Tiểu luận giá trần " mietendeckel" và kiểm soát giá thuê nhà ở Berlin

lOMoAR cPSD| 46831624
ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG KINH TẾ, LUẬT VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC KHOA LUẬT ---o0o---
TIỂU LUẬN KINH TẾ VI MÔ CHỦ ĐỀ 3
GIÁ TRẦN: “MIETENDECKEL” VÀ KIỂM SOÁT GIÁ THUÊ NHÀ Ở BERLIN Mã lớp học phần : 24D1ECO501001102 Sinh viên thực hiện : Trịnh Hoàng Minh Thy MSSV : 31231026027 Lớp/Khóa : ELP001/K49
Giảng viên hướng dẫn : Ths. Nguyễn Hữu Lộc
---Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 02 năm 2024---
NỘI DUNG TIỂU LUẬN
I. BỨC TRANH VỀ CHÍNH SÁCH KIỂM SOÁT GIÁ THUÊ NHÀ Ở BERLIN
TRONG 5 NĂM (KỂ TỪ 2020).................................................................................................3
II. PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH KIỂM SOÁT GIÁ LÊN KẾT QUẢ
THỊ TRƯỜNG NHÀ CHO THUÊ Ở BERLIN........................................................................4 III.
BÀI HỌC CHO CÁC NHÀ HOẠCH ĐỊNH CHÍNH SÁCH CỦA VIỆT NAM VỀ
VIỆC KIỂM SOÁT GIÁ TRẦN NHÀ CHO THUÊ ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP lOMoAR cPSD| 46831624
THẤP Ở CÁC THÀNH PHỐ LỚN (GIAI ĐOẠN 2021 – 2024).............................................5
CHÚ THÍCH ĐỒ THỊ................................................................................................................5
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................................5 2 lOMoAR cPSD| 46831624
I. BỨC TRANH VỀ CHÍNH SÁCH KIỂM SOÁT GIÁ THUÊ NHÀ Ở BERLIN TRONG 5 NĂM (KỂ TỪ 2020)
Berlin không chỉ được biết đến là thủ đô của Cộng hòa Liên bang Đức mà còn rất nổi tiếng với
nhiều danh lam thắng cảnh, công trình kiến trúc đậm chất Châu Âu. Chính vì vậy mà đây cũng là
một trong những thành phố thu hút rất nhiều khách du lịch ghé thăm cũng như người nước ngoài
đến sống tại thành phố này. Mỗi năm sẽ có khoảng 50,000 cư dân chuyển đến sinh sống lại Berlin.
Số lượng người dân sinh sống tăng lên cũng dẫn đến nhu cầu nhà ở cao. Tuy nhiên, người Đức lại
có tư tưởng đi thuê nhà hơn sở hữu một căn của riêng mình. Có thể thấy rõ khi so sánh số dân sở
hữu nhà riêng của Đức với các nước khác trong Châu Âu. Trong khi có đến 70% dân số Châu Âu
sở hữu nhà, tỷ lệ đó tại Đức lại chỉ khoảng 46%. Thậm chí tỷ lệ này tại các thành phố lớn như Berlin
còn thấp hơn. Nhu cầu thuê nhà tăng cao nhưng không đủ nguồn cung đã tạo ra cơ hội để các doanh
nghiệp cho thuê nhà ở Đức nói chung và Berlin nói riêng tăng giá thuê nhà một cách chóng mặt để
thu hút nhiều khách hàng đến thuê nhà của họ. Cụ thể, giá thuê nhà đã tăng đến 85% trong vòng
hơn một thập kỷ kể từ năm 2007. Trong đó có đến 19,3% người dân có mức thu nhập thấp tại Berlin.
Vấn đề tăng giá có thể nói là “điên loạn” gây bất lợi cho những người có thu nhập thấp không thể
chi trả cho giá thuê nhà hay căn hộ cao như vậy.
Hình ảnh người dân biểu tình tại các đô thị ở Đức để chống lại nạn tăng giá thuê nhà - Ảnh: AFP
Trước những phản ánh của người dân về tình trạng này, chính phủ Đức đã thông qua đạo luật
“Mietendeckel” vào năm 2020 để kiểm soát giá trần cho thuê nhà ngày càng tăng cao, giúp đỡ những
người có thu nhập thấp. Đạo luật này quy định các chủ nhà phải giữ cố định mức giá thuê nhà trong
vòng 5 năm cho đến năm 2025. Còn đối với những căn nhà hoặc căn hộ có giá thuê cao hơn mức
trung bình của khu vực thì giá thuê sẽ được giảm xuống mức trung bình đựa trên dữ liệu của
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (Bộ Phát triển Đô thị và Nhà ở Berlin). Nếu bị
phát hiện chèn ép người đi thuê nhà thì có thể các chủ nhà có thể bị phạt tiền nặng đến 500,000
euro. Tuy nhiên, vào năm 2021, đạo luật Mietendeckel đã bị tuyên bố là vô hiệu bởi Thượng viện
thứ hai của Tòa án Hiến pháp Liên bang vì bang Berlin thiếu thẩm quyền lập pháp. lOMoAR cPSD| 46831624 II.
PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH KIỂM SOÁT GIÁ LÊN KẾT QUẢ THỊ
TRƯỜNG NHÀ CHO THUÊ Ở BERLIN
Trong ngắn hạn, các chủ nhà đã có một số lượng nhà cho
thuê nhất định và không thể sửa đổi con số này ngay lập
tức vì việc mua hay xây dựng nhà hoặc căn hộ trong một
thời gian ngắn rất khó. Vì vậy, có thể thấy trong đồ thị,
đường cung gần như là một đường thẳng đứng (tương
đương với việc không co giãn). Ngoài ra, người đi thuê nhà
cũng cần rất nhiều thời gian để có thể thích nghi và điều
chỉnh lại chỗ ở của mình nên cũng ít có phản ứng lại
thị trường giá thuê nhà trong thời gian ngắn. Điều này thể
hiện ở việc đường cầu trong đồ thị có độ dốc rất nhỏ, ít co giãn. Bởi vì cung và cầu it co giãn mà
cũng không gây ra sự thiếu hụt nhà đáng kể.
Tuy nhiên, những tác động tiêu cực của đạo luật này lên thị
trường nhà cho thuê lại tích tục trong một thời gian dài bởi
vì cả các chủ nhà và người đi thuê đã phản ứng lại với thị
trường thay đổi. Về phía cung, bởi vì tiền thuê nhà thấp
dẫn đến tiền lãi không còn nhiều như trước nữa, các chủ
nhà sẽ không còn quan tâm đến việc xây dựng mới hay bảo
dưỡng những căn nhà hoặc căn hộ cũ nữa. Điều này làm
giảm đáng kể chất lượng những căn hộ đang hiện có. Còn
về phía cầu, giá tiền thuê nhà thấp khiến cho nhiều người
có ý định đi thuê một căn cho riêng mình thay vì sống chung với gia đình, bạn bè. Điều này dẫn đến
nhu cầu thuê nhà lớn hơn và thu hút nhiều người đến cư trú tại Berlin, đặc biệt là những người trẻ
tuổi vì mức giá trần thuê nhà thấp sẽ mang lại cơ hội lớn hơn cho họ. Nhìn vào đồ thị có thể thấy
cung giảm và cầu tăng lên đáng kể tạo ra sự thiếu hụt lớn về số lượng nhà ở. Theo thời gian, số
lượng căn hộ hiện đại không còn đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân Berlin sẽ dẫn đến
thị trường căn hộ ở Berlin trở nên khan hiếm hơn. III.
BÀI HỌC CHO CÁC NHÀ HOẠCH ĐỊNH CHÍNH SÁCH CỦA VIỆT NAM VỀ VIỆC KIỂM
SOÁT GIÁ TRẦN NHÀ CHO THUÊ ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở CÁC
THÀNH PHỐ LỚN (GIAI ĐOẠN 2021 – 2024)
Qua phần phân tích trên, chúng ta đều có thể thấy rằng đạo luật Mietendeckel không có tác dụng
mang tính lâu dài, mà chỉ tác động tích cực vào thời gian đầu nhằm giảm giá trần thuê nhà. Vì vậy, 4 lOMoAR cPSD| 46831624
chính phủ Việt Nam, đặc biệt là các nhà hoạch định chính sách của Việt Nam cần xem những hậu
quả lâu dài của đạo luật này như một bài học để có thể sáng suốt trong việc đưa ra những biện pháp,
chính sách, đạo luật phù hợp. Mục đích chính là để cải thiện và kiểm soát thị trường nhà thuê. Mặc
dù tại thời điểm bây giờ đã qua thời kì khó khăn vì Covid-19 nhưng vẫn còn những người có thu
nhập thấp. Một trong những vấn đề cấp bách của họ là vấn đề nhà ở. Chính vì vậy, các nhà hoạch
định cần phải vừa cân bằng được việc giúp đỡ những người có hoàn cảnh khó khăn nay, vừa tránh
“đi theo vết xe đổ” của Berlin. Tuy nhiên, vẫn nên khuyến khích mỗi người có một căn nhà của
riêng mình bởi vì thuê nhà chỉ là giải pháp tạm thời.
CHÚ THÍCH ĐỒ THỊ S: Cung D: Cầu P: Giá thuê nhà/căn hộ
Q: Số lượng nhà/căn hộ Pc: Giá trần Pe: Giá cần bằng
TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Báo tuổi trẻ:
https://tuoitre.vn/duc-giu-gia-thue-nha-de-cuu-dan-ngheo- 20190620093401092.htm
2.VNExpress: https://vnexpress.net/nhieu-nguoi-duc-tuyet-vong-tim-nha-4638300.html