Bài tập Định giá tài sản môn Tài chính | Đại học Công nghệ Giao thông vận tải
Ước tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau: Diện tích 2 lô đất đều bằng 375 m2. Lô đất A có chiều rộng mặt tiền giáp đường là 5m, chiều sâu 75m. Các chiều tương ứng của lô B là 25m và 15m. Tài liệu được sưu tầm gồm 23 trang, giúp các bạn ôn luyện và phục vụ cho việc học tập, đạt kết quả tốt. Mời các bạn đón xem!
Môn: Tài chính 10 tài liệu
Trường: Đại học Công nghệ Giao thông vận tải 119 tài liệu
Tác giả:
Preview text:
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Bài 1.
Ước tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau: -
Diện tích 2 lô đất đều bằng 375 m2. Lô đất A có chiều rộng mặt tiền giáp
đường là 5m, chiều sâu 75m. Các chiều tương ứng của lô B là 25m và 15m. -
Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này đối với những
lô đấtcó diện tích khoảng 75m2 (5mx15m) là 1 trđ/m2, không mặt đường là 0,6tr.đ/m2. Giải: -
Theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, các đơn giá trên được
xác địnhphù hợp với quy mô 5mx15m do vậy mức giá trị thị trường hợp lý đối với 2 lô đất
có thể ước tính như sau: + Lô đất A:
(5mx15m) x 1 lô x 1 trđ/m2 + (5mx15m) x 4 lô x 0,6 trđ/m2 = 255 (trđ) + Lô đất B:
(5mx15m) x 5 lô x 1 trđ/m2 = 375 (trđ) Bài 2
Một lô đất cần định giá có diện tích 500m2, không có GCN quyền sử dụng đất,
không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước ngày
15/10/1993, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở.
Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự lô đất trên là 1.500.000đ/m2
Giá đất theo qui định của UBND địa phương là 1.000.000đ/m2. Hạn mức đất ở trong khu vực này là 150m2
Khi xin GCN quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được miễn nộp tiền sử dụng đất
đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất do Nhà nước qui định
đối với diện tích vượt hạn mức.
Yêu cầu: Hãy ước tính giá thị trường của lô đất trên. Giải:
Ước tính giá trị thị trường của lô đất:
- Tiền sử dụng đất phải nộp để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất là: (500
- 150) x 1.000.000 = 350.000.000 (đồng) - Giá thị trường của lô đất:
(500 x 1.500.000) - 350.000.000 = 400.000.000 (đồng)
- Tính bình quân: 400.000.000/500 = 80.000 (đồng/m2) Bài 3
Ước tính giá thị trường của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau:
Biệt thực Sao Mai có diện tích 400m2, hợp pháp về các quyền đối với BĐS
Biệt thự A trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có thêm phần sân vườn
trị giá 40.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện: trả làm
5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 300.000.000 đ, đợt hai
265.000.000đ, đợt ba 228.980.000đ, đợt bốn 188.956.800đ, đợt cuối 169.389.793đ 1
Biệt thự B có diện tích và vị trí tương tự biệt thự Sao Mai, nhưng nội thất kém hơn
20.000.000 đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng
ổn định trước năm 1985. được bán với giá 560.000.000đ.
Theo qui định hiện hành: -
Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSD đất cho diện tích đất không có tranh
chấp vàsử dụng ổn định trước 15/10/1993. -
Giá đất do Nhà nước qui định tại con đường này là 1.000.000 đ/m2. -
Hạn mức sử dụng đất theo qui hoạch là 200m2. -
Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận
QSD đấttính bằng 50% giá đất do Nhà nước qui định đối với diện tích đất trong hạn mức
và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức. -
Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 6%/năm; 2 năm là 7%/năm; 3
năm là8%/năm; 4 năm là 9%/năm.
Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng. Giải: -
Giá bán biệt thự A quy về điều kiện trả ngay:
300.000.000 + 265.000.000*(1+6%)-1 + 228.980.000*(1+7%)-2 +
188.956.800*(1+8%)-3 + 169.389.793*(1+9%)-4 = 1.020.000.000 đồng
- Giá trị biệt thự A sau khi điều chỉnh chênh lệch về giá trị xây dựng so với biệt thự Sao Mai:
1.020.000.000 - 40.000.000 = 980.000.000 đồng
- Nghĩa vụ tài chính về QSDĐ khi hợp thức hóa đối với biệt thự B: biệt thự B sử dụng ổn
định nên phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức, phần diện
tích ngoài hạn mức nộp 100% tiền sử dụng đất:
200*1.000.000*50% + (400 - 200)*1.000.000*100% = 300.000.000 đồng - Giá
biệt thự B sau khi hoàn thiện thủ tục pháp lí về QSDĐ và điều chỉnh chênh lệch về giá
trị xây dựng so với biệt thự Sao Mai:
560.000.000 + 300.000.000 + 20.000.000 = 880.000.000 đồng
- Đối chiếu giá trị biệt thự A: 980 triệu đồng, biệt thự B: 880 triệu đồng, mức độ chênh lệch
100 triệu đồng, do vậy có thể ước tính biệt thự Sao Mai có giá trị khoảng 930 triệu đồng. Bài 4
Tài sản cần thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 56m2
tại phường A thành phố X. Qua thu thập thông tin trong vòng 1 năm so với ngày định giá
ở khu vực này (thuộc phường A và phường lân cận) có 3 thửa đất giao dịch thành công và
có các yêu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá. Cụ thể như sau: T Thửa đất cần Thửa đất so Thửa đất so Thửa đất so Yếu tố so sánh T định giá sánh 1 sánh 2 sánh 3 1 Giá bán 1,1 tỷ đồng 980 triệu đồng 1,35 tỷ đồng 2 Tổng diện tích 56m2 50m2 49m2 6022 22 triệu 20 triệu 22,5 triệu 3 Giá bán/m2 đồng/m2 đồng/m2 đồng/m2 2 Chưa hợp thức Tình trạng 4 Đã cấp sổ đỏ hóa quyền sử Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ pháp lý dụng đất Lợi thế kinh Giáp 2 mặt 5 doanh Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 8m ngõ 8m Điện ổn định, cấp nước tốt, thoát nước Điện ổn định, Điện ổn định, Điện ổn định, 6 Cơ sở hạ tầng kém, hay bị cấp và thoát cấp và thoát cấp và thoát ngập khi mưa nước tốt nước tốt nước tốt to 7 Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc
Nhìn ra khu Nhìn ra khu Nhìn ra khu Nhìn ra công 8 Cảnh quan đông dân cư đông dân cư đông dân cư viên Thanh toán Thanh toán
tiền mặt làm 2 Thanh toán Thanh toán Điều kiện 9 tiền mặt ngay
lần, 60% ngay tiền mặt ngay tiền mặt ngay thanh toán 1 lần khi mua khi mua, 40% 1 lần khi mua 1 lần khi mua sau đó 1 năm
Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin sau:
- Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1 là 1 triệu đồng/m2.
- Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m là 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m 5%.
- Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%.
- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%.
- Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém hơn thửa đất
nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%. - Lãi suất tiền
vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%. Giải: *Phân tích các thông tin: - Lợi thế kinh doanh:
+ Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất so sánh 2: (100% - 90%)/90% = 11,11% + Tỷ lệ
điều chỉnh thửa đất so sánh 3: (100% - 105%)/105% = -4,76% - Cơ sở hạ tầng:
+ Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất so sánh 1: (100% - 110%)/110% = -9,09%
+ Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất so sánh 2: (100% - 110%)/110% = -9,09% + Tỷ
lệ điều chỉnh thửa đất so sánh 3: (100% - 110%)/110% = -9,09% - Hướng:
+ Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất so sánh 1: (100% - 105%)/105% = -4,76% 3
+ Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất so sánh 2: (100% - 110%)/110% = -9,09% - Cảnh quan:
+ Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất so sánh 3: (100% - 105%)/105% = -4,76% - Thanh toán:
PV1 = 60%*1.100 + (40%*1.100)/(1 + 20%) = 1.026,67 triệu đồng
+ Mức điều chỉnh: (1.026,67 - 1.100)/50 = -1,47 triệu đồng Đơn vị Thửa đất so Thửa đất so Thửa đất so TT Yếu tố so sánh tính sánh 1 sánh 2 sánh 3 A Giá bán/m2 Trđ/m2 22 20 22,5 B Yếu tố so sánh B1 Thanh toán - Mức điều chỉnh Trđ/m2 -1,47 0 0
- Giá sau điều chỉnh Trđ/m2 20,53 20 22,5 B2 Pháp lý - Mức điều chỉnh Trđ/m2 1 0 0
- Giá sau điều chỉnh Trđ/m2 21,53 20 22,5 B3 Lợi thế kinh doanh - Tỷ lệ điều chỉnh % 11,11 -4,76 - Mức điều chỉnh Trđ/m2 2,22 -1,07 B4 Cơ sở hạ tầng - Tỷ lệ điều chỉnh % -9,09 -9,09 -9,09 - Mức điều chỉnh Trđ/m2 -1,96 -1,82 -2,05 B5 Hướng - Tỷ lệ điều chỉnh % -4,76 -9,09 - Mức điều chỉnh Trđ/m2 -1,02 -1,82 B6 Cảnh quan - Tỷ lệ điều chỉnh % -4,76 - Mức điều chỉnh Trđ/m2 -1,07 C
Giá chỉ dẫn (GCD) Trđ/m2 18,55 18,59 18,31 - Giá trị trung bình của các mức GCD Trđ/m2 18,48 - Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các % 0,36 0,56 -0,92 mức GCD 4 Thống nhất mức D GCD Trđ/m2 Tổng giá trị điều chỉnh gộp Trđ/m2 5,45 5,86 4,19 -
Về nguyên tắc khống chế: Do mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của
cácmức giá chỉ dẫn nằm trong khoảng 0,36% - 0,92% nên các mức giá chỉ dẫn thỏa mãn nguyên tắc khống chế. -
Về mức giá chỉ dẫn: thửa đất so sánh 3 có tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ
nhất nênchọn mức giá chỉ dẫn của thửa đất so sánh 3 là mức giá chỉ dẫn cho thửa đất cần thẩm định. -
Giá thị trường của thửa đất cần thẩm định:
18,31*56 = 1.025,36 (triệu đồng) Bài 5
Doanh nghiệp A có một công trình xây dựng với diện tích sàn xây dựng 700 m2.
Hiện công trình xây dựng bắt đầu được cho thuê với giá 550.000 đồng/m2/tháng (giá đã
bao gồm thuế giá trị gia tăng), thời hạn cho thuê là 5 năm. Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo
dưỡng công trình là 1,5 tỷ đồng/năm, trong đó chi phí khấu hao là 900 triệu đồng/năm. Chi
phí quản lý điều hành là 600 triệu đồng/năm. Dự tính khi hết hạn hợp đồng cho thuê trên
thì sẽ cho thuê tiếp với giá thuê mới dự kiến, chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng, chi phí
quản lý điều hành đều tăng 10%.
Yêu cầu: Anh (chị) hãy ước định giá công trình xây dựng trên, biết thuế suất thuế
giá trị gia tăng là 10%, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 20%, tỷ suất vốn hóa là
12% và tiền thu về được tính vào thời điểm cuối năm. Giải:
- Giá cho thuê chưa thuế GTGT là:
0,55/(1+10%) = 0,5 (triệu đồng/m2/tháng) - Doanh thu 1 năm:
0,5*700*12 = 4.200 (triệu đồng) - Thu nhập trước thuế TNDN:
4.200 - 1.500 - 600 = 2.100 (triệu đồng) - Thu nhập sau thuế TNDN:
2.100*(1 - 20%) = 1.680 (triệu đồng) - Sau
khi kết thúc thời hạn cho thuê:
+ Lợi nhuận sau thuế từ việc cho thuê mới:
1.680*(1+10%) = 1.848 (triệu đồng) + Chi phí khấu hao:
900*(1+10%) = 990 (triệu đồng) - Ước
tính giá của công trình xây dựng: n CFt V n V = ∑ + t n t=1 (1+r) (1+r) 5 = (1.680 +
900) x 1−(1+12%)−5 + x
12% = 22.719,97 (triệu đồng) Bài 6
Anh (chị) hãy ước tính giá trị bất động sản X dựa trên những thông tin sau:
1. Tài liệu về bất động sản X: -
Diện tích đất 400 m2, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. -
Công trình xây dựng trên đất: Nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sànxây dựng là 500 m2. -
Hao mòn của các kết cấu chính: Móng 20%, tường 25%, sàn 42%, mái 49%.
2. Các thông tin liên quan: -
Một lô đất trống bên cạnh diện tích 200 m2, không có giấy tờ hợp lệ về quyền
sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định, vừa được bán với giá 300.000.000
đồng. Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử
dụng phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích. -
Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 1.200.000 đồng/ m2. -
Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: Móng 30%,
tường25%, sàn 23%, mái 19%. -
Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự là 1.100.000 đồng/ m2. Giải: -
Giá đất/m2 của bất động sản chứng cớ:
300/200 = 1,5 (triệu đồng/m2) -
Giá đất/m2 điều chỉnh theo bất động sản mục tiêu:
1,5 + 1,2 = 2,7 (triệu đồng/m2) -
Giá thị trường của mảnh đất mục tiêu: 2,7*400 = 1.080 (triệu đồng) - Chất
lượng còn lại của phần xây dựng:
(80%*30%+75%*25%+58%*23%+51%*19%)/(30%+25%+23%+19%) = 67,81% -
Giá trị ước tính đối với phần xây dựng:
1,1*67,81%*500 = 372,955 (triệu đồng) - Giá
trị ước tính của bất động sản X:
1.080 + 372,955 = 1.452,955 (triệu đồng) Bài 7
Công ty A đang xem xét để mua một tòa nhà mới hoàn thành, biết một số thông tin sau: -
Tòa nhà được xây dựng trên một mảnh đất thuê 50 năm, chủ đầu tư trước đã
trảtiền một lần khi được giao đất cách đây 2 năm. -
Công trình tòa nhà được xếp vào loại nhà cấp 1, hiện bắt đầu đi vào kinh
doanh.Diện tích sàn xây dựng của toàn nhà là 3.000 m2, diện tích sử dụng bằng 80% diện tích sàn xây dựng. -
Theo khảo sát trên thị trường, tỷ lệ diện tích cho thuê trung bình đạt 85%
diện tíchsử dụng, giá cho thuê (đã có thuế giá trị gia tăng) là 880 nghìn đồng/m2/tháng. Giả 6
định tỷ lệ cho thuê và đơn giá cho thuê trên giữ ổn định đến hết tuổi thọ kinh tế của tòa nhà. -
Tiền khấu hao tài sản cố định được trích hàng năm là 4 tỷ đồng/năm, các chi
phítrong quá trình vận hành sau này (chưa có thuế giá trị gia tăng) là 12 tỷ đồng/năm. -
Thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10%, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là20%. -
Tỷ suất sinh lời trên thị trường là 9%/năm.
Yêu cầu: Anh (chị) hãy định giá tòa nhà trên. Giải: -
Thời gian sử dụng còn lại của tòa nhà: 50 - 2 = 48 (năm) - Giá cho thuê chưa có thuế GTGT:
0,88/(1 + 10%) = 0,8 (triệu đồng/m2/tháng) -
Doanh thu 1 năm của toà nhà:
3.000*80%*85%*0,8*12 = 19.584 (triệu đồng/năm) - Chi
phí trong quá trình vận hành:
4.000 + 12.000 =16.000 (triệu đồng/năm) - Lợi nhuận trước thuế:
19.584 - 16.000 = 3.584 (triệu đồng) - Lợi nhuận sau thuế:
3.584*(1-20%) = 2.867,2 (triệu đồng) - Thu nhập thuần:
2.867,2 + 4.000 = 6.867,2 (triệu đồng) - Giá
trị thị trường của toà nhà: V = 6.867,2 x
1−(1+9%)−48 = 75.083,05 (triệu đồng) 9% Bài 8
Thửa đất M cần định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 70m2
tại phường A thành phố X. Qua thu thập thông tin trong vòng 1 năm so với ngày thẩm định
giá ở khu vực này (thuộc phường A và phường lân cận) có 3 thửa đất giao dịch thành công
và các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so
sánh gần tương tự với thửa đất cần định giá. Cụ thể như sau: Yếu tố so Thửa đất Thửa đất so
Thửa đất so Thửa đất so TT sánh cần định giá sánh 1 sánh 2 sánh 3 1.200 triệu 1.430 triệu 1.150 triệu 1 Giá bán Chưa biết đồng đồng đồng 2 Diện tích 70 m2 60 m2 65 m2 50 m2 7 Chưa được Chưa được
Đã được cấp cấp giấy cấp giấy giấy chứng Đã được cấp Tình trạng chứng nhận chứng nhận 3 nhận quyền giấy chứng pháp lý QSDĐ nhưng QSDĐ nhưng sử dụng đất đủ điều kiện đủ điều kiện nhận QSDĐ (QSDĐ) để xin cấp để xin cấp Lợi thế kinh Giáp 2 mặt 4 doanh Mặt ngõ 8m Mặt ngõ 6m Mặt ngõ 6m ngõ 6m Điện ổn định,
cấp nước tốt, Điện ổn định, Điện ổn định, Điện ổn định, 5
Cơ sở hạ tầng thoát nước cấp nước tốt, cấp và thoát cấp và thoát kém
thoát nước tốt nước tốt nước kém 6 Hướng Đông Tây Bắc Đông Nam
Nhìn ra khu Nhìn ra công Nhìn ra khu Nhìn ra khu 7 Cảnh quan đông dân cư viên đông dân cư đông dân cư Thanh toán 50% khi mua, Thanh toán Thanh toán Điều kiện 8 ngay 1 lần 50% sau 1
ngay 1 lần khi ngay 1 lần khi thanh toán khi mua năm mua mua
Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập các thông tin như sau: -
Chi phí để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ của thửa đất so sánh 2 là 2 triệu đồng/m2. -
Giá đất mặt ngõ 6m kém hơn 10% giá đất mặt ngõ 8m, giá đất giáp 2 mặt
ngõ 6m cao hơn 5% giá đất mặt ngõ 8m. -
Giá đất nhìn ra công viên cao hơn 5% giá đất nhìn ra khu đông dân cư. -
Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn 7% giá đất khu vực thoát nước kém. -
Giá của thửa đất có hướng Tây và hướng Bắc là như nhau. Giá thửa đất có
hướngTây thấp hơn giá thửa đất có hướng Đông 5% và giá thửa đất hướng Đông Nam cao
hơn thửa đất có hướng Đông 5%. -
Lãi suất tiền vay kỳ hạn 1 năm là 12%/năm. -
Các thửa đất so sánh được đánh giá có mức độ tin cậy ngang nhau. -
Các yếu tố khác coi như tương đồng.
Yêu cầu: Anh (chị) hãy ước tính giá trị thị trường của quyền sử dụng đất của thửa đất M. Giải:
*Phân tích thông tin - Lợi thế kinh doanh:
+ Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất so sánh 1: (100% - 90%)/90% = 11,11%
+ Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất so sánh 2: (100% - 90%)/90% = 11,11% + Tỷ lệ
điều chỉnh thửa đất so sánh 3: (100% - 105%)/105% = -4,76% - Cơ sở hạ tầng: 8
+ Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất so sánh 1: (100% - 107%)/107% = -6,54% + Tỷ
lệ điều chỉnh thửa đất so sánh 2: (100% - 107%)/107% = -6,54% - Hướng:
+ Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất so sánh 1: (100% - 95%)/95% = 5,26%
+ Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất so sánh 2: (100% - 95%)/95% = 5,26% + Tỷ lệ
điều chỉnh thửa đất so sánh 3: (100% - 105%)/105% = -4,76% - Cảnh quan:
+ Tỷ lệ điều chỉnh thửa đất so sánh 1: (100% - 105%)/105% = -4,76% - Thanh toán:
PV1 = 1200*50% + (1200*50%)/(1 + 12%) = 1135,71 (triệu đồng)
+ Mức điều chỉnh: (1135,71 - 1200)/60 = -1,07 (triệu đồng)
Đơn vị tính: triệu đồng/m2 TT Yếu tố so sánh
Thửa đất so sánh 1 Thửa đất so sánh 2 Thửa đất so sánh 3 Giá bán (triệu A đồng) 1200 1430 1150 B Diện tích (m2) 60 65 50 C Giá bán/m2 20 22 23 D Yếu tố so sánh D1 Thanh toán Mức độ điều chỉnh -1,07 0 0 Giá sau điều chỉnh 18,93 22 23 D2 Pháp lý Mức độ điều chỉnh 2 2 0 Giá sau điều chỉnh 20,93 24 23 D3 Lợi thế kinh doanh Tỷ lệ điều chỉnh 11,11% 11,11% -4,76% Mức điều chỉnh 2,33 2,67 -1,09 D4 Cơ sở hạ tầng Tỷ lệ điều chỉnh -6,54% -6,54% 0,00% Mức điều chỉnh -1,37 -1,57 0,00 D5 Hướng Tỷ lệ điều chỉnh 5,26% 5,26% -4,76% Mức điều chỉnh 1,10 1,26 -1,09 D6 Cảnh quan Tỷ lệ điều chỉnh -4,76% 0,00% 0,00% Mức điều chỉnh -1,00 0,00 0,00 E Giá chỉ dẫn (GCD) 21,99 26,36 20,81 9 Giá trị trung bình của các mức GCD 23,05 Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức -4,61% 14,34% -9,73% GCD Thống nhất mức G GCD Tổng giá trị điều chỉnh gộp 8,86 7,50 2,19 -
Về nguyên tắc khống chế: do mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của
các mức giá chỉ dẫn nằm trong khoảng 4,61% - 14,34% nên các mức GCD thỏa mãn nguyên tắc khống chế. -
Về mức GCD: thửa đất so sánh 3 có tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất nên
chọnmức giá chỉ dẫn của thửa đất so sánh 3 là mức giá chỉ dẫn cho thửa đất cần thẩm định. -
Giá thị trường của thưa đất cần thẩm định: 20,81*70 = 1456,7 (triệu đồng) Bài 9
Tài sản cần định giá là cửa hàng A nằm trên phố B. Bất động sản này bao gồm cả
quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất. Mục đích cần định giá là để vay vốn
ngân hàng. Các thông tin về bất động sản mục tiêu như sau:
1. Đặc điểm pháp lý: Đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật:
+ Tổng diện tích khuôn viên: 10m x 25m = 250m2. Trên đất có công trình xây dựng
3 tầng, mỗi tầng có diện tích sàn xây dựng là 180m2.
+ Tình trạng: Hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, vị trí tương đối thuận lợi, môi trường tốt.
+ Đặc điểm công trình xây dựng: Công trình sử dụng tốt, được sử dụng cách thời
điểm định giá 5 năm và có các thông tin sau: Bộ phận Móng Tường Sàn Mái
Tỷ trọng giá trị các kết cấu chính 12% 17% 14% 13%
trong tổng giá trị công trình
Hao mòn của các kết cấu chính 15% 10% 25% 15%
- Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về phòng vệ sinh là 15 triệu đồng
3. Thông tin thị trường:
- Đơn giá thị trường xây mới công trình xây dựng có tính năng hữu dụng tương
đương với công trình cũ: 3.000.000 đồng/m2.
4. Thông tin về các mảnh đất so sánh:
Qua khảo sát thực địa và thu thập các chứng cứ thị trường về các giao dịch tương
tự gần với thời điểm định giá, có thông tin về 3 mảnh đất so sánh (cùng nằm trên phố B) như sau: 10 -
Mảnh đất so sánh 1 có giá thị trường là 50 triệu đồng/m2, mảnh đất so sánh
2 có giá thị trường là 55 triệu đồng/m2, mảnh đất so sánh 3 có giá thị trường là 60 triệu đồng/m2. -
Thông tin về hệ số điều chỉnh giá thị trường của mảnh đất so sánh và mảnh đấtmục tiêu:
+ Về pháp lý: Các mảnh đất so sánh 1 và mảnh đất so sánh 2 đã được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, mảnh đất so sánh 3 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nhưng có đủ điều kiện để xin cấp. Theo qui định hiện hành, Nhà nước sẽ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho những mảnh đất có đủ điều kiện và nộp tiền sử dụng
đất bằng 100% giá đất Nhà nước quy định với toàn bộ diện tích. Giá đất Nhà nước quy
định tại phố B là 20 triệu đồng/m2.
+ Về vị trí: Giá thị trường của mảnh đất mục tiêu kém mảnh so sánh 3 là 5% nhưng
cao hơn mảnh đất so sánh 2 là 10%.
+ Về giao thông: Giá thị trường của mảnh đất mục tiêu kém mảnh so sánh 1 là 5%.
+ Về lợi thế kinh doanh: Giá thị trường của mảnh đất mục tiêu cao hơn mảnh đất so
sánh 1 là 7%, cao hơn mảnh đất so sánh 2 là 8% và kém mảnh đất so sánh 3 là 9%.
+ Về qui mô: Các mảnh đất so sánh có qui mô tương đương với mảnh đất mục tiêu. Yêu
cầu: Anh (chị) hãy định giá cửa hàng A. Giải: -
Tỷ lệ giá trị còn lại của công trình xây dựng:
(12%*85%+17%*90%+14%*75%+13%*85%)/(12%+17%+14%+13%) = 84,01% -
Giá trị ước tính phần còn lại của công trình xây dựng:
180*3*3*84,01% - 15 = 1345,96 (triệu đồng) -
Bảng điều chỉnh các mảnh đất so sánh
Đơn vị tính: triệu đồng/m2 TT Yếu tố so sánh
Thửa đất so sánh 1 Thửa đất so sánh 2 Thửa đất so sánh 3 A Giá bán/m2 50 55 60 B Yếu tố so sánh B1 Pháp lý Mức điều chỉnh +20 Giá sau điều chỉnh 80 B2 Vị trí Tỷ lệ điều chỉnh +10% -5% Mức điều chỉnh +5,5 -4 B3 Giao thông Tỷ lệ điều chỉnh -5% Mức điều chỉnh -2,5 B4 Lợi thế kinh doanh Tỷ lệ điều chỉnh +7% +8% -9% 11 Mức điều chỉnh +3,5 +4,4 -7,2 B5 Qui mô C Giá chỉ dẫn (GCD) 51 64,9 68,8 Giá trị trung bình của các mức GCD 61,57 Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức -17,17% 5,41% 11,74% GCD Thống nhất mức D GCD Tổng giá trị điều 6 9,9 31,2 chỉnh gộp -
Về nguyên tắc khống chế: Do mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của
cácmức GCD nằm trong khoảng 5,41% - 17,17% nên các mức GCD thỏa mãn nguyên tắc khống chế -
Về mức GCD: Thửa đất so sánh 1 có tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất
nênchọn mức giá chỉ dẫn của thửa đất so sánh 1 là mức giá chỉ dẫn cho thửa đất cần định
giá - Giá thị trường của thửa đất cần thẩm định:
250*51 = 12750 (triệu đồng) - Giá
ước tính của cửa hàng là:
12750 + 1345,96 = 14095,96 (triệu đồng) Bài 12
Thửa đất N là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 60 m2 tại đường phố
A, thành phố B. Qua thu thập thông tin trong vòng 3 tháng gần đây ở khu vực này có 3
thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần định giá, cụ thể như sau: Thửa đất cần Thửa đất so
Thửa đất so Thửa đất so TT Tiêu chí định giá sánh 1 sánh 2 sánh 3 1.860 triệu 1.625 triệu 1.610 triệu 1 Giá bán Chưa biết đồng đồng đồng 2 Diện tích 60 m2 62 m2 65 m2 70 m2 3 Chưa được n 12
Tình trạng pháp Đã được cấp
Đã được cấp giấy cấp giấy để Đã được cấp lý giấy chứng nhận chứng chứng nhậ giấy chứng
quyền sử dụng nhận QSDĐ QSDĐ nhận QSDĐ đất nhưng đủ (QSDĐ) điều kiện xin cấp Lợi thế kinh m Mặt ngõ 4 doanh Mặt ngõ 8m Mặt ngõ 6 10m Mặt ngõ 8m Điện ổn và Điện ổn định, Điện ổn định,
Điện ổn định, cấp định, cấp cấp và thoát
5 Hạ tầng kỹ thuật cấp và thoát
và thoát nước tốt thoát nước nước nước tốt. kém kém 6 Hướng Tây Đông Nam Bắc
Nhìn ra khu dân Nhìn ra kh u Nhìn ra mặt hồ 7 Cảnh quan Nhìn ra mặt hồ cư dân cư 8 Điều kiện Thanh toán Thanh toán 60% khi 80% khi
ngay 1 lần khi ngay 1 lần khi mua, 40% mua, 20% thanh toán mua mua sau 1 năm sau 1 năm
Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập được các thông tin như sau: -
Chi phí để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ của thửa đất so sánh 1 là 2 triệuđồng/m2. -
Giá đất mặt ngõ 6m kém mặt ngõ 8m là 6%, giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặtngõ 8m là 10%. -
Giá đất nhìn ra khu dân cư thấp hơn giá đất nhìn ra mặt hồ 12%. -
Giá đất khu vực thoát nước kém thấp hơn giá đất khu vực thoát nước tốt 10%. -
Giá thửa đất hướng Bắc thấp hơn giá thửa đất hướng Tây 5%, giá thửa đất
hướngĐông cao hơn giá thửa đất hướng Tây 6% và giá thửa đất hướng Nam cao hơn giá
thửa đất hướng Tây 8%. -
Các thửa đất so sánh được đánh giá có mức độ tin cậy ngang nhau. -
Các yếu tố khác coi như tương đồng. -
Lãi suất tiền vay kỳ hạn 1 năm là 12%/năm.
Yêu cầu: Anh (chị) hãy ước tính giá trị thị trường của quyền sử dụng đất của thửa đất N. Giải: *Phân tích các thông tin: - Lợi thế kinh doanh: 13
+ Tỷ lệ điều chỉnh tđss 1: (100% - 94%)/94% = 6,38% + Tỷ lệ
điều chỉnh tđss 2: (100% - 110%)/110% = -9,09% - Hạ tầng kỹ thuật:
+ Tỷ lệ điều chỉnh tđss 2: (100% - 90%)/90% = 11,11%
+ Tỷ lệ điều chỉnh tđss 3: (100% - 90%)/90% = 11,11% - Hướng:
+ Tỷ lệ điều chỉnh tđss 1: (100% - 106%)/106% = -5,66%
+ Tỷ lệ điều chỉnh tđss 2: (100% - 108%)/108% = -7,41% + Tỷ
lệ điều chỉnh tđss 3: (100% -95%)/95% = 5,26% - Cảnh quan:
+ Tỷ lệ điều chỉnh tđss 1: (100% - 88%)/88% = 13,64% + Tỷ
lệ điều chỉnh tđss 2: (100% - 88%)88% = 13,64% - Thanh toán:
+ PV2 = 60%*1625 + (40%*1625)/(1 + 12%) = 1555,36 (triệu đồng)
Mức điều chỉnh tđss 2: (1555,36 - 1625)/65 = -1,07 (triệu đồng/m2)
+ PV3 = 80%*1610 + (20%*1610)/(1+12%) = 1575,5 ( triệu đồng)
Mức điều chỉnh tđss 3: (1575,5 - 1610)/70 = -0,49 (triệu đồng/m2) -
Bảng điều chỉnh các thửa đất so sánh:
Đơn vị tính: triệu đồng/m2 TT Yếu tố so sánh
Thửa đất so sánh 1 Thửa đất so sánh 2 Thửa đất so sánh 3 A Giá bán (trđ) 1860 1625 1610 B Diện tích (m2) 62 65 70 C Giá bán/m2 30 25 23 D Yếu tố so sánh D1 Thanh toán Mức điều chỉnh -1,07 -0,49 Giá sau điều chỉnh 23,93 22,51 D2 Pháp lý Mức điều chỉnh +2 Giá sau điều chỉnh 25,93 D3 Lợi thế kinh doanh Tỷ lệ điều chỉnh +6,38% -9,09% Mức điều chỉnh +1,91 -2,36 D4 Hạ tầng kỹ thuật Tỷ lệ điều chỉnh +11,11% +11,11% Mức điều chỉnh +2,88 +2,5 D5 Hướng Tỷ lệ điều chỉnh -5,66% -7,41% +5,26% Mức điều chỉnh -1,7 -1,92 +1,18 14 D6 Cảnh quan Tỷ lệ điều chỉnh +13,64% +13,64% Mức điều chỉnh +4,09 +3,54 E Giá chỉ dẫn (GCD) 34,3 28,07 26,19 Giá trị trung bình của các mức GCD 29,52 Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức 16,19% -4,91% -11,28% GCD Thống nhất mức G GCD Tổng giá trị điều chỉnh gộp 7,7 13,77 4,17 -
Về nguyên tắc khống chế: do mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của
cácmức giá chỉ dẫn nằm trong khoảng 4,91% - 16,19% nên các mức giá chỉ dẫn thỏa mãn nguyên tắc khống chế -
Về mức giá chỉ dẫn: thửa đất so sánh 3 có tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ
nhất nênchọn mức giá chỉ dẫn của thửa đất so sánh 3 là mức giá chỉ dẫn cho thửa đất cần
thẩm định - Giá thị trường của thửa đất cần định giá:
60*26,19 = 1571,4 (triệu đồng) Bài 13
Tài sản cần định giá là nhà hàng X nằm trên phố Y. Bất động sản này bao gồm cả
quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất. Mục đích cần định giá là để chuyển
nhượng. Các thông tin về bất động sản mục tiêu như sau:
1. Đặc điểm pháp lý: Đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật:
+ Tổng diện tích khuôn viên: 20m x 20m = 400m2. Trên đất có công trình xây dựng
2 tầng, mỗi tầng có diện tích sàn xây dựng là 300m2.
+ Tình trạng: Hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, vị trí tương đối thuận lợi, môi trường tốt.
+ Đặc điểm công trình xây dựng: Công trình sử dụng tốt, được sử dụng cách thời
điểm định giá 5 năm và có các thông tin sau: Bộ phận Móng Tường Sàn Mái
Tỷ trọng giá trị các kết cấu chính trong 18% 12% 13% 17%
tổng giá trị công trình
Hao mòn của các kết cấu chính 19% 20% 15% 16%
3. Thông tin thị trường: 15 -
Đơn giá thị trường xây mới công trình xây dựng có tính năng hữu dụng
tươngđương với công trình cũ: 4.000.000 đồng/m2.
4. Thông tin về các mảnh đất so sánh:
Qua khảo sát thực địa và thu thập các chứng cớ thị trường về các giao dịch tương
tự gần với thời điểm định giá, có thông tin về 3 mảnh đất so sánh (cùng nằm trên phố Y) như sau: -
Mảnh đất so sánh 1 có giá thị trường là 100 triệu đồng/m2, mảnh đất so sánh
2 có giá thị trường là 105 triệu đồng/m2, mảnh đất so sánh 3 có giá thị trường là 90 triệu đồng/m2. -
Thông tin về hệ số điều chỉnh giá thị trường của mảnh đất so sánh và mảnh đấtmục tiêu:
+ Về pháp lý: Các mảnh đất so sánh đều chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nhưng có đủ điều kiện để xin cấp. Theo qui định hiện hành, Nhà nước sẽ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho những mảnh đất có đủ điều kiện và nộp tiền sử dụng
đất bằng 100% giá đất Nhà nước quy định với toàn bộ diện tích. Giá đất Nhà nước quy
định tại phố Y là 22 triệu đồng/m2.
+ Về vị trí: Giá thị trường của mảnh đất mục tiêu kém mảnh so sánh 1 là 12%.
+ Về hạ tầng xã hội: Các mảnh so sánh đều có hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh.
+ Về môi trường: Giá thị trường của mảnh đất mục tiêu cao hơn mảnh đất so sánh
1 là 6%, cao hơn mảnh đất so sánh 2 là 5% và cao hơn mảnh đất so sánh 3 là 8%.
+ Về qui mô: Các mảnh đất so sánh có qui mô tương đương với mảnh đất mục tiêu. Yêu
cầu: Anh (chị) hãy định giá nhà hàng X. Giải: -
Tỷ lệ giá trị còn lại của công trình là:
(18%*81%+12%*80%+13%*85%+17%*84%)/(18%+12%+13%+17%) = 82,52% -
Giá trị còn lại của công trình:
300*2*4*82,52% = 1980,48 (triệu đồng) -
Bảng điều chỉnh các thửa đất so sánh
Đơn vị tính: triệu đồng/m2 16 TT Yếu tố so sánh
Thửa đất so sánh 1 Thửa đất so sánh 2 Thửa đất so sánh 3 A Giá bán/m2 100 105 90 B Yếu tố so sánh B1 Pháp lý Mức điều chỉnh +22 +22 +22 Giá sau điều chỉnh (triệu đồng) 122 127 112 B2 Vị trí Tỷ lệ điều chỉnh -12% Mức điều chỉnh -14,64 B3 Hạ tầng kỹ thuật B4 Môi trường Tỷ lệ điều chỉnh +6% +5% +8% Mức điều chỉnh +7,32 +6,35 +8,96 B5 Qui mô C Giá chỉ dẫn (GCD) 114,68 133,35 120,96 Giá trị trung bình của các mức GCD 123 Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức -6,76% 8,41% -1,66% GCD Thống nhất mức D GCD Tổng giá trị điều chỉnh gộp 43,96 28,35 30,96 -
Về nguyên tắc khống chế: do mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của
các mức giá chỉ dẫn nằm trong khoảng 1,66% - 8,41% nên các mức giá chỉ dẫn thỏa mãn nguyên tắc khống chế -
Về mức giá chỉ dẫn: thửa đất so sánh 2 có tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ
nhất nênchọn mức giá chỉ dẫn của thửa đất so sánh là mức giá chỉ dẫn cho thửa đất cần
thẩm định - Giá ước tính của thửa đất cần thẩm định:
133,35*400 = 53340 (triệu đồng) - Giá
ước tính của nhà hàng X là:
53340 + 1980,48 = 55320,48 (triệu đồng) Bài 14
Anh (chị) hãy ước định giá trị thị trường của quyền sử dụng đất của lô đất trống P với thông tin như sau: 17
1. Thông tin về tài sản cần định giá:
- Địa điểm định giá: Số 188 phố X, quận Y, tỉnh Z.
- Mục đích định giá: Làm cơ sở chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ).
- Đặc điểm tài sản cần định giá:
+ Đặc điểm pháp lý: Đất ở đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
+ Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật: Diện tích khuôn viên đất là 100 m2 (rộng x sâu là 4m
x 25m). Bất động sản nằm ở mặt tiền phố X, nằm trong khu vực đông dân cư, buôn bán
kinh doanh sầm uất, an ninh tốt, thuận tiện cho việc kinh doanh và nơi ở lâu dài, hình dáng
lô đất vuông vức, không ô nhiễm, phong thủy tốt. Phố X là đường một chiều, số chẵn bên
phải đường, số lẻ bên trái đường.
2. Thông tin về tài sản so sánh:
Qua khảo sát thực địa và thu thập các chứng cớ thị trường về các giao dịch tương tự
gần với thời điểm định giá, người định giá thu được thông tin về 3 bất động sản so sánh
nằm cùng phố với bất động sản mục tiêu như sau: Diện Giá thị STT Vị trí tích Đặc điểm Pháp lý trường
67,5 m2 Đất trống có khuôn viên 4,5m x 15m (rộng x Chưa được cấp Bất động sâu), bên cạnh có một
giấy chứng nhận 5,4 tỷ sản so
nhà máy gây ô nhiễm QSDĐ, nhưng đủ đồng sánh 1 , điều kiện để xin Số 127 lợi thế kinh doanh tốt, cấp phố X phong thủy tốt.
Đất trống có khuôn viên 4m x 22,5m (rộng x Chưa được cấp Bất động
sâu), lợi thế kinh doanh giấy chứng nhận Số 118 7,2 tỷ sản so
90 m2 tốt, môi trường không ô QSDĐ, nhưng đủ phố X đồng sánh 2 nhiễm, phong thủy điều kiện để xin không tốt. cấp
Bất động Số 125 87,5 m2 Đất trống có khuôn viên Đã được cấp giấy 5,25 tỷ sản so phố X 3,5m x 22m (rộng x chứng đồng sánh 3
sâu), phong thủy không nhận QSDĐ tốt nhưng lợi thế kinh doanh tốt, mô i trường bị ô nhiễm .
3. Thông tin về mức điều chỉnh: -
Những mảnh đất bên phải đường có giá cao hơn 8% so với giá mảnh đất bên tráiđường. 18 -
Giá mảnh đất có mặt tiền từ 3m đến dưới 4m có giá thấp hơn những mảnh
đất cómặt tiền từ 4m đến 5m là 6%. -
Giá mảnh đất có môi trường ô nhiễm kém hơn giá mảnh đất không bị ô nhiễm 5%. -
Giá mảnh đất có lợi thế kinh doanh kém thấp hơn giá mảnh đất có lợi thế kinhdoanh tốt 4%. -
Giá mảnh đất có phong thủy không tốt kém hơn giá mảnh đất có phong thủy tốt12%. 4. Thông tin khác: -
Giá đất Nhà nước quy định tại phố X là 20 triệu đồng/m2. -
Theo qui định hiện hành, Nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho
nhữngmảnh đất có đủ điều kiện và nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nước quy
định với toàn bộ diện tích. -
Các bất động sản so sánh được đánh giá có mức độ tin cậy ngang nhau. -
Các thông tin khác liên quan đến bất động sản mục tiêu và bất động sản so
sánhcoi như tương đồng. Giải: *Phân tích thông tin: - Vị trí:
+ Tỷ lệ điều chỉnh bđs so sánh 1: (100% - 92%)/92% = 8,7%
+ Tỷ lệ điều chỉnh bđs so sánh 3: (100% - 92%)/92% = 8,7% - Mặt tiền:
+ Tỷ lệ điều chỉnh bđs so sánh 3: (100% - 94%)/94% = 6,38% - Môi trường:
+ Tỷ lệ điều chỉnh bđs so sánh 1: (100% - 95%)/95% = 5,26%
+ Tỷ lệ điều chỉnh bđs so sánh 3: (100% - 95%)/95% = 5,26% - Phong thủy:
+ Tỷ lệ điều chỉnh bđs so sánh 2: (100% - 88%)/88% = 13,64%
+ Tỷ lệ điều chỉnh bđs so sánh 3: (100% - 88%)/88% = 13,64% -
Bảng điều chỉnh các bất động sản so sánh
Đơn vị tính: triệu đồng/m2 TT Yếu tố so sánh BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3 Giá bán (triệu A đồng) 5400 7200 5250 B Diện tích (m2) 67,5 90 87,5 C Giá bán/m2 80 80 60 D Yếu tố so sánh D1 Pháp lý Mức điều chỉnh +20 +20 19 Giá sau điều chỉnh (triệu đồng) 100 100 D2 Vị trí Tỷ lệ điều chỉnh +8,7% +8,7% Mức điều chỉnh +8,7 +5,22 D3 Mặt tiền Tỷ lệ điều chỉnh +6,38% Mức điều chỉnh +3,83 D4 Lợi thế kinh doanh D5 Môi trường Tỷ lệ điều chỉnh +5,26% +5,26% Mức điều chỉnh +5,26 +3,16 D6 Phong thủy Tỷ lệ điều chỉnh +13,64% +13,64% Mức điều chỉnh +13,64 +8,18 E Giá chỉ dẫn (GCD) 113,96 113,64 80,39 Giá trị trung bình của các mức GCD 102,66 Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức 11,01% 10,7% -21,7% GCD Thống nhất mức G GCD Tổng giá trị điều chỉnh gộp 33,96 33,64 20,39 -
Về nguyên tắc khống chế: do mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của
cácmức giá chỉ dẫn nằm trong khoảng 10,7% - 21,7% nên các mức giá chỉ dẫn thỏa mãn nguyên tắc khống chế -
Về mức giá chỉ dẫn: bất động sản so sánh 3 có tổng giá trị điều chỉnh gộp
nhỏnhất nên chọn mức giá chỉ dẫn của bất động sản so sánh 3 là mức giá chỉ dẫn cho bất
động sản cần thẩm định -
Giá thị trường của bất động sản cần thẩm định:
100*80,39 = 8039 (triệu đồng) 20