Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản tại Đông Bình Dương | Quản lý bất động sản | Học viện Tài chính

I.
Các phương pháp định giá BĐS
Việc lựa chọn các ppđg phụ thuộc vào 3 yếu tố:
- Thuộc tính của BĐS: chịu tác động bởi các yếu tố nào
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường
- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá.
Những pp chủ yếu: pp so sánh, pp đầu tư, pp chi phí, pp thặng dư
Không có pp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có pp thích
hợp nhất, các pp còn lại được dùng mang tính chất bổ sung, hỗ trợ
hoặc kiểm tra kq của pp thích hợp nhất.
- Thực tế, các pp được dùng nhiều hơn: pp so sánh trực tiếp, pp chi
phí giảm giá và đầu tư. 1. PP so sánh trực tiếp 1.1. Khái niệm
- Được xây dựng chủ yếu trên NT thay thế: giá trị tài sản mục tiêu đc
coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những TS tương
đương có thể so sánh được.
- Về mặt kĩ thuật: ko cần công thức hay mô hình tính toán, chỉ đi tìm
các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị BĐS tương đương có
thể so sánh đc trên thị trường 1.2. Các bước định giá Bước 1:
Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần
nhất có thể so sánh đc với BDS mục tiêu về các mặt:
+ Tình trạng vật chất của BĐS + Đặc điểm mặt bằng
+ Đặc điểm của các CTXD có liên quan
+ Đặc điểm về vị trí hay địa điểm (yếu tố đc thảo luận nhiều nhất) ảnh
hưởng lớn nhất đến sự chênh lệch về giá trị giữa các BĐS
+ Căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các TS trên đất (có
thể dẫn tới sự chênh lệch giá rất lớn)
+ Các qui định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê
+ Y/c tối thiểu về vệ sinh môi trường, về PCCC, về cách âm
+ Tình trạng vi phạm giới hạn về ko gian kiến trúc và xây dựng
+ Thời điểm giao dịch : thời hạn 2 năm trước thời điểm thẩm định
+ Các điều khoản của giao dịch có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS
+ Các điều kiện và bối cảnh của giao dịch có ảnh hưởng lớn đến tính chất có thể so sánh được Bước 2:
Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo
tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Cần làm rõ:
+ Nguồn gốc các giao dịch thị trường
+ Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường: chứng cớ
so sánh phải là kết quả của các giao dịch thành công trên thị trường Bước 3:
Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất: ít nhất 3 BDS tương
tự khi sd pp so sánh trực tiếp. Bước 4:
Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh,
dựa vào đó lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của BĐS so sánh.
- Các phương thức điều chỉnh:
+ Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: (BDS mt – BDS ss)/ BDS ss
- Mức điều chỉnh: tỷ lệ đ/c * đơn giá 1m2
- Mỗi điều chỉnh nên đc chứng minh từ các bằng chứng thị trường Bước 5:
Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh
- Mức giá chỉ dẫn: mức giá điều chỉnh sau cùng của mỗi BĐS ss
- Mức giá chỉ dẫn ko được chênh lệch quá 15% so với mức giá chỉ
dẫn trung bình. Việc chốt giá sau cùng được lựa chọn theo thứ tự ưu tiên sau:
+ GTTĐ của tổng điều chỉnh là nhỏ nhất (trđ)
+ Số lần điều chỉnh ít nhất (lần)
+ Biên độ điều chỉnh càng nhỏ càng tốt (%)
+ Tổng giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất (trđ)
1.3. Ưu điểm và hạn chế
Ưu điểm: thường đc sd phổ biến và nhiều nhất
- Là pp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
- Là pp thể hiện sự đánh giá của thị trường – có bằng chứng rõ ràng
- được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS Cơ sở vững chắc
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các pp khác như: pp chi phí, pp thặng dư. Hạn chế:
- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự trong cùng khu vực thì mới
so sánh được, nếu có ít BĐS so sánh thì độ chính xác kém.
- Các thông tin thường mang tính lịch sử, nếu thị trường biến động
nhanh chóng thì sẽ trở nên lạc hậu và có tính chính xác kém.
- Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường 1.4. Điều kiện áp dụng
- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được
- Thị trường phải ổn định
- Dùng cho mục đích: mua bán, thế chấp BĐS .
- Dùng cho các BĐS có tính đồng nhất: căn hộ, chung cư, các dãy
nhà được xây cùng 1 kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt,
các phân xưởng, nhà kho trên 1 mặt bằng, các nhóm văn phòng,
cửa hiệu, các mảnh đất trống. 2. Phương pháp thu nhập 2.1. Khái niệm
- PP thu nhập (pp đầu tư) được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ
nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai.
- PP thu nhập là ước tính giá trị BĐS dựa trên các khoản thu nhập trong
tương lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư. 2.2. PP xác định
a. PP vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ BĐS đầu
tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn. Các bước tiến hành:
- Bước 1: ước tính thu nhập hđ ròng hàng năm do BĐS mang lại
+ TN ròng = tổng TN tiềm năng – thất thu do ko thuê hết 100% công
suất – chi phí hoạt động ( bảo dưỡng, duy tu…)
+ Diện tích thương mại = tổng dt sàn xd * hệ số sd
+ TN tiềm năng = đơn giá (ko thuế) * dt thương mại
+ TN ròng = TN tiềm năng * tỷ lệ phủ đầy
+ chi phí: bao gồm tất cả chi phí (cả thuế), ngoại trừ chi phí khấu hao
- Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu
+ PP1: TSCK = TS lợi nhuận ko rủi ro + phụ phí rủi ro Trong đó:
TSLN ko rủi ro = LS chính phủ kỳ hạn 10 năm
Phụ phí rủi ro bao gồm: RR kinh doanh, tài chính và RR thanh khoản
+ PP2 (PP đầu tư): xác định TSCK căn cứ vào bình quân gia quyền
của TS thu hồi vốn và LS kỳ vọng của NĐT Ro = M *Rm + (1-M) *Re Ro: TSCK M: tỉ trọng vốn vay 1-M: tỉ trọng VCSH Rm: TS thu hồi vốn vay Re: LS kỳ vọng của CSH + PP3 (PP so sánh)
TSCK = TN ròng từ hdkd / giá bán
- Bước 3: chiết khấu dòng thu nhập ổn định trong tương lai V= I/R = I *YP Trong đó: R : TSCK (R=1/YP)
I: thu nhập ròng hằng năm YP: hệ số thu nhập
b. PP chiết khấu dòng tiền: là pp ước tính giá trị BĐS bằng cách chiết khấu
tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai
về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và ổn định
V= tổng xích ma của t CFt/(1+r)^t + Vn/(1+r)^n (t chạy từ 1->n) 2.3. Ưu điểm, hạn chế Ưu điểm:
- Là pp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất - Là pp đơn giản
- Có thể đạt được độ chính xác cao, có độ tin cậy cao. Nhược điểm:
- Cần phải điều chỉnh về nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn
cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai…
- Trong nhiều TH có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập trong tương lai
- Kết quả có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. 2.4. Điều kiện áp dụng
- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu
nhập ổn định và có thể dự báo trước 1 cách hợp lý.
- Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư. 3. Phương pháp chi phí 3.1. Khái niệm
- Các BĐS sd cho mục đích riêng biệt: nhà thờ, bệnh viện, trường học…
- Các BĐS thiếu căn cứ để áp dụng pp so sánh và pp đầu tư
dùng pp chi phí: đc xây dựng chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế
Định giá BĐS theo pp chi phí là việc ước tính giá trọ BĐS dựa trên
các chi phí hợp lý tạo ra BĐS đó. 3.2. Các loại chi phí
Chi phí tái tạo: là cp hiện hành để xây dựng 1 công trình thay thế giống
hệt công trình mục tiêu, bao gồm những điểm đã lỗi thời của nó.
- CP tái tạo cho giá trị chính xác hơn nhưng thiếu tính hiện thực
Chi phí thay thế: là cp hiện hành để xây dựng mới 1 công trình có giá trị
sử dụng tương đương nhưng loại bỏ các bộ phận đã bị lỗi thời.
- CP thay thế cho giá trị hiện thực cao hơn nên đc sử dụng nhiều hơn cp tái tạo.
Các khoản mục cp tái tạo-thay thế bao gồm:
- Các CP trực tiếp: NVL, nhân công, CP sử dụng máy thi công, các CP trực tiếp khác.
- Các CP chung: CP phục vụ thi công, CP điều hành sx
- Lợi nhuận, các khoản thuế, phí…
3.3. Hao mòn và sự mất giá của BĐS a. Hao mòn tự nhiên
- Nguyên nhân: BĐS bị hư hỏng do cường độ sd, do tác động của các
yếu tố (thời gian sd, mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hóa chất…), do ko
biết dùng, quản lý kém hoặc phá hoại.
- HM tự nhiên có thể sửa chữa và ko thể sửa chữa
b. Hao mòn do lỗi thời chức năng
- Nguyên nhân: do thiết kế sai, thừa, thiếu, thiết bị lỗi thời ảnh hưởng
đến chức năng của BĐS có thể phát huy.
- HM chức năng có thể sửa chữa và ko thể sửa chữa.
c. Hao mòn do tác động từ bên ngoài
- Do các tác nhân từ môi trường như:
+ các mối nguy hiểm và phiền toái: khói, bụi, tiếng ồn
+ Các quy định mới về xây dựng và quy hoạch
Phân biệt giảm giá và khấu hao
- Khấu hao: biểu hiện bằng tiền về mức độ hao mòn và đc hạch toán trong quá trình kinh doanh
- Giảm giá: mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào
Dẫn đến sự khác nhau giữa giá thị trường và cp thay thế 3.4. Các bước tiến hành
- Bước 1: ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc về BĐS (coi đó là đất
trống đang được SDTNVHQN)
- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay
thế CTXD hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận và thuế, phí phải nộp.
+ PP thống kê chi tiết của nhà xây dựng: ước tính các công trình có
quy mô lớn, độ chính xác khá cao, tuy nhiên cần có các chuyên gia có kinh nghiệm…
+ PP so sánh thị trường:
- Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế của CTXD hiện có trên đất
+ PP đo mang tính kỹ thuật
+ Pp đo giảm giá dựa vào thị trường
- Bước 4: ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá
trị hao mòn lũy kế khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành
- Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá bằng cách cộng kết quả B1 và B4 3.5. Ưu điểm, hạn chế Ưu điểm:
- Đc sd khi ko có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh
hoặc thiếu cơ sở để dự báo lợi ích tương lai
- Cứu cánh cuối cùng khi các pp khác không thể sử dụng được
- Thích hợp khi định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt Hạn chế:
- Giống hạn chế của pp so sánh
- Chi phí khác giá trị và ko tạo ra giá trị nên độ chính xác thấp
- TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và thành thạo các kĩ thuật xây dựng
- Chỉ dùng trong các trường hợp quan trọng 3.6. Điều kiện áp dụng
- Các loại BĐS: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thu viện, nhà máy
điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu,… các công trình công cộng
- Để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm
và các dạng bồi thường khác - Mục đích đấu thầu
- Dùng với tính chất bổ sung và kiểm tra đối với các pp khác. 4. Phương pháp thặng dư
4.1. Khái niệm: Là pp ước tính giá trị BĐS dựa trên phần đóng góp
của nó vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Đòi hỏi quán triệt đủ 5 nguyên tắc, tuy nhiên nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo. 4.2. Các bước tiến hành
* Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt
nhất và hiệu quả nhất, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về
mặt tài chính và mang lại hiệu quả cao nhất cho dự án
* Bước 2: ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng SDTNVHQN
* Bước 3: Ước tính cp cơ hội của công trình xây dựng trên đất,
gồm: cp xây dựng, cp tài chính, các cp có liên quan và lợi nhuận
của nhà đầu tư xây dựng
* Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của B2 và B3 4.3. Ưu điểm, hạn chế * Ưu điểm:
- đc sử dụng để đánh giá các BĐs có tiềm năng phát triển
- PP thích hợp để thực hiện đấu thầu
- PP này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS * Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định SDTNVHQN
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các đk của thị trường
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán
- PP này ko tính đến giá trị của thời gian
4.4. Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp với các BĐS có y.c về sự phát triển không phức tạp
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai
- Cần các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất…
- Đc các nhà thầu thường xuyên sử dụng II. Quy trình định giá BĐS 6 bước: 1. Xác định vấn đề 2. Lên kế hoạch 3. Thu thập tài liệu
4. Phân tích tài liệu và ước tính giá trị
5. Chuẩn bị báo cáo định giá 6. Báo cáo định giá