8 trang 9 lượt tải

Phát Triển Bền Vững Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam | Quản lý bất động sản | Học viện Tài chính

18

Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực, đánh dấu bước tiến lớn trong việc hoàn thiện khung pháp lý, nhằm xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và phát triển bền vững. Luật mới không chỉ mang đến những quan điểm tiến bộ mà còn tạo điều kiện khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội một cách toàn diện.. Tài liệu được sưu tầm và soạn thảo dưới dạng file PDF để gửi tới các bạn cùng tham khảo, ôn tập đầy đủ kiến thức, chuẩn bị cho các buổi học thật tốt. Mời bạn đọc đón xem!

Môn: Quản lý bất động sản 10 tài liệu

Trường: Học viện Tài chính 530 tài liệu

Tác giả:

Profile

Mai Nguyệt

1 tuần trước
Tải xuống
Báo cáo
Danh sách Quiz
Tải xuống
/8
2.2. Thực trạng phát triển bền vững thị trường bất động sản tại Việt Nam
2.2.1 Tổng quan về tình hình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
2.2.1.1 Chu kỳ của thị trường bất động sản và ảnh hưởng từ thay đổi luật đến chu kỳ thị
trường.
Thị trường bất động sản giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, không chỉ đóng
góp lớn vào GDP mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định kinh tế vĩ mô. Những biến động
trong lĩnh vực này không chỉ tác động đến các nhà đầu tư hay người tiêu dùng mà còn lan tỏa
đến toàn bộ nền kinh tế.
Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực, đánh dấu bước tiến lớn trong
mạnh và phát triển bền vững. Luật mới không chỉ mang đến những quan điểm tiến bộ mà còn
tạo điều kiện khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã
giai đoạn, đã trở thành một ngành kinh tế trụ cột và ngày càng khẳng định vai trò chiến lược
trong nền kinh tế quốc gia.
Nhìn lại lịch sử phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, giai đoạn 2013-2014 được
coi là thời kỳ phục hồi sau khủng hoảng nhờ sự hỗ trợ của Nghị quyết 02/NQ-CP. Đây là
những dấu hiệu tích cực nhưng nhanh chóng chậm lại do một số yếu tố bên ngoài như áp lực
từ nền kinh tế và sự thay đổi chính sách. Đến giai đoạn 2015-2018, bất động sản bước vào
thời kỳ phát triển mạnh mẽ, đặc biệt với sự bùng nổ của các loại hình condotel và officetel tại
các khu vực du lịch. Tuy nhiên, sự phát triển nóng này đã để lại nhiều vấn đề chưa được giải
quyết, đặc biệt là pháp lý liên quan đến loại hình condotel và officetel.
Từ năm 2018-2022, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn trầm lắng. Trong khi condotel
giảm sức hút, trái phiếu bất động sản lại nở rộ, trở thành nguồn tài chính chính cho các dự án
bất động sản cao cấp. Giai đoạn này cũng chứng kiến sự “thăng hoa” của bất động sản cao
cấp với nhiều dự án lớn, có giá trị sản phẩm cao. Tuy nhiên, những thách thức nội tại về tín
dụng, thanh khoản và sự mất cân đối trong cơ cấu phân khúc đã khiến thị trường dần chững
lại.
sự bùng nổ giao dịch vào quý II/2022, thị trường bắt đầu suy thoái từ quý III do hạn chế tín
dụng, áp lực từ trái phiếu doanh nghiệp và suy giảm trong luồng tiền đầu tư. Số liệu cho thấy,
đến cuối năm 2023, có 1.286 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 7,7% so với năm
trước. Trong khi đó, các phân khúc như condotel, đất nền, và bất động sản cao cấp đều gặp
khó khăn, đặc biệt là condotel, nơi lượng tiêu thụ giảm mạnh.
Bước sang năm 2024, thị trường ghi nhận những tín hiệu tích cực. Niềm tin thị trường cải
thiện rõ rệt, tỷ lệ giao dịch thành công tăng 3,6 lần so với cùng kỳ năm 2023, giá căn hộ trung
cấp tại Hà Nội tăng mạnh từ 35-40 triệu đồng/m² lên 65-70 triệu đồng/m². Đất nền ngoại
thành Hà Nội cũng tăng giá đáng kể, với mức tăng cao nhất tại Thanh Oai (90% so với đầu
năm 2023). Nguồn cung bất động sản tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023
Theo thông tin từ Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, trong quý 3
năm 2024, thị trường bất động sản nhà ở tiếp tục ghi nhận mức nguồn cung đạt 22.412 sản
phẩm được chào bán, trong đó có khoảng 14.750 sản phẩm mới được mở bán, giảm 25% so
với quý trước nhưng lại tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023.
Mặc dù số lượng sản phẩm giảm so với quý trước, nguồn cung trong quý 3 vẫn thể hiện sự
tăng trưởng khi có sự xuất hiện của một số dự án mới, đặc biệt là những dự án quy mô lớn bắt
đầu triển khai, góp phần làm thị trường trở nên nhộn nhịp hơn.
Trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng cộng có 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn
cung tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ rệt, với 70% đến từ phân khúc căn hộ chung cư.
Các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 chiếm ưu thế, trong khi căn hộ chung cư
46% nguồn cung mới, tiếp theo là miền Trung với 29%, và miền Nam chiếm 25%.
Theo dữ liệu từ VARS, mặc dù phần lớn nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang,
thị trường vẫn ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý 3, tương đương tỷ lệ
hấp thụ đạt 51%. Điều này phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm bất
động sản mới, mặc dù phần lớn trong số này có mức đầu tư cao, đặc biệt là chi phí liên quan
đến đất đai ngày càng tăng.
Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ giảm lần lượt 25% và một điểm phần trăm so với quý trước,
nhưng lại tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2023, với mức tăng 80% về lượng giao dịch và 28
điểm phần trăm về tỷ lệ hấp thụ.
Căn hộ chung cư vẫn chiếm ưu thế, chiếm 71% tổng lượng giao dịch nhà ở trong quý 3. Các
thậm chí có tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% ngay sau khi mở bán.
Xu hướng phát triển căn hộ diện tích nhỏ để giảm giá trị tổng thể và phù hợp với nhu cầu của
nhất.
gấp 2.5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9 đã nhận được
lượng booking giữ chỗ và cọc rất lớn, cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ từ thị trường.
Mặc dù phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn, trong đó có những tác động nặng nề do
bão số 3 - Yagi, tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam vẫn ghi nhận mức tăng trưởng tích cực, vượt
mọi dự báo,nhờ sự nỗ lực của cả hệ thống chính trị, nhất là sự chỉ đạo, điều hành kịp thời,
hiệu quả của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, sự cố gắng của người dân, doanh nghiệp.
Theo đó, tăng trưởng GDP của quý 3/2024 ước đạt tới 7,4%, đưa mức tăng trưởng GDP của
nền kinh tế trong 9 tháng ước đạt 6,82%. Tuy nhiên, thị trường condotel tiếp tục bão hòa với
sức tiêu thụ giảm mạnh. Dù vậy, với các chính sách hỗ trợ như Luật Đất đai sửa đổi, thị
trường được kỳ vọng sẽ ổn định và minh bạch hơn trong tương lai.
2.2.1.2 Những khó khăn chính của thị trường bất động sản hiện nay
Kinh nghiệm của những nhà đầu tư lâu năm cho thấy, thị trường bất động sản luôn biến động
theo chu kỳ, mỗi chu kỳ mang một màu sắc riêng. Song, chu kỳ hiện tại đang chứng kiến sự
gia tăng đáng kể về độ phức tạp, khi nhiều yếu tố tác động chồng chất lên nhau, tạo ra tác
động kép tới thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang phải đối mặt với nhiều vấn đề nghiêm
trọng, gây cản trở sự phát triển bền vững. Một trong những vấn đề nổi bật là tình trạng mất
cân đối cung – cầu. Dù nhu cầu bất động sản, đặc biệt là nhà ở, không ngừng tăng, nguồn
cung lại không đáp ứng được, dẫn đến sự bất đối xứng lớn. Điều này càng trầm trọng hơn do
cơ cấu sản phẩm bất hợp lý, với tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm phần lớn, trong khi phân khúc nhà
ở giá rẻ, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tại các khu đô thị lại thiếu hụt nghiêm trọng,
gây khó khăn cho nhóm người có thu nhập trung bình và thấp.
Thêm vào đó, giá bất động sản vẫn duy trì xu hướng tăng bất chấp tình trạng suy giảm chung
của thị trường, làm giảm cơ hội sở hữu nhà ở của nhiều người dân. Các doanh nghiệp bất
động sản cũng gặp khó khăn lớn trong việc tiếp cận nguồn vốn do các kênh tài chính như tín
dụng và phát hành trái phiếu bị bế tắc. Cùng với đó, các vướng mắc pháp lý kéo dài, bao gồm
các vấn đề về quy hoạch chưa đồng bộ, thủ tục đầu tư phức tạp và quy định giao dịch không
bắt buộc qua sàn, đã tạo điều kiện cho nhiều dự án ma và các vụ lừa đảo, ảnh hưởng tiêu cực
đến niềm tin của người tiêu dùng và nhà đầu tư.
Hệ thống thông tin thị trường bất động sản cũng còn nhiều bất cập, khi dữ liệu không được
cập nhật đầy đủ và kịp thời, gây khó khăn cho công tác quản lý và điều hành, đồng thời làm
thất thu ngân sách nhà nước. Mặc dù Chính phủ và các cơ quan liên quan đã nhận diện những
vấn đề này và nỗ lực tháo gỡ, nhưng tốc độ xử lý còn chậm, khiến thị trường bất động sản
vẫn trong tình trạng khó khăn kéo dài. Những hạn chế này không chỉ cản trở sự phục hồi mà
còn tạo ra sự phát triển không đồng đều giữa các phân khúc và khu vực, đòi hỏi cần có những
cải cách toàn diện và giải pháp mang tính đồng bộ hơn để đưa thị trường vào quỹ đạo ổn định
và bền vững.
2.2.1.3 Dự báo thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 dự kiến sẽ có những tín hiệu tích cực, đặc biệt
từ nửa cuối năm, nhờ các chính sách hỗ trợ và tín hiệu phục hồi kinh tế. Nguồn cung bất động
sản được kỳ vọng tăng trưởng từ 25-40%, với sự dẫn dắt của phân khúc trung-cao cấp tại Hà
Nội, TP.HCM và các tỉnh lân cận. Các sản phẩm giá vừa túi tiền, như căn hộ dưới 4 tỷ đồng ở
các thành phố lớn và dưới 2,5 tỷ đồng ở địa phương, sẽ tiếp tục là tâm điểm của thị trường.
Chính sách tháo gỡ vướng mắc hành chính và tín dụng, cùng đề án xây dựng 1 triệu căn nhà
ở xã hội, đang tạo động lực cho tính thanh khoản và hiệu ứng tích cực trên toàn thị trường.
Giá bất động sản cũng được dự báo tăng nhẹ, với mức tăng từ 15-20% tại Hà Nội, 5-10% tại
TP.HCM và ổn định tại các khu vực khác. Tỷ lệ hấp thụ cải thiện, có thể đạt từ 30-45% tùy
vào tình hình thực tế. Dù vậy, áp lực từ lãi suất và khả năng hấp thụ của một số phân khúc
vẫn là thách thức lớn, đòi hỏi sự ổn định vĩ mô để duy trì đà phục hồi.
Theo dự báo, thị trường bất động sản tại Việt Nam sắp tới sẽ lần lượt trải qua các giai đoạn
thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.
Đầu tiên, trong giai đoạn đảo chiều và thăm dò (từ quý II, năm 2024 – quý IV, năm 2024), tín
hiệu của “điểm đảo chiều” sẽ xuất hiện khi hàng tồn kho giảm và thanh khoản có sự cải thiện.
Giai đoạn thăm dò này sẽ kéo dài khoảng một quý, với sự xuất hiện của thanh khoản nhỏ lẻ
tại các phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu thực.
Đây là thời điểm mà người mua và nhà đầu tư còn dè dặt, do thị trường vừa trải qua nhiều thử
thách như khó khăn trong vay vốn mua bất động sản và nhiều khoản đầu tư thiếu thanh
khoản. Do đó, họ ưu tiên các yếu tố an toàn như bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, pháp
tối ưu.
Trong giai đoạn này, chung cư sẽ thu hút sự quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất so
với các loại hình bất động sản khác. Những dữ liệu từ chu kỳ trước cũng cho thấy chung cư
phát triển mạnh vào thời điểm này. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giá trị tồn kho chung cư
giảm 30% từ giữa năm 2013 đến đầu năm 2014. Khi đó, nhiều dự án lớn như Vinhomes
Times City, Vinhomes Royal City, và Vinhomes Central Park ra mắt với các chính sách hỗ
trợ.
Một điểm đáng chú ý là, trong chu kỳ trước, tốc độ giảm tồn kho chung cư ở miền Bắc nhanh
hơn miền Nam. Tại thời điểm đó, tồn kho chung cư Hà Nội đạt 3,7 nghìn tỷ đồng, trong khi
TP.HCM là 22,4 nghìn tỷ đồng. Trong chu kỳ này, chung cư Hà Nội tiếp tục thu hút sự quan
tâm, với nhu cầu tìm mua cao vào tháng 3.2024, tăng gần 60% so với cuối năm 2023.
Mặc dù mức độ quan tâm đến chung cư đã giảm, giá vẫn không giảm. Giá rao bán chung cư
giá 31% so với đầu năm 2023, trong khi chung cư TP.HCM chỉ tăng 6%.
Thứ hai, giai đoạn củng cố sẽ diễn ra trong quý I, năm 2025. Trong giai đoạn quan trọng này,
khi các vấn đề về tài chính, chính sách tiền tệ và pháp lý được giải quyết, thị trường sẽ có
động lực để củng cố và phát triển. Các yếu tố cần được tháo gỡ bao gồm: (1) thông thoáng
dòng tiền, như việc thành lập Quản lý Tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) vào
năm 2013 giúp xử lý nợ xấu và tái cấu trúc tài chính; (2) duy trì lãi suất vay phù hợp từ các
ngân hàng thương mại; (3) các bộ luật liên quan đến bất động sản được thông qua và hướng
dẫn thực thi kịp thời.
Khi các vấn đề tài chính, chính sách và pháp lý được giải quyết, người mua sẽ có tâm lý tích
cực hơn, sẵn sàng chi trả cao hơn nhưng vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và
mang lại dòng tiền ổn định.
Trong giai đoạn củng cố, nhà riêng và nhà phố với các đặc điểm như phục vụ nhu cầu ở thực,
pháp lý rõ ràng, và lợi suất cho thuê ổn định sẽ thu hút sự quan tâm của người mua. Nếu các
yếu tố tài chính thuận lợi, các loại hình này sẽ cải thiện giao dịch.
Để đáp ứng nhu cầu của người mua trong giai đoạn thăm dò và củng cố, các chủ đầu tư nên
hỗ trợ hiệu quả và đảm bảo tính pháp lý của dự án.
Đối với các sàn giao dịch, cần tối ưu chi phí và tập trung vào các loại hình và khu vực mạnh.
hành nghề và hoạt động trong các sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp môi giới. Các sàn giao
dịch cần đảm bảo tính minh bạch và chuyên nghiệp trong việc cung cấp thông tin dự án, đồng
thời nâng cao trình độ nhân viên qua đào tạo thường xuyên.
Thứ ba, giai đoạn khởi sắc sẽ diễn ra từ quý II, năm 2025 đến quý IV, năm 2025. Sau khi các
yếu tố đã được giải quyết trong giai đoạn củng cố, thị trường sẽ phát triển mạnh mẽ, với sự
động sản sẽ ghi nhận sự tăng giá nhanh chóng.
pháp lý như trong giai đoạn ảm đạm. Dự báo, nếu các yếu tố chính sách và dòng tiền được
khơi thông, đất nền và biệt thự sẽ có thanh khoản tốt trong giai đoạn này.
Để tận dụng cơ hội trong giai đoạn khởi sắc, chủ đầu tư cần chuẩn bị tài chính mạnh mẽ để
phát triển các dự án quy mô lớn. Các sàn giao dịch cũng cần đầu tư vào quảng cáo và mở
rộng nhân sự để nâng cao hiệu quả giao dịch.
Cuối cùng, giai đoạn ổn định sẽ diễn ra từ quý I, năm 2026. Trong giai đoạn này, thị trường
sẽ có sự đa dạng hóa về các loại hình phát triển, thanh khoản và giá tăng đều. Tâm lý thị
trường sẽ ổn định, và người mua sẽ chú trọng vào các yếu tố tăng giá nhanh và tính khan
hiếm của bất động sản.
Để chuẩn bị cho thị trường ổn định, chủ đầu tư cần đa dạng hóa các phân khúc và sản phẩm
hoạt thích ứng với các cơ hội mới trong bối cảnh thị trường biến động.
2.2.2 Các phân khúc thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam có sự phân khúc rõ ràng, phản ánh sự đa dạng về nhu cầu
và khả năng tài chính của người mua. Các phân khúc chính trong thị trường này bao gồm:
Bất động sản nhà ở:
Phân khúc cao cấp: Nhà ở cao cấp, biệt thự, căn hộ hạng sang. Giá cả cao, thường tập trung ở
các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Mức độ quan tâm và giao dịch tại phân khúc này
giảm khi tình hình kinh tế không ổn định, nhưng vẫn có sự quan tâm từ các nhà đầu tư và
người mua có khả năng tài chính mạnh.
- Ưu điểm:
o Lợi nhuận cao: Các sản phẩm cao cấp thường có tiềm năng sinh lời lớn nhờ vào giá trị
gia tăng theo thời gian, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm thành phố lớn như
TP.HCM và Hà Nội.
o Thị trường ít biến động: Mặc dù nhu cầu có thể giảm khi nền kinh tế gặp khó khăn,
nhưng phân khúc cao cấp vẫn thu hút được các nhà đầu tư và khách hàng có khả năng
tài chính mạnh, đặc biệt là người nước ngoài.
o Tiện ích và chất lượng cao: Các dự án cao cấp thường có chất lượng xây dựng và các
tiện ích đồng bộ, tạo ra một môi trường sống thoải mái và đẳng cấp.
- Nhược điểm:
o Nhu cầu thấp: Do giá bán cao, phân khúc này có thể gặp khó khăn trong việc duy trì
nguồn cầu ổn định, đặc biệt khi nền kinh tế suy thoái.
o Tính thanh khoản kém: Việc bán lại các sản phẩm cao cấp thường gặp khó khăn, vì
chỉ một số ít khách hàng có đủ khả năng chi trả.
o Chi phí đầu tư lớn: Các dự án cao cấp đòi hỏi chi phí xây dựng, quảng bá và vận hành
cao, làm tăng rủi ro đối với nhà đầu tư.
Phân khúc trung cấp: Các căn hộ, nhà phố và biệt thự với giá vừa phải. Đây là phân khúc
được ưa chuộng nhất, vừa đáp ứng nhu cầu của nhóm người mua có thu nhập trung bình, vừa
có khả năng sinh lời ổn định. Nguồn cung tại phân khúc này lớn, đặc biệt là tại các khu vực
ngoại ô hoặc các khu đô thị mới.
- Ưu điểm:
o Nguồn cầu ổn định: Phân khúc này chủ yếu nhắm đến đối tượng có thu nhập trung
bình, chiếm đa số dân cư, vì vậy có nhu cầu lớn và ổn định.
o Lợi nhuận hợp lý: Với mức giá hợp lý, sản phẩm trung cấp thường mang lại tỷ suất lợi
nhuận ổn định cho nhà đầu tư.
o Khả năng sinh lời tốt trong dài hạn: Các dự án ở phân khúc này thường có sự tăng
trưởng ổn định trong dài hạn.
- Nhược điểm:
o Cạnh tranh cao: Do nhu cầu lớn, số lượng dự án trong phân khúc này rất nhiều, dẫn
đến sự cạnh tranh gay gắt giữa các nhà phát triển.
o Khó tạo sự khác biệt: Các sản phẩm nhà ở trung cấp có thể gặp khó khăn trong việc
tạo ra sự khác biệt, đặc biệt khi nhiều dự án có tiêu chuẩn và tiện ích tương tự nhau.
Phân khúc bình dân: Các căn hộ nhỏ, nhà ở xã hội hoặc các dự án nhà ở giá rẻ. Đây là phân
khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân có thu nhập thấp hoặc trung bình. Mức độ quan
tâm cao trong các khu vực ngoại thành, nơi giá đất rẻ và nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất lớn.
Tuy nhiên, nguồn cung tại phân khúc này thường không đủ đáp ứng cầu.
- Ưu điểm:
o Nhu cầu cao: Đây là phân khúc có nhu cầu lớn từ đối tượng có thu nhập thấp hoặc
trung bình. Trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ, nhu cầu nhà ở giá rẻ rất cao.
o Khả năng thanh khoản tốt: Các sản phẩm này có khả năng bán nhanh, do đối tượng
khách hàng lớn và thường xuyên có nhu cầu.
o Chính sách hỗ trợ của nhà nước: Các dự án nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi,
như vay vốn với lãi suất thấp, giúp người dân dễ dàng tiếp cận.
- Nhược điểm:
o Lợi nhuận thấp: Mặc dù có nhu cầu lớn, nhưng lợi nhuận từ các dự án nhà ở bình dân
thường không cao, do giá bán thấp.
o Giới hạn về chất lượng và tiện ích: Các dự án này thường không có nhiều tiện ích cao
cấp, điều này có thể làm giảm sự hấp dẫn đối với một số khách hàng.
Bất động sản thương mại:
Văn phòng cho thuê: Các tòa nhà văn phòng hạng A, hạng B ở các thành phố lớn như Hà
Nội, TP.HCM vẫn thu hút sự quan tâm của các công ty trong và ngoài nước. Mức độ quan
tâm còn tùy thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự chuyển dịch trong thói quen làm
việc (ví dụ: làm việc từ xa).
- Ưu điểm:
o Nguồn thu ổn định: Các tòa nhà văn phòng cho thuê mang lại thu nhập ổn định qua
việc cho thuê dài hạn.
o Tính thanh khoản tốt: Văn phòng cho thuê tại các khu vực trung tâm có thể dễ dàng
cho thuê và có thể tăng giá trị theo thời gian.
- Nhược điểm:
o Chịu ảnh hưởng lớn từ nền kinh tế: Khi nền kinh tế gặp khó khăn, nhu cầu thuê văn
phòng giảm, ảnh hưởng đến doanh thu.
o Chi phí duy trì cao: Việc duy trì các tòa nhà văn phòng đòi hỏi chi phí bảo trì lớn, đặc
biệt là các dự án cũ.
Mặt bằng bán lẻ: Các trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng bán lẻ. Phân khúc này hiện
đang gặp khó khăn vì sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử và sự thay đổi trong nhu
cầu tiêu dùng. Tuy nhiên, vẫn có sự quan tâm tại các khu vực đông dân cư hoặc các trung tâm
du lịch.
- Ưu điểm:
o Thị trường lớn và tiềm năng: Với sự phát triển của tiêu dùng và thương mại điện tử,
nhu cầu về mặt bằng bán lẻ vẫn ổn định.
o Lợi nhuận cao: Các cửa hàng tại khu vực trung tâm, đặc biệt là các trung tâm thương
mại lớn, có thể mang lại lợi nhuận cao từ việc cho thuê.
- Nhược điểm:
o Cạnh tranh từ thương mại điện tử: Sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đã
làm giảm nhu cầu về mặt bằng bán lẻ, đặc biệt tại các khu vực không phải trung tâm.
o Chi phí đầu tư lớn: Việc xây dựng và duy trì các trung tâm thương mại hoặc cửa hàng
bán lẻ đòi hỏi chi phí đầu tư lớn và tỷ suất lợi nhuận có thể không cao trong dài hạn.
Bất động sản nghỉ dưỡng:
Khu du lịch, resort: Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng như resort, khách sạn ven biển, khu
động tùy vào xu hướng du lịch và các yếu tố kinh tế vĩ mô.
- Ưu điểm:
o Lợi nhuận tiềm năng cao: Các dự án nghỉ dưỡng cao cấp, đặc biệt ở các khu vực du
lịch nổi tiếng, có tiềm năng sinh lời lớn từ việc cho thuê.
o Nhu cầu lớn từ khách du lịch: Với sự phát triển của ngành du lịch, các dự án nghỉ
dưỡng thu hút được nhiều khách du lịch trong và ngoài nước.
- Nhược điểm:
o Rủi ro cao trong thời gian ngắn hạn: Các dự án nghỉ dưỡng có thể gặp khó khăn khi
không có khách du lịch do biến động về chính trị, dịch bệnh, hoặc kinh tế.
o Chi phí vận hành lớn: Việc duy trì và quản lý các khu nghỉ dưỡng đẳng cấp đòi hỏi
chi phí vận hành cao, làm giảm tỷ suất lợi nhuận nếu không thu hút được đủ khách.
Bất động sản công nghiệp:
Khu công nghiệp, Nhà xưởng, kho bãi: Sự gia tăng nhu cầu về logistics và sản xuất đã thúc
đẩy thị trường bất động sản công nghiệp, đặc biệt là các khu công nghiệp ở các tỉnh lân cận
các thành phố lớn.
- Ưu điểm:
o Nhu cầu cao từ ngành sản xuất, logistics: Các khu công nghiệp và kho bãi đáp ứng
nhu cầu lớn từ ngành sản xuất và logistics, đặc biệt trong bối cảnh hội nhập kinh tế.
o Thu nhập ổn định từ cho thuê dài hạn: Các nhà đầu tư có thể thu được thu nhập ổn
định từ việc cho thuê đất hoặc kho bãi dài hạn.
- Nhược điểm:
o Rủi ro từ biến động chính sách: Các khu công nghiệp có thể bị ảnh hưởng mạnh mẽ
bởi các thay đổi về chính sách nhà nước hoặc quy hoạch đô thị.
o Chi phí đầu tư ban đầu lớn: Việc phát triển các khu công nghiệp đòi hỏi chi phí đầu tư
ban đầu lớn và thời gian thu hồi vốn dài.
Bất động sản đất nền:
Đất nền tại các khu đô thị mới hoặc ngoại thành: Đây là phân khúc có mức độ quan tâm lớn
trong những năm gần đây, đặc biệt ở các khu vực đang phát triển như Long An, Bình Dương,
Đồng Nai. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc có sự biến động mạnh về giá và đòi hỏi nhà đầu
tư có kinh nghiệm.
- Ưu điểm:
o Lợi nhuận cao: Đất nền có xu hướng tăng giá theo thời gian, đặc biệt khi khu vực đó
phát triển mạnh, hạ tầng được cải thiện.
o Tính thanh khoản tốt: Đất nền dễ dàng mua bán, chuyển nhượng, đặc biệt là ở các khu
vực phát triển hoặc có dự án lớn.
o Ổn định lâu dài: So với các loại bất động sản khác, đất nền ít bị hao mòn và giữ giá trị
lâu dài.
o Đầu tư linh hoạt: Có thể dùng đất nền để xây dựng hoặc bán lại khi giá trị tăng.
- Nhược điểm:
o Rủi ro pháp lý: Đất nền có thể gặp rủi ro về tranh chấp, thiếu giấy tờ hợp pháp hoặc
không có quyền sử dụng đất rõ ràng, gây khó khăn trong giao dịch.
o Thị trường ít thanh khoản ở khu vực xa: Ở những khu vực ít phát triển, việc mua bán
đất nền có thể gặp khó khăn hơn.
o Đầu tư lâu dài: Đầu tư vào đất nền cần kiên nhẫn, vì lợi nhuận thường không thể thu
hồi ngay lập tức mà phải chờ nhiều năm.
o Chi phí phát sinh: Các chi phí liên quan đến san lấp, hạ tầng, đền bù giải phóng mặt
bằng có thể làm giảm lợi nhuận.

Tài liệu khác của Học viện Tài chính

Preview text:

2.2. Thực trạng phát triển bền vững thị trường bất động sản tại Việt Nam
2.2.1 Tổng quan về tình hình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
2.2.1.1 Chu kỳ của thị trường bất động sản và ảnh hưởng từ thay đổi luật đến chu kỳ thị trường.
Thị trường bất động sản giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, không chỉ đóng
góp lớn vào GDP mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định kinh tế vĩ mô. Những biến động
trong lĩnh vực này không chỉ tác động đến các nhà đầu tư hay người tiêu dùng mà còn lan tỏa
đến toàn bộ nền kinh tế.
Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực, đánh dấu bước tiến lớn trong
việc hoàn thiện khung pháp lý, nhằm xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, lành
mạnh và phát triển bền vững. Luật mới không chỉ mang đến những quan điểm tiến bộ mà còn
tạo điều kiện khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã
hội một cách toàn diện. Thị trường bất động sản Việt Nam, với lịch sử phát triển qua nhiều
giai đoạn, đã trở thành một ngành kinh tế trụ cột và ngày càng khẳng định vai trò chiến lược
trong nền kinh tế quốc gia.
Nhìn lại lịch sử phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, giai đoạn 2013-2014 được
coi là thời kỳ phục hồi sau khủng hoảng nhờ sự hỗ trợ của Nghị quyết 02/NQ-CP. Đây là
bước đệm quan trọng để thị trường lấy lại đà phát triển. Từ năm 2014, thị trường bắt đầu có
những dấu hiệu tích cực nhưng nhanh chóng chậm lại do một số yếu tố bên ngoài như áp lực
từ nền kinh tế và sự thay đổi chính sách. Đến giai đoạn 2015-2018, bất động sản bước vào
thời kỳ phát triển mạnh mẽ, đặc biệt với sự bùng nổ của các loại hình condotel và officetel tại
các khu vực du lịch. Tuy nhiên, sự phát triển nóng này đã để lại nhiều vấn đề chưa được giải
quyết, đặc biệt là pháp lý liên quan đến loại hình condotel và officetel.
Từ năm 2018-2022, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn trầm lắng. Trong khi condotel
giảm sức hút, trái phiếu bất động sản lại nở rộ, trở thành nguồn tài chính chính cho các dự án
bất động sản cao cấp. Giai đoạn này cũng chứng kiến sự “thăng hoa” của bất động sản cao
cấp với nhiều dự án lớn, có giá trị sản phẩm cao. Tuy nhiên, những thách thức nội tại về tín
dụng, thanh khoản và sự mất cân đối trong cơ cấu phân khúc đã khiến thị trường dần chững lại.
Nửa cuối năm 2022 và năm 2023, thị trường đối mặt với những khó khăn nghiêm trọng. Sau
sự bùng nổ giao dịch vào quý II/2022, thị trường bắt đầu suy thoái từ quý III do hạn chế tín
dụng, áp lực từ trái phiếu doanh nghiệp và suy giảm trong luồng tiền đầu tư. Số liệu cho thấy,
đến cuối năm 2023, có 1.286 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 7,7% so với năm
trước. Trong khi đó, các phân khúc như condotel, đất nền, và bất động sản cao cấp đều gặp
khó khăn, đặc biệt là condotel, nơi lượng tiêu thụ giảm mạnh.
Bước sang năm 2024, thị trường ghi nhận những tín hiệu tích cực. Niềm tin thị trường cải
thiện rõ rệt, tỷ lệ giao dịch thành công tăng 3,6 lần so với cùng kỳ năm 2023, giá căn hộ trung
cấp tại Hà Nội tăng mạnh từ 35-40 triệu đồng/m² lên 65-70 triệu đồng/m². Đất nền ngoại
thành Hà Nội cũng tăng giá đáng kể, với mức tăng cao nhất tại Thanh Oai (90% so với đầu
năm 2023). Nguồn cung bất động sản tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023
Theo thông tin từ Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, trong quý 3
năm 2024, thị trường bất động sản nhà ở tiếp tục ghi nhận mức nguồn cung đạt 22.412 sản
phẩm được chào bán, trong đó có khoảng 14.750 sản phẩm mới được mở bán, giảm 25% so
với quý trước nhưng lại tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023.
Mặc dù số lượng sản phẩm giảm so với quý trước, nguồn cung trong quý 3 vẫn thể hiện sự
tăng trưởng khi có sự xuất hiện của một số dự án mới, đặc biệt là những dự án quy mô lớn bắt
đầu triển khai, góp phần làm thị trường trở nên nhộn nhịp hơn.
Trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng cộng có 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn
cung tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ rệt, với 70% đến từ phân khúc căn hộ chung cư.
Các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 chiếm ưu thế, trong khi căn hộ chung cư
thương mại giá bình dân gần như vắng bóng. Về phân bổ khu vực, miền Bắc đứng đầu với
46% nguồn cung mới, tiếp theo là miền Trung với 29%, và miền Nam chiếm 25%.
Theo dữ liệu từ VARS, mặc dù phần lớn nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang,
thị trường vẫn ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý 3, tương đương tỷ lệ
hấp thụ đạt 51%. Điều này phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm bất
động sản mới, mặc dù phần lớn trong số này có mức đầu tư cao, đặc biệt là chi phí liên quan
đến đất đai ngày càng tăng.
Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ giảm lần lượt 25% và một điểm phần trăm so với quý trước,
nhưng lại tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2023, với mức tăng 80% về lượng giao dịch và 28
điểm phần trăm về tỷ lệ hấp thụ.
Căn hộ chung cư vẫn chiếm ưu thế, chiếm 71% tổng lượng giao dịch nhà ở trong quý 3. Các
dự án căn hộ mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Các dự án căn hộ tại Hà Nội
thậm chí có tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% ngay sau khi mở bán.
Xu hướng phát triển căn hộ diện tích nhỏ để giảm giá trị tổng thể và phù hợp với nhu cầu của
người độc thân, gia đình trẻ ngày càng rõ nét, và đây cũng là phân khúc có thanh khoản tốt nhất.
Tính chung trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công,
gấp 2.5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9 đã nhận được
lượng booking giữ chỗ và cọc rất lớn, cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ từ thị trường.
Mặc dù phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn, trong đó có những tác động nặng nề do
bão số 3 - Yagi, tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam vẫn ghi nhận mức tăng trưởng tích cực, vượt
mọi dự báo,nhờ sự nỗ lực của cả hệ thống chính trị, nhất là sự chỉ đạo, điều hành kịp thời,
hiệu quả của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, sự cố gắng của người dân, doanh nghiệp.
Theo đó, tăng trưởng GDP của quý 3/2024 ước đạt tới 7,4%, đưa mức tăng trưởng GDP của
nền kinh tế trong 9 tháng ước đạt 6,82%. Tuy nhiên, thị trường condotel tiếp tục bão hòa với
sức tiêu thụ giảm mạnh. Dù vậy, với các chính sách hỗ trợ như Luật Đất đai sửa đổi, thị
trường được kỳ vọng sẽ ổn định và minh bạch hơn trong tương lai.
2.2.1.2 Những khó khăn chính của thị trường bất động sản hiện nay
Kinh nghiệm của những nhà đầu tư lâu năm cho thấy, thị trường bất động sản luôn biến động
theo chu kỳ, mỗi chu kỳ mang một màu sắc riêng. Song, chu kỳ hiện tại đang chứng kiến sự
gia tăng đáng kể về độ phức tạp, khi nhiều yếu tố tác động chồng chất lên nhau, tạo ra tác
động kép tới thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang phải đối mặt với nhiều vấn đề nghiêm
trọng, gây cản trở sự phát triển bền vững. Một trong những vấn đề nổi bật là tình trạng mất
cân đối cung – cầu. Dù nhu cầu bất động sản, đặc biệt là nhà ở, không ngừng tăng, nguồn
cung lại không đáp ứng được, dẫn đến sự bất đối xứng lớn. Điều này càng trầm trọng hơn do
cơ cấu sản phẩm bất hợp lý, với tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm phần lớn, trong khi phân khúc nhà
ở giá rẻ, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tại các khu đô thị lại thiếu hụt nghiêm trọng,
gây khó khăn cho nhóm người có thu nhập trung bình và thấp.
Thêm vào đó, giá bất động sản vẫn duy trì xu hướng tăng bất chấp tình trạng suy giảm chung
của thị trường, làm giảm cơ hội sở hữu nhà ở của nhiều người dân. Các doanh nghiệp bất
động sản cũng gặp khó khăn lớn trong việc tiếp cận nguồn vốn do các kênh tài chính như tín
dụng và phát hành trái phiếu bị bế tắc. Cùng với đó, các vướng mắc pháp lý kéo dài, bao gồm
các vấn đề về quy hoạch chưa đồng bộ, thủ tục đầu tư phức tạp và quy định giao dịch không
bắt buộc qua sàn, đã tạo điều kiện cho nhiều dự án ma và các vụ lừa đảo, ảnh hưởng tiêu cực
đến niềm tin của người tiêu dùng và nhà đầu tư.
Hệ thống thông tin thị trường bất động sản cũng còn nhiều bất cập, khi dữ liệu không được
cập nhật đầy đủ và kịp thời, gây khó khăn cho công tác quản lý và điều hành, đồng thời làm
thất thu ngân sách nhà nước. Mặc dù Chính phủ và các cơ quan liên quan đã nhận diện những
vấn đề này và nỗ lực tháo gỡ, nhưng tốc độ xử lý còn chậm, khiến thị trường bất động sản
vẫn trong tình trạng khó khăn kéo dài. Những hạn chế này không chỉ cản trở sự phục hồi mà
còn tạo ra sự phát triển không đồng đều giữa các phân khúc và khu vực, đòi hỏi cần có những
cải cách toàn diện và giải pháp mang tính đồng bộ hơn để đưa thị trường vào quỹ đạo ổn định và bền vững.
2.2.1.3 Dự báo thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 dự kiến sẽ có những tín hiệu tích cực, đặc biệt
từ nửa cuối năm, nhờ các chính sách hỗ trợ và tín hiệu phục hồi kinh tế. Nguồn cung bất động
sản được kỳ vọng tăng trưởng từ 25-40%, với sự dẫn dắt của phân khúc trung-cao cấp tại Hà
Nội, TP.HCM và các tỉnh lân cận. Các sản phẩm giá vừa túi tiền, như căn hộ dưới 4 tỷ đồng ở
các thành phố lớn và dưới 2,5 tỷ đồng ở địa phương, sẽ tiếp tục là tâm điểm của thị trường.
Chính sách tháo gỡ vướng mắc hành chính và tín dụng, cùng đề án xây dựng 1 triệu căn nhà
ở xã hội, đang tạo động lực cho tính thanh khoản và hiệu ứng tích cực trên toàn thị trường.
Giá bất động sản cũng được dự báo tăng nhẹ, với mức tăng từ 15-20% tại Hà Nội, 5-10% tại
TP.HCM và ổn định tại các khu vực khác. Tỷ lệ hấp thụ cải thiện, có thể đạt từ 30-45% tùy
vào tình hình thực tế. Dù vậy, áp lực từ lãi suất và khả năng hấp thụ của một số phân khúc
vẫn là thách thức lớn, đòi hỏi sự ổn định vĩ mô để duy trì đà phục hồi.
Theo dự báo, thị trường bất động sản tại Việt Nam sắp tới sẽ lần lượt trải qua các giai đoạn
thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.
Đầu tiên, trong giai đoạn đảo chiều và thăm dò (từ quý II, năm 2024 – quý IV, năm 2024), tín
hiệu của “điểm đảo chiều” sẽ xuất hiện khi hàng tồn kho giảm và thanh khoản có sự cải thiện.
Giai đoạn thăm dò này sẽ kéo dài khoảng một quý, với sự xuất hiện của thanh khoản nhỏ lẻ
tại các phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu thực.
Đây là thời điểm mà người mua và nhà đầu tư còn dè dặt, do thị trường vừa trải qua nhiều thử
thách như khó khăn trong vay vốn mua bất động sản và nhiều khoản đầu tư thiếu thanh
khoản. Do đó, họ ưu tiên các yếu tố an toàn như bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, pháp
lý rõ ràng, chính sách tài chính hỗ trợ tốt, cùng với lợi suất cho thuê ổn định và chi phí được tối ưu.
Trong giai đoạn này, chung cư sẽ thu hút sự quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất so
với các loại hình bất động sản khác. Những dữ liệu từ chu kỳ trước cũng cho thấy chung cư
phát triển mạnh vào thời điểm này. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giá trị tồn kho chung cư
giảm 30% từ giữa năm 2013 đến đầu năm 2014. Khi đó, nhiều dự án lớn như Vinhomes
Times City, Vinhomes Royal City, và Vinhomes Central Park ra mắt với các chính sách hỗ trợ.
Một điểm đáng chú ý là, trong chu kỳ trước, tốc độ giảm tồn kho chung cư ở miền Bắc nhanh
hơn miền Nam. Tại thời điểm đó, tồn kho chung cư Hà Nội đạt 3,7 nghìn tỷ đồng, trong khi
TP.HCM là 22,4 nghìn tỷ đồng. Trong chu kỳ này, chung cư Hà Nội tiếp tục thu hút sự quan
tâm, với nhu cầu tìm mua cao vào tháng 3.2024, tăng gần 60% so với cuối năm 2023.
Mặc dù mức độ quan tâm đến chung cư đã giảm, giá vẫn không giảm. Giá rao bán chung cư
tại Hà Nội vào tháng 5/2024 đạt 50 triệu đồng/m2, tương đương với TP.HCM, với mức tăng
giá 31% so với đầu năm 2023, trong khi chung cư TP.HCM chỉ tăng 6%.
Thứ hai, giai đoạn củng cố sẽ diễn ra trong quý I, năm 2025. Trong giai đoạn quan trọng này,
khi các vấn đề về tài chính, chính sách tiền tệ và pháp lý được giải quyết, thị trường sẽ có
động lực để củng cố và phát triển. Các yếu tố cần được tháo gỡ bao gồm: (1) thông thoáng
dòng tiền, như việc thành lập Quản lý Tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) vào
năm 2013 giúp xử lý nợ xấu và tái cấu trúc tài chính; (2) duy trì lãi suất vay phù hợp từ các
ngân hàng thương mại; (3) các bộ luật liên quan đến bất động sản được thông qua và hướng dẫn thực thi kịp thời.
Khi các vấn đề tài chính, chính sách và pháp lý được giải quyết, người mua sẽ có tâm lý tích
cực hơn, sẵn sàng chi trả cao hơn nhưng vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và
mang lại dòng tiền ổn định.
Trong giai đoạn củng cố, nhà riêng và nhà phố với các đặc điểm như phục vụ nhu cầu ở thực,
pháp lý rõ ràng, và lợi suất cho thuê ổn định sẽ thu hút sự quan tâm của người mua. Nếu các
yếu tố tài chính thuận lợi, các loại hình này sẽ cải thiện giao dịch.
Để đáp ứng nhu cầu của người mua trong giai đoạn thăm dò và củng cố, các chủ đầu tư nên
tập trung phát triển các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, kèm theo các chính sách tài chính
hỗ trợ hiệu quả và đảm bảo tính pháp lý của dự án.
Đối với các sàn giao dịch, cần tối ưu chi phí và tập trung vào các loại hình và khu vực mạnh.
Đồng thời, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, môi giới phải có chứng chỉ
hành nghề và hoạt động trong các sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp môi giới. Các sàn giao
dịch cần đảm bảo tính minh bạch và chuyên nghiệp trong việc cung cấp thông tin dự án, đồng
thời nâng cao trình độ nhân viên qua đào tạo thường xuyên.
Thứ ba, giai đoạn khởi sắc sẽ diễn ra từ quý II, năm 2025 đến quý IV, năm 2025. Sau khi các
yếu tố đã được giải quyết trong giai đoạn củng cố, thị trường sẽ phát triển mạnh mẽ, với sự
phục hồi của tâm lý thị trường và sự quay trở lại của nguồn cung. Trong giai đoạn này, bất
động sản sẽ ghi nhận sự tăng giá nhanh chóng.
Người mua sẽ chuyển sang quan tâm đến cơ hội đầu tư, thay vì chỉ chú trọng vào giá bán và
pháp lý như trong giai đoạn ảm đạm. Dự báo, nếu các yếu tố chính sách và dòng tiền được
khơi thông, đất nền và biệt thự sẽ có thanh khoản tốt trong giai đoạn này.
Để tận dụng cơ hội trong giai đoạn khởi sắc, chủ đầu tư cần chuẩn bị tài chính mạnh mẽ để
phát triển các dự án quy mô lớn. Các sàn giao dịch cũng cần đầu tư vào quảng cáo và mở
rộng nhân sự để nâng cao hiệu quả giao dịch.
Cuối cùng, giai đoạn ổn định sẽ diễn ra từ quý I, năm 2026. Trong giai đoạn này, thị trường
sẽ có sự đa dạng hóa về các loại hình phát triển, thanh khoản và giá tăng đều. Tâm lý thị
trường sẽ ổn định, và người mua sẽ chú trọng vào các yếu tố tăng giá nhanh và tính khan
hiếm của bất động sản.
Để chuẩn bị cho thị trường ổn định, chủ đầu tư cần đa dạng hóa các phân khúc và sản phẩm
để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua và nhà đầu tư. Các sàn giao dịch cũng cần linh
hoạt thích ứng với các cơ hội mới trong bối cảnh thị trường biến động.
2.2.2 Các phân khúc thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam có sự phân khúc rõ ràng, phản ánh sự đa dạng về nhu cầu
và khả năng tài chính của người mua. Các phân khúc chính trong thị trường này bao gồm:
Bất động sản nhà ở:
Phân khúc cao cấp: Nhà ở cao cấp, biệt thự, căn hộ hạng sang. Giá cả cao, thường tập trung ở
các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Mức độ quan tâm và giao dịch tại phân khúc này
giảm khi tình hình kinh tế không ổn định, nhưng vẫn có sự quan tâm từ các nhà đầu tư và
người mua có khả năng tài chính mạnh. - Ưu điểm: o
Lợi nhuận cao: Các sản phẩm cao cấp thường có tiềm năng sinh lời lớn nhờ vào giá trị
gia tăng theo thời gian, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội. o
Thị trường ít biến động: Mặc dù nhu cầu có thể giảm khi nền kinh tế gặp khó khăn,
nhưng phân khúc cao cấp vẫn thu hút được các nhà đầu tư và khách hàng có khả năng
tài chính mạnh, đặc biệt là người nước ngoài. o
Tiện ích và chất lượng cao: Các dự án cao cấp thường có chất lượng xây dựng và các
tiện ích đồng bộ, tạo ra một môi trường sống thoải mái và đẳng cấp. - Nhược điểm: o
Nhu cầu thấp: Do giá bán cao, phân khúc này có thể gặp khó khăn trong việc duy trì
nguồn cầu ổn định, đặc biệt khi nền kinh tế suy thoái. o
Tính thanh khoản kém: Việc bán lại các sản phẩm cao cấp thường gặp khó khăn, vì
chỉ một số ít khách hàng có đủ khả năng chi trả. o
Chi phí đầu tư lớn: Các dự án cao cấp đòi hỏi chi phí xây dựng, quảng bá và vận hành
cao, làm tăng rủi ro đối với nhà đầu tư.
Phân khúc trung cấp: Các căn hộ, nhà phố và biệt thự với giá vừa phải. Đây là phân khúc
được ưa chuộng nhất, vừa đáp ứng nhu cầu của nhóm người mua có thu nhập trung bình, vừa
có khả năng sinh lời ổn định. Nguồn cung tại phân khúc này lớn, đặc biệt là tại các khu vực
ngoại ô hoặc các khu đô thị mới. - Ưu điểm: o
Nguồn cầu ổn định: Phân khúc này chủ yếu nhắm đến đối tượng có thu nhập trung
bình, chiếm đa số dân cư, vì vậy có nhu cầu lớn và ổn định. o
Lợi nhuận hợp lý: Với mức giá hợp lý, sản phẩm trung cấp thường mang lại tỷ suất lợi
nhuận ổn định cho nhà đầu tư. o
Khả năng sinh lời tốt trong dài hạn: Các dự án ở phân khúc này thường có sự tăng
trưởng ổn định trong dài hạn. - Nhược điểm: o
Cạnh tranh cao: Do nhu cầu lớn, số lượng dự án trong phân khúc này rất nhiều, dẫn
đến sự cạnh tranh gay gắt giữa các nhà phát triển. o
Khó tạo sự khác biệt: Các sản phẩm nhà ở trung cấp có thể gặp khó khăn trong việc
tạo ra sự khác biệt, đặc biệt khi nhiều dự án có tiêu chuẩn và tiện ích tương tự nhau.
Phân khúc bình dân: Các căn hộ nhỏ, nhà ở xã hội hoặc các dự án nhà ở giá rẻ. Đây là phân
khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân có thu nhập thấp hoặc trung bình. Mức độ quan
tâm cao trong các khu vực ngoại thành, nơi giá đất rẻ và nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất lớn.
Tuy nhiên, nguồn cung tại phân khúc này thường không đủ đáp ứng cầu. - Ưu điểm: o
Nhu cầu cao: Đây là phân khúc có nhu cầu lớn từ đối tượng có thu nhập thấp hoặc
trung bình. Trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ, nhu cầu nhà ở giá rẻ rất cao. o
Khả năng thanh khoản tốt: Các sản phẩm này có khả năng bán nhanh, do đối tượng
khách hàng lớn và thường xuyên có nhu cầu. o
Chính sách hỗ trợ của nhà nước: Các dự án nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi,
như vay vốn với lãi suất thấp, giúp người dân dễ dàng tiếp cận. - Nhược điểm: o
Lợi nhuận thấp: Mặc dù có nhu cầu lớn, nhưng lợi nhuận từ các dự án nhà ở bình dân
thường không cao, do giá bán thấp. o
Giới hạn về chất lượng và tiện ích: Các dự án này thường không có nhiều tiện ích cao
cấp, điều này có thể làm giảm sự hấp dẫn đối với một số khách hàng.
Bất động sản thương mại:
Văn phòng cho thuê: Các tòa nhà văn phòng hạng A, hạng B ở các thành phố lớn như Hà
Nội, TP.HCM vẫn thu hút sự quan tâm của các công ty trong và ngoài nước. Mức độ quan
tâm còn tùy thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự chuyển dịch trong thói quen làm
việc (ví dụ: làm việc từ xa). - Ưu điểm: o
Nguồn thu ổn định: Các tòa nhà văn phòng cho thuê mang lại thu nhập ổn định qua việc cho thuê dài hạn. o
Tính thanh khoản tốt: Văn phòng cho thuê tại các khu vực trung tâm có thể dễ dàng
cho thuê và có thể tăng giá trị theo thời gian. - Nhược điểm: o
Chịu ảnh hưởng lớn từ nền kinh tế: Khi nền kinh tế gặp khó khăn, nhu cầu thuê văn
phòng giảm, ảnh hưởng đến doanh thu. o
Chi phí duy trì cao: Việc duy trì các tòa nhà văn phòng đòi hỏi chi phí bảo trì lớn, đặc biệt là các dự án cũ.
Mặt bằng bán lẻ: Các trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng bán lẻ. Phân khúc này hiện
đang gặp khó khăn vì sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử và sự thay đổi trong nhu
cầu tiêu dùng. Tuy nhiên, vẫn có sự quan tâm tại các khu vực đông dân cư hoặc các trung tâm du lịch. - Ưu điểm: o
Thị trường lớn và tiềm năng: Với sự phát triển của tiêu dùng và thương mại điện tử,
nhu cầu về mặt bằng bán lẻ vẫn ổn định. o
Lợi nhuận cao: Các cửa hàng tại khu vực trung tâm, đặc biệt là các trung tâm thương
mại lớn, có thể mang lại lợi nhuận cao từ việc cho thuê. - Nhược điểm: o
Cạnh tranh từ thương mại điện tử: Sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đã
làm giảm nhu cầu về mặt bằng bán lẻ, đặc biệt tại các khu vực không phải trung tâm. o
Chi phí đầu tư lớn: Việc xây dựng và duy trì các trung tâm thương mại hoặc cửa hàng
bán lẻ đòi hỏi chi phí đầu tư lớn và tỷ suất lợi nhuận có thể không cao trong dài hạn.
Bất động sản nghỉ dưỡng:
Khu du lịch, resort: Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng như resort, khách sạn ven biển, khu
nghỉ dưỡng sinh thái đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, đặc biệt ở các tỉnh có tiềm
năng du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Tuy nhiên, mức độ quan tâm có thể dao
động tùy vào xu hướng du lịch và các yếu tố kinh tế vĩ mô. - Ưu điểm: o
Lợi nhuận tiềm năng cao: Các dự án nghỉ dưỡng cao cấp, đặc biệt ở các khu vực du
lịch nổi tiếng, có tiềm năng sinh lời lớn từ việc cho thuê. o
Nhu cầu lớn từ khách du lịch: Với sự phát triển của ngành du lịch, các dự án nghỉ
dưỡng thu hút được nhiều khách du lịch trong và ngoài nước. - Nhược điểm: o
Rủi ro cao trong thời gian ngắn hạn: Các dự án nghỉ dưỡng có thể gặp khó khăn khi
không có khách du lịch do biến động về chính trị, dịch bệnh, hoặc kinh tế. o
Chi phí vận hành lớn: Việc duy trì và quản lý các khu nghỉ dưỡng đẳng cấp đòi hỏi
chi phí vận hành cao, làm giảm tỷ suất lợi nhuận nếu không thu hút được đủ khách.
Bất động sản công nghiệp:
Khu công nghiệp, Nhà xưởng, kho bãi: Sự gia tăng nhu cầu về logistics và sản xuất đã thúc
đẩy thị trường bất động sản công nghiệp, đặc biệt là các khu công nghiệp ở các tỉnh lân cận các thành phố lớn. - Ưu điểm: o
Nhu cầu cao từ ngành sản xuất, logistics: Các khu công nghiệp và kho bãi đáp ứng
nhu cầu lớn từ ngành sản xuất và logistics, đặc biệt trong bối cảnh hội nhập kinh tế. o
Thu nhập ổn định từ cho thuê dài hạn: Các nhà đầu tư có thể thu được thu nhập ổn
định từ việc cho thuê đất hoặc kho bãi dài hạn. - Nhược điểm: o
Rủi ro từ biến động chính sách: Các khu công nghiệp có thể bị ảnh hưởng mạnh mẽ
bởi các thay đổi về chính sách nhà nước hoặc quy hoạch đô thị. o
Chi phí đầu tư ban đầu lớn: Việc phát triển các khu công nghiệp đòi hỏi chi phí đầu tư
ban đầu lớn và thời gian thu hồi vốn dài.
Bất động sản đất nền:
Đất nền tại các khu đô thị mới hoặc ngoại thành: Đây là phân khúc có mức độ quan tâm lớn
trong những năm gần đây, đặc biệt ở các khu vực đang phát triển như Long An, Bình Dương,
Đồng Nai. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc có sự biến động mạnh về giá và đòi hỏi nhà đầu tư có kinh nghiệm. - Ưu điểm: o
Lợi nhuận cao: Đất nền có xu hướng tăng giá theo thời gian, đặc biệt khi khu vực đó
phát triển mạnh, hạ tầng được cải thiện. o
Tính thanh khoản tốt: Đất nền dễ dàng mua bán, chuyển nhượng, đặc biệt là ở các khu
vực phát triển hoặc có dự án lớn. o
Ổn định lâu dài: So với các loại bất động sản khác, đất nền ít bị hao mòn và giữ giá trị lâu dài. o
Đầu tư linh hoạt: Có thể dùng đất nền để xây dựng hoặc bán lại khi giá trị tăng. - Nhược điểm: o
Rủi ro pháp lý: Đất nền có thể gặp rủi ro về tranh chấp, thiếu giấy tờ hợp pháp hoặc
không có quyền sử dụng đất rõ ràng, gây khó khăn trong giao dịch. o
Thị trường ít thanh khoản ở khu vực xa: Ở những khu vực ít phát triển, việc mua bán
đất nền có thể gặp khó khăn hơn. o
Đầu tư lâu dài: Đầu tư vào đất nền cần kiên nhẫn, vì lợi nhuận thường không thể thu
hồi ngay lập tức mà phải chờ nhiều năm. o
Chi phí phát sinh: Các chi phí liên quan đến san lấp, hạ tầng, đền bù giải phóng mặt
bằng có thể làm giảm lợi nhuận.

Tài liệu liên quan: