Bài dự án Phân tích mua hay thuê nhà môn Đầu tư và tài trợ bất động sản | Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ
BÀI DỰ ÁN CUỐI KHÓA
Môn : Đầu tư và tài trợ bất động sản
Giảng viên : Nguyễn Thị Hồng Thu
Họ và tên: Lữ Thị Ngọc Hà Phan Huyền Anh Khóa: 48
Mã học phần: 23C1ECO50105102
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 29 tháng 10 năm 2023 Họ và tên MSSV Mức độ hoàn thành công việc Lữ Thị Ngọc Hà 31221024493 100% Phan Huyền Anh 31221027061 100%
Câu 1: Hiện tại bạn đang có tiền mặt là 2 tỷ VND, bạn đang phân vân nên mua
hay thuê nhà ở riêng lẻ tại thời điểm này. Giá giao dịch trên thị trường của một
nhà phố diện tích đất 50m2 và diện tích sử dụng 110m2, hẻm rộng khoảng 4m là
5,5 tỷ VND. Giá thuê một căn nhà có kết cấu tương tự là 9 triệu VND/m2. Bạn
dự kiến đầu tư trong 8 năm.
Chính sách tín dụng hiện nay được đề cập trong bài báo có tựa đề “Các ngân hàng
đang cho vay mua nhà với lãi suất bao nhiêu?” của tác giả Bảo Ngọc đăng trên
báo Tuổi trẻ ngày 01/08/2023 qua link sau: https://tuoitre.vn/cac-nganhang-dang-
cho-vay-mua-nha-voi-lai-suat-bao-nhieu20230801161004485.htm. Dựa trên
thông tin bài báo đề cập, nhóm hãy lựa chọn gói chính sách tín dụng hợp lý để
phân tích lịch vay và trả nợ theo 2 phương thức (1) dư nợ giảm dần đều (FA), (2)
chỉ trả lãi (IO). Với mức thu nhập trung bình hàng tháng hiện tại là 25 triệu VNĐ
thì phương thức thanh toán nào sẽ có lợi hơn?
Chính sách thuế tài sản, thuế thu nhập theo quy định hiện hành. Chi phí giao dịch
bất động tuỳ theo nhóm tiếp cận và khảo sát thông tin (qua môi giới cá nhân, sàn
giao dịch bất động sản, hay công ty bất động sản).
Dựa vào các thông tin trên, bạn hãy đưa ra quyết định lựa chọn mua hay thuê bất động sản
Trước khi đưa ra quyết định nên mua hay thuê nhà ở riêng lẻ thì bạn cần
phải hiểu và phân tích được những ưu và nhược điểm của 2 lựa chọn này.
- Đối với lựa chọn mua nhà: + Ưu điểm:
● Khi quyết định mua nhà, bạn sẽ có được sự ổn định về nơi ở,không
phải lo lắng về việc chủ nhà có thể quyết định kết thúc hợp đồng
thuê bất cứ lúc nào. Ngoài ra, bạn cũng có thể có toàn quyền quản
lý nhà, tùy chỉnh nó theo ý muốn của mình
● Mua nhà thường được xem là một loại đầu tư. Theo thời gian, giátrị
tài sản có thể tăng lên, giúp bạn tích lũy được tài sản và tạo cơ hội
sinh lời thông qua bất động sản
● Bạn có thể chuyển nhà và tài sản xuống cho thế hệ sau, giúp bảođảm
tài sản gia đình và tạo tiền đề cho những thế hệ tiếp theo
● Mua nhà có thể mang lại lợi ích thuế và quyền hạn tài chính, baogồm
khả năng trừ thuế lãi vay và khả năng nhận các khoản vay thế chấp với lãi suất thấp hơn + Nhược điểm:
● Mua nhà đòi hỏi chi phí đầu tư lớn bao gồm tiền mua nhà, tiền
đặtcọc, phí luật pháp và bảo hiểm, chi phí sửa chữa và bảo trì nhà
mỗi năm. Nếu trong trường hợp bạn không có đủ tiền hoặc không
có khả năng tài chính thì việc mua nhà có thể trở thành một gánh nặng tài chính
● Giá trị tài sản bất động sản có thể giảm do thị trường bất động
sảnkhông ổn định. Điều này có thể dẫn đến thua lỗ nếu bạn cần bán
nhà trong thời gian giá nhà đất giảm
● Bạn phải tự lo cho bảo trì và sửa chữa nhà, điều này có thể tốn kémcả
về tài chính và đòi hỏi dành ra rất nhiều thời gian. Nếu bạn không
có kỹ năng xây dựng hoặc không có thời gian quản lý, bạn sẽ phải
thuê người để thực hiện công việc này
- Đối với lựa chọn thuê nhà: + Ưu điểm:
● Thuê nhà cho phép bạn có thể thay đổi nơi ở dễ dàng khi cần. Nếubạn
có công việc có tính chất di chuyển thường xuyên hoặc dự định thay
đổi nơi ở trong tương lai gần, thuê nhà là một lựa chọn linh hoạt và tiện lợi hơn
● Bạn sẽ không phải lo lắng về giá trị bất động sản và các chi phí bảotrì
cho nhà cửa. Nếu có bất cứ thứ gì hỏng, bạn có thể báo cho chủ nhà
để họ có trách nhiệm sửa chữa
● Bạn sẽ không cần phải trả một khoản tiền lớn để mua nhà và bạncũng
không cần phải đảm bảo các khoản vay thế chấp hoặc trả các khoản phí liên quan + Nhược điểm:
● Tiền thuê nhà không đóng góp vào tài sản của bạn. Điều này cónghĩa
là bạn sẽ không có cơ hội tích lũy tài sản thông qua việc sở hữu bất
động sản và cũng không có cơ hội sinh lời từ tài sản bất động sản
● Bạn không thể tùy chỉnh nhà theo ý muốn hoặc thực hiện các cảitiến
lớn mà bạn mong muốn. Mọi quyết định liên quan đến bất động sản thuộc về chủ nhà
● Giá thuê có thể tăng theo thời gian và bạn sẽ không thể kiểm
soátđược mức tăng này. Nếu giá thuê tăng nhanh chóng, bạn sẽ phải
đối mặt với việc chi phí sống tăng đáng kể. Đây cũng có thể trở thành
một gánh nặng tài chính cho bạn
Trên đây là những ưu và nhược điểm khi bạn quyết định lựa chọn mua nhà
hoặc thuê nhà. Bên cạnh xem xét đến ưu, nhược điểm của 2 lựa chọn này, bạn sẽ
phải xem xét đến hoàn cảnh cá nhân và mục tiêu tài chính của mình trước khi đưa
ra quyết định. Dưới đây là một số yếu tố cần xem xét:
- Tình hình tài chính của bạn: Bạn có bao nhiêu tiền mặt để trả trước? Bạn
có thể chi bao nhiêu cho các khoản thanh toán thế chấp, thuế và bảo hiểm hàng tháng?
- Mục tiêu đầu tư của bạn: Bạn có muốn xây dựng vốn sở hữu trong một tài
sản theo thời gian không? Bạn có muốn tạo thu nhập từ việc cho thuê bất động sản không?
- Lối sống của bạn: Bạn dự định ở lại khu vực này bao lâu? Bạn có muốn
linh hoạt di chuyển nếu nhu cầu của bạn thay đổi không?
Trong trường hợp cụ thể theo đề bài đề cập:
- Số dư tiền mặt của bạn là 2 tỷ đồng. Đây là một khoản trả trước khá tốt cho
một căn nhà phố ở Việt Nam. Cụ thể, trong trường hợp này, căn nhà với
diện tích đất là 50m2, diện tích sử dụng 110m2, hẻm rộng 4m là 5.5 tỷ
VND. Bạn có thể trả trước 2 tỷ VND và vay ngân hàng 3.5 tỷ VND và trả
góp trong những năm tiếp theo để sở hữu căn nhà
- Thời gian đầu tư dự kiến của bạn là 8 năm. Đây là khoảng thời gian đủ dài
để tạo dựng vốn sở hữu trên tài sản và có khả năng tạo ra thu nhập từ việc cho thuê tài sản đó
- Thu nhập hàng tháng hiện tại của bạn là 25 triệu đồng. Đây là khoản có thể
đủ chi trả cho các khoản thế chấp hàng tháng, thuế và bảo hiểm
Dựa vào những yếu tố này có vẻ như mua nhà sẽ là một khoản đầu tư tốt
cho bạn. Tuy nhiên, điều quan trọng là bạn phải nghiên cứu và có sự so sánh giữa
việc chi trả cho các khoản vay thế chấp, các khoản nợ mỗi tháng với việc chi trả
cho chi phí thuê nhà hàng tháng, cái nào sẽ tối ưu và phù hợp với thu nhập hàng tháng của bạn hơn.
Theo thông tin nhóm thu thập được từ bài báo của tác giả Bảo Ngọc đăng
trên báo Tuổi trẻ về lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng trong năm 2023 như sau:
- Lãi suất vay mua nhà ở thương mại tại các ngân hàng dao động từ 10.5 - 15.5%/năm
- Kỳ hạn cho vay dao động từ 20 - 35 năm
- Hạn mức cho vay dao động từ 70 - 85% giá trị căn nhà
Với 2 phương thức (1) Dư nợ giảm dần đều (FA) và (2) Chỉ trả lãi (IO), có
thể thấy mỗi phương thức thanh toán sẽ có ưu và nhược điểm khác nhau. Cụ thể,
với phương thức Dư nợ giảm dần đều (FA) sẽ mang lại lợi ích cho bạn trong dài
hạn vì với phương thức thanh toán này và khoản thu nhập 25 triệu đồng/tháng,
bạn có thể trả được hết số dư nợ vay và xây dựng vốn chủ sở hữu trong tài sản
cho mình. Tuy nhiên, khoản thanh toán hàng tháng sẽ cao hơn phương thức IO và
thậm chí cao hơn mức thu nhập hàng tháng của bạn.
Ngoài ra, với phương thức chỉ trả lãi (IO), đây là phương thức sẽ giúp bạn
có lợi trong ngắn hạn vì số tiền thanh toán hàng tháng ít và với thu nhập hàng
tháng 25 triệu của bạn thì sẽ không gây ra áp lực tài chính và bạn vẫn có đủ một
khoản tiền để chi trả các khoản khác cho cuộc sống, đảm bảo được sự thanh
khoản. Tuy nhiên, bạn sẽ không thể trả hết được số dư nợ vay và xây dựng vốn
chủ sở hữu trong tài sản của mình một cách nhanh chóng.
Do đó, nếu trong trường hợp này, bạn muốn xây dựng được vốn chủ sở hữu
trong tài sản của mình và mong muốn thanh toán số dư nợ vay một cách nhanh
chóng thì bạn nên lựa chọn phương thức dư nợ giảm dần đều (FA) thay cho
phương thức chỉ trả lãi (IO). Tuy nhiên trong một vài tháng đầu, bạn sẽ phải chấp
nhận có gánh nặng tài chính đó là mức chi trả cho khoản vay hàng tháng sẽ cao
hơn mức thu nhập của bạn. Ngược lại, nếu bạn cần giữ một khoản cho mình hàng
tháng để thanh toán các khoản chi tiêu nhưng chấp nhận không thể trả hết dư nợ
vay cũng như xây dựng vốn chủ sở hữu trong tài sản thì phương thức thanh toán
IO sẽ là lựa chọn tốt. Song nếu đứng trên cương vị của một nhà đầu tư khi mua
nhà và mong muốn sở hữu tài sản thì bạn nên lựa chọn phương thức dư nợ giảm
dần đều (FA) sẽ là một lựa chọn tốt.
- Chính sách thuế tài sản và thuế thu nhập tại Việt Nam hiện nay:
+ Thuế tài sản: Thuế tài sản hiện nay tại Việt Nam được tính dựa trên giá
trị tài sản và vị trí của tài sản. Thuế suất dao động từ 0.03% đến 0.3% mỗi năm
+ Thuế thu nhập: nếu cho thuê tài sản, bạn sẽ phải chịu thuế thu nhập. Thuế
suất thuế thu nhập hiện nay đối với thu nhập cho thuê dao động từ 5% đến
35%, tùy thuộc vào tổng thu nhập của bạn, thu nhập càng cao thì mức thuế
suất phải chịu cũng sẽ càng cao
+ Chi phí giao dịch bất động sản ở Việt Nam hiện nay thường dao động từ 2 - 5% giá trị tài sản
Kết luận: Với những thông tin đã được cung cấp theo đề bài, có thể thấy
việc mua nhà sẽ là một khoản đầu tư tốt cho bạn. Bạn có một khoản trả trước tốt
và có đủ khả năng chi trả khoản thế chấp hàng tháng. Bạn cũng có kế hoạch đầu
tư trong một khoảng thời gian đủ dài để xây dựng vốn chủ sở hữu trong tài sản
và có khả năng tạo ra thu nhập từ việc cho thuê tài sản đó. Tuy nhiên trước khi
đưa ra quyết định nào đó thì cũng nên cân nhắc và xem xét một cách thật kỹ lưỡng
về chi phí và lợi ích của việc mua nhà và thuê nhà. Câu 2
Một nhà đầu tư A đang xem xét việc mua khu đất chưa phát triển tại khu Nam Sài
Gòn. Hiện tại nó được quy hoạch để sử dụng cho nông nghiệp. Tuy nhiên, nếu
được mua, ACM phải quyết định cách phân vùng lại tài sản để sử dụng cho mục
đích thương mại và sau đó phát triển khu đất. Dựa trên nghiên cứu thị trường của
mình, ACM đã đưa ra ước tính cho hai mục đích sử dụng mà họ cho là có thể thực
hiện được, đó là văn phòng hoặc khu bán lẻ.
Dựa trên ước tính của mình, khu đất có thể được phát triển như sau: Văn phòng Khu bán l ẻ
Di n tích có th cho thuê (mệ ể 2) 100,000 80,000
Đ n giá thuê (t giá t i th i đi m tínơ ỷ h $24 $30 ạ ờ ể toán) Chi phí ho t đ ng ạ ộ 40% 50%
T c đ tăng NOI bình quân hàng nămố ộ 3% 3%
T su t sinh l i kỳ v ng (r) ỷ ấ ợ ọ 13% 13%
Đ n giá xây d ng (VND/mơ ự 2) 10,766,000 10,371,000
a. Phân tích tổng quan thị trường của loại hình bất động sản được lựa chọn đầutư tại khu vực khảo sát.
b. Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất này.
c. Phân tích và đánh giá hiệu quả đầu tư phương án lựa chọn.
a. Tổng quan thị trường của loại hình bất động sản văn phòng và khu bán
lẻ được lựa chọn đầu tư tại khu vực Nam Sài Gòn
- Tổng quan về khu vực Nam Sài Gòn
Khu vực Nam Sài Gòn được coi là cửa ngõ phía Nam của thành phố Hồ
Chí Minh, có vị trí địa lý đặc biệt quan trọng với sự phát triển kinh tế, thương
mại, văn hóa của cả vùng Đông Nam Bộ.
Nam Sài Gòn bao gồm quận 7, huyện Nhà Bè, nam quận 8 (một phần
phường 7 với diện tích 268 ha), nam huyện Bình Chánh (xã An Phú Tây, Phong
Phú, Bình Hưng, Hưng Long với diện tích 1839 ha). Theo bản đồ quy hoạch mới
nhất của thành phố Hồ Chí Minh về việc hình thành các khu đô thị vệ tinh thì khu
Nam thành phố sẽ có diện tích 2975 ha so với tổng diện tích phê duyệt trước đây
chỉ 2612 ha. Trong đó, trọng tâm khu đô thị phía Nam là quận 7 và khu đô thị
cảng Hiệp Phước. Ở đây sẽ phát triển dịch vụ cảng, gắn liền với các dịch vụ thương mại khác.
Hình 1. Bản đồ quy hoạch tổng thể khu đô thị mới Nam Sài Gòn
Khu đô thị Nam Sài Gòn được định hướng trở thành khu vực đô thị sinh
thái hiện đại, mang màu sắc đô thị sông nước Nam Bộ. Tại đây sẽ được tập trung
phát triển thành khu hỗn hợp đa chức năng gồm công nghiệp sạch, nghỉ dưỡng,
giáo dục, trung tâm tài chính, thương mại, khoa học, dịch vụ. Ngoài ra, khu đô
thị cảng Hiệp Phước (thuộc huyện Nhà Bè) sẽ trở thành khu đô thị cảng biển quốc
tế gồm các phân khu: khu dân cư, khu dịch vụ logistics và khu công nghiệp.
Khu Nam Sài Gòn lấy trục Nguyễn Văn Linh (dài 17.8 km, lộ giới 120m
rộng 10 làn xe) làm trọng tâm phát triển. Với 2 đầu ranh giới kéo dài từ khu chế
xuất Tân Thuận đến Quốc lộ 1A đi miền Tây, đây là vị trí rất thuận lợi cho sự phát
triển của khu vực. 21 phân khu chức năng được xây dựng dọc 2 bên đường chính Nguyễn Văn Linh.
Khu Nam Sài Gòn có đủ loại hình sử dụng đất gồm trung tâm tài chính
thương mại, công nghiệp sạch, dịch vụ, khoa học, văn hóa - y tế - giáo dục, các
loại hình dân cư, nghỉ ngơi - vui chơi. Trong đó, khu đô thị Phú Mỹ Hưng được
coi là điểm nhấn của cả khu vực. Các tuyến đường kết nối khu đô thị với trung
tâm thành phố được hình thành giúp rút ngắn khoảng cách, giảm thời gian di
chuyển bằng xe chỉ còn từ 5 - 10 phút (tương đương khoảng 5 - 7km)
Hình 2. Khu đô thị Phú Mỹ Hưng thuộc khu vực Nam Sài Gòn
Hình 3. Trục đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu vực Nam Sài Gòn
Như vậy có thể thấy khu vực Nam Sài Gòn là một vùng thích hợp để đầu
tư sinh lời đặc biệt là các dự án nhà ở hoặc văn phòng hay trung tâm thương mại bán lẻ,...
- Tổng quan thị trường của loại hình bất động sản văn phòng và khu
bán lẻ tại Nam Sài Gòn
Về loại hình bất động sản văn phòng, khu vực Nam Sài Gòn đã chứng kiến
một sự phát triển nhanh chóng của bất động sản văn phòng, đặc biệt là tại quận
2, quận 7 và Bình Thạnh. Các tòa nhà văn phòng mới và các khu đô thị tổ hợp
văn phòng đa dạng được xây dựng để đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp địa
phương và quốc gia. Khu vực này cũng có sự đa dạng về loại hình văn phòng bao
gồm văn phòng truyền thống, văn phòng chia sẻ và văn phòng tổ hợp trong các
khu đô thị dự án mới.
Về loại hình bất động sản khu bán lẻ, khu vực Nam Sài Gòn có nhiều trung
tâm mua sắm lớn như Crescent Mall, SC VivoCity và Lotte Mall quận 7. Ngoài
ra, bất động sản khu bán lẻ tại Nam Sài Gòn không chỉ bao gồm các cửa hàng,
siêu thị và trung tâm mua sắm mà còn có các khu thương mại tổ hợp, cung cấp
nhiều loại hình dịch vụ và giải trí.
Hình 4. Một số khu bán lẻ nổi tiếng tại khu vực Nam Sài Gòn
Tóm lại, thị trường bất động sản văn phòng và khu bán lẻ tại Nam Sài
Gòn đang trải qua sự phát triển đáng kể, đồng thời đối mặt với cạnh tranh cao.
Các doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể tìm thấy nhiều cơ hội trong lĩnh vực này,
nhưng cũng cần nắm vững thị trường và phân tích kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư.
b. Cách thức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất này
Để xác định cách thức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho khu đất, cần
xem xét một số điều sau đây:
- Tính khả thi: đánh giá xem việc tái phân vùng từ nông nghiệp sang thương
mại dịch vụ có khả thi hay không, xem xét các quy định của địa phương và
sự hỗ trợ của cộng đồng
- Khả năng sinh lời: tính toán doanh thu và chi phí tiềm năng cho cả hoạt
động phát triển văn phòng và bán lẻ
- Nhu cầu thị trường: xem xét mục đích sử dụng nào sẽ phù hợp hơn với nhu
cầu thị trường hiện tại và dự kiến
- Rủi ro: đánh giá rủi ro đi kèm với từng phương án bao gồm các điều kiện
như cạnh tranh và điều kiện kinh tế
- Khả năng tồn tại lâu dài: xem xét khả năng tồn tại lâu dài và tiềm năng phát
triển của từng phương án
Trong trường hợp này, nếu đầu tư vào khu văn phòng thường sẽ yêu cầu
một khoản đầu tư lớn ban đầu và đòi hỏi thời gian để đưa dự án vào hoạt động.
Tuy nhiên, nếu thị trường văn phòng phát triển mạnh và nhu cầu cao thì lợi nhuận
sẽ có thể ổn định. Ngược lại, với khu bán lẻ thì đòi hỏi phải có sự linh hoạt và
khả năng thích nghi với những thay đổi trong hành vi mua sắm của người tiêu dùng.
Để xác định được liệu phương án nào sẽ là cách sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất cho khu đất, ta nên xem xét đến các chi phí và doanh thu mà nhà đầu tư
đã thu thập được. Cụ thể cho cả 2 phương án như sau:
Với bất động sản văn phòng:
- Doanh thu thuê hàng năm = Diện tích có thể cho thuê x Đơn giá thuê = 100.000 x 24 = 2.400.000 ($)
- Chi phí hoạt động hàng năm = 2.400.000 x 40% = 960.000 ($)
- NOI hằng năm = doanh thu thuê hàng năm – Chi phí hoạt động hàng năm
= 2.400.000 – 960.000 = 1.440.000 ($)
- Giá trị tài sản = 14.400.000 ($) = 331.200.000.000 (VND)
- Chi phí bỏ ra cho xây dựng = 10.766.000 x 100.000 = 1.076.600.000.000 (VND)
- Phần dư = Giá trị tài sản – Chi phí bỏ ra cho xây dựng = 331.200.000.000
– 1.076.600.000.000 = -745.400.000.000 (VND)
Với bất động sản khu bán lẻ:
- Doanh thu thuê hàng năm = Diện tích có thể cho thuê x Đơn giá thuê = 80.000 x 30 = 2.400.000 ($)
- Chi phí hoạt động hàng năm = 2.400.000 x 50% = 1.200.000 ($)
- NOI hằng năm = doanh thu thuê hàng năm – Chi phí hoạt động hàng năm
= 2.400.000 – 1.200.000 = 1.200.000 ($)
- Giá trị tài sản = 10.909.091($) = 250.909.090.909 (VND)
- Chi phí bỏ ra cho xây dựng = 10.371.000 x 80.000 = 829.680.000.000 (VND)
- Phần dư = Giá trị tài sản – Chi phí bỏ ra cho xây dựng = 250.909.090.909
- 829.680.000.000 = -578770909091 (VND)
Trong 2 phương án trên, phần dư của cả 2 phương án đều có giá trị âm song
tuy nhiên phần dư của bất động sản khu bán lẻ lớn hơn nên để sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất của khu đất này thì nhà đầu tư nên đầu tư vào bất động sản bán lẻ.
c. Phân tích và đánh giá hiệu quả đầu tư phương án lựa chọn
Trước hết về mặt dựa trên những con số được cung cấp về cả 2 phương án
thì phương án bất động sản khu bán lẻ đang là phương án có giá trị còn lại khi lấy
giá trị tài sản trừ đi chi phí xây dựng thấp hơn. Do đó, nếu chọn phương án này
nhà đầu tư sẽ có lợi hơn so với phương án còn lại là bất động sản văn phòng.
Bên cạnh đó, trong thực tiễn, nếu xét về khu vực Nam Sài Gòn hiện nay thì
đây là khu vực hợp lý để phát triển khu bán lẻ. Bởi một vài lý do như sau:
- Khu vực Nam Sài Gòn là một trong những khu vực trung tâm của thành
phố Hồ Chí Minh, có dân số đông và liên tục gia tăng. Sự tập trung dân số
này sẽ là điều kiện vô cùng thích hợp và lý tưởng để có thể phát triển các
khu vực bán lẻ vì có sẵn một lượng lớn khách hàng tiềm năng
- Tại thành phố Hồ Chí Minh, sự tăng trưởng về kinh tế đang diễn ra một
cách nhanh chóng. Điều này đã dẫn đến sự gia tăng thu nhập của người và
gia tăng nhu cầu tiêu dùng. Do đó, việc mở ra các khu bán lẻ tại đây rất tốt
do nhu cầu tiêu thụ lớn
- Khu vực này thu hút một lượng lớn dân cư với sự đa dạng và phong phú từ
người dân địa phương, nhân viên văn phòng đến những người nước ngoài
sống và làm việc tại đây. Do đó, điều này sẽ tạo cơ hội rất lớn cho việc phát
triển các cửa hàng bán lẻ phục vụ nhu cầu đa dạng của khách hàng
- Khu vực Nam Sài Gòn là khu vực có hệ thống giao thông, cơ sở hạ tầng
phát triển, do đó điều này đã tạo điều kiện vô cùng thuận lợi để người dân
có thể tiếp cận với các khu vực mua sắm và tạo điều kiện để phát triển các cơ sở bán lẻ
Như vậy, có thể thấy có rất nhiều lý do cho thấy rằng nên mở khu bán lẻ
tại khu vực Nam Sài Gòn. Tuy nhiên, cũng có thể thấy hiện nay tại khu vực này,
số lượng các khu bán lẻ, các trung tâm thương mại cũng không phải ít. Chính vì
thế, sức ép cạnh tranh sẽ rất lớn. Do đó, trước khi đầu tư, nhà đầu tư cũng cần
phải xem xét kỹ lưỡng các yếu tố liên quan, sao cho đảm bảo được năng lực cạnh
tranh của mình khi xây dựng khu bán lẻ. Câu 3
Một chủ đầu tư đang xem xét khả năng phát triển một khu bất động sản có mục
đích sử dụng hỗn hợp. Hiện tại, cần mua lại khu đất với giá 230 tỷ VND. Vì cần
thời gian để nhận được sự chấp thuận đầu tư từ chính quyền địa phương, chủ đầu
tư tin rằng họ sẽ động thổ sau 3 năm kể từ khi có quyết định giao đất. Thời gian
xây dựng khu phức hợp này là 2 năm và tổng chi phí 920 tỷ VND mỗi năm. Trong
năm đầu tiên sau khi xây dựng, chủ đầu tư ước tính rằng tài sản này sẽ tạo ra dòng
tiền ròng là 18,4 tỷ VND và trong năm thứ hai, tài sản này sẽ tạo ra dòng tiền
ròng là 37,260 tỷ VND. Chủ đầu tư dự kiến sẽ bán tòa nhà vào cuối năm thứ hai
hoạt động. Họ tin rằng tòa nhà sẽ trị giá 2,760 tỷ VND vào thời điểm đó.
a. Tính IRR hàng năm mà chủ đầu tư dự kiến cho toàn bộ thời gian nắm giữ làbao nhiêu?
b. Nếu IRR kỳ vọng hàng năm là 15% thì giá bán phải là bao nhiêu vào cuốinăm thứ hai hoạt động?
c. Dựa vào kết quả câu (b), chứng minh IRR hàng năm là 15% cho chủ đầu tư. a.
Tính IRR hàng năm mà chủ đầu tư dự kiến cho toàn bộ thời gian
nắmgiữ là bao nhiêu? Theo đề bài ta có:
- Chi phí mua lại khu đất đó ban đầu là 230 tỷ VND
- Chủ đầu tư sẽ phải chờ trong năm thứ nhất và năm thứ hai để nhận được
sự chấp thuận từ chính quyền địa phương nên dòng tiền sẽ không phát sinh
- Đến năm thứ 3 và năm thứ 4, chủ đầu tư bắt đầu tiến hành xây dựng khu
phức hợp tại khu đất này với chi phí xây dựng mỗi năm là - 920 tỷ VND.
- Khu phức hợp chưa đi vào hoạt động nên chưa phát sinh doanh thu
- Năm thứ 5, chủ đầu tư ước tính khu đất này sẽ tạo ra dòng tiền ròng là 18,4 VND
- Từ dữ liệu đề bài nên ta tính được dòng tiền ròng năm thứ 6 mà khu đất
này tạo ra là 37,26 + 2760 = 2797.26 tỷ VND
Do đó, ta có bảng tổng hợp dòng tiền của dự án như sau: Năm 0 1 2 3 4 5 6 37,26 2760 Dòng tiền ròng -230 0 0 -920 -920 18.4 2797.26
Theo bảng trên, áp dụng công thức IRR ta được kết quả: IRR = 11% b.
Nếu IRR kỳ vọng hàng năm là 15% thì giá bán phải là bao nhiêu
vàocuối năm thứ hai hoạt động?
Tương tự như ý a, ta có bảng tổng hợp dòng tiền của dự án như sau: IRR 15% pmt -295.00 fv 3114.39
Từ excel ta tính được payment (pmt) là 295 tỷ VND, future value (fv) là 3114,39 tỷ VND
Vậy nếu muốn IRR kỳ vọng hàng năm là 15% thì giá bán tòa nhà vào cuối
năm thứ 2 hoạt động phải là 3114,39 tỷ VND c.
Dựa vào kết quả câu (b), chứng minh IRR hàng năm là 15% cho chủ đầutư Năm 0 1 2 3 4 5 6 Dòng tiền ròng -230 0 0 -920 -920 18,4 3114,39 IRR 15%
Với kết quả từ câu b, ta sử dụng fv của câu b là 3114,39 tỷ VND theo như
bảng trên thì dự án sẽ lập tức tăng lên 15%. Do đó, dự án này hoàn toàn có thể
đạt được IRR kỳ vọng.