Báo cáo cuối kỳ môn Đầu tư và tài trợ bất động sản | Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠ ỌI H C UEH BÁO CÁO CUỐI KỲ
MÔN: ĐẦU TƯ VÀ TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN
GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. NGUYỄN THỊ HỒNG THU MHP: 22C1 ECO50105103 SINH VIÊN THỰC HIỆN:
LÊ HÀ TRÂM - MSSV: 31221024856 LÂM HUY - MSSV: 31221023148
BẢNG ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ ĐÓNG GÓP HỌ VÀ TÊN MSSV ĐÓNG GÓP Lê Hà Trâm 31221024856 100 % Lâm Huy 31221023148 100 % MỤC LỤC 1.
Tổng quan về thị trường lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng hiện nay 3
1.1. Chính sách tín dụng 3
1.1.1. Phương thức dư nợ giảm dần đều (FA). 3
1.1.2. Phương thức chỉ trả lãi (IO). 4
1.1.3. Phân tích lịch vay và trả nợ. 5
1.2. Quyết định lựa chọn mua hay thuê bất động sản 5 2.
Phân tích khu Nam Sài Gòn 6
2.1. Phân tích tổng quan thị trường của loại hình bất động sản được lựa chọn đầu
tưtại khu vực khảo sát. 7
2.2. Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất này. 8
2.3. Phân tích và đánh giá hiệu quả đầu tư phương án lựa chọn. 8 3. 10
3.1. Tính IRR hàng năm mà chủ đầu tư dự kiến cho toàn bộ thời gian nắm giữ làbao nhiêu? 10
3.2.Nếu IRR kỳ vọng hàng năm là 15% thì giá bán phải là bao nhiêu vào cuối năm thứ hai hoạt động? 10
3.3. Dựa vào kết quả câu (b), chứng minh IRR hàng năm là 15% cho chủ đầu tư. 11
1. Tổng quan về thị trường lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng hiện nay. -
Theo khảo sát trong tháng 7-2023 được VARS (Hội Môi giới bất động sản Việt Nam)thực
hiện tại 13 ngân hàng thương mại đang hoạt động rộng khắp cả nước như VPBank, VIB, OCB,
ACB, MBBank,... thì lãi suất vay ngân hàng mua nhà ở thương mại dao động từ 10,5% - 15,5%/năm. -
Về lãi suất vay mua nhà thì hầu hết các ngân hàng này đều áp 2 mức, lãi suất vayưu đãi
mua nhà trong 12 tháng đầu và lãi suất sau thời gian ưu đãi. Biên độ điều chỉnh lãi vay giữa ưu
đãi và không ưu đãi giao động từ 2% đến 3,8%. -
Cụ thể, mức lãi vay ưu đãi mua nhà trong 12 tháng đầu của các ngân hàng này daođộng
từ 7,99% (StandardChartered) đến 11,8%. -
Sau 12 tháng đầu, các ngân hàng sẽ điều chỉnh lãi vay mua nhà thương mại lênngưỡng
từ 12,1%/năm (OceanBank, OCB) đến 15,5%/năm (PVcombank). -
Kỳ hạn các ngân hàng thương mại cho vay mua nhà ở thương mại dao động 20 - 35năm.
Trường hợp khách hàng trả trước kỳ hạn sẽ bị áp mức lãi suất cao hơn lãi vay thông thường 1-
3% và hạn mức cho vay mua nhà của các ngân hàng trong tháng 7-2023 dao động 70 - 85% giá trị căn nhà.
1.1. Chính sách tín dụng
1.1.1. Phương thức dư nợ giảm dần đều (FA) -
Khái niệm: Vay dư nợ giảm dần là hình thức cho vay mà số tiền lãi sẽ giảm dần trong
suốt khoảng thời gian vay. Cụ thể Dư nợ giảm dần được hiểu đơn giản là số dư nợ sẽ được
giảm dần theo thời gian khi bạn chọn vay tại ngân hàng hay các công ty về tài chính. Số tiền
thanh toán hàng kỳ sẽ bao gồm cả gốc và lãi. Sau mỗi lần thanh toán nợ gốc, tổng số tiền nợ
ban đầu sẽ được trừ đi. Phần lãi suất sẽ tính theo phần dư nợ còn lại của khách hàng. - Ưu điểm:
Tiết kiệm chi phí lãi suất: Trong giai đoạn đầu của khoản vay, khi dư nợ còn cao, phần lớn số
tiền trả hàng tháng được tính dựa trên lãi suất, giúp giảm chi phí lãi suất.
Giảm dần áp lực tài chính: Theo thời gian, dư nợ giảm và phần lớn số tiền trả hàng tháng được
áp dụng vào trả gốc, giảm áp lực tài chính.
Tăng giá trị tài sản nhanh chóng: Vì bạn trả nhiều hơn vào trả gốc ở giai đoạn sau của khoản
vay, nên giảm dần dư nợ giúp tăng giá trị tài sản (nếu tài sản đang được tài trợ) nhanh chóng hơn. - Nhược điểm:
Chi phí lãi suất ban đầu cao: Trong giai đoạn đầu, khi dư nợ còn cao, chi phí lãi suất có thể cao
hơn so với các phương pháp khác.
Áp lực tài chính tăng dần: Trong giai đoạn đầu, số tiền trả hàng tháng có thể cao hơn so với các
phương pháp khác, đặt áp lực tài chính lớn đối với người vay.
Chấp nhận chi phí lãi suất cao hơn tổng cộng: Tổng chi phí lãi suất trên thời gian có thể cao
hơn so với phương pháp trả lãi cố định, đặc biệt nếu bạn duy trì khoản vay trong thời gian dài.
Rủi ro lãi suất biến động: Nếu lãi suất thị trường tăng, số tiền trả hàng tháng có thể tăng đáng
kể trong giai đoạn đầu, đặt áp lực lớn lên người vay.
1.1.2. Phương thức chỉ trả lãi (IO) -
Khái niệm: Phương thức trả lãi IO (Interest Only) là một hình thức vay vốn nơi bạn chỉ
phải trả số tiền lãi hàng tháng trong một khoảng thời gian cụ thể, thường là một giai đoạn đầu
của khoản vay. Trong giai đoạn này, bạn không cần phải trả gốc (số tiền vốn) mà chỉ trả lãi. - Ưu điểm:
Hạn chế áp lực tài chính hàng tháng: Trong giai đoạn trả lãi, khoản thanh toán hàng tháng thấp
hơn so với việc phải trả cả gốc và lãi.
Tăng khả năng đầu tư hoặc quản lý tài chính: Do không phải trả gốc, bạn có thể sử dụng số tiền
đó để đầu tư hoặc quản lý tài chính cá nhân của mình. - Nhược điểm:
Không giảm nợ gốc: Trong giai đoạn trả lãi, bạn không giảm được số tiền vốn mà bạn nợ. Điều
này có nghĩa là dư nợ không thay đổi trong giai đoạn này.
Rủi ro khi chuyển sang giai đoạn trả gốc: Khi kỳ hạn trả lãi kết thúc và bắt đầu giai đoạn trả
gốc, số tiền phải trả hàng tháng có thể tăng đáng kể, tăng áp lực tài chính.
1.1.3. Phân tích lịch vay và trả nợ
Ngân hàng được chọn: Vietinbank -
Lãi suất ưu đãi năm đầu vay vốn: 8,2% - Biên độ: 3,5% - Lãi suất năm: 11,7% -
Phí trả nợ trước hạn: 2% -
Số tiền vay: 3,500,000,000 VNĐ -
Mức thu nhập trung bình hàng tháng hiện tại: 25,000,000 VNĐ FA IO Thời gian 12 tháng đầu 12 tháng đầu
Lãi suất ưu đãi năm đầu: 8.2 % 8 ,2%
Lãi phải trả ( hàng tháng) Lãi phải trả= Số tiền vay x
Lãi phải trả= Số tiền vay x Lãi suất ưu
Lãi suất ưu đãi cố định = đãi cố định = 23,916,667 23,916,667 PMT 29,712,547 23,916,667
Tiền gốc phải trả (hàng
Tiền gốc phải trả= PMT – Tiền gốc phải trả= PMT – Lãi phải trả= 0 tháng) Lãi phải trả= 5,795,880
❖ Từ bảng phân tích trên ta thấy được với mức thu nhập trung bình hàng tháng hiện tại là
25,000,000 VNĐ thì lựa chọn phương thức thanh toán chỉ trả lãi (IO) sẽ có lợi hơn.
1.2. Quyết định lựa chọn mua hay thuê bất động sản
➢ Dựa vào các thông tin trên, lựa chọn thuê nhà sẽ là hợp lí nhất. Bởi vì: -
Áp lực tài chính: do lãi suất vay vốn mua nhà của các ngân hàng hiện nay là quá caođể
có thể mua nhà ( dao động từ 10,5 đến 15,5%/ năm); -
Các chi phí khi mua nhà: phải trả cả thuế bất động sản, chi phí bảo trì, chi phí dịch vụvà
tiện ích và chi phí cải tạo gây ra thêm áp lực tài chính; -
Nguồn tiền: Mua nhà thì phải trả cho việc mua nhà, trả lãi vay vốn mua nhà, khôngcòn
nguồn tiền để đầu tư hoặc để quản lý tài chính cá nhân.
2. Phân tích khu Nam Sài Gòn
Khu v c Nam Sài Gòn bao gồồm các qu n 7, m t phầồn phía nam qu n 8, huy n Nhà Bè,ự ậ ộ ậ ệ
phía nam huy n Bình Chánh, có t ng di n tích 2.975 ha. Đầy là khu v c phát tri n m iệ ổ ệ ự ể ớ c
a thành phồố Hồồ Chí Minh, v i đ nh hủ ớ ị ướng tr thành khu đồ th hi n đ i, có đ c tr ngở ị ệ ạ
ặ ư riêng c a khu v c Nam b nh ng vầẫn vủ ự ộ ư ươn mình h i nh p và đóng góp m nh mẽẫ vàoộ
ậ ạ phát tri n chung c a c nể ủ ả ước. V trí đ a lýị ị
Khu v c Nam Sài Gòn nằồm phía nam c a thành phồố Hồồ Chí Minh, tiêốp giáp v i sồng Sàiự ở ủ
ớ Gòn, sồng Đồồng Nai, kênh T , kênh R ch D i. Phía đồng giáp huy n Bình Chánh, phía tầyẻ ạ ơ
ệ giáp huy n Nhà Bè, phía nam giáp huy n Cầồn Gi , phía
bằốc giáp qu n 4, qu n 8 và qu nệ ệ ờ ậ ậ ậ 5.
H thốống giao thốngệ
Khu v c Nam Sài Gòn có hự ệ thồống giao thồng thu n l i, là c a ngõ giao thậ ợ ử ương quan tr
ng c a thành phồố Hồồ Chí Minh. Các tuyêốn giao thồng chính bao gồồm:ọ ủ
Đường cao tồốc Nguyêẫn Vằn Linh: kêốt nồối khu v c Nam Sài Gòn v i trung tầm thành phồố
vàự ớ các t nh phía Đồng Nam ỉ B ;ộ
Đường cao tồốc Bêốn L c - Long Thành: kêốt nồối khu v c Nam Sài Gòn v i các t nh phía Nam.ứ ự ớ ỉ
Quồốc l 50: kêốt nồối khu v c Nam Sài Gòn v i các t nh miêồn Tầy Nam ộ ự ớ ỉ B ;ộ
Đường Nguyêẫn H u Th : tr c giao thồng chính c a khu v c Nam Sài Gòn, kêốt nồối cácữ ọ ụ ủ ự
qu n, huy n trong khu ậ ệ v c;ự
Các tuyêốn đường sằốt đồ th : tuyêốn mẽtro sồố 4, tuyêốn mẽtro sồố 5, tuyêốn mẽtro sồố 7.ị
C s h tầầngơ ở ạ
Khu v c Nam Sài Gòn có h thồống c s h tầồng hi n đ i, đồồng b , bao gồồm:ự ệ ơ ở ạ ệ ạ ộ
H thồống đi n, nệ ệ ước, thồng tin liên l c: đạ ược đầồu t xầy d ng đồồng b , đáp ng nhu cầồuư
ự ộ ứ phát tri n c a khu ể ủ v c;ự
H thồống trệ ường h c, b nh vi n: đọ ệ ệ
ược đầồu t xầy d ng bài b n, đáp ng nhu cầồu h cư ự ả ứ
ọ t p, khám ch a b nh c a ngậ ữ ệ ủ ười dần;
H thồống thệ ương m i, d ch v : phát tri n đa d ng, đáp ạ ị ụ ể ạ ứng nhu cầồu mua sằốm, gi i
tríả c a ngủ ười dần; Đầốt đai
Khu v c Nam Sài Gòn có quyẫ đầtố r ng l n, v i nhiêồu loự ộ ớ ớ ại hình đầtố đai khác nhau, bao
gồồm: đầốt , đầtố thở ương m i - d ch v , đầốt cồng nghi p, đầạ ị ụ ệ tố nồng nghi p.ệ Dần cư
Dần cư khu v c Nam Sài Gòn chự ủ yêốu là người dần thành th , v i nhiêồu tầồng l p khácị ớ ớ nhau.
Tiêồm nằng phát tri n.ể
Khu v c Nam Sài Gòn có nhiêồu tiêồm nằng phát tri n, bao gồồm:ự ể
V trí đ a lý thu n l i, là c a ngõ giao thị ị ậ ợ
ửương quan tr ng c a thành phồố Hồồ Chí ọ ủ Minh;
H thồống giao thồng thu n l i, kêốt nồối v i trung tầm thành phồố và các t nh lần ệậ ợ ớ ỉ c n;ậ
C s h tầồng hi n đ i, đồồng ơ ở ạệ ạ b ;ộ
Quyẫ đầốt r ng l n, v i nhiêồu lo i hình đầtố đai khác ộớ ớ ạ nhau;
Dần c đồng đúc, đa d ng.ư ạ
Th c tr ng phát tri nự ạ ể
Trong nh ng nằm qua, khu v c Nam Sài Gòn đã có s phát tri n nhanh chóng, tr thànhữ ự ự ể ở
m t khu đồ th hi n đ i, sồi đ ng c a thành phồố Hồồ Chí Minh. Các d án bầốt đ ng s n,ộ ị ệ ạ ộ ủ
ự ộ ả khu đồ th đị ược đầồu t xầy d ng ngày càng nhiêồu, thu hút đồng đ o ngư ự ả ười dần và nhà đầồu t .ư
Đ nh hịướng phát tri nể
Thẽo quy ho ch c a thành phồố Hồồ Chí Minh, khu v c Nam Sài Gòn sẽẫ phát tri n thànhạ ủ ự
ể khu đồ th hi n đ i, có đ c tr ng riêng c a khu v c Nam b nh ng vầẫn vị ệ ạ ặ ư ủ ự ộ ư
ươn mình h iộ nh p và đóng góp m nh
mẽẫ vào phát tri n chung c a c nậ ạ ể ủ
ả ước. Các ngành nghêồ ch yêốuủ
được phát tri n trong khu v c bao gồồm: thể ự
ương m i - d ch v , cồng nghi p, logistics, duạ ị ụ ệ l ch;ị
Khu v c Nam Sài Gòn là m t khu v c có tiêồm nằng phát tri n l n, v i nhiêồu l i thêố vêồ vự ộ ự ể
ớ ớ ợ ị trí đ a lý, h thồống giao thồng, c s h tầồng, quyẫ đầốt, dần c . Trong nh ng nằm t i, khuị
ệ ơ ở ạ ư ữ ớ v c Nam Sài Gòn sẽẫ tiêốp t c phát tri n m nh mẽẫ, tr thành m t trung tầm đồ th
hi nự ụ ể ạ ở ộ ị ệ đ i, sồi đ ng c a thành phồố Hồồ Chí Minh và c nạ ộ ủ ả ước.
2.1. Phân tích tổng quan thị trường của loại hình bất động sản được lựa chọn đầu tư tại khu vực khảo sát.
Để phân tích hồ sơ thị trường về loại hình bất động sản được lựa chọn đầu tư tại khu vực khảo
sát, ACM cần xem xét các yếu tố sau: -
Tình hình cung cầu: Phân tích hiện trạng và triển vọng tương lai, cung cầu văn phòng,
nhàở trong tương lai. bán lẻ bất động sản trong khu vực. Xem xét tốc độ tăng trưởng dân số,
tăng trưởng kinh tế và xu hướng mua và thuê bất động sản của khu vực để đánh giá tiềm năng phát triển; -
Quy hoạch phát triển vùng: Hiểu rõ quy hoạch và phân vùng của chính quyền địa
phươngđể đảm bảo phát triển thuận lợi và sử dụng đất cho mục đích thương mại; -
Cạnh tranh: Xem xét sự cạnh tranh từ các văn phòng và khu bán lẻ khác dựa trên
nghiêncứu thị trường của các dự án bất động sản tương tự trên địa bàn. Đánh giá điểm mạnh và
điểm yếu của khu vực khảo sát để xác định tiềm năng cạnh tranh.
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý II/2023, giá bán căn hộ chung cư tại khu vực
Nam Sài Gòn tiếp tục tăng, trung bình đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% so với quý I/2023. Trong
đó, phân khúc căn hộ tầm trung có mức tăng cao nhất, đạt 15%. Giá bán nhà phố, biệt thự tại
khu vực này cũng có xu hướng tăng, trung bình đạt 600 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý I/2023.
2.2. Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất này.
Khả năng phát triển:
Trong những năm tới, khu vực Nam Sài Gòn tiếp tục được đầu tư phát triển mạnh mẽ, thu hút
nhiều dự án bất động sản lớn. Do đó, thị trường bất động sản tại khu vực này có khả năng phát
triển tốt, mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư.
Phân tích cụ thể khu vực chọn khảo sát:
Dòng thu: Xem xét tính khả thi của việc cho thuê hoặc bán các đơn vị bất động sản trong thời
gian dài. Đánh giá các mức thuê hiện tại và dự báo tương lai, và xem xét các yếu tố kinh tế và
chính trị cụ thể tác động đến thị trường bất động sản. Dòng thu của khu bán lẻ tốt hơn dòng thu văn phòng.
Chi phí hoạt động: chi phí hoạt động liên quan đến việc phát triển và duy trì các đơn vị bất động
sản. Điều này bao gồm cả chi phí xây dựng và chi phí vận hành hàng ngày. Chi phí hoạt động
khu bán lẻ là 50% cao hơn 10% so với văn phòng.
Tốc độ tăng Nett Operating Income (NOI): Đánh giá khả năng tăng trưởng thu nhập ròng từ
đơn vị bất động sản. Tốc độ tăng trưởng NOI sẽ ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của tài sản
trong tương lai. Tốc độ tăng trưởng NOI của văn phòng và khu bán lẻ như nhau ( 3%).
2.3. Phân tích và đánh giá hiệu quả đầu tư phương án lựa chọn. -
Về diện tích có thể cho thuê: Với mục đích sử dụng là văn phòng thì các doanh nghiệp
cầnnhiều không gian hơn để có thể xây dựng không gian làm việc, đủ diện tích để chia thành
nhiều phòng ban để hoạt động. Riêng đối với các khu bán lẻ bán những hàng hóa, dịch vụ
chuyên biệt trực tiếp cho người tiêu dùng thì không cần tốn nhiều không gian để phân chia.
Bên cạnh đó, có thể nhìn thấy, nếu sử dụng đất với mục đích văn phòng, chúng ta có thể khai
thác nhiều hơn giá trị sử dụng so với các khu bán lẻ. -
Về đơn giá thuê: Giá thuê/m2 của đất văn phòng thấp hơn giá thuê dành cho các khu
bánlẻ ($24 < $30). Tuy nhiên, nếu tính tổng giá thuê dành cho mục đích phát triển văn phòng
và khu bán lẻ, thì hai tổng giá thuê này bằng nhau (cùng bằng $2.400.000). -
Về chi phí hoạt động: Với mục đích sử dụng là văn phòng thì chi phí bỏ ra để vận
hànhdoanh nghiệp là tương đối thấp, do doanh nghiệp chỉ hướng đến việc sản xuất kinh doanh
các loại mặt hàng, sản phẩm cụ thể nào đó đánh vào thị trường, không có tính ứng dụng mở
rộng tối ưu. Với mục đích sử dụng khu đất như một khu bán lẻ, ở đó là sự phân chia và vận hành
của rất nhiều những quầy hàng bán lẻ với đa dạng các loại hàng hóa, dịch vụ. Như vậy chi phí
hoạt động của phương án này cũng sẽ tăng lên, cao hơn so với việc vận hành các doanh nghiệp
hay văn phòng kinh doanh. Đối với các khu bán lẻ, chi phí phát sinh là khoản đáng nói, việc
khai thác tài nguyên sử dụng sao cho đồng đều và hiệu quả nhất từ quỹ đất là câu hỏi khá nan
giải, nó đòi hỏi một chi phí vận hành hoạt động tương đối cao. -
Về tốc độ tăng NOI bình quân hằng năm: Một cách thông thường và phổ biến thì tốc
độtăng của NOI của các văn phòng theo mô hình kinh doanh thường cao hơn là loại hình các
khu bán lẻ; bởi các văn phòng công ty thường có các hợp đồng thuê dài hạn và ít biến động hơn
là các khu bán lẻ, do đó khả năng dự đoán về thu nhập cũng tốt hơn và tăng trưởng NOI ổn định
hơn theo từng năm. Tuy nhiên trong khảo sát và ước tính của nhà đầu tư A trong trường hợp này
thì tốc độ tăng NOI ở hai loại hình là như nhau (3%). Điều này được lí giải dễ hiểu thông qua
vị trí địa lí và quy mô quỹ đất được sử dụng cho hai loại hình này là hoàn toàn giống nhau, mà
hai yếu tố này tác động đáng kể đến tốc độ tăng NOI qua từng năm. Đồng thời, với dự tính
hoạch toán đầu tư nói trên thì nhà đầu tư cũng kì vọng rằng dù quyết định triển khai phát triển
phương án nào thì hiệu quả mang lại cũng đều tốt. Việc dự đoán được tốc độ tăng NOI và sự
tăng ổn định của chỉ số NOI này mang một ý nghĩa nhất định trong bất kì dự án đầu tư nào. -
Về tỷ suất sinh lời kỳ vọng: Tỷ suất sinh lời kỳ vọng (Expected Rate of Return) là một
chỉsố dùng để đo lường lợi nhuận dự kiến mà một khoản đầu tư có thể mang lại. Chỉ số này
được tính dựa trên các yếu tố như lợi nhuận tiềm năng, rủi ro và thời gian đầu tư. Giống với thu
nhập hoạt động ròng (Net Operating Income) thì tỷ suất sinh lời giữa các loại hình đầu tư khác
nhau thường sẽ khác nhau. Tuy nhiên đối với dự tính đầu tư và khảo sát mà nhà đầu tư đã thực
hiện thì tỷ suất sinh lời kỳ vọng giữa loại hình văn phòng kinh doanh với loại hình các khu bán
lẻ lại bằng nhau (13%). Điều này cũng được lí giải tương tự như tốc độ tăng NOI nói trên. Vì
cùng được khai thác phát triển trên cùng một quỹ đất có các đặc tính giống nhau hoàn toàn nên
việc triển khai dự án theo định hướng văn phòng hay các khu bán lẻ thì tỷ suất sinh lời mà các
nhà đầu tư kỳ vọng thu được ở hai phương án này là như nhau. - Về đơn giá xây dựng
(VND/m2): Loại hình văn phòng có đơn giá xây dựng là 10,766,000 VND/m2, trong khi đó đơn
giá xây dựng của loại hình các khu bán lẻ là 10,371,000 VND/m2 (chênh lệch giữa hai phương án này là 395,000. 3.
3.1. Tính IRR hàng năm mà chủ đầu tư dự kiến cho toàn bộ thời gian nắm giữ là bao nhiêu?
Tính IRR hàng năm cho toàn bộ thời gian nắm giữ, chúng ta cần sử dụng dòng tiền thu
về từ dự án. Dựa trên những thông tin mà đề bài cung cấp, ta có các giá trị dòng tiền thu về như sau: Năm:
0: Chủ đầu tư mua mảnh đất 230 tỷ VND (-230 tỷ);
1-3: Chủ đầu tư chờ thời gian để tiến hành động thổ vậy dòng tiền bằng 0;
4: Chủ đầu tư xây dựng nhà với mức chi phí 920 tỷ VND (-920 tỷ);
5: Chủ đầu tư xây dựng nhà với mức chi phí 920 tỷ VND (-920 tỷ);
6: Chủ đầu tư ước tính tài sản sẽ tạo ra dòng tiền ròng là 18.4 tỷ (18.4 tỷ);
7: Chủ đầu tư ước tính tài sản sẽ tạo ra dòng tiền ròng là 37.26 tỷ, bán toà nhà với mức
giá 2760 tỷ VNĐ vậy thu nhập ròng của năm 7 là: 2797.26.
Sử dụng các giá trị này, có thể tính toán IRR hàng năm bằng cách sử dụng hàm IRR trên
excel và giá trị là khoảng 10.38%.
3.2. Nếu IRR kỳ vọng hàng năm là 15% thì giá bán phải là bao nhiêu vào cuối năm thứ hai hoạt động?
Công thức tính IRR phụ thuộc vào công thức tính NPV. Công thức này thể hiện được
tổng giá trị ở thời điểm hiện tại của một dòng tiền tương lai, sau đó loại bỏ đi khoản đầu
tư ban đầu, kết quả này phải bằng 0.
Hay nói một cách khác khi đó ta sẽ có NPV=0 và IRR=i.
Vậy thì khi IRR=15% thì giá bán của ở cuối năm thứ 2 hoạt động(gọi là x) được tính theo công thức: PV= FV0 + + + +.....+ = 0 => PV= 0= -230 + + + + + => x = 3169.29
Vậy giá để IRR kỳ vọng hàng năm là 15% thì giá bán phải là 3169.29 tỷ VND vào cuối năm thứ 2 hoạt động.
3.3. Dựa vào kết quả câu (b), chứng minh IRR hàng năm là 15% cho chủ đầu tư.
Để chứng minh IRR hàng năm là 15% cho chủ đầu tư, ta thay FV ở trên vào hàm IRR và tính được IRR=15%.