TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA KINH TẾ - LUẬT
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài:
“PHÁT TRIỂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ
PHẦN XÂY DỰNG SÔNG HỒNG” NGÀNH ĐÀO TẠO: KINH TẾ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ
Giáo viên hướng dẫn: Sinh viên thực tập:
- GVHD: Ths. Thái Thu Hương - Họ và tên: Lê Thị Phượng
- Bộ môn: Quản lý kinh tế - Lớp: K54F3 HÀ NỘI, 2021 TÓM LƯỢC
Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng là một trong những công ty kinh doanh về
lĩnh vực xây lắp, thi công và kinh doanh bất ộng sản trên ịa bàn thành phố Hà Nội. Công
ty có thời gian hoạt ộng 16 năm trên thị trường (từ năm 2006) với trụ sở công ty ặt tại
số 164 Lò Đúc – Đống Mác – Hai Bà Trưng – Hà Nội. Công ty ã và ang dần từng bước
khẳng ịnh vị thế của mình trên thị trường. Qua thời gian thực tập tại công ty, trước một
số thực trạng về hoạt ộng phát triển kinh doanh sản phẩm bất ộng sản của công ty, em
nhận thấy công ty ã có những chiến lược phát triển nhất ịnh tuy nhiên chưa thực sự hữu
hiệu và vẫn còn tồn tại một số mặt hạn chế. Chính vì vậy em lựa chọn ề tài: “Phát triển
kinh doanh bất ộng sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng” làm ề tài khóa luận.
Qua quá trình nghiên cứu và hoàn thành khóa luận, em càng nhận thức rõ ược tầm
quan trọng và sức ảnh hưởng của việc phát triển kinh doanh sản phẩm của các doanh
nghiệp nói chung và Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng nói riêng. Dựa trên tình
hình thực tế của Công ty, những kiến thức lý thuyết ã ược học tại Trường Đại học Thương
Mại và sự hướng dẫn của giảng viên hướng dẫn, kết quả ạt ược của bài khóa luận bao gồm: -
Thứ nhất, hệ thống hóa các cơ sở lý luận về kinh doanh, phát triển kinh doanh
của doanh nghiệp bao gồm các khái niệm, các yếu tố cấu thành, các nhân tố ảnh hưởng
ến sự phát triển kinh doanh sản phẩm của doanh nghiệp. -
Thứ hai, phân tích ánh giá thực trạng phát triển kinh doanh của Công ty dựa trên
các yếu tố cấu thành và một số tiêu chí ánh giá ể thể hiện hiệu quả phát triển kinh doanh
bất ộng sản của công ty. Đưa ra những thành công, hạn chế và nguyên nhân làm căn cứ
cho việc ề xuất các giải pháp khắc phục những tồn tại ó. -
Thứ ba, dựa trên cơ sở lý thuyết ã ược hệ thống hóa cùng với những ánh giá khách
quan về thực trạng phát triển kinh doanh của công ty, ề xuất một số giải pháp và kiến
nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt ộng phát triển kinh doanh sản phẩm bất ộng sản của
Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng trong thời gian sắp tới. LỜI CẢM ƠN
Bài khóa luận ược thực hiện trong thời gian 2 tháng. Dưới sự hướng dẫn tận tâm,
chu áo của ThS. Thái Thu Hương ã giúp em ặt nền móng kiến thức quý báu ể nghiên
cứu thực tế và cách tiếp cận vấn ề hiệu quả nhất trong quá trình thực tập tại Công ty Cổ
phần Xây dựng Sông Hồng ể hoàn thành bài khóa luận này. Với lòng biết ơn và sự kính
trọng sâu sắc nhất, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô trong suốt thời gian hướng ii
dẫn thực tập tốt nghiệp vừa qua. Em kính chúc cô luôn dồi dào sức khỏe, luôn luôn
vững vàng ể truyền ạt những tri thức quý báu cho thế hệ trẻ.
Em, chân thành cảm ơn Ban giám ốc Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng cùng
với các cô chú, anh chị trong công ty ã giúp ỡ và tạo iều kiện thuận lợi ể em thực tập tại công ty.
Mặc dù ã có nhiều cố gắng ể thực hiện ề tài một cách hoàn chỉnh nhất song do
thời gian thực tập không nhiều và khả năng trình bày còn nhiều hạn chế do vậy không
tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận ược sự góp ý của cô hướng dẫn cũng
như các thầy cô trong bộ môn Quản lý kinh tế trường Đại học Thương mại ể em tiếp
tục hoàn thiện kiến thức.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2021 Sinh viên Lê Thị Phượng MỤC LỤC
TÓM LƯỢC .................................................................................................................. ii
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ ii
DANH MỤC BẢNG BIỂU .......................................................................................... vi
DANH MỤC BIỂU ĐỒ ............................................................................................... vi
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của ề tài .......................................................................................... 1
2. Tổng quan các công trình nghiên cứu ................................................................. 2
3. Mục ích nghiên cứu ............................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 3
4.1. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 3
4.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................... 3
5.1. Phương pháp thống kê ..................................................................................... 4
5.2. Phương pháp thu thập dữ liệu .......................................................................... 4
5.3. Phương pháp phân tích dữ liệu ........................................................................ 4
6. Kết cấu ề tài ............................................................................................................ 5
CHƯƠNG I: Một số lý luận cơ bản về phát triển kinh doanh bất ộng sản ............ 6
1.1. Khái niệm, ặc iểm và vai trò của bất ộng sản ................................................. 6
1.1.1. Khái niệm về bất ộng sản .............................................................................. 6
1.1.2. Đặc iểm của bất ộng sản ............................................................................... 6
1.1.3. Vai trò của bất ộng sản .................................................................................. 8
1.2. Khái niệm, ặc iểm và ý nghĩa của kinh doanh bất ộng sản ............................ 8
1.2.1. Khái niệm về kinh doanh .............................................................................. 8
1.2.2. Khái niệm về kinh doanh bất ộng sản, kinh doanh dịch vụ bất ộng sản ....... 8
1.2.3. Đặc iểm của kinh doanh bất ộng sản ............................................................ 9
1.2.4. Vai trò của kinh doanh bất ộng sản ............................................................. 10
1.2.5. Ý nghĩa của kinh doanh bất ộng sản ........................................................... 10
1.3. Một số lý luận về phát triển kinh doanh bất ộng sản ................................... 11
1.3.1. Các chỉ tiêu ánh giá hiệu quả kinh doanh bất ộng sản ................................ 11
1.3.2. Các nguyên tắc kinh doanh bất ộng sản ...................................................... 13
1.4. Các nhân tố ảnh hưởng ến phát triển kinh doanh bất ộng sản ................... 13
1.4.1. Nhân tố vĩ mô .............................................................................................. 13
1.4.2. Nhân tố vi mô .............................................................................................. 16
CHƯƠNG II: Thực trạng phát triển kinh doanh bất ộng sản của Công ty Cổ phần
Xây dựng Sông Hồng .................................................................................................. 19
2.1. Thực trạng phát triển kinh doanh bất ộng sản của Công ty Cổ phần Xây
dựng Sông Hồng ....................................................................................................... 19
2.1.1. Thực trạng phát triển kinh doanh bất ộng sản chung của Công ty Cổ phần
Xây dựng Sông Hồng về quy mô kinh doanh ........................................................ 19
2.1.2. Thực trạng phát triển kinh doanh bất ộng sản chung của Công ty Cổ phần
Xây dựng Sông Hồng về cơ cấu sản phẩm trên ịa bàn Hà Nội ............................. 21
2.1.3. Thực trạng phát triển kinh doanh bất ộng sản chung của Công ty Cổ phần
Xây dựng Sông Hồng về hiệu quả ầu tư ................................................................ 24
2.2. Các nhân tố ảnh hưởng ến phát triển kinh doanh của Công ty Cổ phần
Xây dựng Sông Hồng ............................................................................................... 25
2.3. Các kết luận và phát hiện qua việc nghiên cứu thực trạng phát triển kinh
doanh của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng .............................................. 32
2.3.1. Cơ hội .......................................................................................................... 32
2.3.2. Thách thức ................................................................................................... 34
CHƯƠNG III: Các ề xuất và kiến nghị ể phát triển kinh doanh bất ộng sản của
Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng .................................................................... 36
3.1. Quan iểm và ịnh hướng phát triển kinh doanh bất ộng sản của Công ty Cổ
phần Xây dựng Sông Hồng ..................................................................................... 36
3.1.1. Quan iểm phát triển kinh doanh bất ộng sản của Công ty Cổ phần Xây dựng
Sông Hồng ............................................................................................................. 36 iv
3.1.2. Định hướng phát triển kinh doanh bất ộng sản của Công ty Cổ phần Xây dựng
Sông Hồng ............................................................................................................. 37
3.2. Các giải pháp nhằm phát triển kinh doanh bất ộng sản của Công ty Cổ
phần Xây dựng Sông Hồng ..................................................................................... 38
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện hệ thống thông tin công ty ........................................ 38
3.2.2. Đa dạng hóa các loại hình dịch vụ và nâng cao chất lượng dịch vụ ........... 39
3.2.3. Nâng cao chất lượng công tác Marketing ................................................... 39
3.2.4. Mở rộng phạm vi hoạt ộng của công ty theo hướng chuyên môn hóa hoạt ộng
từng dịch vụ ........................................................................................................... 41
3.2.5. Hoàn thiện các quy trình dịch vụ ồng bộ .................................................... 41
3.2.6. Mở rộng mạng lưới chi nhánh rộng khắp trên toàn quốc ........................... 42
3.2.7. Chính sách về khách hàng của Công ty ...................................................... 42
3.2.8. Giải pháp về phát triển nhân lực ................................................................. 43
3.2.9. Giải pháp về tổ chức iều hành sản xuất ...................................................... 43
3.2.10. Giải pháp ứng dụng các thành tựu về khoa học kỹ thuật vào công tác quản
lý iều hành, thiết kế, thi công ................................................................................. 44
3.2.11. Nâng cao khả năng huy ộng và cung cấp vốn cho các dự án ầu tư kinh doanh
bất ộng sản và cho sản xuất kinh doanh của Công ty ............................................ 44
3.3. Các kiến nghị với cơ quan nhà nước .............................................................. 46
3.3.1. Kiến nghị với nhà nước ............................................................................... 46
3.3.2. Kiến nghị với bộ, ngành có liên quan ......................................................... 48
3.4. Những vấn ề ặt ra cần tiếp tục nghiên cứu .................................................... 48
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 49
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 50
DANH MỤC BẢNG BIỂU SỐ STT TÊN BẢNG BIỂU TRANG
Bảng 2.1: Kết quả hoạt ộng kinh doanh bất ộng sản năm 2016- 1 2020. 18
2 Bảng 2.2: Chi phí ầu tư xây dựng công trình (vốn cố ịnh). 20
Bảng 2.3: Cơ cấu doanh thu từ kinh doanh BĐS theo thị trường
3 của Công ty năm 2020. 20
Bảng 2.4: Dự kiến giá trị sản xuất kinh doanh giai oạn 2021 – 4 2025. 22
5 Bảng 2.5: Tổng hợp doanh thu và lợi nhuận gộp theo các năm. 23
6 Bảng 2.6: Bảng tỷ suất lợi nhuận giai oạn 2017-2021. 23
Bảng 2.7: Chỉ số tài chính của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông 7 Hồng. 28
Bảng 2.8: Cơ cấu lao ộng của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông 8 Hồng. 29
DANH MỤC BIỂU ĐỒ SỐ STT TÊN BIỂU ĐỒ TRANG
Biểu ồ 2.1: Biểu thị chi phí, doanh thu, lợi nhuận của công ty
1 Incomex giai oan 2016-2020. 19
Biểu ồ 2.2: Tỉ trọng doanh thu bất ộng sản ở các quận, huyện
2 của công ty năm 2020. 21
3 Biểu ồ 2.3: Chỉ số CPI tại thời iểm cuối năm (2017-2021) 25
4 Biểu ồ 2.4: Dân số Hà Nội giai oạn 2017-2021 26 vi lOMoARcPSD|47231818 PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của ề tài.
Trong những năm gần ây, nền kinh tế nước ta ã có những bước tiến vượt bậc,
tốc ộ tăng trưởng kinh tế năm sau luôn cao hơn so với năm trước. Nước ta ã và ang
trong quá trình hội nhập nền kinh tế Thế giới cả về chiều sâu và chiều rộng, nhất là
sau khi gia nhập Tổ chức Thương mại quốc tế (WTO), có rất nhiều cơ hội cũng như
thách thức cho tiến trình hội nhập kinh tế thế giới của Việt Nam. Việc tạo ra cơ sở
vật chất và hạ tầng kỹ thuật ể áp ứng ược nhu cầu phát triển kinh tế xã hội là một iều
tất yếu, i ôi với việc phát triển kinh tế cần chú trọng tới phát triển các ngành phụ trợ
một cách ồng bộ. Vì vậy, việc phát triển kinh doanh bất ộng sản trong những năm
gần ây diễn ra vô cùng mạnh mẽ và sâu rộng. Bên cạnh sự phát triển kinh tế nói
chung thì thị trường bất ộng sản Việt Nam ược ánh giá là một thị trường ầy tiềm năng
và cơ hội. Nhiều nhà ầu tư cả trong nước và nước ngoài ang nhìn thấy cơ hội ầu tư
vào lĩnh vực này. Hiện nay, có rất nhiều dự án về bất ộng sản lớn ang thu hút tất cả
các nhà ầu tư trong nước và nước ngoài. Hàng loạt các khu ô thị mới, siêu thị, khách
sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê… ược mọc lên ở các thành phố lớn
vừa áp ứng các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống, vừa tạo ra một
diện mạo cảnh quan ô thị khang trang, sạch ẹp.
Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng thành lập từ năm 2006, là doanh nghiệp
Nhà nước ược Cổ phần hoá theo Quyết ịnh của Bộ Xây dựng, có tên viết tắt là
Incomex. Sau thời gian ban ầu hoạt ộng trên lĩnh vực thi công, xây lắp, ến năm 2010
công ty ã có sự thay ổi bước ngoặt khi bước sang lĩnh vực ầu tư, kinh doanh bất ộng
sản. Đến nay Incomex sở hữu hàng chục dự án bất ộng sản ô thị trên ịa bàn Hà Nội.
Thị trường bất ộng sản của công ty ã có những bước phát triển tích cực, nhiều dự án
trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch vụ ã ược công ty ưa vào
ầu tư xây dựng. Thị trường bất ộng sản ã huy ộng các nguồn vốn trong nước, vốn ầu
tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế phát triển, nhiều
khu ô thị mới về hạ tầng ồng bộ ã ược ầu tư làm thay ổi bộ mặt ô thị, nâng cao mức
sống của người dân, góp phần thúc ẩy kinh tế- xã hội của ất nước phát triển với nhịp
ộ tương ối cao và ổn ịnh trong nhiều năm qua. Hệ thống quy phạm pháp luật ể iều
chỉnh hoạt ộng của thị trường bất ộng sản cũng ược công ty dần hoàn thiện, tạo iều
kiện ể thị trường sản phẩm bất ộng sản của công ty phát triển bền vững và lành mạnh,
môi trường ầu tư thông thoáng và thuận lợi cho doanh nghiệp.
Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt ộng kinh doanh bất ộng sản của công ty thời
gian qua cũng ã bộc lộ những mặt yếu kém gây ảnh hưởng không tốt ến hoạt ộng ầu 1 lOMoARcPSD|47231818
tư cũng như quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho công ty, gây tác
ộng xấu ến tâm lý và ời sống xã hội làm cho sự phát triển ô thị thiếu bền vững.
Mặt khác, lĩnh vực kinh doanh chính của Công ty là ầu tư và kinh doanh bất
ộng sản. Vì là lĩnh vực kinh doanh chính, vậy nên cần có một sự nghiên cứu tổng
quát và cái nhìn tổng quan hơn ể ịnh hướng phát triển kinh doanh i úng hướng, tìm
ra những iểm mạnh, iểm yếu ể có những biện pháp phát triển kinh doanh bất ộng sản.
Vì vậy, ề tài nghiên cứu “Phát triển kinh doanh bất ộng sản của Công ty Cổ phần
Xây dựng Sông Hồng” là một iều rất cần thiết cho việc tham gia vào lĩnh vực kinh
doanh bất ộng sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng.
2. Tổng quan các công trình nghiên cứu.
Liên quan ến ề tài khóa luận phát triển kinh doanh, hiện nay ã có rất nhiều ề tài
i sâu vào lĩnh vực này như: Phát triển kinh doanh sản phẩm thép, phát triển kinh
doanh mặt hàng may mặc, giày da… Tuy nhiên theo sự hiểu biết của em thì ề tài
khóa “Phát triển kinh doanh bất ộng sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng”
là một ề tài hoàn toàn mới, chưa có tác giả nào thực hiện. Trong quá trình nghiên cứu
ề tài này, em có tham khảo một số ề tài có liên quan ến phát triển kinh doanh sản
phẩm và kinh doanh bất ộng sản như sau:
Nghiên cứu: “Chiến lược phát triển kinh doanh bất ộng sản của tập oàn
VinaCapital giai oạn 2015 – 2020” của tác giả Lê Thanh Bình. Luận văn ã ề xuất và
lựa chọn các chiến lược cơ bản ể nhằm mở rộng, ẩy mạnh sản phẩm bất ộng sản của
Vinacapital ra thị trường trong giai oạn 2015 – 2020. Qua việc phân tích, xác ịnh ược
úng ắn chiến lược kinh doanh sản phẩm ã giúp cho doanh nghiệp có khả năng ịnh
hướng phát triển sản phẩm, mở rộng thị trường…
Nghiên cứu: “Phát triển kinh doanh bất ộng sản ở Việt Nam: thực trạng và giải
pháp”. Bài nghiên cứu tìm hiểu những mặt còn tồn tại, gây cản trở ối với hoạt ộng
kinh doanh bất ộng sản ở Việt Nam, nhằm ề xuất các giải pháp ể có thể khắc phục
ược các tồn tại này với các cơ quan hoạch ịnh chính sách Nhà nước, thúc ẩy sự phát
triển của hoạt ộng kinh doanh bất ộng sản ở giai oạn hiện nay.
Nghiên cứu của Nguyễn Vân Thanh (2008), “Xây dựng chiến lược kinh doanh
bất ộng sản của Bitexcoland”, Luận văn thạc sĩ trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí
Minh. Nội dung chính của luận văn nêu lên các chiến lược kinh doanh bất ộng sản,
tác giả ã nêu lên ược các chiến lược kinh doanh hiệu quả của Bitexcoland trong thời
gian vừa qua cũng như ã ưa ra các ý kiến óng góp chiến lược có hiệu quả hơn trong kinh doanh bất ộng sản. 2 lOMoARcPSD|47231818
Có thể nói, các công trình nghiên cứu ở trên ã làm rõ ược khái niệm kinh doanh
cũng như chỉ ra ược những yêu cầu trong việc phát triển kinh doanh sản phẩm. Tuy
nhiên nghiên cứu về kinh doanh bất ộng sản và phát triển kinh doanh sản phẩm này
là một vấn ề tương ối mới, nhất là trong phạm vi Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng.
3. Mục ích nghiên cứu.
Hệ thống hóa cơ sở lý luận về phát triển kinh doanh làm tiền ề ể phân tích các
yếu tố ảnh hưởng ến hoạt ộng kinh doanh bất ộng sản của công ty. Phân tích các yếu
tố ảnh hưởng ến môi trường hoạt ộng kinh doanh bất ộng sản, hoạt ộng sản xuất kinh
doanh của công ty từ ó kết hợp với ịnh hướng, mục tiêu của Công ty Cổ phần Xây
dựng Sông Hồng ể xây dựng ịnh hướng kinh doanh bất ộng sản, ồng thời ưa ra các
giải pháp khắc phục các hạn chế còn tồn ọng trong việc phát triển kinh doanh bất ộng sản của Incomex.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
4.1. Đối tượng nghiên cứu.
- Lý luận và thực tiễn phát triển kinh doanh bất ộng sản của Công ty Cổ phần Xây
dựng Sông Hồng trên thị trường Hà Nội.
- Đơn vị nghiên cứu: Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. 4.2. Phạm vi nghiên cứu.
- Về nội dung: Khóa luận tập trung nghiên cứu việc phát triển kinh doanh bất ộng
sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. Vấn ề mà khóa luận nghiên cứu là
những vấn ề lý thuyết liên quan ến phát triển kinh doanh bất ộng sản, thực trạng phát
triển kinh doanh bất ộng sản của công ty trên khía cạnh tập trung vào một số chỉ tiêu
tăng trưởng sản lượng, doanh thu tiêu thụ.
- Về không gian: Tập trung chủ yếu vào thị trường Hà Nội. Đơn vị nghiên cứu:
Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng.
- Về thời gian: Đề tài sử dụng số liệu nghiên cứu về thực trạng hoạt ộng tiêu thụ
của công ty trong vòng 5 năm từ 2016 – 2020. Các giải pháp nhằm phát triển thị
trường tiêu thụ sản phẩm bất ộng sản ược áp dụng từ năm 2022- 2025.
5. Phương pháp nghiên cứu.
Hệ phương pháp nghiên cứu mô tả hệ thống các cách thức, mục ích, nội dung
tiến hành phân tích, thu thập thông tin có liên quan ể làm sáng tỏ vấn ề nghiên cứu,
cụ thể là làm rõ thực trạng phát triển kinh doanh sản phẩm bất ộng sản, tìm ra những
tồn tại, nguyên nhân của thực trạng nghiên cứu. Để có thể làm sáng tỏ vấn ề nghiên 3 lOMoARcPSD|47231818
cứu cần phải sử dụng rất nhiều kĩ năng, phương pháp như: Thu thập, xử lý thông tin,
kỹ năng tổng hợp… nhưng ề tài tập trung vào ba phương pháp sau:
5.1. Phương pháp thống kê.
Phương pháp này ược hiểu là phương pháp phân tích các số liệu thống kê từ
nhiều nguồn ể rút ra những nhận xét, ánh giá mang tính khái quát cao làm nổi bật
những nội dung chính của ề tài. Mục ích sử dụng phương pháp thống kê nhằm sắp
xếp tập hợp và tóm tắt lại các dữ liệu trong một hệ thống biểu thích hợp về các vấn
ề có liên quan ến việc nghiên cứu phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất ộng
sản của công ty, thống kê lại sự vận ộng, phát triển trong một số năm trước ó. Và
trên cơ sở dữ liệu thông tin ó có thể tìm ra những xu thế, biến ổi của sự phát triển
sản phẩm bất ộng sản trong quá khứ ể làm cơ sở nghiên cứu các hướng phát triển trong tương lai.
Phương pháp này ược dùng chủ yếu ở chương I và mục 3.1 của chương III.
5.2. Phương pháp thu thập dữ liệu.
- Thu thập số liệu thứ cấp: Khóa luận tiến hành thu thập các số liệu chi tiết về quy
mô và hoạt ộng của công ty liên quan ến vốn, hoạt ộng kinh doanh và tình hình phát
triển kinh doanh sản phẩm bất ộng sản trong 5 năm (2017 – 2021). Qua những thông
tin thứ cấp thu ược, nhằm ánh giá ược hoạt ộng kinh doanh của công ty và có những
giải pháp hợp lý ể phát triển kinh doanh bất ộng sản cho công ty. - Thu thập các thông
tin liên quan ến ề tài ở các báo, tạp chí, các trang web của Bộ Công thương, Bộ Xây
dựng, Bộ Kế hoạch ầu tư, Tổng cục Thống kê, Ngân hàng Nhà nước, Cổng giao tiếp
iện tử Thành phố Hà Nội…
- Ngoài ra là các nguồn dữ liệu ược tiến hành thu thập gián tiếp thông qua phương
pháp ghi chép, nghiên cứu thực ịa, truy cập các website, nghiên cứu các bài báo, tạp
chí, các công trình nghiên cứu khoa học có liên quan trước ó…
Sau khi thu thập dữ liệu, tiến hành các bước xử lý dữ liệu như: sắp xếp, hiệu chỉnh,
chọn lọc, phân tích bảng biểu.
Phương pháp này ược sử dụng chủ yếu ở chương II, nằm thu thập các dữ liệu ể
phục vụ cho quá trình phân tích thực trạng của doanh nghiệp.
5.3. Phương pháp phân tích dữ liệu.
Sau khi thu thập ầy ủ thông tin liên quan ến nội dung ề tài nghiên cứu, cần phải
sử dụng phương pháp phân tích dữ liệu. Dựa vào các thông tin trong và ngoài công
ty ể tiến hành phân tích thông tin về tình hình khách hàng, thị trường, nhà cung cấp.
Sử dụng kĩ năng tổng hợp số liệu thành một hệ thống logic rồi thực hiện so sánh,
thống kê so sánh tuyệt ối, tương ối số liệu các năm ể tiến hành phân tích sự tăng 4 lOMoARcPSD|47231818
trưởng qua các năm, nguyên nhân của sự tăng trưởng ó. Lập nên các bảng biểu, sơ ồ,
ồ thị biểu diễn mối quan hệ và sự tăng trưởng của quá trình tiêu thụ sản phẩm bất
ộng sản qua các năm. Từ các bảng biểu lập ược rút ra những ánh giá tổng quát về
tình hình nghiên cứu trên mọi mặt, tìm ra những vấn ề chủ chốt và những giải pháp kịp thời.
Phương pháp này ược dùng chủ yếu trong mục 2.1 của chương II; Mục 3.2 và 3.3 của chương III.
6. Kết cấu ề tài.
- Tên khóa luận: “Phát triển kinh doanh bất ộng sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng”. - Kết cấu khóa luận:
Ngoài phần mở ầu, kết luận và các danh mục bảng biểu, tài liệu tham khảo, khóa luận gồm 3 phần:
Chương 1: Một số lý luận cơ bản về phát triển kinh doanh bất ộng sản.
Chương 2: Thực trạng phát triển kinh doanh bất ộng sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng.
Chương 3: Các ề xuất và kiến nghị ể phát triển kinh doanh bất ộng sản của Công ty
Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. 5 lOMoARcPSD|47231818
CHƯƠNG I: Một số lý luận cơ bản về phát triển kinh doanh bất ộng sản. 1.1.
Khái niệm, ặc iểm và vai trò của bất ộng sản.
1.1.1. Khái niệm về bất ộng sản.
Cho ến nay hầu hết các nước trên thế giới ều phân loại tài sản theo luật cổ La
Mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất ộng sản” và “Động sản’. Theo ó bất ộng sản
không chỉ là ất ai, của cải trong lòng ất mà còn là tất cả những gì ược tạo ra do sức
lao ộng của con người trên mảnh ất. Bất ộng sản bao gồm các công trình xây dựng,
cây trồng… và tất cả những gì liên quan ến ất ai hay gắn liền với ất ai, những vật trên
mặt ất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Như vậy, khái niệm bất ộng sản rất rộng, a dạng và cần ược quy ịnh cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất ộng sản, trong khi
quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất ộng sản. Hơn nữa, các quy ịnh về bất ộng
sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho ến nay chưa có các quy
ịnh cụ thể danh mục các tài sản này. Chủ yếu cũng liên quan ến ất ai và các tài sản
khác gắn liền với ất ai như: nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm, cây rừng gắn liền với ất.
Đối với nước ta cũng tiếp cận với cách ặt vấn ề như vậy, nên Bộ luật Dân sự ã
quy ịnh: “Bất ộng sản là các tài sản không di dời ược, bao gồm: Đất ai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với ất ai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng ó; các tài sản khác gắn liền với ất ai và các tài sản khác theo pháp luật quy ịnh” (Điều 181).
1.1.2. Đặc iểm của bất ộng sản.
Bất ộng sản là một loại hàng hóa ặc biệt, vì vậy ngoài ặc iểm chung của hàng hóa
thông thường, bất ộng sản còn có những ặc iểm riêng:
- Bất ộng sản là hàng hóa có vị trí cố ịnh, không di dời ược.
Bất ộng sản luôn gắn liền với ất ai, do ó cố ịnh về vị trí, về ịa iểm và không có khả
năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích. Mặt khác, ất ai
là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không
gian. Diện tích ất ai của một quốc gia khó thay ổi (trừ vùng gần biển). Vị trí của hàng
hóa bất ộng sản bao gồm các yếu tố như: Địa iểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế,
văn hóa - xã hội, môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất ộng sản.
- Bất ộng sản là hàng hoá có tính lâu bền. 6 lOMoARcPSD|47231818
Đất ai là một loại tài sản ược xem như không thể bị hủy hoại (trừ trường hợp ặc biệt);
các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm. Chính vì tính
chất lâu bền của hàng hóa bất ộng sản và do ất ai không bị mất i sau một quá trình
sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục ích khác nhau nên hàng hóa bất ộng sản
rất phong phú và a dạng, không bao giờ cạn.
- Tính cá biệt và khan hiếm.
Đặc iểm này của bất ộng sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của ất ai.
Tính khan hiếm của ất ai là do diện tích bề mặt trái ất là có hạn. Tính khan hiếm cụ
thể của ất ai là giới hạn về diện tích ất ai của từng miếng ất, khu vực, vùng, ịa phương,
lãnh thổ... Chính vì tính khan hiếm, tính cố ịnh và không di dời ược của ất ai nên
hàng hoá bất ộng sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất ộng
sản cạnh nhau ều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất ộng sản khó
tồn tại hai bất ộng sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau
kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà
cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính
các nhà ầu tư, kiến trúc sư ều quan tâm ến tính dị biệt hoặc ể tạo sự hấp dẫn ối với
khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân. - Hàng hoá bất ộng sản chịu sự chi phối
mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước.
Bất ộng sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa ặc biệt. Các
giao dịch về bất ộng sản có sự tác ộng mạnh ến hầu hết các hoạt ộng kinh tế - xã hội,
do ó, các vấn ề về bất ộng sản chịu sự chi phối và iều chỉnh chặt chẽ của hệ thống
các văn bản pháp luật riêng về bất ộng sản ác biêt là hệ thống luật pháp về ất ai. Có
thể nói, hàng hóa bất ộng sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật
so với các hàng hóa thông thường khác.
- Hàng hoá bất ộng sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.
Bất ộng sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất ộng sản này có
thể bị tác ộng của bất ộng sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước ầu tư xây
dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ ẹp và nâng cao giá trị sử dụng
của bất ộng sản trong khu vực ó. Trong thực tế, việc xây dựng bất ộng sản này làm
tôn thêm vẻ ẹp và sự hấp dẫn của bất ộng sản khác là hiện tượng khá phổ biến. - Các tính chất khác: + Tính thích ứng.
+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản trị.
+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. 7 lOMoARcPSD|47231818
1.1.3. Vai trò của bất ộng sản.
Hiện nay ở Việt Nam chưa có nguồn thống kê chính thức nào về tổng giá trị các
bất ộng sản ở nước ta là bao nhiêu và nó chiếm tỷ lệ nào trong tổng tài sản quốc gia,
do vậy khó thông qua các số liệu thống kê chính thức ể minh họa cho quy mô và qua
ó là vai trò của bất ộng sản trong xã hội. Theo một cách tiếp cận, tuy không ược chính
thống song vẫn có sức thuyết phục, ó là việc phân tích về các bất ộng sản nhà ở hiện
nay trong xã hội chúng ta bởi theo quy luật chung của sự phát triển thì bất ộng sản
nhà ở thường chiếm tỷ trọng lớn trong các loại bất ộng sản. Với một số giả ịnh và
các số liệu lấy từ nguồn trên Website của Tổng cục Thống kê ã ước tính tổng giá trị
các bất ộng sản nhà ở hiện nay của Việt Nam tương ương khoảng 150 tỷ ô la Mỹ.
Trong cách ước tính trên thì tổng giá trị bất ộng sản nhà ở của Việt Nam cũng có giá
trị ít nhất bằng 5 lần tổng thu nhập quốc dân hiện nay và ó là một con số rất lớn. Bên
cạnh các bất ộng sản nhà ở, các bất ộng sản thương mại, công nghiệp, công cộng,
cũng có giá trị không nhỏ và do ó có thể nói tổng giá trị bất ộng sản là một số khổng
lồ. Hơn nữa, mỗi một công dân, một hộ gia ình, tổ chức ều cần ến bất ộng sản trong
cuộc sống hàng ngày như: nơi ở, nơi làm việc, nơi sản xuất, nơi vui chơi, giải trí. Do
vậy, vai trò bất ộng sản là vô cùng lớn và hết sức quan trọng trong mọi cộng ồng,
mọi quốc gia trong ó có Việt Nam. 1.2.
Khái niệm, ặc iểm và ý nghĩa của kinh doanh bất ộng sản.
1.2.1. Khái niệm về kinh doanh.
Kinh doanh là một trong những khái niệm nền tảng của lĩnh vực pháp luật kinh
tế và luôn gắn với các chủ thể kinh doanh. Trong thực tiễn của nền kinh tế hàng hóa
nhiều thành phần theo cơ chế thị trường ở nước ta, người ta có thể quan niệm về kinh
doanh khá ơn giản, ó là hành vi nhằm mục ích kiếm lợi nhuận thông qua những hoạt
ộng khác nhau như sản xuất, buôn bán, làm dịch vụ...
1.2.2. Khái niệm về kinh doanh bất ộng sản, kinh doanh dịch vụ bất ộng sản.
 Khái niệm về kinh doanh bất ộng sản.
Kinh doanh bất ộng sản có thể hiểu ó là việc ầu tư một số vốn nhất ịnh vào một
bất ộng sản nào ó với mục ích là ể sinh lợi nhuận. Các hoạt ộng ầu tư bất ộng sản
nhằm sinh lời bao gồm việc mua, bán, xây dựng ể cho thuê, cho thuê lại, chuyển
nhượng hoặc tham gia giao dịch trên các sàn giao dịch bất ộng sản, thực hiện dịch
vụ môi giới bất ộng sản, dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất ộng sản.
 Khái niệm về kinh doanh dịch vụ bất ộng sản.
Kinh doanh dịch vụ bất ộng sản là các hoạt ộng hỗ trợ kinh doanh bất ộng sản
và thị trường bất ộng sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất ộng sản, ịnh giá bất 8 lOMoARcPSD|47231818
ộng sản, sàn giao dịch bất ộng sản, tư vấn bất ộng sản, ấu giá bất ộng sản, quảng
cáo bất ộng sản, quản lý bất ộng sản.
1.2.3. Đặc iểm của kinh doanh bất ộng sản.
+ Kinh doanh bất ộng sản là hoạt ộng mang tính cục bộ và khu vực. Mọi hoạt ộng
kinh doanh phải gắn liền với vị trí của bất ộng sản, mỗi một vị trí của bất ộng sản
khác nhau, sẽ mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà kinh doanh những lợi ích
khác nhau. Môi trường xung quanh bất ộng sản có vai trò quan trọng ối với mỗi giá
trị của bất ộng sản. Do ó, những hoạt ộng kinh doanh ở những ịa bàn, khu vực khác
nhau cũng khác nhau, không thể áp ặt mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác.
+ Kinh doanh bất ộng sản là hoạt ộng ầu tư lớn và lâu dài. Bất ộng sản thường có
thời gian sử dụng xây dựng, sử dụng và thu hồi vốn trong thời gian dài, do ó, kinh
doanh bất ộng sản cần số vốn ầu tư lớn, ầu tư trong dài hạn. Những doanh nghiệp có
lợi thế về vốn thì có khả năng cạnh tranh cao, nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân
hàng và tín dụng thắt chặt ối với cho vay bất ộng sản.
+ Kinh doanh bất ộng sản là hoạt ộng nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp
luật và chính sách. Nhà nước quản trị toàn bộ bất ộng sản, trước hết là ất ai rồi ến
các công trình xây dựng, tài sản trên ất thông qua các luật: Luật ất ai, Luật Xây dựng,
Luật kinh doanh bất ộng sản... Quan hệ cung cầu bất ộng sản khá nhạy cảm, nhìn
chung cung nhỏ hơn cầu, do ó nhà nước cần phải iều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách.
+ Hoạt ộng kinh doanh bất ộng sản vừa là hoạt ộng kinh doanh a ngành, vừa là hoạt
ộng kinh doanh ặc thù. Tính ặc thù của kinh doanh bất ộng sản thể hiện ở việc thị
trường bất ộng sản là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu; thiếu
thông tin thị trường, khó so sánh ược; một số loại hàng hoá bất ộng sản mang tính ộc
quyền, gắn với vị trí cảnh quan môi trường; Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu
tố cả tâm linh, tập quán thói quen. Tính a ngành của kinh doanh bất ộng sản thể hiện
qua việc liên quan ến nhiều khâu của nền kinh tế. Cụ thể, ối với khâu sản xuất, việc
kinh doanh bất ộng sản liên quan ến những vấn ề kinh tế ất ai như: ịnh giá, khả năng
sinh lợi… những vấn ề kỹ thuật ất ai như: thổ nhưỡng, nông hoá, tầng ịa chất…
những vấn ề ầu tư xây dựng các công trình trên ất như: kỹ thuật (ý tưởng, kiến trúc,
mỹ thuật), kinh tế (vốn ầu tư, chi phí xây dựng, giá thành, lợi nhuận...); ối với khâu
lưu thông, việc kinh doanh bất ộng sản liên quan ến những vấn ề như: Marketing,
bán, cho thuê, môi giới, thế chấp, bảo hiểm, tư vấn, sau bán hàng, pháp lý...; hay ổi
với khâu ầu tư và khai thác bất ộng sản, việc kinh doanh bất ộng sản lại liên quan ến
quá trình ầu tư, nguồn vốn sử dụng, những vấn ề tài chính bất ộng sản, quản trị bất 9 lOMoARcPSD|47231818
ộng sản... Do vậy, nhà kinh doanh phải có sự am hiểu, có kiến thức rộng, có kinh
nghiệm trên nhiều lĩnh vực: kinh tế, kỹ thuật, xã hội, chính trị... ồng thời phải có
những kiến thức ặc thù của ngành, từ ó mới có thể ưa ra những quyết ịnh chính xác và có hiệu quả.
1.2.4. Vai trò của kinh doanh bất ộng sản.
- Đối với khách hàng: Với tư cách là trung gian trong các bên giao dịch liên quan
ến bất ộng sản, kinh doanh dịch vụ bất ộng sản óng vai trò tư vấn, là cầu nối cho
khách hàng trong các giao dịch bất ộng sản
- Đối với thị trường bất ộng sản: Thông qua việc kết hợp kết nối bên cung, cầu bất
ộng sản, hoạt ộng kinh doanh dịch vụ bất ộng sản sẽ làm tăng số lượng giao dịch bất
ộng sản lành mạnh, các thông tin về môi giới bất ộng sản ược cung cấp một cách
chính xác, trung thực, ầy ủ, nhằm hạn chế những rủi ro và ảm bảo an toàn về mặt
pháp lý khi tham gia xác lập dịch vụ về bất ộng sản. Qua ó, giúp cho thị trường Bất
ộng sản hoạt ộng công khai, minh bạch. - Đối với Nhà nước:
+ Giúp Nhà nước kiểm soát thị trường do hoạt ộng kinh doanh dịch vụ bất ộng sản
phải tuân thủ các quy ịnh của pháp luật và ạo ức nghề nghiệp => Cơ quan quyền lực
nhà nước kiểm soát ược các hoạt ộng trên thị trường.
+ Hoạt ộng kinh doanh dịch vụ bất ộng sản sẽ giúp Nhà nước hoàn thiện cơ chế chính
sách do hoạt ộng thực tiễn tiếp xúc tư vấn cho khách hàng, các nhà kinh doanh dịch
vụ sẽ nhận biết c những bất cập trong chính sách Pháp luật về bất ộng sản và những
khoảng trống Pháp luật trong lĩnh vực này.
+ Hoạt ộng kinh doanh dịch vụ bất ộng sản góp phần ổn ịnh trật tự an ninh xã hội.
1.2.5. Ý nghĩa của kinh doanh bất ộng sản.
Kinh doanh bất ộng sản là một ngành phát triển lâu ời trên thế giới nhưng ở
nước ta thì thực sự chỉ mới phát triển trong thời gian ngắn. Do vậy những vấn ề liên
quan ến kinh doanh bất ộng sản, thị trường bất ộng sản chỉ mới bước ầu ược ại bộ
phận người dân tiếp cận và dần hình thành cơ chế hoạt ộng như ối với các lĩnh vực
khác ã có từ lâu trong hoạt ộng kinh doanh.
Kinh doanh bất ộng sản là một hoạt ộng kinh doanh mang tính ặc thù trong hoạt
ộng thương mại. Đối với lĩnh vực kinh doanh bất ộng sản ngoài yếu tố sinh lợi thì
vấn ề ảm bảo về sự ổn ịnh, phát triển kinh tế xã hội phải ược quan tâm úng mức. 10 lOMoARcPSD|47231818
1.3. Một số lý luận về phát triển kinh doanh bất ộng sản.
1.3.1. Các chỉ tiêu ánh giá hiệu quả kinh doanh bất ộng sản.
Từ các khái niệm, ặc iểm của kinh doanh bất ộng sản như ã phân tích có thể ưa
ra một số tiêu chí chủ yếu ánh giá chất lượng công tác quản trị kinh doanh bất ộng
sản, cụ thể như sau: 1.3.1.1. Chỉ tiêu về quy mô.
- Giá trị sản xuất kinh doanh: Giá trị sản xuất là chi tiêu phản ánh toàn bộ sản phẩm
vật chất và dịch vụ do lao ộng của doanh nghiệp tạo ra trong một thời kỳ nhất ịnh
thường tính cho một năm.
- Doanh thu: Là toàn bộ số tiền thu ược do tiêu thụ sản phẩm, cung cấp dịch vụ,
hoạt ộng tài chính, và các hoạt ộng khác của doanh nghiệp.
Doanh thu và chi phí liên quan ến cùng một giao dịch phải ược ghi nhận ồng thời
theo nguyên tắc phù hợp và phải theo năm tài chính. Doanh thu (kể cả doanh thu nội
bộ) phải ược theo dõi riêng biệt theo từng loại doanh thu nhằm phục vụ cho việc xác
ịnh ầy ủ chính xác kết quả kinh doanh theo yêu cầu quản lý hoạt ộng sản xuất kinh
doanh và lập báo cáo kết quả hoạt ộng kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu trong kỳ
kế toán phát sinh các khoản giảm trừ doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, như
chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán, hàng bán bị trả lại thì ược hạch toán riêng
biệt. Các khoản giảm trừ doanh thu ược trừ vào doanh thu ghi nhận ban ầu ể xác ịnh
doanh thu thuần làm căn cứ xác ịnh kết quả kinh doanh của kỳ kế toán.
- Mức tăng tuyệt ối: Là mức chênh lệch tuyệt ối quy mô sản lượng (doanh thu)
giữa hai kỳ cần so sánh. Công thức: H = K1 - K0
Trong ó: H: Mức tăng sản lượng (doanh thu) tuyệt ối
+ K1: Sản lượng (doanh thu,) kỳ nghiên cứu
+ K0: Sản lượng (doanh thu) kỳ gốc -
Lợi nhuận trước thuế:
Lợi nhuận trước thuế là một chỉ tiêu dùng ể ánh giá khả năng thu ược lợi nhuận của
công ty, bằng thu nhập trừ i các chi phí, nhưng chưa trừ tiền (trả) lãi và thuế thu nhập.
Công thức tính như sau: Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu - Chi phí
+ Tỷ lệ doanh thu năm thực hiện so với kế hoạch trong từng năm và giai oạn 5 năm.
Doanh thu thời kỳ thực hiện
Tỷ lệ thực hiện doanh thu = Doanh thu kế hoạch
+ Tỷ lệ lợi nhuận trước thuế năm thực hiện so với kế hoạch trong từng năm và giai oạn 5 năm.
Tỷ lệ thực hiện lợi nhuận trước thuế
Lợi nhuận trước thuế thời kỳ thực hiện 11 lOMoARcPSD|47231818 =
Lợi nhuận trước thuế doanh thu kế hoạch
1.3.1.2. Chỉ tiêu về cơ cấu sản phẩm trên thị trường.
Cơ cấu sản phẩm cho thấy mặt hàng kinh doanh chủ yếu của doanh nghiệp, tỉ
trọng của mặt hàng hoặc ngành hàng ó trong tổng sản lượng hoặc doanh thu của
doanh nghiệp. Cơ cấu tiêu thụ của từng mặt hàng trong tổng các mặt hàng ược thể
hiện qua tỉ trọng sản lượng (doanh thu) các mặt hàng, ược tính theo công thức: Ki DA = x 100% K Trong ó:
DA: Tỷ trọng sản lượng (doanh thu) mặt hàng i.
Ki: Sản lượng (doanh thu) mặt hàng i.
K: Tổng sản lượng (doanh thu) các mặt hàng của công ty.
Sự chuyển dịch trong cơ cấu sản phẩm giúp doanh nghiệp có những ịnh hướng
tốt hơn trong việc phát triển kinh doanh sản phẩm nhằm áp ứng ược tốt hơn những
yêu cầu của thị trường, giúp doanh nghiệp chú trọng tới những sản phẩm chủ lực mà
doanh nghiệp có ưu thế trên thị trường. Đồng thời phát hiện ra những sản phẩm chưa
thật sự phát triển xứng với tiềm năng của nó ể có biện pháp chính sách kinh doanh phù hợp.
1.3.1.3. Chỉ tiêu về hiệu quả. LN: Lợi nhuận
+ Chỉ tiêu lợi nhuận: LN = M – CP Trong ó: { M: Doanh thu
CP: Chi phí + Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận: LN HQ = x 100 M HQ: Tỷ suất lợi nhuận
Trong ó: {LN: Tổng lợi nhuận đạt được trong kỳ ( Lợi nhuận trước thuế)
M: Doanh thu đạt được trong kỳ
Chỉ tiêu này phản ánh trong một thời kỳ nhất ịnh doanh nghiệp thu ược bao
nhiêu ồng lợi nhuận trên một ồng doanh thu bán hàng thuần. Chỉ tiêu này càng cao
thì hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp càng cao. Chỉ tiêu này ược sử dụng ể phân tích
hiệu quả thương mại của các công ty.
Lợi nhuận là chỉ tiêu hiệu quả, là nguồn kích thích vật chất của bất cứ hoạt ộng
thương mại nào. Tuy nhiên, lợi nhuận không phải là tất cả, hiệu quả thương mại
không chỉ có ý nghĩa là mức lợi nhuận nhiều hay ít, mặc dù trong thực tế các doanh 12 lOMoARcPSD|47231818
nghiệp chỉ tồn tại và phát triển trên cơ sở của lợi nhuận, mà còn là hiệu quả sử dụng
các nguồn lực thương mại như lao ộng, vốn…
1.3.2. Các nguyên tắc kinh doanh bất ộng sản.
Theo Điều 4. Nguyên tắc kinh doanh bất ộng sản - Luật Kinh doanh Bất ộng sản năm
2014, kinh doanh bất ộng sản phải áp ứng các nguyên tắc như sau: - Bình ẳng trước
pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên thông qua hợp ồng, không trái quy ịnh của pháp luật.
- Bất ộng sản ưa vào kinh doanh phải có ủ iều kiện theo quy ịnh của Luật này. -
Kinh doanh bất ộng sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
- Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất ộng sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo
vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng ất ược cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt. 1.4.
Các nhân tố ảnh hưởng ến phát triển kinh doanh bất ộng sản. 1.4.1. Nhân tố vĩ mô.
1.4.1.1. Các yếu tố kinh tế.
Sự tăng trưởng và phát triển kinh tế của một vùng cũng có ảnh hưởng trực tiếp
ến hoạt ộng kinh doanh bất ộng sản ở trong vùng. Nền kinh tế phát triển làm gia tăng,
nhu cầu sử dụng ất và bất ộng sản trong tất cả các ngành, trong khi quỹ ất có giới
hạn, òi hỏi phải có sự cân ối ất ai và bất ộng sản cho tất cả các ngành. Điều này dẫn
tới sự gia tăng của các quan hệ giao dịch về ất ai và bất ộng sản trên thị trường và
thúc ẩy thị trường bất ộng sản phát triển. Mặt khác, khi nền kinh tế phát triển, số
lượng lao ộng có việc làm cũng như thu nhập của người lao ộng tăng lên, làm tăng
khả năng thanh toán của họ ối với bất ộng sản trên thị trường. Do vậy, bất ộng sản
ược tiêu thụ nhanh hơn, kích thích các nhà ầu tư tăng cường thêm các bất ộng sản
mới vào nguồn cung trên thị trường bất ộng sản.
- Tỷ lệ lãi suất: Tỷ lệ lãi suất có thể tác ộng ến mức cầu ối với sản phẩm của doanh
nghiệp. Tỷ lệ lãi suất là rất quan trọng khi người tiêu dùng thường xuyên vay tiền
ể thanh toán các khoản mua hàng của mình.
- Tỷ lệ lạm phát: Lạm phát có thể gây xáo trộn nền kinh tế làm cho sự tăng trưởng
kinh tế chậm lại, tỷ lệ lãi suất tăng và sự biến ộng của ồng tiền trở nên không
lường trước ược. Nếu lạm phát tăng liên tục thì các hoạt ộng ầu tư trở thành công
việc hoàn toàn may rủi. Lạm phát làm cho tương lai kinh doanh của doanh nghiệp
trở nên khó dự oán trước. Nếu trong một môi trường mà lạm phát mạnh sẽ không
thể nào dự oán giá trị thực của lợi nhuận có thể thu ược từ một dự án. Sự bất trắc
này làm cho các công ty không muốn bỏ tiền vào ầu tư. Hành ộng này làm hạn 13 lOMoARcPSD|47231818
chế sự hoạt ộng của nền kinh tế và cuối cùng nó ẩy nền kinh tế rơi vào tình trạng
khủng hoảng. Do vậy, lạm phát cao cũng là một nguy cơ ối với doanh nghiệp.
1.4.1.2. Các yếu tố văn hóa- xã hội.
Các yếu tố văn hoá xã hội ảnh hưởng ến cuộc sống và hành vi của con người,
qua ó, ảnh hưởng ến cơ cấu nhu cầu, tới hành vi mua sắm, khuynh hướng tiêu dùng
của khách hàng, các yếu tố văn hoá xã hội bao gồm các khía cạnh như:
- Dân số và xu hướng biến ộng của dân số; -
Các hộ gia ình và xu hướng vận
ộng; - Sự di chuyển của dân cư: - Tôn giáo;
- Lối sống và thái ộ ối với chất lượng cuộc sống;
- Phụ nữ trong lực lượng lao ộng; - Nghề nghiệp;
- Tính linh hoạt của người tiêu dùng.
Văn hoá xã hội còn tác ộng ến tạo lập nề nếp văn hoá doanh nghiệp, liên quan
ến mối quan hệ giữa các thành viên trong doanh nghiệp với nhau và với khách hàng.
Các doanh nghiệp quan tâm ến sự biến ộng của các yếu tố trên ể sớm nhận ra sự thay
ổi trong khuynh hướng và hành vi mua sắm của người tiêu dùng, từ ó doanh nghiệp
biết nên thay ổi phương thức kinh doanh như thế nào cho phù hợp.
1.4.1.3. Dân số và quy mô, kết cấu dân số.
Đây là một yếu tố rất quan trọng, có ảnh hưởng lớn ến hoạt ộng kinh doanh bất
ộng sản. Tất cả mọi người trong xã hội ều có các nhu cầu về ăn, ở, mặc, học hành,
làm việc, vui chơi giải trí... Những nhu cầu này của con người làm xuất hiện cầu về
bất ộng sản cho tất cả các ngành, các lĩnh vực cung ứng các sản phẩm hàng hoá và
dịch vụ ể áp ứng những nhu cầu này. Sự gia tăng dân số tự nhiên hay cơ học ều làm
gia tăng các nhu cầu thiết yếu trên, và ồng thời cũng làm tăng cầu bất ộng sản trên thị trường.
Trước hết, sự gia tăng dân số làm gia tăng nhu cầu về nhà ở và ất ở. Dân số tăng
một mặt làm tăng quy mô gia ình, dẫn ến nhu cầu mở rộng diện tích nhà ở. Mặt khác,
dân số tăng cũng làm tăng số lượng các gia ình ộc lập, dẫn ến nhu cầu về các căn hộ
mới. Đây là nguyên nhân gây áp lực lớn nhất ến sự gia tăng cầu về hàng hoá bất ộng sản.
Thứ hai, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về lương thực thực phẩm và việc
làm. Điều này làm tăng nhu cầu về ất ai và các bất ộng sản phục vụ sản xuất kinh
doanh, ặc biệt là ất sản xuất nông nghiệp. 14