Tài liệu tổng hợp bất động sản | Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

SOẠN THẢO QUẢNG CÁO THUÊ MUA/BÁN BĐS
Bán căn hộ Precia tại Thanh Xuân 2 PN giá 2 tỷ
● Chính chủ cần bán căn hộ Precia
● Diện Tích: 5m x 15m = 75m2 ● Lầu 5, căn gốc, A5/01
● Pháp lý: Chính chủ, đã có sổ đỏ ● Hướng Đông Bắc
● Cấp phép xây dựng chính thức, đầy đủ giấy tờ từ Chủ đầu tư
● Vị trí: Thuộc khu quy hoạch …. , Phường …., quận ….,TP. . . . . cách trung tâm
tầm 4km được bao quanh bởi đồi thông nguyên sinh, lộ giới đường nhựa lớn
bằng phẳng, khu vực dân cư gồm nhiều biệt thự đẹp và sang trọng của khách Saigon và Hà Nội. Đánh giá thuận lợi:
● Hàng xóm cùng lầu ở đông đủ 80%, thân thiện hòa đồng nhiều trẻ em, môi
trường trong lành, ban quản lý căn hộ bài bản chuyên nghiệp
● Tiện ích đầy đủ để đáp ứng cho cuộc sống: Chợ, Trường học, Bệnh Viện, Cơ
quan hành chính, Siêu thị. Chỉ cách nhà bạn vài bước chân.
● Phù hợp cho nhiều gia đình có thu nhập trung bình, Vợ chồng trẻ. Và củng là
cơ hội đầu tư có khả năng sinh lãi cao, tính thanh khoản tốt. Liên hệ: …… MẪU 2
– Cần bán gấp nhà mới xây 1 lầu ngay sát ngã tư gò mấy chỉ 1,3 tỷ
– Mã số: 31620 Diện tích: 56 m² Giá: 1,3 tỷ
– Đường Nguyễn Thị Tú, Phường Bình Hưng Hòa B, quận Bình Tân, Hồ Chí Minh
Nhà xây mới 1 trệt 1 lầu sát mặt tiền đường Nguyễn Thị Tú chỉ 1,3 tỷ. Bán nhà mới
100% (chính chủ) vị trí đẹp, nội thất cao cấp – Công chứng Nhà Nước, bao mọi khoản thuế!
– Vị trí căn nhà và tiện ích:
Cách đường Nguyễn Thị Tú 300m, xe ô tô ra vào thuận lợi, gần chợ 300m, gần trường
tiểu học trường cấp 2, 3 khoảng 500m, nhiều tiện ích.
Khu dân cư hiện hữu: Dân trí cao, an ninh tốt, không ngập nước, không ô nhiễm,
không khí thoáng mát trong lành. Thiết kế căn Nhà hiện đại:
Diện tích (4x14m) Đúc 1 tấm, móng băng, ép cọc chịu lực 80 tấn, phòng khách sang
trọng, 2PN, 2WC, bếp rộng tiện nghi, sân thượng, sân để xe, giếng trời thoáng mát, tất
cả các phòng đều có cap và net. – Giá: 1,3 tỷ. – Khuyến mãi:
– Máy lạnh, tủ bếp gỗ 3 gian, và nhiều quà tặng hấp dẫn.
– Nhà bảo hành 1 năm, chế độ hậu mãi chu đáo.
Chi tiết liên hệ chủ nhà A Thắng 09xxxx
● Đất được tham gia BĐS:
Trước đây, tại điều 61 Luật đất đai năm 2003 quy định các loại đất được tham gia thị
trường bất động sản. Nhưng từ khi luật đất đai 2013 và Luật kinh doanh bất động sản
năm 2014 ra đời thì không còn quy định các loại đất được tham gia thị trường bất
động sản nữa, thay vào đó, tại điều Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy
định về Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, theo đó: (chép trong luật)
● Điều kiện để đất được tham gia BĐS:
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, và khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2014, khi đáp ứng các điều kiện sau thì đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất:
- Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định
tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013.
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài ra, với một số loại đất cụ thể sẽ phải đáp ứng thêm các điều kiện được quy
định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013
● Vai trò, ý nghĩa của người quản lý sàn
Người quản lý sàn bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc giúp Nhà nước
điều hành và quản lý các bất động sản được hiệu quả hơn. Dưới đây là một số nhiệm
vụ và trách nhiệm của người quản lý sàn:
1. Quản lý hoạt động của sàn:
○ Tạo ra môi trường giao dịch bất động sản đảm bảo tính minh bạch và
công khai về giá cả và thông tin của sản phẩm. Điều này giúp tránh rủi
ro và thiệt hại cho các bên giao dịch.
○ Xác định nhu cầu của từng đối tượng khách hàng để định hướng
phân khúc sản phẩm bất động sản phù hợp cho từng đối tượng khách hàng.
○ Các chức năng khác bao gồm môi giới bất động sản, định giá bất
động sản, tư vấn bất động sản, đầu tư bất động sản, và quảng cáo bất động sản.
2. Thực hiện việc giao dịch:
○ Môi giới bất động sản: Kết nối người mua và người bán, đàm phán và
ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
○ Định giá bất động sản: Xác định giá trị thị trường của tài sản.
○ Tư vấn bất động sản: Cung cấp thông tin và hỗ trợ khách hàng trong quá trình giao dịch.
○ Đầu tư bất động sản: Tư vấn về các cơ hội đầu tư.
○ Quảng cáo bất động sản: Giới thiệu và cung cấp thông tin về bất động
sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch
3. Bảo đảm tính minh bạch và hiệu quả:
○ Hạn chế tối đa thất thu thuế do việc mua bán, chuyển nhượng ngầm bên ngoài.
○ Đảm bảo các giao dịch được thực hiện đúng quy định pháp luật
● Rủi ro trong giao kết hợp đồng
- rủi ro do không biết rõ thủ tục – giấy tờ pháp lý của BĐS, đó là các trường hợp
giao dịch với người không phải chủ sở hữu, nhiều chủ sở hữu, hoặc gặp phải
nạn giấy tờ giả, thông tin trên hồ sơ không chính xác…
- thỏa thuận điều khoản hợp đồng BĐS sơ sài và không giải quyết được khi
vướng xung đột, thường rủi ro trong tranh chấp hợp đồng đặt cọc do thỏa thuận
không rõ ràng hoặc trường hợp khác là hợp đồng mua bán mẫu (bên bán cung
cấp) bất lợi cho bên mua mà sau khi giao dịch mới nhận ra.
- rủi ro khi tranh chấp về giá trị giao dịch và thanh toán, giá trị trên hợp đồng và
giá thực tế ghi khác nhau để trốn thuế, thuế – phí phát sinh, các xử phạt hành
chính trước đó… hoặc tình trạng sở hữu và sử dụng tại thời điểm giao dịch không rõ ràng.
- giao dịch với BĐS nằm trong khu vực quy hoạch, đang có tranh chấp hoặc
thậm chí dự án đang chuẩn bị thu hồi với Nhà nước nhưng bên bán không biết
(hoặc cố tình giấu thông tin) dẫn đến việc định giá sai và thua lỗ sau khi mua.
● Hạn chế rủi ro trong giao kết hđ
1. Kiểm tra và soạn thảo hợp đồng cẩn thận:
○ Xác định rõ các điều khoản và điều kiện của hợp đồng.
○ Chú ý đến các điều khoản quan trọng như giá trị giao dịch, thời hạn,
quyền và nghĩa vụ của các bên.
2. Chú ý đến các điều khoản quan trọng:
○ Các điều khoản hợp đồng không được chặt chẽ có thể dẫn đến hiểu
nhầm hoặc tranh chấp sau này.
○ Thiếu các điều khoản thỏa thuận về giải quyết tranh chấp cũng là một rủi ro.
3. Xác định rõ thẩm quyền của người ký kết:
○ Kiểm tra phạm vi, thời hạn, nội dung ủy quyền để xác định chính xác
thẩm quyền của người ký kết.
○ Tránh trường hợp ký vượt quá phạm vi ủy quyền hoặc giấy ủy quyền hết
hiệu lực tại thời điểm giao kết hợp đồng.
4. Chú ý đến việc giải quyết tranh chấp:
○ Thỏa thuận về cơ chế giải quyết tranh chấp trong hợp đồng.
○ Cân nhắc việc áp dụng trọng tài hoặc tòa án để giải quyết tranh chấp.
5. Sử dụng các văn bản pháp luật làm căn cứ:
○ Chỉ định các văn bản pháp luật để làm căn cứ khi ký kết hợp đồng.
○ Đảm bảo tính minh bạch và an toàn trong mọi giao dịch.
● Phương pháp định giá BĐS
- Phương pháp so sánh trực tiếp để định giá bất động sản
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp đánh giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các BĐS tương tự (về loại hình, diện tích, hạng đất, hình dạng, loại đường
phố, loại công trình và vị trí địa lí) với giá giao dịch thành công hoặc đang mua - bán
trên thị trường vào thời điểm định giá.
- Phương pháp thặng dư để định giá BĐS: Phương pháp thặng dư được áp dụng
để tính toán giá trị của những bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng
mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai. Phương pháp
thặng dư sẽ rất hiệu quả nếu BĐS có giá trị tiềm tàng và giá trị này sẽ gia tăng
rất lớn khi BĐS đó được phát triển.
- Phương pháp lợi nhuận để định giá BĐS: Phương pháp lợi nhuận là phương
pháp xác định giá BĐS dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng BĐS cần
định giá. Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các BĐS đặc biệt
như rạp chiếu phim, khách sạn và những BĐS khác mà giá trị của nó chủ yếu
phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó. Phương pháp lợi nhuận cũng
thường được sử dụng để làm cơ sở tính mức thuế.
- Phương pháp chi phí để định giá BĐS: Phương pháp chi phí thực chất là
phương pháp chi phí giảm giá (hay còn gọi là phương pháp thầu khoán), là
phương pháp ước tính của các bộ phận cấu thành của BĐS (thửa đất và nhà
cửa, bất động sản trên đất). Giá trị của các bộ phận cấu thành của BĐS được đo
bằng chi phí để mua sắm, xây dựng ra nó. Thường được ứng dụng để định giá
BĐS dành cho mục đích sử dụng riêng biệt, như: bệnh viện, trường học, nhà
thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu…là những BĐS ít
có số liệu so sánh thị trường; định giá cho mục đích bảo hiểm…
- Phương pháp thu nhập để định giá BĐS: Phương pháp thu nhập là phương
pháp ước tính giá thị trường của một BĐS, dựa trên các thu nhập mà BĐS đó
sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại trong tương lai. Phương pháp này dựa trên
cơ sở thu nhập ròng trung bình hằng năm trong tương lai từ một bất động sản,
tương ứng với tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính
ra giá trị của tài sản.
● BĐS hình thành trong tương lai
1. điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán.
Tại Điều 55 Luật KDBĐS năm 2014 đã quy định. Bên cạnh đó, tại khoản 2
Điều 55 của Luật KDBĐS năm 2014 chỉ áp dụng với nhà ở hình thành trong
tương lai mà không có quy định việc trước khi bán công trình xây dựng hình
thành trong tương lai (như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch…) thì chủ đầu tư
phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý thị trường bất động sản cấp
tỉnh về việc công trình xây dựng đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Điều
này dẫn đến các hoạt động kinh doanh này chưa được quản lý hiệu quả, phát
sinh nhiều vấn đề bất ổn, quyền lợi người mua, người thụ hưởng bị rủi ro.
2. bảo lãnh của ngân hàng trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Nội
dung vấn đề bảo lãnh được ghi nhận trong Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014[2]
và được hướng dẫn tại Thông tư số 11/2022/TT-NHNN ngày 30/9/2022 của
Ngân hàng Nhà nước về bảo lãnh ngân hàng (thay thế cho Thông tư số
07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số
13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017, từ ngày 01/4/2023)
3. thanh toán trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai: Việc mua bán BĐS
hình thành trong tương lai diễn ra trong một thời gian dài nên việc thanh toán
được thực hiện theo nhiều đợt. Để đảm bảo an toàn phòng tránh rủi ro cho
người mua BĐS hình thành trong tương lai, tại Điều 57 Luật KDBĐS năm
2014 đã quy định cụ thể thanh toán trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai.
=> Một số bất cập trong thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Về quy định pháp luật
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có sự thống nhất với các quy định của
Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư cũng như có sự lệch pha giữa Luật Kinh doanh
bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành(4) như về công chứng hợp đồng, thủ
tục giao dịch. Vấn đề bảo lãnh được quy định nhằm giảm rủi ro cho người mua nhưng
cũng còn nhiều vướng mắc gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp và còn nhiều tiêu
cực, đẩy giá nhà ở cao hơn(5).
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 đã có những quy
định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất
động sản, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách vi phạm luật để huy động vốn. Dù
chưa đủ điều kiện nhưng nhiều chủ đầu tư đã ký các hợp đồng “Hợp tác đầu tư quyền
mua căn hộ”; ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm(6).
Đối với nhà ở xã hội (nhà ở cho đối tượng chính sách, những người có thu nhập thấp)
cũng có tình trạng ký hợp đồng góp vốn, nhận tiền cọc, hứa mua hứa bán rồi thu tiền
chênh lệch như nhà ở thương mại. Để giải quyết vấn đề vốn mà trên thực tế đã có
nhiều loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp
luật rất khó kiểm soát diễn ra giữa các nhà đầu tư cấp 1 với nhà đầu tư cấp 2 hoặc giữa
nhà đầu tư với khách hàng
Chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình thành
trong tương lai được quy định chưa đủ tính răn đe, chưa đầy đủ. Mức phạt quá thấp so
với lợi nhuận thu được từ các dự án bất động sản quy mô hàng chục, hàng trăm tỷ
đồng thông qua việc lợi dụng khe hở pháp luật, nhiều chủ đầu tư cố tình vi phạm đã
chấp nhận nộp phạt, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các đối tượng khác. Các chế tài
của pháp luật ngoài hình phạt và các biện pháp khắc phục hậu quả còn phải phòng
ngừa, ngăn chặn các hành vi vi phạm. Chế tài xử lý các hành vi vi phạm pháp luật
trong lĩnh vực mua bán nhà ở và các công trình xây dựng hình thành trong tương lai
phải thực sự đủ mạnh, phải nghiêm khắc hơn nữa mới ngăn chặn, răn đe các hành vi vi phạm pháp luật.
Về thực tiễn thi hành pháp luật
(i) Ngân hàng thực hiện bảo lãnh nhà ở, những ngân hàng rất khó kiểm soát được
dòng tiền của các doanh nghiệp nếu không có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mở
tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà của khách hàng theo
hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, nơi cung ứng vật tư… theo tiến độ thi công công trình.
(ii) Liên quan đến các quy định về quyền của bên bán trong việc huy động vốn, sử
dụng tiền ứng trước của bên mua nhà. Rủi ro từ những giao dịch mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật là rất lớn nhưng pháp luật hiện hành
lại chưa có quy định chặt chẽ, thống nhất ngăn chặn hiện tượng này xảy ra, chưa có
những biện pháp nghiêm khắc để xử lý. Về nguyên tắc, các hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai trá hình sẽ bị tuyên vô hiệu, vì về bản chất nó là hành vi vi
phạm pháp luật. Tuy nhiên, quy định chưa phát huy hiệu quả trong trường hợp này.
(iii) Về nghĩa vụ bảo đảm chất lượng nhà ở hình thành trong tương lai. Thực tế cho
thấy nhiều dự án người mua nhà được nhận nhà đúng thời hạn nhưng sản phẩm mà họ
được nhận lại không giống với các thỏa thuận trong hợp đồng về thiết kế, diện tích,
chất liệu, vật tư xây dựng của căn hộ hoặc thậm chí dẫn đến phát sinh các chi phí,
nâng giá thành sản phẩm nhà ở lên cao. Pháp luật hiện hành cũng chưa có quy định cụ
thể, thống nhất, gây hạn chế trong việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. LIÊN HỆ THỰC TIỄN
Đặc thù Việt Nam: Bất động sản hình thành trong tương lai
Chính phủ cho rằng việc quy định không giao dịch qua sàn là không phù hợp với thực
tế thị trường, dẫn tới nhiều hệ lụy như hình thành các dự án "ma", chủ đầu tư lừa đảo.
Mặt khác làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin bất động sản, đặc biệt là các
bất động sản hình thành trong tương lai.
Do vậy Chính phủ mới đề nghị mọi giao dịch bán, cho thuê nhà hình thành trong
tương lai phải qua sàn. Có một đặc thù cần nhấn mạnh là các nước rất ít có mua bán
bất động sản hình thành trong tương lai.
Còn tại Việt Nam, do doanh nghiệp bất động sản năng lực tài chính thấp nên phải cầm
tiền của khách hàng làm dự án, và từ đây đã nảy sinh ra rất nhiều phức tạp mà thiệt thòi rơi vào người mua.
Cho đến nay Luật Kinh doanh bất động sản vẫn không thể bảo vệ quyền lợi của người
mua nhà, hệ lụy là hàng chục ngàn căn hộ không có sổ hồng, hàng chục ngàn người
đóng tiền nhưng mãi không nhận được nhà mà chưa rõ hướng giải quyết thế nào.
HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN
(Số:. . . . . . . . . . /HĐMGMBBĐS) Chúng tôi gồm có:
BÊN MÔI GIỚI (BÊN A): Địa chỉ: Điện thoại: Fax: Mã số thuế: Tài khoản số: Do ông (bà):
Chức vụ:. . . .làm đại diện.
BÊN ĐƯỢC MÔI GIỚI (BÊN B):
a) Trường hợp là cá nhân:
Ông/bà:. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Năm sinh:
CMND số: …………………… Ngày cấp. . . . . . . . . . . . . . Nơi cấp Hộ khẩu: Địa chỉ: Điện thoại:
Là chủ sở hữu bất động sản:
b) Trường hợp là đồng chủ sở hữu:
Ông:. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Năm sinh:
CMND số: …………………… Ngày cấp. . . . . . . . . . . . . . Nơi cấp Hộ khẩu: Địa chỉ: Điện thoại: Và
Bà:. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Năm sinh:
CMND số: …………………… Ngày cấp. . . . . . . . . . . . . . Nơi cấp Hộ khẩu: Địa chỉ: Điện thoại:
Là đồng sở hữu bất động sản:
Các chứng từ sở hữu và tham khảo về bất động sản đã được cơ quan có thẩm quyền cấp cho Bên B gồm có:. .
ĐIỀU 1: ĐỐI TƯỢNG VÀ NỘI DUNG MÔI GIỚI
1.1. Bên B đồng ý giao cho Bên A thực hiện dịch vụ môi giới bán/mua bất động sản
do Bên B là chủ sở hữu.
1.2. Đặc điểm của BĐS và giấy tờ pháp lý về BĐS là đối tượng của dịch vụ
này được mô tả như sau: Loại bất động sản: Địa chỉ:
Diện tích khuôn viên đất:
Diện tích đất xây dựng: Diện tích sử dụng: Cấu trúc: Tiện nghi:
1.3. Giá bán BĐS này được hai Bên thỏa thuận trên cơ sở giá do Bên A thẩm định là:
ĐIỀU 2: PHÍ MÔI GIỚI (1)
Bên B đồng ý thanh toán cho Bên A số tiền phí môi giới là . (Bằng chữ: …. . . . . . . .đồng)
Trong đó, thù lao môi giới là . (Bằng chữ: …đồng)
Và hoa hồng môi giới là ………. % (. . . . . . . . bao gồm thuế VAT) trên giá trị
giao dịch thực tế tương đương với số tiền là: (Bằng chữ: ……đồng)
Số tiền dịch vụ này không bao gồm các chi phí liên quan khác phát sinh ngoài
dịch vụ môi giới tư vấn mua/bán tài sản mà bên A thực hiện.
ĐIỀU 3: PHƯƠNG THỨC VÀ THỜI HẠN THANH TOÁN
Phí môi giới được Bên B thanh toán cho Bên A ………. lần bằng. . . . . . . . (tiền mặt,
…) trong vòng ………. (……………….) ngày kể từ ngày giao dịch thành công.
Trong trường hợp khách hàng đã đặt cọc mà chịu mất cọc thì bên B thanh toán cho
bên A trong vòng ……. (. . . . . . . ) ngày kể từ ngày được xác định là khách hàng chấp nhận mất cọc.
ĐIỀU 4: THỜI GIAN THỰC HIỆN MÔI GIỚI
Từ ngày ………. tháng ………. năm ………… đến ngày ………. tháng ………. năm. . . . . . . . . . .;
Hết thời hạn này hai bên có thể thỏa thuận thêm và được ký kết bằng một phụ lục hợp đồng.
ĐIỀU 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN
5.1. Quyền và nghĩa vụ của Bên A: a) Quyền:
- Yêu cầu Bên B cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản.
- Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới mua/bán
bất động sản đã ký với Bên B.
- Được nhận ………….% (……………. phần trăm) trên số tiền đặt cọc khi khách
hàng chấp nhận mất cọc hoặc khi khách hàng bị mất cọc do vi phạm cam kết;
- Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới mua/bán bất động
sản trong phạm vi hợp đồng môi giới mua/bán bất động sản với Bên B nhưng phải
chịu trách nhiệm trước Bên B về kết quả môi giới. b) Nghĩa vụ:
- Thực hiện công việc như Điều 1 hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật;
- Thường xuyên báo cho bên B biết về tiến độ thực hiện công việc và phối hợp với
bên B để giải quyết những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện công việc;
- Chịu mọi chi phí liên quan đến phạm vi công việc mà mình thực hiện.
5.2. Quyền và nghĩa vụ của Bên B: a) Quyền:
- Không chịu bất kỳ chi phí nào khác cho bên A ngoài phí dịch vụ môi giới nếu giao dịch thành công;
- Được nhận …………% (. . . . . . . . . . . phần trăm) trên số tiền đặt cọc khi khách hàng
chấp nhận mất cọc hoặc khi khách hàng bị mất cọc do vi phạm cam kết;
- Được bên A thực hiện miễn phí: Dịch vụ chuyển quyền sở hữu (chi phí giao dịch
ngoài và các loại phí, lệ phí nếu có phát sinh do bên B chịu), trung gian thanh toán qua
công ty. . . . . . . . khi giao dịch môi giới thành công. b) Nghĩa vụ:
- Cung cấp đầy đủ và kịp thời cho bên A những giấy tờ liên quan.
- Hợp tác với bên A trong quá trình thực hiện hợp đồng này.
- Ký hợp đồng mua/bán bất động sản trực tiếp với người bán/người mua do bên B giới
thiệu. Chịu tất cả các chi phí liên quan đến thủ tục mua bán bất động sản theo quy
định của nhà nước hoặc theo thỏa thuận với người mua.
- Thanh toán phí môi giới cho bên A theo Điều 2 của hợp đồng;
ĐIỀU 6: VI PHẠM HỢP ĐỒNG
- Trường hợp Bên B không thanh toán hoặc thanh toán không đủ hoặc không đúng phí
môi giới cho Bên B theo thỏa thuận tại Điều 2 của hợp đồng này thì Bên B phải chịu
lãi chậm thanh toán trên số tiền và số ngày chậm thanh toán với lãi suất …….
%/tháng. Việc chậm thanh toán hoặc thanh toán không đủ này cũng không vượt quá
……. (……. ) ngày, nếu quá ……… (………) ngày thì Bên A được quyền đơn
phương chấm dứt hợp đồng và Bên B vẫn phải trả phí dịch vụ cho bên A như trong
trường hợp bên A môi giới thành công.
- Trường hợp Bên A không tiến hành thực hiện dịch vụ hoặc thực hiện dịch vụ không
đúng như đã thỏa thuận thì Bên B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà
không phải trả cho Bên A bất kỳ khoản phí nào đồng thời Bên A phải trả cho Bên B
một khoản tiền phạt tương đương với số tiền phí thực hiện dịch vụ như quy định trong
Điều 2 của hợp đồng này.
- Nếu một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trái với các thỏa thuận trong
trong hợp đồng này thì bên đơn phương chấm dứt hợp đồng đó phải chịu một khoản
tiền phạt tương đương với số tiền phí dịch vụ như quy định trong Điều 2 của hợp đồng này.
ĐIỀU 7: THỎA THUẬN CHUNG
7.1. Trong quá trình thực hiện dịch vụ môi giới bên B không phải bỏ ra bất cứ khoản
chi phí nào. Tất cả các chi phí liên quan đến việc quảng cáo rao bán sản phẩm sẽ do bên A chịu.
7.2. Giao dịch được coi là thành công khi khách hàng ký hợp đồng mua bán bất động
sản (hoặc hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, giấy thỏa thuận mua bán hoặc ký bất
kỳ loại hợp đồng, giấy thỏa thuận nào khác có liên quan đến bất động sản) do bên A
thực hiện hoạt động môi giới.
7.3. Trong thời gian thực hiện dịch vụ, nếu khách hàng do bên A giới thiệu đã đặt cọc
nhưng bị mất cọc do vi phạm hợp đồng hoặc chịu mất cọc vì bất kỳ lý do gì thì mỗi
bên được hưởng ………. % (. . . . . . . . . . .phần trăm) trên số tiền đặt cọc đó.
7.4. Khách hàng của bên A là người được nhân viên bên A hoặc bất kỳ người nào
được bên A giới thiệu hoặc khách hàng của bên A giới thiệu khách hàng khác đến bên
B để ký hợp đồng, đặt cọc giữ chỗ hay tìm hiểu để sau đó ký hợp đồng mua bán với
bên B. Nếu trước khi ký hợp đồng mua bán bất động sản mà khách hàng yêu cầu thay
đổi người đứng tên trên hợp đồng thì vẫn được xem là khách hàng của bên A.
7.5. Giá bán bất động sản theo Điều 2 nêu trên theo thỏa thuận giữa bên A và bên B
(Gọi là giá bán ban đầu).
7.6. Trường hợp bên A giới thiệu khách mua cho bên B và khách mua đã trả giá theo
giá bán ban đầu nhưng bên B không mua thì coi như bên A đã thực hiện xong hợp
đồng, bên B vẫn phải thanh toán cho bên A:……% (……………… phần trăm) trên giá bán thực tế.
(Việc không bán bao gồm sự xác nhận không bán bằng văn bản của Bên B hoặc sau
……… (…………. ) ngày kể từ ngày người mua xác nhận mua nhưng Bên B không nhận tiền đặt cọc).
7.7. Trong thời gian thực hiện hợp đồng hoặc sau ngày chấm dứt hợp đồng này nếu
khách hàng do bên A giới thiệu hoặc khách hàng đó giới thiệu khách hàng khác đến
mua bất động sản thì Bên A vẫn được hưởng phí môi giới như mức phí môi giới đã
thỏa thuận tại Điều 2 của hợp đồng này.
ĐIỀU 8: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Các bên cam kết cùng nhau thực hiện hợp đồng. Nếu trong quá trình thực hiện có phát
sinh vướng mắc các bên sẽ trao đổi trên tinh thần hợp tác, trường hợp hai bên không
thỏa thuận được thì việc tranh chấp sẽ được phán quyết bởi tòa án.
Hợp đồng được lập thành ………. (………. ) bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như nhau. BIÊN BẢN THANH LÝ
HỢP ĐỒNG …………………….
- Căn cứ vào hợp đồng số …………………… ký ngày. . . . . . . . . . . . . . . ;
Hôm nay, ngày …………. tháng …………. năm. . . . . . . . . . . , Tại Chúng tôi gồm có:
BÊN MÔI GIỚI (BÊN A): (thông tin như bên trên)
BÊN ĐƯỢC MÔI GIỚI (BÊN B):
Các chứng từ sở hữu và tham khảo về bất động sản đã được cơ quan có thẩm quyền cấp cho Bên B gồm có:.
Sau khi bàn bạc, hai bên cùng ký thanh lý hợp đồng số … ký ngày…………….
ĐIỀU 1: NỘI DUNG THANH LÝ HỢP ĐỒNG
- Hai bên đồng ý thanh lý hợp đồng số ………………. ký ngày…………….
- Hai bên chấm dứt quyền và nghĩa vụ quy định trong hợp đồng số. . . . . . . . . . . . . . ký
ngày…. . . . . . . . . .kể từ ngày biên bản thanh lý hợp đồng này được ký.
ĐIỀU 2: ĐIỀU KHOẢN CHUNG
- Biên bản thanh lý hợp đồng này là cơ sở để hai bên thanh quyết toán và chấm dứt
nghĩa vụ của hai bên trong hợp đồng số ………………. ký ngày…………….
- Việc thanh lý này không ảnh hưởng đến khoản 7.7 Điều 7 được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Biên bản thanh lý hợp đồng này được lập thành ……. bản, Bên A giữ …bản, Bên B
giữ … bản, có giá trị như nhau và có hiệu lực kể từ ngày ký.
Document Outline

• MẪU 2
  • ●Đất được tham gia BĐS:
  • ●Điều kiện để đất được tham gia BĐS:
  • ○Đảm bảo các giao dịch được thực hiện đúng quy định
  • ●Phương pháp định giá BĐS
  • ●BĐS hình thành trong tương lai
• BÊN MÔI GIỚI (BÊN A):
• BÊN ĐƯỢC MÔI GIỚI (BÊN B):
• ĐIỀU 3: PHƯƠNG THỨC VÀ THỜI HẠN THANH TOÁN
• ĐIỀU 4: THỜI GIAN THỰC HIỆN MÔI GIỚI
• ĐIỀU 7: THỎA THUẬN CHUNG
• ĐIỀU 8: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
• BIÊN BẢN THANH LÝ
• ĐIỀU 2: ĐIỀU KHOẢN CHUNG