Bài tập cuối khóa Phân tích lãi suất và đầu tư môn Đầu tư và tài trợ bất động sản | Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh

1, 2, 6, 9, 11, 14, 20, 21
CÂU 1. Nam gửi tiết kiệm ngân hàng 3 tỷ đồng với lãi suất kép hàng năm là 6%.
a. Nam sẽ có bao nhiêu tiền sau 7 năm?
b. Giả sử khoản tiền gửi với lãi suất kép hàng quý là 9%, Nam sẽ có bao nhiêu tiền sau 7 năm?
c. So sánh lợi suất hiệu quả hàng năm của 2 phương án (a) và (b), lựa chọn phương án nào tốt hơn?
CÂU 2. Quyết định đầu tư theo các phương án sau: a.
Bạn thích đầu tư 500 triệu đồng sẽ kiếm được lãi suất kép hàng tháng là 6% hay
đầu tư 500 triệu đồng với lãi suất kép hàng năm là 7%? b.
Bạn sẽ có bao nhiêu vào cuối 5 năm nếu bạn gửi 700 triệu vào cuối mỗi quý trong
một tài khoản sẽ hưởng lãi suất hàng năm là 10% được tính gộp theo quý?
CÂU 6. Phát đang cân nhắc đầu tư vào một lô đất ngay bây giờ và kỳ vọng giá sẽ là 15 tỷ
đồng vào cuối 10 năm. Phát kỳ vọng tỷ suất sinh lợi là 8% lãi kép hàng năm từ khoản đầu
tư của mình. Giá chào bán cho lô đất là 7 tỷ đồng. Anh ta có nên mua nó không? Tính tỷ lệ
sinh lợi nội tại (IRR) hàng năm cho khoản đầu tư này?
CÂU 9. Một khoản vay thế chấp 4 tỷ đồng với lãi suất 6% trong 25 năm, phương thức trả
gốc và lãi cố định hàng tháng (F.A). Các khoản thanh toán sẽ được thực hiện hàng tháng. Tính toán:
a. Các khoản thanh toán hàng tháng.
b. Lãi suất và các khoản thanh toán gốc trong tháng 1.
c. Tổng số tiền gốc và tổng số tiền lãi đã trả trong 25 năm.
d. Số dư nợ vay chưa thanh toán nếu khoản vay được trả vào cuối năm 10.
e. Tổng số tiền lãi và các khoản thanh toán gốc hàng tháng trong năm 10.
f. Tiền lãi và tiền gốc trong tháng 50 sẽ bằng bao nhiêu?
CÂU 11. Một khoản vay thế chấp thanh toán gốc và lãi cố định được thực hiện với số tiền
là 500 triệu đồng với lãi suất 6.5% trong 10 năm.
a. Tính toán khoản thanh toán hàng tháng cho một khoản vay CPM.
b. Tổng số tiền thanh toán trong toàn bộ thời hạn 10 năm sẽ là bao nhiêu? Trong tổng số
này, tiền lãi là bao nhiêu?
c. Giả sử khoản vay được trả hết sau 8 năm. Số dư nợ sẽ là bao nhiêu? Tổng số tiền lãi là
bao nhiêu vào thời điểm đó?
CÂU 14. Một khoản vay thế chấp với số tiền là 100.000 đô la được thực hiện với lãi suất
12% trong 20 năm. Các khoản thanh toán sẽ được thực hiện hàng tháng.
a. Các khoản thanh toán hàng tháng sẽ như thế nào nếu:
(1) Khoản vay theo phương thức thanh toán toàn bộ gốc và lãi cố định (F.A)?
(2) Khoản vay theo phương thức thanh toán một phần gốc và lãi cố định (P.A) và số dư
khoản vay là 50.000 đô la vào cuối năm 20?
(3) Khoản vay trả góp âm (N.A) và số dư khoản vay sẽ là 150.000 đô la vào cuối năm 20? b.
Tiền lãi của khoản thanh toán được lên lịch thanh toán vào cuối tháng 61 cho mỗi
trường hợp (1) đến (3) ở trên sẽ là bao nhiêu? c.
Nếu khoản vay được trả trước vào cuối năm 5, thì lãi suất thực tế cho mỗi khoản
vay trong phần a (1) - a (3) sẽ là bao nhiêu? d.
Giả sử các điều kiện trong a (1) thay đổi phương thức chi trả lãi (I.O) trong 3 năm
đầu tiên (36 tháng). Nếu khoản vay thanh toán theo dư nợ giảm dần đều hoàn toàn (F.A)
trong 17 năm còn lại, thì các khoản thanh toán hàng tháng phải là bao nhiêu từ năm 4 đến năm 20? e.
Dựa vào a (3) ở trên, trong đó người vay và bên cho vay đồng ý rằng số dư khoản
vay là 150.000 đô la sẽ được thanh toán vào cuối năm 20:
(1) Tổng số tiền lãi sẽ được thanh toán từ tất cả các khoản thanh toán là bao nhiêu? Tổng
số tiền gốc sẽ được thanh toán là bao nhiêu?
(2) Số dư khoản vay vào cuối năm thứ 3 sẽ là bao nhiêu?
(3) Nếu khoản vay được trả hết vào cuối năm thứ 3, lãi suất thực tế sẽ là bao nhiêu?
CÂU 20. Bạn đang cân nhắc một lựa chọn mua hoặc thuê một bất động sản nhà ở. Bạn có
thể thuê với giá 20 triệu một tháng và chủ nhà sẽ chịu trách nhiệm bảo trì, bảo hiểm tài sản
và thuế tài sản. Ngoài ra, bạn có thể mua bất động sản này với giá 8,4 tỷ đồng và tài trợ
bằng khoản vay thế chấp 80% với lãi suất 6% sẽ thanh toán hết trong thời hạn 30 năm.
Khoản vay có thể được trả trước bất kỳ lúc nào mà không bị phạt.
Bạn đã nghiên cứu về khu vực thị trường và thấy rằng (1) bất động sản trước đây đã tăng
giá với tốc độ hàng năm là 5% và tiền thuê các bất động sản tương tự cũng tăng 8% hàng
năm; (2) bảo trì và bảo hiểm hiện là 80 triệu đồng và tăng với tốc độ 10% mỗi năm; (3)
bạn đang chịu mức thuế suất biên là 20% và có kế hoạch sử dụng bất động sản này làm
nơi cư trú chính trong ít nhất 8 năm; (4) loại trừ thuế thu nhập từ vốn sẽ được áp dụng khi
bạn bán bất động sản; (5) chi phí bán sẽ là 4% trong năm bán; và (6) thuế tài sản thường
chiếm khoảng 2% giá trị tài sản mỗi năm. Dựa trên thông tin này, bạn phải quyết định: a.
Để IRR sau thuế là 10% cho vốn chủ sở hữu của mình, bạn nên mua bất động sản
hay thuê trong thời hạn sở hữu 4 năm? b.
Điều gì sẽ xảy ra nếu thời hạn sở hữu dự kiến của bạn thay đôi thành 10 năm. Mua
haythuê sẽ tốt hơn nếu bạn muốn kiếm được IRR sau thuế 10%? c.
Khoảng mức tiền thuê nào sẽ khiến bạn không quan tâm giữa việc mua và thuê
trong thời hạn 8 năm? Giả sử IRR sau thuế là 4,5% sẽ là mức tối thiểu bạn cần kiếm được
từ vốn đầu tư vào ngôi nhà.
CÂU 21. Một nhà đầu tư đang cân nhắc việc mua lại một “bất động sản kiệt quệ” nằm
trong danh sách REO của Ngân hàng Northlake. Bất động sản này có giá 5 tỷ đồng và nhà
đầu tư ước tính rằng mình có thể vay 3 tỷ đồng với lãi suất 8% và bất động sản này sẽ cần
tổng chi phí sau trong năm tới: khảo sát nghiên cứu thị trường 100 triệu đồng, hồ sơ 25
triệu đồng, cải tạo 300 triệu đồng, chi phí lãi 200 triệu đồng, bảo hiểm 40 triệu đồng, thuế
150 triệu đồng, chi phí bán 150 triệu đồng. a.
Khi cân nhắc đầu tư vào bất động sản “bất động sản kiệt quệ”, hai lĩnh vực nghiên
cứu quan trọng nhất cần được thực hiện là gì? b.
Nhà đầu tư đang tự hỏi một bất động sản như vậy phải bán như thế nào sau một
năm đểkiếm được 20% lợi nhuận (IRR) trên vốn chủ sở hữu. Anh ta phải cân nhắc những vấn đề nào khác? c.
Người cho vay hiện lo ngại rằng nếu bất động sản không bán được, anh ta có thể
phải giữ bất động sản đó thêm một năm nữa. Anh ta tin rằng anh ta có thể cho thuê và
nhận được dòng tiền ròng trước khi trả nợ là 60 triệu mỗi tháng. Tuy nhiên, anh ta sẽ phải
trả thêm 200 triệu đồng tiền lãi cho khoản vay của mình trong thời gian đó, rồi sau đó bán.
Giá phải là bao nhiêu vào cuối năm thứ 2 để kiếm được 20% IRR trên vốn chủ sở hữu?