Thẩm Định Giá Tài Sản: Nghiên Cứu Tình Huống | Kinh tế vĩ mô | Trường Đại học kinh tế Thành Phố Hồ Chí Minh

Ví dụ thẩm định giá tài sản Khách hàng yêu cầu TĐG: Ông Nguyễn Văn A
Địa chỉ: số 100/96 đường Dương Bá Trạc, phường 2, quận 8, TP.HCM
Tài sản thẩm định giá:
Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng.
Địa điểm thẩm định giá:
Số 100/96 đường Dương Bá Trạc, phường 2, quận 8, TP.HCM
Mục đích thẩm định giá: Tư vấn để mua và bán
Thời điểm thẩm định giá: Ngày 02/03/2019.
1. Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
1.1 Pháp lý tài sản thẩm định giá: Trang 1/9 Loại văn bản Số, ngày Nội dung Cơ quan cấp, xác nhận
.Pháp lý tài sản thẩm định giá
Giấy chứng Giấy chứng nhận Chứng nhận: Bà Đặng Thị Ánh, sinh UBND quận
nhận quyền quyền sử dụng đất năm 1967, CMND số 024599598, 8
sử dụng đất số HD0227/03 thường trú tại địa chỉ số 100/96 đường
quyền sở hữu ngày 28/08/2006 Dương Bá Trạc, phường 2, quận 8, thành
nhà ở và tài do UBND quận 8 phố Hồ Chí Minh được quyền sử dụng sản khác gắn cấp. 18,3 m2 đất
ở tại đô thị và quyền sở hữu liền với đất.
36,6 m2 sàn xây dựng thuộc thửa đất số
61, tờ bản đồ số 14 tại số 100/96 đường
Dương Bá Trạc, phường 2, quận 8, thành phố Hồ Chí Minh. Ngày 07/12/2018.
Chuyển nhượng cho Ông Đỗ Văn Nhân, UBND quận
sinh năm 1972, CMND số 225674297, 8
thường trú tại địa chỉ thôn 5, xã Trung
Hà, huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc.
Theo hồ sơ đăng ký biến động số: 048016
1.2 Đặc điểm kỹ thuật, kinh tế và môi trường tài sản thẩm định giá:
❖ Quyền sử dụng đất tại thửa đất số 61, tờ bản đồ số 14, phường 2, quận 8, thành phố Hồ Chí Minh.
− Vị trí: Tài sản thẩm định giá tọa lạc tại địa chỉ số 100/96 đường Dương Bá Trạc, phường 2,
quận 8, thành phố Hồ Chí Minh. Trang 2/9
− Đặc điểm: Khu đất nằm trong hẻm số 100 của đường Dương Bá Trạc, hẻm cụt, mặt hẻm
rộng 1,7m. Khu vực dân cư đông đúc, khả năng kinh doanh thuận lợi, gần trường học, chợ và bệnh viện.
− Thuộc thửa đất số 61, tờ bản đồ số 14. − Diện tích: 18,3 m .2
− Loại đất: Đất ở tại đô thị.
− Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài - Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng.
− Nguồn gốc: Mua lại, có sổ hồng, có giấy phép xây dựng.
− Hình dáng: Vuông vức - Kết cấu: Vách gạch, sàn gỗ, mái tôn. Số tầng: 2 tầng
− Các giới cận của khu đất:
+ Hướng Tây: Tiếp giáp mặt hẻm số 100 rộng 1,7 m.
+ Hướng Đông: Xây tường kín, tiếp giáp hẻm 90 đường Dương Bá Trạc.
+ Các hướng còn lại: Tiếp giáp các thửa đất lân cận.
❖ Đối với công trình xây dựng: Tên tài sản
Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật Nhà ở
− Loại nhà ở: nhà phố.
− Cấu trúc: Nhà 2 tầng. − Diện tích: 18,3 m .2
− Diện tích sàn sử dụng: 36,6m2.
− Kết cấu: Móng đơn, cột bê tông cốt thép, mái tôn. Tường xây
ốp gạch men trắng, sàn ốp gạch vân đá. Cửa đi chính là cửa
kính, cửa đi các phòng là cửa bằng nhôm kính.
− Hiện trạng: tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá, tường
gạch, nền gạch còn mới.
2. Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của tài sản thẩm định giá:
− Tài sản thẩm định giá thuộc khu vực dân cư đông đúc, hoàn chỉnh, điều kiện giao thông cơ
sở hạ tầng trung bình,...
− Hiện tại thị trường bất động sản tại khu vực trên tương đối ổn định, do xung quanh đa phần
là các hộ dân sinh sống, buôn bán hạn chế do hẻm cụt, an ninh đảm bảo, nhà ở và giao thông tương đối thuận tiện. Trang 3/9
3. Cơ sở thẩm định giá: 3.1.Cơ sở giá trị:
− Căn cứ pháp lý tài sản thẩm định giá, mục đích thẩm định giá và tổng quan thị trường khu
vực tài sản thẩm định giá, chúng tôi đề nghị chọn cơ sở giá trị thị trường đối với quyền sử
dụng đất để thẩm định giá.
− Giá trị thị trường (theo Thông tư 30/2024/TT-BTC, ngày 16/05/2024)
“Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính để tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm
định giá giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan, độc
lập, sau khi được tiếp thị đầy đủ và các bên tham gia hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”
3.2 Các nguyên tắc và các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá:
3.2.1 Các nguyên tắc (theo Thông tư 31/2024/TT-BTC, ngày 16/05/2024)
− Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
3.2.2 Các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá (theo Thông tư 32/2024/TT-BTC, ngày 16/05/2024):
- Cách tiếp cận từ thị trường.
Phương pháp thẩm định giá được áp dụng:
− Phương pháp so sánh – Cách tiếp cận từ thị trường.
4. Phương thức tiến hành để thẩm định giá:
Nghiên cứu pháp lý, tài liệu, đặc điểm tài sản thẩm định giá do khách hàng cung cấp.
Thẩm định hiện trạng vào ngày 02/03/2019, dưới sự hướng dẫn của ông Đỗ Văn Nhân – khách
hàng yêu cầu thẩm định giá.
Tham khảo, phân tích nguồn dữ liệu thông tin và so sánh giá thị trường thời điểm tháng 03/2019.
Sau cuộc khảo sát nhóm tìm được các tài sản so sánh có đặc điểm như sau: STT Đặc điểm Đơn vị Tài sản so sánh BĐS tính TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3 1 Liên hệ 0912 865 *** 0931 133 *** 0902 971 *** 2 Nguồn batdongsan.com batdongsan.com batdongsan.com tin 3 Thời Tháng 3/2019 Tháng 3/2019 Tháng 3/2019 điểm thu thập 4 Địa chỉ Hẻm 342/84 Hẻm 157/46 Hẻm 258/34 Đường Dương Bá Dương Bá Trạc đường Dương Bá Trạc, Phường 1, Phường 1 Quận Trạc, Phường 1, Quận 8, Hồ Chí 8 Quận 8. Minh 5 Vị trí Gần cầu Nguyễn Nằm tại vị trí Sầm uất, gần chợ
Văn Cừ, thuận tiện thuận lợi đến các Rạch Ông và cầu đi qua các quận quận 1,3,4, 5, 7, Nguyễn Văn Cừ, Trang 4/9 1,3,4,5,7,10, gần 10, các trường lưu thông di trường học cấp học, gần cầu chuyển dễ dàng 1,2,3 và siêu thị Nguyễn Văn qua các trung tâm điện máy… Cừ,.. quận 1 cách nhanh chóng 6 Pháp lý Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng 7 Hướng Đông- Bắc Tây Tây nhà 8 Diện tích m2 16 20 21 9 Diện tích m2 48 40 42 sàn 10 Kết cấu 1 trệt, 2 lầu 1 trệt, 1 lầu 1 trệt, 1 lầu 11 Hẻm m 3 1,9 3,5 12 Giá rao đồng 1.890.000.000 1.800.000.000 1.800.000.00 -
5. Ứng dụng phương pháp để xác định kết quả:
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, các cơ sở pháp lý, cơ sở giá trị, nguyên tắc và cách tiếp
cận, chọn phương pháp thẩm định giá như sau:
− Phương pháp so sánh - Cách tiếp cận từ thị trường.
5.1 Đối với công trình xây dựng: - Công thức: STT Đặc điểm Đơn vị TSTĐG TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3 1 Diê J n tích m2 18,3 16 20 21 2 Tầng trê Jt (Diê J n tích m2 18,3 16 20 21 *100%) 3 Tầng 1 (Diê J n tích *100%) m2 18,3 16 20 21 4 Tầng 2 (Diện tích *100%) m2 0 16 0 0 5 TPng diê J n tích xây dSng m2 36,6 48 40 42 6 Đơn giá xây dSng đồng/m2 6.100.000 6.100.000 6.100.000 6.100.000 7 Chi phí vâ J n chuyển vâ J t liê J u đồng
15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 8 Chi phí xây d*ng (tổng đồng
238.260.000 307.800.00 259.000.000 271.200.000 chi phí + 15 triệu đồng) 0
5.2 Đối với giá trị hao mòn của tài sản trên đất: STT Đặc điểm Đơn Công thức TSTĐG TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3 vị 1 Thời gian 2006 2019 2017 2010 hoàn thành xây dựng (1) 2 Tuổi đời kinh năm 40 40 40 40 tế (2) Trang 5/9 3 Tình trạng Chất lượng Chất lượng Chưa sửa tốt, tốt, Chưa sửa chữa chưa sửa chưa sửa chữa chữa chữa 4 Tuổi đời kinh năm (1) + (2) - 27 40 38 31 tế còn lại(3) Năm thẩm định (2019) 5 Tuổi đời hiệu năm Năm thẩm 13 0 2 9 quả = Tuổi định - (1) đời thực tế (4) 6 Tỷ lệ hao % (4)/(2) x 32,50% 0% 5% 22,50% mòn (5) 100% 7 Giá trị xây đồng
238.260.000 307.800.000 259.000.000 271.200.000 dựng mới của tài sản gắn liền với đất (6) 8 Giá trị hao đồng (5) x (6) 77.434.500 0 12.950.000 61.020.000 mòn của BĐS (7) 9 Giá trị của đồng (6) - (7)
160.825.000 307.800.000 246.050.000 210.180.000 tài sản gắn liền với đất Trang 6/9
5.3 Đối với giá trị quyền sử dụng đất: STT Đặc điểm Đơn Công TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 vị thức 1 Giá rao (1) đồng
1.890.000.000 1.800.000.000 1.800.000.000 2 Giá giao dịch đồng (1) x
1.795.500.000 1.710.000.000 1.710.000.000 thành công dự 95% kiến (95%) (2)
3 Giá trị của tài sản đồng
160.825.00 307.800.000 246.050.000 210.180.000 gắn liền với đất 0 (3) 4
Giá trị quyền sử đồng (2) -
1.487.700.000 1.463.950.000 1.499.820.000 dụng đất (4) (3)
6. Sử dụng cách tiếp cận từ thị trường tính giá trị quyền sử dụng đất: Phương pháp so sánh
Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn: TT Yếu tố so sánh Đơn vị Tài sản Tài sản so sánh Tài sản so Tài sản so tính thẩm 1 sánh 2 sánh 3 định giá A Giá thị trường (Giá 1.487.700.000 1.463.950.000 1.499.820.000 trước điều chỉnh) B Giá sau điều chỉnh 92.981.250 73.197.500 71.420.000 (triệu đồng/m2) C Điều chỉnh các yếu tố so sánh C1 Hướng nhà Tây Đông - Bắc Tây Tây D1 Tỷ lệ điều chỉnh % -3,40% 0 0 Mức điều chỉnh Đồng -3.161.363 0 0 Giá sau điều chỉnh 1 Đồng 89.819.888 73.197.500 71.420.000 C2 Hẻm 1,7m 3,2m (Loại 2) 1,9m (Loại 4) 3,5m (Loại 2) (Loại 4) D2 Tỷ lệ điều chỉnh % -15,70% -15,70% Mức điều chỉnh Đồng -14.598.056 0 -11.212.940 Giá sau điều chỉnh 2 Đồng 75.221.831 73.197.500 60.207.060 C3 Kết cấu 1 trệt, 2 1 trệt, 2 lầu 1 trệt, 1 lầu 1 trệt, 1 lầu lầu D3 Tỷ lệ điều chỉnh % 0 5,30% 5,30% Mức điều chỉnh Đồng 0 3.879.468 3.785.260 Trang 7/9 Giá sau điều chỉnh 3 Đồng 75.221.831 77.076.968 63.992.320 D Mức giá chỉ dẫn 75.221.831 77.076.968 63.992.320 D1 Giá trị trung bình Đồng 72.097.040 của mức giá chỉ dẫn D2 Mức độ chênh lệch % 4,15% 6,46% -12,67% với giá trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn E
Tổng hợp các số liệu điều chỉnh tại mục C E1 Tổng giá trị điều Đồng 17.759.419 3.879.468 7.427.680 chỉnh gộp E2 Tổng số lần điều Lần 2 1 2 chỉnh E3 Biên độ điều chỉnh % 3,4% - 15,7% 5,30% 5,3% - 15,7% E4 Tổng giá trị điều Đồng -17.759.419 3.879.468 -7.427.680 chỉnh thuần
- Như vậy, về nguyên tắc khống chế: Theo D2 thì chênh lệch giữa mức giá trung bình của
các mức giá chỉ dẫn chỉ nằm trong khoảng từ 4,15% - 12,67%, vì vậy đảm bảo không quá 15%
- Về thống nhất mức giá chỉ dẫn: 72.097.040
- Giá trị cuối cùng của mảnh đất là: 72.097.040 x 18.3m2 = 1.319.375.824 (đồng)
- Tổng giá trị tài sản thẩm định là: 160.825.000 + 1.286.640.000 = 1.480.201.324 (đồng) Trang 8/9 SƠ ĐỒ VỊ TRÍ
❖ Thửa đất số 61, tờ bản đồ số 14, phường 2, quận 8, thành phố Hồ Chí Minh
NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH VỊ TRÍ MẶT HẺM:
- Ví trí 1(Loại 1): Có chiều rộng hẻm lớn hơn 5m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.
- Vị trí 2 (Loại 2): Có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.
- Vị trí 3(Loại 3): Có chiều rộng hẻm từ 2m đến dưới 3m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.
- Vị trí 4 (Loại 4): Có chiều rộng hẻm dưới 2m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng. Trang 9/9