh doanh BĐS bàn giao nhà, công trình xây d n
ự g cho khách hàng đã thanh toán đ ủ ti n ề cho doanh nghi p ệ kinh doanh BĐS ho c ặ là th i ờ đi m ể do các bên th a ỏ thu n ậ . CSPL: khoản 5 Đi u ề 19 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014.
12. Đối với các dự án phát tri n ể nhà á, ch ủ đ u ầ t ư không đ c ượ chuy n ể nh n ượ g quy n ề s ử d n ụ g đ t ấ cho các h ộ gia đình, cá nhân d i ướ hình th c ứ bán nÂn mà ch a ư xây d n ự g nhà Nh n ậ đ n ị h sai. Tr n ườ g h p ợ ch ủ đ u ầ t ư d ự án ph i ả hoàn thành vi c ệ đ u ầ t ư xây d n ự g k t ế c u ấ h ạ t n ầ g g m ồ các công trình d c ị h v , ụ công trình h ạ t n ầ g kỹ thu t ậ , h ạ tầng xã h i ộ theo quy ho c ạ h ch ỉti t ế xây d n ự g 1/500 đã đ c ượ phê duy t ệ ; đ m ả b o ả k t ế n i ố v i ớ h ệ th n ố g h ạ t n ầ g chung c a ủ khu v c ự thì có thế chuyên nh n ượ g quy n ể s ử d n ụ g đ t ấ cho các h ộ gia đình, cá nhân dư i h ớ ình th c ứ bán nên mà ch a ư xây d n ự g nhà . ở CSPL: Đi m ể c khoàn 1 Đi u ề 11 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014, Kho n ả 1 Đi u
ề 41 Ngh ịđịnh số 43/2014/NĐ-CP. 13. Chỉ b t ấ đ n ộ g s n ả có gi y ấ ch n ứ g nh n ậ đ i ố v i ớ quy n ề s ở h u ữ m i ớ đ c ượ phép đ a ư vào kinh doanh. Nh n ậ đ n ị h sai. Trường h p ợ đôi v i
ớ nhà, công trình xây dựng có s n ẵ trong d ự án đ u ầ t ư kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả thì ch ỉc n ầ có gi y ấ ch n ứ g nh n ậ quy n ề s ử d n ụ g đất (theo quy định c a ủ pháp lu t ậ đ t ấ đai). Nh ư v y ậ , tr n ườ g h p ợ này BĐS không c n ầ có giấy ch n ứ g nh n ậ quyền s ở h u ữ v n ẫ có th ể đ c ượ đ a ư vào kinh doanh (n u
ế BĐS đó không có tranh ch p ấ v ề QSĐ, quy n ễ s ở h u ữ nhà ở găn liên v i ớ đ t ấ , công trình xây d n ự g g n ắ li n ể v i ớ đ t ấ và BĐS đó không b ị kê biên đ ể b m ả . đ m ả thi hành án. CSPL: đi m ể a khoàn 1 Đi u ề 9 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014 14. Doanh nghi p ệ kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả có quy n ề thu toàn b ộ ti n ề mua
nhà ở từ bên mua sau khi đã bàn giao nhà ở cho bên mua. Nh n ậ đ n ị h sai. Tr n ườ g h p ợ bên mua ch a ư đ c ượ c p ấ Gi y ấ ch n ứ g nh n ậ quyền sử d n ụ g đ t
ấ , quyền sở hữu nhà ở và tài s n ả khác g n ắ liên v i ớ đ t ấ (GCN) thì Doanh nghi p
ệ kinh doanh BĐS không đ c ượ thu quá 95% giá tr ị h p ợ đ n ồ g; giá trị còn l i ạ c a ủ h p ợ đồng đ c ượ thanh toán khi c ơ quan nhà n c ướ có thẩm quy n ề đã c p
ấ GCN cho bên mua. Nghĩa là Doanh nghi p ệ kinh
doanh . BĐS không có quyên thu toàn b ộ ti n ế mua nhà ở t ừ bên mua sau khi đã bàn giao nhà ở cho bên mua n u ế bên mua ch a ư đ c ượ C p ấ GCN. CSPL: Đo n ạ 2 kho n ả 2 Đi u ề 57 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014 15.Nghĩa v ụ c a ủ doanh nghi p ệ kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả đ i ố v i ớ bên mua ch m ấ d t ứ sau khi doanh nghi p ệ đã bàn giao nhà ở và giây ch n ứ g nh n ậ đ i ố với quy n ề s ở h u ữ cho bên mua. Nh n ậ đ n ị h sai. CSPL: Đi u ề 20 Lu t ấ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014, Đi u ề 85 Lu t ậ Nhà ở 2014. Gi i ả thích: + Sau khi doanh nghi p
ệ kinh doanh BĐS đã bàn giao nhà v ở à gi y ấ ch n ứ g nh n ậ đ i ố v i ớ quyên s ở h u ữ nhà
ở cho bên mua thì nghĩa v ụ c a ủ doanh nghi p ệ v n ẫ ch a ư ch m ẩ d t
ứ . + Theo đó, doanh nghi p ệ kinh doanh BĐS có trách nhi m ệ b o
ả hành nhà đã bán cho bên mua. Trong th i ờ gian b o ả hành
doanh nghiệp kinh doanh BĐS ph i ả có nghĩa v ụ s a ử ch a ữ , kh c ắ ph c ụ các hư h n ỏ g các n i ộ dung khác theo th a ỏ thu n ậ trong h p ợ đông mua bán. 16. Bên b o ả lãnh ph i ả hoàn l i ạ cho khách hàng s ố ti n ề n ứ g tr c ướ theo h p ợ đ n ồ g mua bán và h p ợ đ n ồ g b o ả lãnh n u ạ ch ủ đ u ầ tư không bàn giao nhà ở đúng ti n ế đ . ộ Nh n ậ đ n ị h sai. Trường h p ợ ch ủ đầu t ư không bàn giao nhà ở đúng ti n ế đ ộ nh ư đã cam k t ế trong h p ợ đông mua bán và h p ợ đông b o ả lãnh, nh n ư g khách hàng không có yêu c u ầ bên b o ả lãnh hoàn l i ạ cho khách hàng s ố ti n ề n ứ g tr c ướ thì bên b o ả lãnh không ph i ả hoàn tr ả l i ạ cho khách hàng. CSPL: kho n ả 3 Đi u ề 56 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014 17.Khi ch a ư bàn giao bất đ n ộ g s n
ả cho khách hàng, doanh nghi p ệ kinh
doanh bất đỉng sÂn ch ỉđ c ượ thu ti n n ứ g tr á ư c c a ủ khách hàng mua b t ấ đ n
ộ g sản hình thành trong t n ươ g lai v i ớ táng s ố ti n ề tối đa không quá 70% giá trá h p ợ đ n ồ g. Nh n ậ đ n ị h sai. CSPL: Khoàn 1 Đi u ề 57 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014 Gi i ả thích: + Tr n ườ g h p
ợ bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghi p ệ có v n ố đ u ấ t ư nước ngoài thì chỉ đ c ượ thu ti n ề n ứ g tr c ướ c a ủ khách hàng mua b t ấ đ n ộ g s n ả hình thành trong t n ươ g lai v i ớ táng số ti n
ề tối đa không quá 50% giá trị h p ợ đ n ồ g. + Tr n ườ g h p
ợ bên mua, bên thuê mua ch a ư đ c ượ c p ấ Gi y ấ ch n ứ g nh n ậ quyền sử dụng đ t ấ , quyền s ở h u ữ nhà ở và tài s n ả khác g n ắ li n ề v i ớ đ t ấ
thì bên bán, bên cho thuê mua không - đ c
ượ thu quá 95% giá tr ịh p ợ đ n ồ g. 18.Ng i ườ n c ướ ngoài chỉ đ c ượ s ở h u ữ căn hộ chung c ư trong d ự án đâu t ư xây d n ự g nhà t ở i ạ Vi t ệ Nam. Nh n ậ đ n ị h sai. Ng i ườ n c ướ ngoài còn đ c ượ s ở h u ữ nhà ở riêng l ẻ (nhà bi t ệ thư, nhà ở li n ể kê): s ở h u
ữ < 250 căn nhà, trên m t ộ khu v c ự có s ố dân t n ươ g đ n ươ g m t ộ đ n ơ vị hành chính c p ấ ph n ườ g. CSPL: đi m ể a kho n ả 2 Đi u ề 161 Lu t ậ Nhà ở 2014. 19. Th i ờ h n ạ s ở h u ữ nhà ở c a ủ cá nhân n á
ư c ngoài là không quá 50 năm kể t ừ ngày được cấp gi y ấ ch n ứ g nh n ậ , tr n ườ g h p ợ đ c ượ gia h n ạ . Nh n ậ đ n ị h sai. Trường h p ợ cá nhân n c ướ ngoài k t ế hôn v i ớ công dân Vi t ệ Nam ho c ặ k t ế - hôn v i ớ ng i ườ Vi t ệ Nam đ n ị h c ư ở n c ướ ngoài thì đ c ượ s ở h u ữ nhà án đ n ị h, lâu dài. CSPL: đo n ạ 2 đi m ể c khoàn 2 Đi u ề 161 Lu t ậ Nhà ở 2014.
20. Nơi để xe trong nhà chung c ư là di n ệ tích thuíc sá h u ụ chung c a ủ các ch ủ s ở h u ữ trong nhà chung c . ư Nh n ậ đ n ị h sai. Đ i ố v i ớ ch ỗ đ
ể xe ô tô dành cho các ch ủ s ở h u ữ nhà chung c ư thì ng i ườ a mua, thuê mua căn h ộ quy t ế đ n ị h mua ho c ặ thuê; tr n ườ g h p ợ không mua ho c ặ không thuê thì ch ỗ đ ể xe ô tô này thu c ộ quy n ề qu n ả lý c a ủ ch ủ đ u ầ t ư và ch ủ đ u ầ t ư không đ c
ượ tính vào giá bán, giá thuê mua chỉ phí đâu t ư xây d n ự g chô đê xe này. CSPL: đi m ể b kho n ả 1 Đi u ề 101 Lu t ậ Nhà ở 2014. 21.Nhà chung c ư ph i ả có Ban qu n ả tr .ị Nh n ậ đ n ị h sai. Đ i ố v i ớ nhà chung c ư có m t ộ ch ủ s ở h u ữ ho c ặ nhà chung cư có nhi u ề ch ủ s ở h u ữ nh n ư g có d i ướ 20 căn h ộ thì ch ủ s ở h u ữ thì không nhất thiết ph i ả có ban qu n ả tr .ị Tr n ườ g h p ợ này, ng i ườ s ử d n ụ g nhà chung c ư thong nhất quy t ế đ n ị h thành l p ậ ho c ặ không thành l p ậ ban qu n ả tr .ị CSPL: kho n ả 1 Đi u ề 103 Lu t ậ Nhà ở 2014 22. Chuy n ể nh n ượ g quy n ề s ử d n ụ g đ t ấ trong d ự án đ u ầ t ư xây d n ự g kinh doanh nhà ở chính là chuy n ể nh n ượ g một ph n ầ ho c ặ toàn b ộ d ự án đ u ầ tư xây d n ự g kinh doanh nhà đ ở ó. Nh n ậ đ n ị h sai. Gi i ả thích: + Chuy n ể nhượng QSDĐ trong d ự án đầu t ư xây d n ự g kinh doanh nhà ở được xem là chuy n ể nh n ượ g d ự án nhà ở và QSDĐ g n ắ li n ề v i ớ d ự án. + Chuy n ể nh n ượ g m t ộ phần ho c ặ toàn b ộ dự án kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả là vi c ệ nhà đ u ầ tư d ự án kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả chuy n ể giao m t ộ ph n ầ ho c ặ toàn bộ d ự án kinh doanh c a ủ mình cho ch ủ đ u ầ t ư khác, khi đó, quy n ề , nghĩa v ụ và l i ợ ích h p ợ pháp c a ủ nhà đ u ầ t ư ban đ u ầ g n ắ v i ớ m t ộ ph n ầ ho c ặ toàn b ộ d ự án sẽ đ c ượ chuy n ể sang cho nhà đ u ầ t ư m i ớ . 23. Hoa h n ồ g môi gi i ớ và thù lao môi gi i ớ là nh n ữ g kho n ả ti n ề mà bên môi gi i ớ đ c ượ h n ưở g khi cung c p ấ d c ị h v ụ môi gi i ớ cho khách hàng. Nhân đ n ị h sai. CSPL: Đi u ề 64, 65 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014 Gi i ả thích: + Thù lao là khoản ti n ề mà ng i ườ môi gi i ớ đ c ượ nh n ậ t ừ khách hàng không phụ thuộc vào kết qu ả giao d c ị h gi a ữ hai bên. Nghĩa là kho n ả ti n ề này bên môi giới sẽ đ c ượ nh n ậ khi cung c p ấ d c ị h v ụ môi gi i ớ cho khách hàng. + Hoa h n ồ g môi gi i ớ BĐS là khoản ti n ề mà ng i ườ môi gi i ớ BĐS đ c ượ h n ưở g khi khách hàng ký đ c ượ h p ợ đ n ồ g giao d c ị h BĐS. Nghĩa là kho n ả ti n ề này bên môi gi i ớ sẽ đ c ượ nh n ậ khi cung c p ấ d c ị h v ụ môi gi i ớ cho khách hàng đồng th i ờ khách hàng ph i ả ký h p ợ đồng giao d c ị h BĐS. ĐỀ THI THAM KH O Ả ĐÊG THI MÔN PHÁP LU T Ạ KINH DOANH B T Ấ Đ NG Ộ S N Ả – ĐÁP ÁN THAM KH O Ả Câu 1. Nh n ậ đ n ị h 1. Bất đ n ộ g sản ch a ư có gi y ấ ch n ứ g nh n ậ quy n ề s ở h u ữ thì không đ c ượ phép đ a ư vào kinh doanh. Nhân đinh sai. CSPL: Đi u ề 5, Đi u ề 55 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014 Gi i ả thích: B t ấ đ n ộ g sản chưa có gi y ấ ch n ứ g nh n ậ quy n ề s ở h u ữ thì v n ẫ có th ể đ c ượ phép đ a ư vào kinh doanh. Ví d , ụ có 4 lo i ạ b t ấ đ n ộ g s n ả đ c ượ đ a ư vào kinh doanh theo quy đ n ị h tại Đi u ề 5 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014 trong
đó có nhà, công trình xây d n
ự g hình thành - trong tư n ơ g lai, và Đi u ề 55 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014 khi đ ề c p ậ đ n ế đi u ề ki n ệ c a ủ BDS hình thành trong t n ươ g lai đ c ượ đ a
ư vào kinh doanh thì không đ ề c p ậ đ n ế việc ph i ả có Giây ch n ứ g nh n ậ quyên s ở h u ữ nhà . ở 2. Lu t ạ kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả cũng đi u ề ch n ỉ h các giao d c ị h v i ớ nhà á. Nhận định đúng. Gi i ả thích: Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả cũng đi u ề ch n ỉ h các giao d c ị h v ề nhà . ở Giao d c ị h v ề nhà ở g m ồ các hình th c ứ mua bán, cho thu , ế thuê mua, t n ặ g cho. . nhà . ở Lu t ậ Kinh doanh bát đ n ộ g s n ả khi đi u ề ch n ỉ h các giao dịch vệ nhà ở t c ứ là để c p ậ đên các nguyên t c ắ đ ề th c ự hi n ệ giao d c ị h, quy n ề và nghĩa v ụ c a
ủ các bên nói chung trong th c ự hi n ệ giao d c ị h. Đi n ể hình trong ch n ươ g II c a ủ Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả v ề kinh doanh B t ấ đ n ộ g s n ả có s n ẵ có điêu ch n ỉ h các quy đ n ị h v
ề mua bán nhà, công trình xây d n
ự g, cho thuê nhà, công trình xây d n
ự g, cho thuê mua nhà, công trình xây d n ự g. .
3. Doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có nghĩa v ụ làm th ủ t c ụ đ ể Nhà n c ướ cấp gi y ấ ch n ứ g nh n ậ quyền s ở h u ữ nhà cho khách hàng c a ủ mình. Nh n ậ đ n ị h sai. CSPL: kho n ả 4 Đi u ề 13 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014 Giải thích: V ề nguyên t c ắ thì các doanh nghi p ệ kinh doanh nhà ở ph i ả làm
thủ tục Nhà nước cấp giây ch n ứ g nh n ậ quyên s ở h u ữ nhà ở cho khách hàng c a
ủ mình. Tuy nhiên trong tr n ườ g h p ợ khách hàng có văn b n ả đ ề nghị t
ự làm thủ tục cấp giây ch n ứ g nh n ậ quyên s ở h u ữ nhà ở thì khi này các doanh nghi p ệ không ph i ả th c ự hi n ệ làm th ủ t c ụ trên. 4. Doanh nghi p ệ kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n
ả khi bán nhà, công trình xây d n ự g ph i ả thực hi n ệ thông qua sàn giao d c ị h b t ấ đ n ộ g s n ả . - Nh n ậ đ n ị h Sai CSPL: Đi u ề 70, 73 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014. Gi i ả thích: Theo quy đ n ị h c a ủ Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014 thì vi c ệ quy đ n ị h giao dịch b t ấ đ n ộ g s n ả ph i ả qua sàn giao d c ị h b t ấ đ n ộ g s n ả hi n ệ nay là không còn b t ắ bu c ộ , do v y ậ các doanh nghi p ệ đ c ượ toàn quy n ề quy t ế đ n ị h vi c ệ giao d c
ị h qua sàn hay không qua sàn. Tuy nhiên, tr c ướ đây theo Lu t ậ Kinh doanh bất động s n ả 2006 quy đ n ị h t i ạ kho n ả 2 Đi u ề 22 thì khi bán nhà, công trình xây dựng ph i ả thông qua sàn giao d c ị h b t ấ đ n ộ g s n ả -. Quy đ n ị h m i ớ c a ủ - Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014 m t ộ m t ặ đã xoá b ỏ s ự t n ổ t i ạ v ề m t ặ hình thức c a ủ hàng trăm sàn giao d c ị h b t ấ đ n ộ g s n ả trong nhi u ề năm qua, t o ạ thu n ậ l i ợ h n ơ cho ng i
ườ mua nhà, tránh tình tr n ạ g nhiều ch ủ đ u ầ t ư d ự án b t ấ đ n ộ g s n ả l i ợ d n
ụ g danh nghĩa các sàn giao d c ị h b t ấ đ n ộ g s n ả đ ể l a ừ đảo, huy đ n ộ g v n ố trái pháp lu t ậ , bán các b t ấ đ n ộ g sản không đủ đi u ề ki n ệ . Câu 2. Bài t p ậ Công ty Cá ph n ầ VietReal (là tá ch c ứ kinh t ế có ch c ứ năng kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả ) muồn thực hi n ệ d ự án xây d n ự g khu nhà ở đ ể bán trên di n ệ tích 25 ha 1. Đi u ề ki n ệ đ ể Công ty đ c ượ ch p ấ nh n ậ th c ự hi n ệ d ự án trên. Đi u ề ki n
ệ để Công ty VietReal đ c ượ chấp thu n ậ th c ự hi n ệ d ự án nói trên: — Ph i ả thành l p ậ doanh nghi p ệ theo quy đ n ị h t i ạ đi m ể a kho n ả 1 Đi u ể 10 Luật Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014, đi m ể a kho n ả 1 Đi u ề 21 Lu t ậ Nhà ở
2014. Tuy nhiên, Công ty này đã là m t ộ doanh nghi p ệ nên đi u ề ki n ệ này đã thỏa mãn Phải có năng l c ự tài chính: Theo Kho n ả 1 Đi u ề 10 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g sản 2014, Đi u ề 3 Ngh ịđ n
ị h 76/2015/NĐ-CP thì Công ph i ả có vôn pháp đ n ị h tối thi u ề 20 t ỷ đông. V ề v n ố ch ủ s ở h u ữ trên táng v n ố đ u ầ t , ư theo Khoản 2 Đi u ề 14 Ngh ịđ n ị h 43/2014/NĐ-CP (quy đ n ị h ch ỉti t ế m t ộ số Đi u ề c a ủ Lu t
ậ Đất đai) thì Công ty này ph i ả có v n ố ch ủ s ở h u ữ t i ố thi u ề là 15% táng vốn đ u ầ t ư do có quy mô s ử d n ụ g đ t ấ trên 20 ha. Công ty còn phải th c ự hi n ệ ký quỹ theo pháp lu t ậ v ề đ u ầ t ư (kho n ả 2 Đi u ề 21 Luật Nhà ở 2014). Theo đó m c
ứ kỹ quỹ ký quỹ: 1% đ n ế 3% v n ố đ u ầ t ư c a
ủ dự án (Khoản 2 Điều 42 LĐT 2014) tùy theo m c ứ v n ố đ u ầ t . ư 2. Công ty có thể huy đ n ộ g v n ố đ ể th c ự hiện d ự án theo nh n ụ g hình th c ứ nào? Thứ nh t ấ , Công ty có th ể ký h p ợ đồng vay v n ố t ừ các t ổ ch c ứ tín dụng, t ổ ch c ứ t i ạ chính đán ho t ạ đ n ộ g t i ạ Vi t ệ Nam ho c ặ phát hành trái phi u ế theo quy định t i ạ kho n ả 4 Điều 69 Lu t ậ - Nhà ở 2014, đi m ể c kho n ả 2 Đi u
ề 19 Nghị định 99/2015 và Công ty ph i ả đáp n ứ g các đi u ề ki n ệ th a ỏ thu n
ậ trong hợp đông vay vôn ho c ặ theo quy đ n ị h v ề phát hành trái phi u ế . Thứ hai, Công ty có th ể huy đ n ộ g v n ố thông qua hình th c ứ góp v n ố , h p ợ tác đấu t , ư h p
ợ tác kinh doanh, liên doanh, liên k t ế c a ủ các tá ch c ứ , h ộ gia
đình, cá nhân theo quy đ n ị h t i ạ kho n ả 2 Đi u ề 69 Lu t ậ Nhà ở 2014, và ph i ả thỏa mãn các đi u ề kiện quy đ n ị h t i ạ kho n ả 3 Đi u ề 19 Ngh ịđ n ị h
99/2015/NĐ-CP. Đó là các đi u ề ki n ệ : Đã có h ồ s ơ d ự án đ u ầ t ư xây d n ự g nhà ở đ c
ượ phê duyệt theo quy đ n ị h c a ủ pháp lu t ậ ; D ự án đ u ầ t ư xây d n ự g nhà
ở đã thực hiện xong gi i ả phóng m t ặ b n ằ g theo ti n ế đ ộ th c ự hi n ệ d ự án đ c ượ phê duy t ệ ;Đã có biên b n ả bàn giao m c ộ gi i ớ - c a ủ d ự án; Văn b n ả c a ủ S ở Xây d n ự g về việc nhà ử đ ủ đi u ề ki n ệ huy đ n ộ g v n ố . Thứ ba, Công ty có th ể huy đ n ộ g v n ố t ừ ti n ề mua nhà ở tr ả tr c ướ theo h p ợ đ n ồ g mua bán nhà ở hình thành trong t n ươ g lai, đ n ồ g th i ờ ph i ả th a ỏ mãn điều ki n ệ huy đ n ộ g vốn quy đ n ị h t i ạ Đi u ề 55, 56 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả , đi m ể b kho n ả 2 Đi u
ề 19 NĐ 99/2015/NĐ-CP. Ngoài ra, còn ph i ả th a ỏ mãn thêm 3 đi u ề kiện: có văn b n ả c a ủ S ở Xây d n ự g v ề vi c ệ nhà ở đ ủ điêu ki n ệ huy đ n ộ g v n ố ; đ c ượ Ngân hàng th n ươ g m i ạ b o ả lãnh nghĩa v ụ
tài chính; tuân thủ quy đ n ị h về nghĩa v ụ thanh toán theo quy đ n ị h Đi u ề 57 Lu t ậ Kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả 2014. Đ Ề THI MÔN PHÁP LU T Ạ KINH DOANH BÁT Đ NG Ộ S N Ả 1. Theo lu t ậ kinh doanh b t ấ động s n ả 2014, mua bán b t ấ đ n ộ g s n ả không th n
ườ g xuyên cũng là hành vi kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả . 2. Các ch ủ đ u ầ t ư d ự án xây d n ự g nhà ở trong d ự án c a ủ mình ph i ả đ c ượ ngân hàng th n ươ g - m i ạ cam k t ế b o ả lãnh nghĩa v ụ tài chính c a ủ ch ủ đ u ầ t ư đ i ố với khách hàng khi ch ủ đ u ầ tr không bàn giao nhà ở theo đúng th i ờ h n ạ đã cam k t ế trong hợp đ n ồ g. 3. Đ ể tr ở thành chủ đầu t ư d ự án xây d n ự g nhà ở đ ể kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả ch ỉc n ầ đáp n ứ g đi u ề ki n ệ v ề v n ố pháp đ n ị h. 4. Ng i ườ Vi t ệ Nam đ n ị h c ư ở n c ướ ngoài có thê nh n ậ chuyên nh n ượ g quyên sử dụng đ t ấ d i ướ hình th c ứ phân lô chia n n ề đ ể t ự xây d n ự g nhà ở t ừ ch ủ đ u ầ t ư là doanh nghi p ệ có v n ố đ u ầ tư n c ướ ngoài. 5. Ng i ườ n c
ướ ngoài có thể là khách hàng của các ch ủ đ u ầ t ư d ự án nhà ở thư n ơ g m i ạ t i ạ Vi t ệ Nam. 6. Vi c ệ bán nhà
ở đang trong quá trình xây d n ự g là m t ộ hình th c ứ huy đ n ộ g c a ủ các chủ đầu t ư xây d n ự g nhà ở th n ươ g m i ạ . 7. Chứng chỉ môi gi i ớ b t ấ đ n ộ g s n ả ch ỉcó giá tr ịs ử d n ụ g trong ph m ạ vì đ a ị bàn tỉnh, thành ph ố tr c ự thu c ộ trung n ươ g n i ơ ng i ườ môi gi i ớ thi sát h c ạ h. Đ Ề THI MÔN PHÁP LU T Ạ KINH DOANH B T Ấ Đ NG Ộ S N Ả Câu 1. Nh n ậ đ n ị h 1. Th i ờ h n ạ b o ả hành nhà ở th n ươ g m i ạ trong kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả tôi đa là 5 năm. 2. Cá nhân bán b t ấ đ n ộ g s n ả không th n ườ g xuyên v n ẫ ph i ả n p ộ thuê thu nh p ậ t ừ chuy n ể nh n ượ g bất đ n ộ g s n ả . 3. Cá nhân n c ướ ngoài s ở h u ữ nhà ở t i ạ Vi t ệ Nam đ c ượ th c ự hi n ệ quyên đ i ố với nhà ở h n ạ ch ế h n ơ cá nhân trong n c ướ . 4. Tá chức kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả ph i ả có vôn pháp đ n ị h theo quy đ n ị h c a ủ pháp lu t ậ . Câu 2. Bài t p ạ Công ty cá phân VinaLand đ c ượ nhà n c ướ giao 15.000 m đ t ấ t i ạ Qu n ậ 2, TPHCM để thực hi n
ệ dự án xây khu nhà chung c ư đê bán. Sau khi d ự án
hoàn thành phân móng, công ty đã ký h p
ợ - đông bán nhà hình thành trong tư n ơ g lai v i ớ khách hàng.. 1. Vi c
ệ làm này có đúng pháp lu t ậ không? T i ạ sao?. 2. Công ty có đ c ượ chuy n ể nh n ượ g d ự án này cho m t ộ tá ch c ứ kinh t ế khác không? T i ạ sao? Đ Ề THI MÔN PHÁP LU T Ạ KINH DOANH B T Ấ Đ NG Ộ S N Ả Câu 1. Nh n ậ đ n ị h 1. Quyền s ử d n ụ g đ t ấ là một lo i ạ hàng hóa trong giao d c ị h kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả . 2. Doanh nghi p ệ kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả khi bán nhà ở th n ươ g m i ạ ph i ả th c ự hi n ệ công chứng h p
ợ đông mua bán theo quy đ n ị h c a ủ pháp lu t ậ . 3. Ch ủ th ế kinh doanh sàn giao d c ị h b t ấ đ n ộ g s n ả không cân ph i ả có v n ố pháp đ n ị h theo quy đ n ị h c a ủ pháp lu t ậ . 4. Ng i ườ đ c
ượ cấp chứng ch ỉhành ngh ề môi gi i ớ b t ấ đ n ộ g s n ả ph i ả có b n ằ g tốt nghi p ệ đ i ạ h c ọ . 5. Nhà ở xã h i ộ cũng đ c ượ phép đ a ư vào kinh doanh. Câu 2. So sánh quyên s ở h u ữ nhà ở của ng i ườ Vi t ệ Nam đ n ị h c ư ở n c ướ ngoài v i ớ quyên s ở h u ữ nhà ở c a ủ cá nhân nư c ớ ngoài (về đi u ề ki n ệ s ở h u ữ ; xác l p ậ quyên s ở h u ữ , quy n ề và nghĩa v ụ đ i ố v i ớ nhà ) ở Đ Ề THI MÔN PHÁP LU T Ạ KINH DOANH BÁT Đ NG Ộ S N Ả
Câu 1. Các hành vi sau đây có phù h p ợ v i ớ pháp lu t ậ không? T i ạ sao? (6 đi m ể ) 1. Ch ủ đ u ầ t ư d ư án nhà ở xã h i ộ cam k t ế cho phép ng i ườ mua nhà ở xã h i ộ trong d ự án đ c ượ phép bán l i ạ nhà cho các đ i ố t n ượ g khác có nhu c u ầ khi đã thanh toán đủ ti n ề mua nhà. 2. Bên bán nhà yêu c u ầ bên mua ph i ả thanh toán đ ủ 100% giá tr ịh p ợ đ n ồ g khi bên mua nh n ậ bàn giao nhà.
3. Sau khi đã hoàn thanh vi c ệ đ u ầ t ư xây d n ự g k t ế câu h ạ t n ầ g và th c ự hiện đây đủ nghĩa v ụ - tài chính đ i ố v i ớ nhà n c ướ , ch ủ đ u ầ t ư kinh doanh d ự án nhà ở th c ự hi n ệ vi c ệ chuy n ể nh n ượ g - quyên s ử d n ụ g đ t ấ trong d ự án cho khách hàng t ự xây nhà đ ể . ở Câu 2. Nh n ạ đ n ị h(4 đi m ể ) 1. Ph m ạ vi kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả c a ủ doanh nghi p ệ có vôn đâu t ư n c ướ ngoài h p ẹ h n ơ so v i ớ tổ ch c ứ kinh t ế trong n c ướ . 2. Các doanh nghi p ệ kinh doanh nhà ở ph i ả có v n ố thu c ộ s ở h u ữ c a ủ mình tối thi u ề b n ằ g 20% táng m c ứ đ u ầ t ư d ự án khu nhà ở mà h ọ mu n ố th c ự hi n ệ . 3. Cá nhân n c ướ ngoài đ c ượ s ở h u ữ nhà ở t i ạ Vi t ệ Nam trong th i ờ h n ạ t i ố đa không quá 50 năm, k ế t ừ ngày đ c ượ c p ấ giây ch n ứ g nh n ậ . 4. Ch n ươ g trình đào t o ạ ch n ứ g ch ỉhành ngh ề môi gi i ớ b t ấ đ n ộ g s n ả do đ n ơ v ịt ổ ch c ứ gi n ả g d y ạ quyết đ n ị h. Đ
Ề THI MÔN PHAP LUAT KINH DOANH B T Ấ Đ NG Ộ S N Ả Câu 1. Nh n ậ đ n ị h (7,5 đi m ể ) 1. M i ọ ch ủ thể kinh b t ấ đ n ộ g s n ả đ u ề đ c ượ nh n ậ chuy n ể nh n ượ g quy n ề s ử d n ụ g đ t ấ đ ể đầu t ư xây d n ự g b t ấ đ n ộ g s n ả đ a ư vào kinh doanh. 2. Th i ờ h n ạ s ở h u ữ nhà ở tại Vi t ệ Nam c a ủ cá nhân n c
ướ ngoài tôi đa ch ỉlà 50 năm.
3. Tổ chức, cá nhân không b t ắ bu c ộ ph i ả thành l p ậ doanh nghi p ệ khi mu n ồ kinh doanh d c ị h vụ bất đ n ộ g s n ả . 4. Ch ỉcó nhà ở th n ươ g m i ạ trong d ự án phát tri n ể nhà ở th n ươ g m i ạ là nhà ở đ c
ượ phép đưa vào kinh doanh. 5. Việc qu n ả lý v n ậ hành nhà chung c ư ph i ả do H i ộ ngh ịnhà chung c ư (là c q ơ uan có quyên cao nh t ấ trong nhà chung c ) ư th c ự hi n ệ . Câu 2. Những hành vi d á ư i đây có phù h p ợ pháp lu t ậ không? T i ạ sao? (2,5 đi m ể ). 1. Công ty A (100% v n ố đầu t ư n c ướ ngoài) ti n ế hành mua l i ạ toàn b ộ căn
hộ từ tầng 3 đến tâng 5 trong m t ộ d ự án khu căn h ộ do Công ty B (m t ộ doanh nghi p ệ trong n c ướ ) đã đầu t ư xây. d n ự g xong đ ể cho thuê căn h . ộ (1,25 đi m ể ) 2. Công ty C (100% v n ố đ u ầ t n ư ư c ớ ngoài, không có ch c ứ năng kinh doanh b t
ấ động sản) và ông John (qu c ố t c ị h Mỹ) là nh n ữ g ch ủ th ể đ c ượ s ở h u ữ nhà ở đề ở t i ạ Vi t ệ Nam. Sau khi t o ạ l p ậ nhà ở h p ợ pháp và s ử d n ụ g đ c ượ
hai năm, do không có nhu câu s ử d n
ụ g, Công ty C và ông John đ u ề ký h p ợ đồng cho ch ủ thể khác thuê nhà ở c a ủ mình. (1,25 đi m ể ) Đ Ề THI MÔN PHÁP LU T Ạ KINH DOANH BÁT Đ NG Ộ S N Ả Câu 1: 7,5 đi m ể – Các nh n ậ đ n
ị h sau đây đúng hay sai? GiÁi thích t i ạ sao? 1. Yêu c u ầ v ề năng l c ự tài chính c a ủ doanh nghi p ệ kinh doanh hàng hóa bất động s n ả chỉ được th ể hi n ệ thông qua quy đ n ị h v ề v n ố pháp đ n ị h. 2. Cá nhân n c ướ ngoài đ c ượ s ở h u ữ nhà ở t i ạ Vi t ệ Nam thông qua mua nhà
ở trong các dự án kinh doanh nhà ở c a ủ Doanh nghi p ệ kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả . 3. H p ợ đ n
ồ g trong kinh doanh hàng hóa b t ấ đ n ộ g s n ả c a ủ các ch ủ thể
không phải là doanh nghiệp có ch c ứ năng kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả luôn phải được công ch n ứ g, ch n ứ g th c ự theo quy đ n ị h pháp lu t ậ . 4. Việc qu n ả lý, v n ậ hành nhà chung c ư sẽ do đ n ơ v ịxây d n ự g nhà chung c ư thực hi n
ệ . 5. Chương trình đào t o ạ ch n ứ g ch ỉhành ngh ề môi gi i ớ b t ấ đ n ộ g s n ả sẽ do đ n ơ v ịtả ch c ứ gi n ả g d y ạ quy t ế đ n ị h. Câu 2: (2,5 đi m ể ) So sánh ph m
ạ vi kinh doanh hàng hóa b t ấ đ n ộ g s n ả c a ủ Doanh nghi p ệ trong nư c ớ và Doanh nghi p ệ có v n ố đâu t n ư ư c ớngoài. Đ Ề THI MÔN PHÁP LU T Ạ KINH DOANH B T Ấ Đ NG Ộ S N Ả Câu 1. Nh n ậ đ n ị h 1. Doanh nghiệp có v n ố đ u ầ t ư n c ướ ngoài cũng đ c ượ nh n ậ quyên chuy n ể nh n ượ g d ự án đầu t ư BĐS. 2. Giá c ả b t ấ đ n ộ g s n ả trong giao d c
ị h kinh doanh BĐS do các bên tham gia giao dịch th a ỏ thu n ậ . 3. Cung BĐS trong th ịtr n ườ g BĐS có thê bao g m ồ c ả nh n ữ g BĐS hình thành trong tư n ơ g - lai 4. M i ọ tr n ươ g h p ợ kinh doanh hàng hóa b t ấ đ n ộ g s n ả đ u ề ph i ả có v n ố pháp đ n ị h ít nh t ấ là 20 t đ ỷ ông. Câu 2. Bài t p ậ Cty c ổ phần X, t ổ ch c ứ kinh t ế trong n c ướ có ch c
ứ năng kinh doanh BĐS, là ch ủ đ u ầ t ư d ự án chung c ư cao t n ầ g đ ể bán t i ạ ph n ườ g Hi p ệ Bình Chánh, qu n ậ Th ủ Đ c ứ , Tp.HCM. 1. Ai có th ể là khách hàng c a
ủ công ty X? Các khách hàng này có thê mua bao nhiêu nhà trong d á ự n này? Nêu rõ c s ơ p ở háp lý.
2. Sau khi hoàn thành phân móng c a ủ d
ự án, công ty X đã ký h p ợ đ n ồ g bán nhà hình thành trong t n ươ g lai. Vi c ệ làm này có phù h p ợ v i ớ quy đ n ị h c a ủ pháp lu t ậ không? T i ạ sao? 3. Công ty X có th ể thể ch p ấ d ự án nhà ở t i ạ tá ch c ứ tín d n ụ g đ ể vay v n ố th c ự hi n ệ d á ự n không? T i ạ sao? 4. Có m t ộ doanh nghi p ệ có vôn đâu t ư n c ướ ngoài khác mu n ồ mua m t ộ s ố căn h ộ trong d ự án trên c a
ủ công ty X đê bán và cho thuê. Mong muôn này có phù hợp với quy đ n ị h của pháp lu t ậ không? Vì sao? Đ Ề THI MÔN PHÁP LU T Ậ KINH DOANH BÁT Đ NG Ộ S N Ả Câu 1. (6 đi m ể ) Nh n ậ đ n ị h 1. M i ọ b t ấ đ n ộ g s n ả có s n ẵ ho c
ặ sẽ hình thành trong t n ươ g lai đ u ề là ngu n ồ cung c a ủ thị tr n ườ g b t ấ đ n ộ g s n ả . 2. Cá nhân n c ướ ngoài không đ c ượ s ở h u ữ nhà ở t i ạ Vi t ệ Nam v i ớ th i ờ h n ạ án đ n ị h, lâu dài. 3. Hoạt đ n ộ g mua bán b t ấ đ n ộ g s n ả chỉ ch u ị s ử đi u ề ch n ỉ h c a ủ Lu t ậ kinh doanh b t ấ đ n ộ g s n ả . 4. N i ơ đê xe trong nhà chung c ư là di n ệ tích thu c ộ s ở h u ữ chung c a ủ các ch ủ s ở h u ữ trong nhà chung c . ư Câu 2 (4 điểm) Bài t p ạ Công ty A là m t ộ doanh nghi p ệ có 100% v n ố đ u ầ t ư n c ướ ngoài và là m t ộ ch ủ đ u ầ t ư m t ộ dự án nhà ở th n ươ g m i ạ t i ạ Qu n ậ 9, TP.H ồ Chí Minh. Sau khi đủ đi u ề ki n ệ bán nhà ở hình. thành trong t n ươ g lai c a ủ d ự án, Công ty A đã ti n ế hành ký h p ợ đông mua bán nhà ở v i
ớ khách - hàng. Hãy cho bi t ế các th a ỏ thu n ậ sau đây có phù h p ợ v i ớ quy đ n ị h c a ủ pháp lu t ậ hay không? Tai sao? 1. V ề tiến đ ộ thanh toán giá tr ịh p ợ đ n ồ g: Vi c ệ thanh toán giá tr ịh p ợ đ n ồ g d c ượ chia thành 05 đ t ợ , m i ỗ đ t ợ 20% giá tr ịh p ợ đ n ồ g; đ t ợ thanh toán cu i ố cùng được thực hi n
ệ ngay sau khi bàn giao nhà. 2. V ề vi c ệ chuy n ể nh n ượ g h p ợ đ n
ồ g mua bán: Bên mua có quy n ề chuy n ể nh n ượ g h p ợ đ n ồ g mua bán đã ký v i ớ Công ty A cho bên th ứ ba đ c ượ s ở h u ữ nhà ở t i ạ Vi t ệ Nam v i ớ đi u ề ki n ệ (i) h ồ s ơ xin c p ấ gi y ấ ch n ứ g nh n ậ quyên s ử h u ữ nhà ở c a ủ Bên mua ch a ư đ c ượ n p ộ cho c ơ quan có thâm quyên, và (ii) Bên mua ph i ả n p ộ cho Công ty A m t ộ kho n ả phí bù đ p ắ cho vi c ệ Công ty A gi i ả quy t ế th ủ t c
ụ chuyên đái tên Bên mua trong h p ợ đông
mua bán cho bên thứ ba, v i ớ m c
ứ phí là 1% giá chuyên nh n ượ g h p ợ đ n ồ g gi a ữ Bên mua và bên th b ứ a.