Dự án cuối kỳ môn Đầu tư và tài trợ bất động sản | Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh

lOMoAR cPSD| 58457166
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC UEH
Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước
Khoa Khoa học xã hội
MÔN: ĐẦU TƯ VÀ TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN DỰ ÁN CUỐI KỲ
Giảng viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Thị Hồng Thu.
Lớp học phần : 22C1ECO50105105.
Ngành : Bất Động Sản.
Khóa /Hệ : K47, Đại học chí nh quy.
TPHCM , ngày 18 tháng 12 năm 2022 Thành viên nhóm Họ và tên Mã số sinh viên Đóng góp Nguyễn Phát Đạt 31211025038 100% Đặng Phúc Hưng 31211024479 100% Tô Gia Phụng 331211022933 100%
ĐẦU TƯ VÀ TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN I.
Phân tích tổng quan thị trường bất động sản 2020-2022 1. Giai đoạn 2020: •
Bùng phát Covid-19 trên toàn cầu gây ảnh hưởng xấu đến kinh tế toàn thế giới cũng
như tại Việt Nam. Đại dịch đã ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản Việt
Nam , làm suy yếu lực cầu thị trường. Trong 6 tháng đầu năm 2020, thị trường bất
động sản gần như đóng băng hoàn toàn do giãn cách xã hội phòng chống dịch,
người dân không thể gặp mặt trao đổi và tiến hành thủ tục giao dịch, giao dịch sụt
giảm chưa từng thấy . Đồng thời các kế hoạch triển khai , mở bán dự án bị hoãn ,
lùi vô thời hạn, các sàn giao dịch bất động sản tạm thời ngưng hoạt động. •
Giai đoạn 6 tháng cuối năm, dù vẫn có 2 đợt bùng phát dịch bênh nhưng thị trường
bấṭ động sản đã phần nào cải thiện, khởi sắc . Một trong những lý do lớn là việc các
ngân hàng hạ mức lãi suất huy động thấp xuống mức kỷ lục đã khiến dòng vốn
chảy mạnh sang các kênh đầu tư bất động sản và chứng khoán.Nhiều chủ đầu tư
chủ động tung ra hàng loạt ưu đãi hấp dẫn ở các dự án lớn •
Trong khi nguồn cung khan hiếm, lực cầu lại tăng là nguyên nhân chính khiến giá
bất động sản tăng trưởng. Tăng giá mạnh nhất và nóng nhất giai đoạn này phải kể
đến TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ do có các thông tin rất tích cực thúc đẩy
như thành lập TP Thủ Đức và xây dựng sân bay Long Thành- Đồng Nai . 2. Giai đoạn 2021
Sốt đất xảy ra khắp nơi. Theo báo cáo của Hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam, những
tháng đầu năm 2021, đặc biệt trong quý I tình trạng sốt đất xảy ra từ Bắc vào Nam
với mức tăng trung bình từ 30 – 100% như : Hòa Bình (tăng 102%), Ba Vì – Hà
Nội (75%), Bắc Giang tăng 37%, Bắc Ninh tăng 28%, Hải Dương 19%. Tương tự,
các tỉnh thành khu vực phía Nam cũng xuất hiện sự tăng nóng điển hình là đất nền:
Thanh Hóa (76%), Đà Nẵng (32%), Kiên Giang (38%), Bà Rịa – Vũng Tàu (24%),
TP Hồ Chí Minh tăng bình quân 25%... Đáng chú ý một số địa bàn còn ghi nhận
mức tăng kỷ lục từ 150 – 300%, như đất dự án tại huyện Việt Yên, Yên Dũng, Lục
Nam... (tỉnh Bắc Giang) tăng gấp 2 – 3 lần so với thời điểm cuối năm 2020. 3. Giai đoạn 2022 •
Thị trường bất đông ṣ ản đang còn găp nhị ều khó khăn khiến ngành đang
rơi vào tình trạng "chững lại" trong quý 3/2022 .Lũy kế 9 tháng năm 2022, cả
nước ghi nhân c ̣ ó 139.350 giao dịch, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 250%
so với cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên, đến quý 3/2022, thị trường đã có dấu hiêu
cḥ ững lại và giảm mạnh, cả nước chỉ có 51.003 giao dịch thành công, chỉ bằng
khoảng 73,8% so với quý trước. Thị trường thứ cấp kém sôi động ,mức giá
không có nhiều biến động so với quý trước, xuất hiện hiện tượng giảm giá cục
bộ ở một số khu vực và 1 số dự án nhất định do các nhà đầu tư bị ảnh hưởng
dòng tiền, đầu tư lướt sóng, không xoay được dòng vốn trước áp lực lãi
suất.Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với
sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. •
Nhà nước tăng cường kiểm soát thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ
phiếu do sự phát triển nóng của thị trường trái phiếu , các sai phạm gây hậu quả
nghiêm trọng của hàng loạt ông lớn bất động sản( FLC, Tân Hoàng Minh , Vạn
Thịnh Phát,...). Do đó các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp rất
nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để triển khai dự án. II.
Phân tích tổng quan phân khúc nhà phố/biệt thự Hồ Chí Minh 2020-2022
Nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ của phân khúc nhà phố/biệt thự năm 2021 và 9 tháng
đầu năm 2022 có xu hướng giảm so với đỉnh năm 2020 .Tỷ lệ hấp thụ đạt được ở mức
trung bình thấp là do nguồn cung sơ cấp đắt đỏ với lượng người mua hạn hẹp đang gặp
khó khăn do hạn chế tín dụng và lãi suất cao . Nhiều chủ đầu tư ban hành các chính
sách ưu đãi thanh toán , giãn tiến độ đóng tiền nhằm hỗ trợ , kích thích nhu cầu của
khách hàng . Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ
Các sản phẩm mới ở Tp.HCM ở mức thấp và có xu hướng gia tăng ở các tỉnh lân
cận như Đồng Nai , Bình Dương và Long An .Nguyên nhân là nhờ có cơ sở hạ tầng
giao thông được đầu tư kết nối , quỹ đất rộng và mức giá chào bán các sản phẩm rẻ hơn
từ 88 đến 100 triệu đồng/ m2 đất (thấp hơn 70% so với nhà ở tại Tp. HCM ). Sản phẩm
ở các tỉnh lân cận đạt tỷ lệ hấp thụ lên đến 72%, cao hơn 23 điểm phần trăm so với tỷ
lệ hấp thụ tại Tp. HCM. . Tuy nhiên nhiều nơi giá tăng nóng , người mua chủ yếu
là đầu cơ bán lại , tiềm ẩn nhiều rủi ro .
Tỷ lệ nguồn cung mới theo địa phương Q3 2022
Mức giá bán sơ cấp theo địa phương ( tỷ đồng/ căn )
III. Phân tích tổng quan phân khúc nhà phố Thành phố Thủ Đức 1. Tiềm năng tương lai
Được định hướng phát triển trọng điểm :Thành phố Thủ Đức được thành lập từ ngày
1/1/2012 bằng việc gôp các quận đang có xu hướng phát triển nóng về hạ tầng là quận 2,
9 , Thủ Đức .TP.Thủ Đức được quy hoạch định hướng trở thành đô thị hạt nhân ,phát
triển mạnh mẽ về kinh tế kỹ thuật cao với trọng điểm là trung tâm kinh tế tài chính
Thủ Thiêm, khu công nghệ cao, khu công nghệ sinh thái thu hút chuyên gia
nước ngoài và các cấp quản lý đến làm việc tại đây chính là nguồn cầu tiềm
năng cho các sản phẩm bất động sản. Dự kiến nó sẽ đóng góp 30% GRDP cho
Thành phố Hồ Chí Minh và chiếm khoảng 7% GDP cả nước
Cơ sở hạ tầng phát triển mạnh mẽ :Thực tế nhiều năm qua, cán cân đầu tư công
của TP.HCM luôn nghiêng về khu Đông với hàng loạt dự án trọng điểm ,khu Đông
TP Thủ Đức (Quận 2 trước đây) vẫn luôn dẫn đầu miền Nam về tốc độ triển khai
hạ tầng giao thông. Một số đã đưa vào vận hành khơi thông mạch nối đến trung
tâm thành phố như cầu Thủ Thiêm 2, bến xe Miền Đông mới, tuyến Metro Bến
Thành - Suối Tiên dự kiến đưa vào khai thác cuối năm 2022…Trong giai đoạn
2022-2025, TP.HCM tiếp tục tập trung đầu tư 3 dự án giao thông quan trọng với
quy mô lớn tại khu Đông TP Thủ Đức (Quận 2 trước đây). Đó là cầu vượt và hầm
chui 3 tầng tại giao lộ Mai Chí Thọ Nguyễn Thị Định; các tuyến đường lớn kết
nối Khu đô thị Thủ Thiêm và khu đô thị cảng Cát Lái; Dự án cầu Cát Lái nối
TP.HCM với tỉnh Đồng Nai. Riêng dự án mở rộng trục đường Nguyễn thị Định
(lộ giới 77m) đang được tiến hành thi công.
Nhu cầu tăng vọt, nhưng nguồn cung khan hiếm :Nhiều năm gần đây, lượng
người về TP Thủ Đức mua đất, mua nhà Thủ Đức để ở gia tăng mạnh. Hiện nay,
lượng cầu lớn nhưng lượng cung tại đây lại khan hiếm, vô tình đẩy mức giá bán
Bất động sản tại TP Thủ Đức tăng mạnh, và quỹ đất vẫn còn kha khá nên càng
thu hút sự chú ý của các chủ đầu tư lớn và nhà đầu tư. Thành phố Thủ Đức sau
khi sáp nhập có lượng dân cư đông đúc, tỉ lệ người dân đổ về đây mỗi năm để
làm việc và sinh sống là một con số khổng lồ. Do đó, nhu cầu mua nhà đất, mua
căn hộ chung cư tại đây ngày càng tăng, mà lượng cung ngày càng thu hẹp.
2.Thông tin giá nhà đất tại TP Thủ Đức
Trong 2021 TP.Thủ Đức là khu vực có tốc độ tăng giá Nhà Phố cao nhất.
TP.Thủ Đức đạt mức tăng 35% so với giá chào bán quý IV/2020 trước đó. Thực
tế biến động giá tập trung từ một số dự án Nhà Phố tai trung tâm TP. Thủ Đức.
Những khu vực như Thạnh Mỹ Lợi, An Phú, Thủ Thiêm… có giá nhà liền thổ
tăng gấp đôi, gấp ba trong vài năm qua.Khu vực Thủ Thiêm, An Phú từ mức 80-
110 triệu đồng/m2 hiện cán mốc hơn 200 triệu đồng/m2. Hầu hết các dự án Nhà
Phố khoảng 4 năm trở lại đều có mức tăng từ 100 – 200%. Riêng với phân khúc
cao cấp Nhà Phố thương mại thì giá bán biến động rất mạnh. Có nhiều dự án còn
tăng gấp 4 – 5 lần giá gốc từ thời điểm 2016 – 2017.Giá nhà ở TP Thủ Đức tăng
một cách chóng mặt là do vị trí tiềm năng, nguồn cung nhà liền thổ khu Đông
thành phố đang khan hiếm, cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ, trong thời gian
vừa qua chi phí vật tư và xây dựng đều tăng thêm vào đó là kết quả đấu giá đất
Thủ Thiêm tháng 12/2021 đã góp phần làm cho giá nhà tăng phi mã.
Giá nhà đất trung bình tại TP Thủ Đức hiện tại là 127 triệu/m2 (đơn giá mặt
tiền các tuyến đường). Tuy nhiên, nếu dùng con số trung bình này để tính giá nhà
tại TP Thủ Đức thì xác suất chính xác là 26%, tức chỉ 26% đơn giá mặt tiền các
tuyến đường tập trung quanh giá trị này. •
Khu vực quận thủ đức cũ :Giá nhà mặt tiền tại khu vực Quận Thủ Đức cũ từ
60 đến 200 triệu/m2, tập trung quanh mức giá 100 triệu/m2. Khu vực có giá
thấp hơn 80 triệu/m2 chủ yếu là các tuyến “Đường Số” tại các phường Bình
Chiểu, Hiệp Bình Phước, Linh Đông, Linh Tây, Tam Phú và Linh Xuân. Khu
vực có giá trên 120 triệu/m2 chủ yếu thuộc phường Bình Thọ, khu vực vốn nổi
tiếng với “cafe làng đại học”. Có 4 tuyến đường giá chạm 200 triệu/m2 là Võ
Văn Ngân, Tô Ngọc Vân, Đặng Văn Bi và Thống Nhất. •
Khu vực quận 9 cũ :Giá nhà mặt tiền khu vực Quận 9 cũ từ 50 đến 180
triệu/m2, cũng tập trung quanh mức 100 triệu/m2 như khu vực Quận Thủ Đức
cũ. Khu vực có giá dưới 60 triệu/m2 là Phường Long Phước. Các Đường Số
với 3 chữ số có giá trung bình từ 70 đến 90 triệu/m2 (Ví dụ: Đường Số 207,
Đường Số 265….). Khu vực Phường Hiệp Phú có giá từ 150 đến 180 triệu/m2.
Các khu vực còn lại có giá từ 90 đến 120 triệu/m2. •
Khu vực quận 2 cũ:Khác với 2 người anh em còn lại, giá nhà mặt tiền trung
bình tại khu vực quận 2 cũ đến 170 triệu/m2, có khu vực chạm mốc 450
triệu/m2. Số ít khu vực có giá nhà mặt tiền dưới 100 triệu/m2 và các “Đường
Số” tại Cát Lái, Bình Trưng Đông và Bình Trưng Tây. Khu vực Thảo Điền, An
Phú và Bình An có giá từ 150 đến 250 triệu/m2. Phường Thủ Thiêm và An Lợi
Đông dẫn đầu về giá tại Thành Phố Thủ Đức với mức giá từ 300 đến 450 triệu/m2. 3.Nguồn cung mới
Khu đông tiếp tục đóng vai trò chủ đạo dẫn dắt thị trường , chiếm lên tới 58%
tổng nguồn cung và 65% tổng lượng tiêu thụ mới trên toàn thị trường .Thành
phố Thủ Đức chiếm 68% nguồn cung sơ cấp và 56% nguồn cung mới. Các căn
đắt tiền có giá trên 18 tỷ đồng tăng 69% theo quý và chiếm 78% nguồn cung sơ
cấp. Biểu đồ nguồn cung mới theo khu vực
IV. Phân tích chính sách tài trợ (tín dụng) hiện hành cho loại hình nhà phố 1.Bối cảnh hiện nay
Từ đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có động thái yêu cầu các ngân
hàng thương mại phải hướng tín dụng vào sản xuất - kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo
chủ trương của Chính phủ, đồng thời tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh
vực tiềm ẩn rủi ro như: Bất động sản (BĐS), chứng khoán… Đây được xem là giải
pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường tài chính trở nên minh bạch,
sau hàng loạt những bê bối của DN như sự cố của Tập đoàn FLC, Tân Hoàng Minh hay Chứng khoán Trí Việt…
Lãi suất tăng cao : chịu ảnh hưởng từ biến động thế giới , áp lực lạm phát , áp lực tăng
lãi suất từ Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) cùng với đó là tình trạng thiếu hụt thanh khoản
trong hệ thống ngân hàng do tăng trưởng tiền gửi kém xa so với tăng trưởng tín dụng
thời gian vừa qua , tất cả các yếu tố trên đã đẩy lãi suất huy động tăng cao trong vài tháng
trở lại đây đẩy lãi suất thả nổi tăng theo .
2. Chính sách tài trợ nhóm lựa chọn cho thị trường nhà phố
Nhóm lựa chọn vay vốn từ Vietcombank - ngân hàng nhà nước lớn nhất Việt Nam với
số vốn điều lệ là 37.088.774.480.000 đồng. Sau hơn 56 năm hình thành và phát triển,
ngân hàng Vietcombank đã trở thành một ngân hàng đa ngành, đa lĩnh vực, cung cấp cho
khách hàng đầy đủ các dịch vụ tài và là ngân hàng hàng đầu Việt Nam
Ngân hàng TMCP Ngoại thương Viêt Nam (Vietcombank) hiệ n đang ̣ áp dụng lãi
vay mua nhà ở mức 10-12%/năm tùy gói vay, thời hạn và đối tượng khách hàng. Yêu cầu khách hàng
-Khách hàng có thu nhập ổn định, đủ khả năng trả nợ
-Khách hàng có tài sản đảm bảo là bất động sản, giấy tờ có giá
Nhóm quyết định chọn gói vay 15 năm của Vietcombank với lãi suất trung bình khoảng 11%.
4. Phân tích và đánh giá hiệu quả đầu tư cho loại hình nhà phố ở TP.Thủ Đức (
nhà phố riêng lẻ tại Thủ Đức).
. Nhóm chọn giá nhà phố cần mua là 30 tỷ. Với 10 tỷ vốn gốc và 20 tỷ vay ngân hàng
(70%). .Nhóm quyết định chọn gói vay 15 năm của Vietcombank với lãi suất trung
bình khoảng 10% Trả lãi 10% mỗi năm.
Với tổng số tiền 30 tỷ nhóm chọn đầu tư vào nhà phố Thủ Đức cụ thể : •
Vị trí : Mặt tiền Nguyễn Quý Đức , quận 2 cũ • Diện tích 5x20=100m2 • 4 lầu • Giá 30 tỷ •
Kết cấu 4 lầu. Vỉa hè rộng 4,5m. •
Khu vực kinh doanh sầm uất , thuận tiện kinh doanh đa ngành nghề
Giả sử giá cho thuê tăng 5% mỗi năm , giá nhà tăng 5% mỗi năm
Nhận xét : trong thời gian 5 năm trở đi kế hoạch trên không đủ để có lời cần từ 6 năm trở lên