Bài tiểu luận kết thúc học phần môn Đầu tư và tài trợ bất động sản | Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh

MỤC LỤC
BẢNG ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ THAM GIA CÔNG VIỆC .......................................................... 3
I. Tổng quan thị trường bất động sản trong giai đoạn 2020-2022 ............................................. 3
II. Thị trường căn hộ studio .......................................................................................................... 5
1. Định nghĩa: ................................................................................................................................... 5
2. Đối tượng hướng đến: .................................................................................................................. 6
3. Căn hộ studio có thể dùng để: ...................................................................................................... 6
4. Pháp lý về căn hộ studio: .............................................................................................................. 6
5. Thời gian sở hữu: .......................................................................................................................... 7
6. Lợi ích: ......................................................................................................................................... 7
7. Thị trường Thành phố Hồ Chí Minh: ........................................................................................... 7
III. Chính sách tài trợ (tín dụng) hiện hành cho loại hình căn hộ studio .................................. 8
IV. Hiệu quả đầu tư cho loại hình căn hộ studio........................................................................ 10
1. Khái quát về chủ đầu tư Vinhomes và dự án The Beverly Solari .............................................. 10
2. Chính sách tín dụng của Vietcombank dành cho dự án Beverly Solari ..................................... 12
3. Phân tích đầu tư .......................................................................................................................... 13
PHỤ LỤC ...................................................................................................................................... 15
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................................ 18
BẢNG ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ THAM GIA CÔNG VIỆC THANG ĐIỂM
Đánh giá theo thang điểm 1-5 tương ứng:
1. Thực hiện 2. Thực hiện 3. Thực hiện 4. Thực hiện 5. Thực hiện rất chưa tốt khá ổn tốt tốt
ĐÁNH GIÁ THÀNH VIÊN NHÓM THANG ĐIỂM Nỗ lực cá nhân ST Chất HỌ TÊN Thái lượng Chủ Nhận xét chung T độ làm
Năng lực Đầu tư công động việc chuyên nghiên việc trong công việc môn cứu - Phân tích chính sách tín dụng của Vietcombank dành cho Đặng Minh căn hộ studio 1 5 5 5 5 5 Huyền - Chính sách tín dụng của Vietcombank dành cho dự án Beverly Solari - Phân tích thị Nguyễn trường căn hộ studio Huỳnh 2 5 5 5 5 5 - Tìm hiểu về chủ Phương
đầu tưvà dự án Bervely Thảo Solari - Tổng hợp bài nhóm - Tổng quan thị trường Nguyễn
bất động sản Việt Nam 3 5 5 5 5 5 Thị Tươi giai đoạn 2020-2022 - Phân tích đầu tư
I.Tổng quan thị trường bất động sản trong giai đoạn 2020-2022
Năm 2020, nền kinh tế thế giới và Việt Nam suy yếu nghiêm trọng do ảnh hưởng của dịch bệnh “
Covid-19, trong đó thị trường bất động sản Việt Nam cũng bị ảnh hưởng không nhỏ . Ngoài ra, thị ” “
trường còn tồn tại một số ảnh hưởng từ việc chính sách pháp luật chưa chặt chẽ, quản lý nhà nước
lỏng lẻo. Sự chồng chéo của các quy định pháp luật dẫn đến tình trạng không nhất quán nên việc ” “
kiểm soát của các cơ quan nhà nước gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là vấn đề xử lý hồ sơ cho các chủ
đầu tư và dự án bất động sản . Từ đó dẫn tới lượng cung trên toàn thị trường ở mức thấp, nhất là ”
nguồn nhà ở xã hội, giá thấp, bình dân. Cầu tăng - cung khan hiếm chính là nguyên nhân làm cho
giá của bất động sản tăng nhanh chóng, trong đó Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh miền Đông
Nam Bộ - nơi đang hình thành Thành phố Thủ Đức và sân bay Long Thành là khu vực có giá tăng “
mạnh và nóng nhất trên cả nước . Nhờ sự chuyển dịch làn sóng đầu tư từ Trung Quốc, phân khúc ”
bất động sản công nghiệp trở nên sôi động và nhộn nhịp. Do ảnh hưởng của dịch bệnh, người dân “
hạn chế đi ra ngoài để tránh lây lan dịch bệnh khiến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng suy giảm
. Ngoài những ảnh hưởng không tích cực từ bệnh dịch thì pháp lý của dự án chưa được rõ ràng ”
minh bạch khiến Condotel không tạo được tâm lý tin tưởng và không thu hút được nhà đầu tư.
Theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, hơn 30 dự án có sản phẩm đạt điều kiện tiêu chuẩn “
bán ra thị trường được phê chuẩn trong năm 2020 với 15275 căn hộ và 1620 thấp tầng . Trên toàn ”
thị trường Thành phố Hồ Chí Minh có 27.390 sản phẩm được chào bán, trong đó có 25.069 căn hộ
và 2.321 thấp tầng. Số sản phẩm được giao dịch đạt 23.833 sản phẩm (trong đó
21.650 căn hộ và 2.183 thấp tầng). Tỉ lệ hấp thu đạt 87%.
Năm 2021, sự tiếp diễn của dịch bệnh Covid-19 cùng với các chỉ thị phong tỏa kéo dài đã tác động “
nghiêm trọng tới thị trường bất động sản . Tuy nhiên, thị trường vẫn có điểm khởi sắc là tăng giá ” “
trung bình từ 5 - 9%, đặc biệt là các sản phẩm đất nền do nguồn cung tiếp tục khan hiếm mà nhu ”
cầu mua bất động sản vẫn tăng cao. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, mặt bằng giá chung cư tăng từ
32 triệu/m2 (2020) lên 34 triệu/m2 (2021); mặt bằng giá nhà riêng tăng từ 92 triệu/m2 (2020) lên
103 triệu/m2 (2021); mặt bằng giá nhà mặt phố tăng từ 309 triệu/m2 (2020) lên 349 triệu/m2 (2021)
(Phụ lục 1). Thị trường nhận được dòng tiền giá rẻ đang tiếp tục chảy vào làm cho nhu cầu mua “
bất động sản để ở và đầu tư tiếp tục gia tăng trong năm 2021 . Nhiều cặp vợ chồng trẻ dễ dàng vay ”
mua nhà trả góp hơn do lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà 12 tháng giảm từ 8,79% (2020) xuống còn
6,69% (2021). Cùng với đó, Chính phủ bắt đầu xây dựng các kế hoạch hồi phục và phát triển đất “
nước, kinh tế, xã hội nhằm đáp ứng những thay đổi và khó khăn trong tình hình dịch bệnh. Sau mỗi ”
đợt tình hình dịch bệnh tạm thời có dấu hiệu ổn định, lượng tìm kiếm thông tin liên quan tới bất
động sản luôn tăng trở lại. Tính đến tháng 11/2021, chỉ số mức độ quan tâm đến lĩnh vực này đã
hồi phục tương đối ổn định (Phụ lục 2). Trong đó, đất nền và chung cư là hai loại hình bất động
sản thường xuyên được chú ý nhất chiếm tỷ lệ lần lượt là 25% và 20%, hai thành phố lớn Hà Nội
và Hồ Chí Minh là khu vực bất động sản được quan tâm nhất chiếm tỷ lệ 40% và 29%. Điểm nổi
bật năm 2021 là sự dịch chuyển rõ rệt của dòng tiền vào ngành (từ miền Nam ra miền Bắc) thay vì
trước đây dòng tiền đầu tư vào thị trường Thành phố Hồ Chí Minh đa phần đến từ Hà Nội. Bên “
cạnh đó theo số liệu từ Hiệp hội môi giới bất động sản và Batdongsan.com.vn cho thấy nguồn cung
bất động sản sơ cấp và lượng tin đăng toàn thị trường suy giảm đáng kể (Phụ lục 3). ”
Ngoài ra trong năm 2021, trên thị trường bất động sản đã xuất hiện một số hiện tượng như sốt đất, “
đấu giá đất Thủ Thiêm,... Cơn sốt đất lan rộng khắp các tỉnh thành vào thời điểm đầu năm, nhất là ”
tháng 3/2021 (Phụ lục 2). Tại một số điểm như vùng ven Hà Nội, Hòa Bình, Thành phố Thủ Đức,
Long An, Đồng Nai,... giá đất nền tăng mạnh. Cơn sốt đất cũng quay trở lại trong những tháng cuối
năm trước những thông tin quy hoạch và doanh nghiệp lớn đầu tư. Đặc biệt sự kiện có tác động “
mạnh mẽ nhất tới thị trường trong năm 2021 là ngày 10/12/2021, tập đoàn Tân Hoàng Minh đấu
giá thành công bốn lô đất vàng nằm trong khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá cao gấp bảy lần giá
khởi điểm (2,45 tỷ đồng/m2) . Sự kiện này đã tác động mạnh mẽ lên thị trường khu vực xung ”
quanh, khiến cho giá đất các khu vực lân cận tăng nhanh chóng ở hầu hết tất cả các phân khúc.
Năm 2022, bất động sản Việt Nam hình thành hai giai đoạn chính. Đợt một là sáu tháng đầu năm “
với một thị trường bất động sản nhộn nhịp, sôi động sau thời gian dịch Covid-19 . Chịu tác động ”
của nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô, kinh tế đất nước dần phục hồi, mở cửa giao thương, giá bất động
sản tại thời điểm quý I năm 2022 ghi nhận tăng nhiều nơi, nguồn vốn từ các khách hàng cá nhân
cũng có sự dịch chuyển. Nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng cao ở cả hai thành phố lớn nhất cả nước “
tập trung ở phân khúc bình dân là điểm đáng chú ý trong quý I (trong tháng 2, lượt tìm kiếm tăng
36% so với tháng 1) . Ở khu vực phía đông Thành phố Hồ Chí Minh lượng quan tâm chung cư cho ” “
thuê tăng mạnh nhất như quận 2 tăng 36%, quận 1 tăng 13$, quận 7 tăng 10% vào quý II năm 2022. ”
Đợt hai là sáu tháng cuối năm với nhiều biến động do việc thắt chặt room tín dụng từ phía ngân
hàng nhà nước. Các nhà đầu tư phụ thuộc từ đòn bẩy tài chính và các nhóm đầu cơ, mua đi bán lại “
nhanh chóng nhằm kiếm lời là đối tượng chịu tác động tiêu cực nhất và có khả năng lớn sẽ bị loại
bỏ trong thị trường này . Các ngân hàng liên tục gia tăng lãi suất tiết kiệm trong cuộc đua huy động ”
vốn ngày càng nóng. Đỉnh điểm trên thị trường đã xuất hiện mức lãi suất tiết kiệm 10%/năm
(Saigonbank). Lãi suất cho vay từ ngân hàng tăng cao khiến nhiều người ôm bất động sản thông “
qua đòn bẩy tài chính không kịp trở tay, loay hoay trong vòng xoáy trả lãi. Theo thống kê từ Ngân ” “
hàng nhà nước, dư nợ tín dụng đối với bất động sản là 2,33 triệu tỷ đồng, chiếm 20,66% tổng dư
nợ tín dụng, tính đến ngày 31/05/2022 . Ngày 17/11/2022, nhận thấy những vướng mắc, khó khăn ”
trong thị trường bất động sản, Chính phủ đã thành lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho ngành . “ ”
Theo đó nhiều thông tin mang dấu hiệu tích cực cho thấy ngân hàng nhà nước sẽ xem xét và nới “
lỏng room tín dụng trong thời gian tới. ” II.
Thị trường căn hộ studio 1. Định nghĩa:
Căn hộ studio hay còn có cách gọi khác là Efficiency hoặc Bachelor. Mô hình này phổ biến ở các
nước Mỹ, Úc, Singapore…, và được bắt nguồn từ nước Anh. Mục đích thiết kế ban đầu của mô
hình là làm nhà cho thuê, dành cho học sinh, sinh viên, người độc thân đang học tập và làm việc
tại các quận, huyện trong trung tâm thành phố để tiết kiệm được chi phí.
Diện tích lên đến 60 - 65m2 là mức tối đa, tối thiểu đôi khi chỉ 25m2. Điểm khiến mô hình này
khác với những mô hình còn lại là không có sự tách biết về không gian. Trong một căn hộ studio
có đầy đủ các chức năng cơ bản với đặc thù nhỏ gọn và tối giản. Giá từng căn cũng phù hợp với túi
tiền của tầng lớp thu nhập trung bình - khá.
2. Đối tượng hướng đến:
Nhóm khách hàng trẻ đang còn độc thân thích cuộc sống tự lập “
Nhóm khách hàng là các nhà đầu tư
Nhóm khách hàng là các cặp vợ chồng mới cưới tài chính còn hạn chế
Nhóm khách hàng là sinh viên xa gia đình ”
3. Căn hộ studio có thể dùng để: -
Để ở: lựa chọn hoàn hảo về không gian sống cho những người ưa chuộng không gian riêng
tư, người trẻ đang trong quá trình tự lập và vợ chồng trẻ chưa có nguồn thu nhập ổn định. Giá bán
của các căn này được xem là lý tưởng so với các mô hình căn hộ khác như 1 hoặc 2 phòng ngủ.
Điều này phù hợp với khả năng kinh tế của hầu hết người dân. -
Để cho thuê: do có giá bán/ thuê phù hợp với đại đa số người Việt nên lượng khách hàng
tìm hiểu loại hình này luôn ở mức cao. Hơn nữa, phần lớn các căn studio đều được đặt tại các vị trí
thuận lợi, trung tâm thành phố,... Do đó, nhà đầu tư có thể hoàn toàn yên tâm về nguồn khách hàng
ổn định (học sinh, sinh viên đi học xa nhà, người đi làm còn độc thân,...).
4. Pháp lý về căn hộ studio:
“ Theo Luật nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ đã quy “
định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sở hữu các căn hộ có diện tích tối thiểu 25m2 trở lên, thiết kế
dạng khép kín, đáp ứng các yêu cầu về nhà chung cư thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu. ”
Giống với các nhà chung cư khác, căn hộ studio cũng phải đáp ứng đủ các yêu cầu về diện tích tối
thiểu, thiết kế khép kín và các biện pháp an toàn như phòng cháy chữa, lối thoát hiểm,... Chủ sở
hữu “Efficiency” chỉ được cấp sổ hồng khi chủ đầu tư loại hình căn hộ này có giấy phép xây
dựng và thi công theo đúng quy định từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Thời gian sở hữu:
“ Trong trường hợp bạn sở hữu dạng thuê mua thời gian tối đa (thường là 50 năm tùy vào dự án)
thì căn hộ studio được xây dựng tại khối trung tâm thương mại thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Còn
đối với dạng sở hữu lâu dài (vĩnh viễn), căn hộ studio của bạn được thi công tại khối căn hộ bán
thuộc phần sở hữu riêng. ” 6. Lợi ích: ●
Xu hướng khách du lịch muốn trải nghiệm không gian nghỉ dưỡng, ở tại căn hộ có diện tích
lớn là không cần thiết, tiết kiệm bớt chi phí thuê phòng. ●
Mức giá căn hộ studio không quá cao, phù hợp với giỏ hàng của nhiều người, trong khi lợi
nhuận có thể đem đến lại lớn. ●
Nhiều khả năng khi sinh sống lâu dài trong căn hộ studio sẽ gây nhàm chán, thiếu thoải mái
nhưng nếu chỉ ở với mục đích nghỉ dưỡng trong thời gian ngắn thì lại mang đến những trải nghiệm
mới lạ, thú vị khi giá thuê phòng rẻ hơn. ●
Hầu hết dự án căn hộ nghỉ dưỡng thường mang lại lợi ích kép khi vừa có thể nhận lợi nhuận
từ việc cho thuê, đồng thời vừa có thể nghỉ dưỡng ngay tại căn hộ của mình.
7. Thị trường Thành phố Hồ Chí Minh:
Thành phố Hồ Chí Minh giữ vị trí đầu tàu phát triển của các vùng kinh tế trọng điểm trong cả nước,
là nơi quy tụ nhiều cơ quan hành chính, trường đại học, các doanh nghiệp lớn nhỏ nên nhu cầu về
nhà ở tại khu vực này rất lớn và tăng không ngừng.
Thành phố Hồ Chí Minh gần đây, việc giao dịch mua bán căn hộ chung cư phát triển rất sôi động
với hàng loạt các dự án của các nhà đầu tư lớn nhỏ trong và ngoài nước. Sự xuất hiện của loại mô
hình này ngày càng có chỗ đứng trên thị trường địa ốc khu vực. Cũng vì thế, sự lựa chọn được đa
dạng hóa cho người mua, đáp ứng những nhu cầu và tiêu chí khác nhau như: giá thành, địa điểm,
diện tích, mẫu thiết kế,…
Hiện nay, các dự án căn hộ tại nội thành Thành phố Hồ Chí Minh đang được rất nhiều người đón
nhận như: căn hộ cao cấp, căn hộ trung cấp, biệt thự liền kề, biệt thự đơn lập… Điều đó đã làm cho
thị trường giao dịch chung cư tại đây diễn ra sôi nổi.
Diện tích phổ biến của các căn hộ studio tại thị trường Việt Nam ở khoảng từ 25 – 45m2. Đặc biệt,
trong vài năm trở lại đây, nhằm phục vụ cho nhu cầu lưu trú của các chuyên gia nước ngoài,
Bachelor có xu hướng phát triển ở các khu vực vùng ven, lân cận các khu công nghiệp. Căn hộ
studio có giá bán bình quân dao động từ khoảng 800 triệu đến 1,7 tỷ đồng/căn.
Có nhận định cho rằng việc những căn hộ studio tại Việt Nam khi được mở rộng sẽ giúp cho các
dự án được khai thác hiệu quả hơn bởi nhà đầu tư, cũng như làm đa dạng sự lựa chọn của khách
hàng. Với những đối tượng khách hàng dư giả về tài chính, việc đầu tư vào căn hộ studio được
nhiều người cân nhắc do chúng đem lại nguồn thu nhập từ nhiều phía, đa dạng hoá hình thức kinh
doanh. Nhờ mức giá vừa túi tiền, khả năng thanh khoản tốt, căn hộ studio được đánh giá phù hợp
và mang đến nguồn lợi lớn cho các nhà đầu tư lướt sóng. Bên cạnh đó, trong tương lai, tiềm năng
dồi dào mà căn hộ studio cho thuê có thể mang lại cộng thêm giá bản có xu hướng tăng là điều thấy
rõ. Dòng sản phẩm này còn đặc biệt phù hợp với những nhà đầu tư trung và dài hạn. III.
Chính sách tài trợ (tín dụng) hiện hành cho loại hình căn hộ studio
“ Tại Vietcombank (VCB) dư nợ cho vay mua nhà vẫn là lớn nhất trong tổng dư nợ khách hàng cá
nhân. Theo đó, dư nợ cho vay mua nhà chiếm 26% tổng dư nợ tại VCB tính đến cuối quý II/2022.
“ Những khách hàng vay có nhu cầu mua nhà đất được VCB chủ yếu cho vay. Đối với các dự án
chung cư, ngân hàng liên kết với CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) với dự án
Akari; các dự án Verosa Park của CTCP Đầu tư Nam Long (NLG), Phú Mỹ Hưng, Sunshine,
CTCP Vinhomes (VHM) với dự án Grand Park,... ”
Để phân tích và đánh giá một phương án đầu tư có hiệu quả thì một trong những việc quan trọng
là tìm hiểu chính sách tín dụng của ngân hàng. Dưới đây là những nội dung chính của một chính
sách tín dụng cho vay mua nhà dự án: •
Mục không thể thiếu trong bất kì chính sách tín dụng đó là xác định được đối tượng khách
hàng. Hiện nay, điều kiện để trở thành đối tượng khách hàng của Vietcombank khi vay mua nhà dự án là: -
Khách hàng có thu nhập ổn định từ lương tối thiểu từ 5 triệu đồng -
Khách hàng có tài sản đảm bảo là bất động sản, giấy tờ có giá •
Mục tiếp theo trong chính sách tín dụng đó là danh mục tín dụng. Trong mục này, các ngân
hàng thường sẽ công bố các chính sách thích hợp đối với từng loại sản phẩm tín dụng.
Tiếp đến là mục được mọi khách hàng quan tâm nhiều nhất khi vay mua nhà dự án đó là các chính
sách ưu đãi lãi suất. Ở thời điểm hiện tại, chính sách ưu đãi khi vay mua nhà trả góp của ngân hàng Vietcombank như sau: •
Ưu đãi: 7,7%/năm cố định trong 12 tháng đầu tiên •
Ưu đãi: 8,7%/năm cố định trong 24 tháng đầu tiên. •
Ưu đãi: 9,5%/năm cố định trong 36 tháng đầu tiên. •
Ưu đãi: 10%/năm cố định trong 60 tháng đầu tiên.
Dựa trên tình hình kinh tế và dự án, khách hàng có thể lựa chọn gói lãi suất phù hợp với điều kiện
cũng như mục đích sử dụng của bản thân. Từ đó, giúp nhiều phân khúc khách hàng có thể dễ dàng
tiếp cận với phương án vay của ngân hàng.
Để ngân hàng có thể đánh giá khả năng trả nợ của mỗi khách hàng và có cơ sở để cho khách hàng
cho vay thì ngân hàng thường dựa trên tài sản đảm bảo mà khách hàng cung cấp. Tài sản đảm bảo
là giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Tuy nhiên, lưu ý có một số loại hình bất động sản không được
xét duyệt là tài sản đảm bảo: đất nền, đất nông nghiệp, chung cư hình thành trong tương lai, hợp
đồng thuê đất (trả theo từng tháng).
Tiếp sau đây, để khách hàng thuận tiện và dễ dàng vay tiền ngân hàng, thì mỗi ngân hàng sẽ có quy
trình cho vay theo các bước như sau: •
Bước 1: Liên hệ với các điểm giao dịch của Vietcombank để được tư vấn về điều kiện và hồ sơ vay vốn. •
Bước 2: Chuẩn bị và nộp hồ sơ theo hướng dẫn của nhân viên tư vấn. •
Bước 3: Vietcombank thực hiện thẩm định và thông báo kết quả phê duyệt •
Bước 4: Chuẩn bị chứng từ/ thực hiện các thủ tục trước khi giải ngân • Bước 5: Giải ngân
Với từng dòng sản phẩm thì ngân hàng sẽ đưa ra các đặc điểm của mỗi loại. Giúp khách hàng dễ
dàng xác định được phương án vay phù hợp với điều kiện bản thân. Riêng với dòng sản phẩm là
vay mua nhà dự án thì có thời gian cho vay tối đa 20 năm; Số tiền cho vay là 70% giá trị căn hộ
(có thể lên tới 100% giá trị căn hộ); Phương án trả nợ đối với tiền gốc vay là trả hàng tháng hoặc
hàng quý, và đối với lãi vay thì trả hàng tháng theo dư nợ giảm dần.
Và cuối cùng là hồ sơ tín dụng. Hay còn gọi là hồ sơ vay và trả nợ trong quá khứ của một cá nhân,
bao gồm tất cả các thông tin về chậm thanh toán, bộ hồ sơ tín dụng là điều đặc biệt quan trọng đối
với nhu cầu vay vốn của khách hàng trong tương lai, hồ sơ tín dụng càng uy tín thì người đi vay
càng có nhiều cơ hội nhận được khoản vay. Trong hồ sơ tín dụng thường sẽ bao gồm: •
Phương án sử dụng vốn •
Hồ sơ nhân thân: bao gồm tất cả các thông tin cá nhân giúp cung cấp những cơ sở đầu tiên
để ngân hàng xác minh danh tính khách hàng và đảm bảo cho khoản vay tín dụng. •
Hồ sơ vay vốn: giúp ngân hàng thẩm định được mục đích sử dụng vốn của khách hàng như
hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng,... •
Hồ sơ chứng minh thu nhập: là các giấy tờ chứng minh khách hàng có nguồn trả nợ đối với
khoản vay ngân hàng và nguồn trả nợ này liệu có đủ điều kiện vay không như hợp đồng lao động,
bảng lương, sao kê tài khoản ngân hàng,... •
Hồ sơ tài sản đảm bảo: tài sản đảm bảo là yếu tố cần thiết với các khách hàng vay vốn theo
hình thức thế chấp bởi đây chính là nhân tố giúp giảm rủi ro cho khoản vay xuống mức thấp nhất
đối với phía ngân hàng: giấy chứng nhận sở hữu tài sản. IV.
Hiệu quả đầu tư cho loại hình căn hộ studio
1. Khái quát về chủ đầu tư Vinhomes và dự án The Beverly Solari
Vinhomes là công ty con của Tập đoàn Vingroup – CTCP chuyên mảng đầu tư, phát triển và kinh
doanh BĐS nhà ở, văn phòng và các hạng mục liên quan. Công ty mẹ - Tập đoàn Vingro up hiện
đang nắm giữ 72,31% cổ phần tại Vinhomes. Theo số liệu của CBRE, trong giai đoạn 20 16 - 2019,
Vinhomes chiếm tới 22% thị phần căn hộ đã bán tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Ước tính, doanh thu năm 2022 của VHM sẽ đến từ các dự án Ocean Park, Smart City, Gra nd Park
và dự án mới là The Empire.
Dự phóng kết quả kinh doanh 2022 - 2023
The Beverly Solari toạ lạc ở một địa thế có 1-0-2 tại khu vực quan trọng nhất Khu đô thị Vinhomes
Grand Park, đặc biệt nó còn là phân khu sở hữu vị trí đắc địa khi tiếp giáp cả 2 tuyến đường trung
tâm: tuyến đường Châu thổ trên cao (vành đai 3) và trục đường Phước Thiện phía sau. Theo sau đó
là công viên nội khu và cụm trường học theo chuẩn quốc tế.
Tại các tòa căn hộ phân khu The Beverly Solari, chủ đầu tư phát triển các loại hình từ căn s tudio,
1PN cho đến 3PN với diện tích đa dạng từ 30m2 đến 103m2. Cụ thể: Diện tích Giá Căn hộ Studio 30 – 39,4m 2 giá từ 1.499 tỷ VNĐ Căn hộ 1PN 40 – 45m2 giá từ 2.150 tỷ VNĐ Căn hộ 1PN +1 46 – 52m 2 giá từ 2.399 tỷ VNĐ Căn hộ 2PN 58 ,3 – 69,2m 2 giá từ 2.590 tỷ VNĐ Căn hộ 2PN +1 69 ,2 – 70,4m 2 giá từ 3.298 tỷ VNĐ Căn hộ 3PN 81 ,2 – 103,3m 2 giá từ 5.078 tỷ VNĐ
( Giá trên chưa bao gồm VAT và KPBT )
Chủ đầu tư Vinhomes đã hợp tác cùng tập đoàn Mitsubishi của Nhật, quy hoạch The Bever ly
Solari với 13 tòa căn hộ, chiều cao từ 24 – 30 tầng với đa dạng các loại hình căn hộ đáp ứng n hu
cầu sinh hoạt của nhiều nhóm khách hàng với tích lũy tài chính khác nhau. Trong đó, căn hộ s
tudio với thiết kế thông minh cùng tính thanh khoản cao đã nhanh chóng trở thành “bom tấn” tại
thị trường bất động sản Sài Gòn.
Thông tin tổng quan căn hộ studio The Beverly Solari: “ •
Vị trí: thuộc phân khu The Beverly Solari, đại đô thị Vinhomes Grand Park, Quận 9, TP. Hồ Chí Minh •
Chủ đầu tư: Vinhomes và tập đoàn Mitsubishi •
Diện tích: dao động từ 29m2 – 39m2 •
Mật độ căn hộ: 1 – 2 căn/tầng •
Thời gian khởi công: năm 2022
Dự kiến bàn giao: vào năm 2024 • Hình thức sở hữu: 1.
Với công dân Việt Nam: Sổ hồng, sở hữu lâu dài 2.
Với công dân nước ngoài: Sở hữu 50 năm ”
Các căn studio The Beverly Solari có diện tích dao động từ 30m2 – 39m2. Số lượng các că n trên
một mặt sàn rất hiếm, chỉ từ 1-2 căn/sàn. Điểm nổi bật tại các căn hộ tại Vinhomes nói chu ng và
căn studio The Beverly Solari nói riêng là đều được thiết kế theo phong cách “mở” không vách
ngăn, giúp tối ưu diện tích, công năng sử dụng, đảm bảo mọi m2 đều được tận dụng triệt để.
Giá có thể cho thuê: Giá thuê Nhà trống
giá từ 3.5 – 5 triệu/tháng Căn hộ Studio Có nội thất
giá từ 4.5 – 5.5 triệu/tháng Nhà trống
giá từ 5 – 6 triệu/tháng Căn hộ 1PN Có nội thất
giá từ 5.5 – 6.5 triệu/tháng Nhà trống
giá từ 6 – 7 triệu/tháng Căn hộ 2PN Có nội thất
giá từ 6.5 – 8 triệu/tháng Nhà trống
giá từ 8 – 10 triệu/tháng Căn hộ 3PN Có nội thất
giá từ 9 – 12 triệu/tháng
2. Chính sách tín dụng của Vietcombank dành cho dự án Beverly Solari
Người mua nhà chỉ cần thanh toán 15% giá trị căn hộ là sẽ được kí hợp đồng mua bán và trở
thành chủ của căn hộ. Số tiền 30% giá trị căn hộ bằng vốn tự có của khách hàng cũng không phải
thanh toán hết một lần mà sẽ chia thành nhiều đợt trong khoảng thời gian từ 2 – 4 tháng.
Có nhiều chính sách bán hàng tốt như chiết khấu 9% giá trị căn hộ khi khách hàng thanh to án sớm
100% giá trị căn hộ trong 15 ngày kể từ ngày kí hợp đồng mua bán.
“ Đối với những khách hàng có nguồn thu nhập mức trung bình có nhu cầu thuê nhà thì có thể lựa
chọn phương án ân hạn nợ vay trong 18 tháng, tức đến khi khách hàng nhận bàn giao căn hộ và bắt
đầu dọn vào ở, lúc đó thay vì trả số tiền thuê nhà hàng tháng khách hàng có thể dùng số tiề n đó để
thanh toán tiền lãi và gốc vay ngân hàng.”
Khách hàng có thể chọn phương án thanh toán tại dự án Vinhomes Grand Park Quận 9 theo đúng “
tiến độ. Nhờ đó, khách hàng sẽ giảm thiểu được rủi ro tài chính nếu dự án bị chậm tiến độ. ”
“ Với gói trả góp theo niên kim cố định, số tiền phải trả góp sẽ thay đổi không đáng kể nhiều t rong
suốt thời gian vay vốn. Điều này giúp người mua nhà giảm thiểu được rủi ro khi lãi suất thị trường
có sự biến động trong tương lai. Không mất phí khi trả nợ trước hạn trong thời gian hỗ tr ợ lãi suất.”
3. Phân tích đầu tư
3.1. Thông tin tài sản Giá mua 1 500 000 000 VND/căn Số lượng mua 10 căn Diện tích 1 căn 30 - 39 m2 Giá cho thuê 1 căn 6 000 000 VND/tháng
Tỷ lệ tăng trưởng tài 10% năm sản Tỷ lệ tăng trưởng cho 3% năm thuê Bảo hiểm, bảo trì 1 15 000 000 VND/căn căn Tỷ lệ tăng bảo hiểm, 2% năm bảo trì
3.2. Thông tin khoản vay từ ngân hàng Vietcombank tổng giá Tỷ lệ vay vốn 33,33% trị t ài sản Số tiền vay 5 000 000 VND 000
cố định trong 24 tháng đầu, s
au đó sẽ thả nổi( tuy nhiên Lãi suất 8,70% năm
trong bài sẽ coi là lãi suất cố
định để thuận tiện tính toán) Thời hạn cho 20 năm vay Kỳ thanh toán 12 kỳ/năm Mức chi trả nợ 528.313.752 VND hằng năm Phạt thanh toán
(Chính sách ưu đãi của Vietc 0 % trước hạ n ombank dành cho dự án) Phí chuyển 2% giá trị tài nhượng sản Năm 0 1 2 3 4 5
Giá trị căn hộ 1 500 000 000 1 650 000 000 1 815 000 000
1 996 500 000 2 196 150 000 2 415 765 000 Giá cho thuê/c ăn/tháng 6 000 000 6 180 000 6 365 000 6 556 000 6 753 000
3.3. Lịch trả nợ PMT Số dư nợ Số dư nợ cuối Tháng Lãi = Dư nợ đầu kỳ kỳ đầu kỳ x 0,73 Gốc Tổng % 1 5 000 000 36 500 000 7 526 000 44 026 000 4 992 474 000 000 2 4 992 474 36 445 000 7 581 000 44 026 000 4 984 893 000 000 3 4 984 893 36 390 000 7 636 000 44 026 000 4 977 257 000 000 4 4 977 257 36 334 000 7 692 000 44 026 000 4 969 565 000 000 5 4 969 565 36 278 000 7 748 000 44 026 000 4 961 817 000 000 .... 240 43 707 000 319 000 43 707 000 44 026 000 0
3.4. Số liệu bất động sản
3.5. Lợi nhuận hằng năm từ cho thuê căn hộ ( giả sử tất cả các căn hộ đều được cho thuê) Năm 1 2 3 4 5 Giá cho thuê/căn/tháng 6 000 000 6 180 000 6 365 000 6 556 000 6 753 000 Số lượng căn 10 10 10 10 10 Doanh thu hằng tháng 60 000 000 61 800 000 63 650 000 65 560 000 67 530 000 Doanh thu hằng năm 720 000 000 741 600 000 763 800 000 786 720 000 810 360 000
Trừ: Tổn thất từ cho thuê (2% doanh thu hằng năm) Doanh thu thuần 705 600 000 726 768 000 748 524 000 770 985 000 794 152 000
Chi phí bảo hiểm bảo trì 150 000 000 153 000 000 156 060 000 159 180 000 162 365 000
Lợi nhuận cho thuê thuần 555 600 000 573 768 000 592 464 000 611 805 000 631 757 000 lOMoAR cPSD| 58457166 PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Giá một số loại hình bất động sản tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 20 19-2021.
Phụ lục 2: Mức độ quan tâm thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2020-2021.
Phụ lục 3: Số liệu về nguồn cung bất động sản sơ cấp và lượng tin đăng toàn thị trường giai đoạn 2020-2021.
Downloaded by Lam Tam (thudong11@gmail.com)
Phụ lục 4: Mức độ quan tâm các loại hình bất động sản (cả nước) 2019-2022
Phụ lục 5: Mức độ quan tâm các loại hình bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh (Quý I/202 2).
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[01] Báo Cáo Thị Trường Bất động sản 2020. (n.d.). Batdongsan.com.vn. Truy cập vào ngày
13 tháng 12 năm 2022 tại https://batdongsan.com.vn/interaktivestory/bao-cao-thi-truongbat- dong-san-2020/
[02] Bất Động Sản Kinh Bắc. (05/11/2022). Căn hộ studio là gì? Thị trường căn hộ studio tại
Việt Nam. Công ty Cổ Phần Dịch Vụ & Đầu Tư Bất Động Sản Kinh Bắc. Truy cập vào ngày 13
tháng 12 năm 2022 tại https://batdongsankinhbac.com/kinh-nghiem/can-ho-dang-studio-la-gi/
[03] Bức tranh bất động sản Việt Nam 2022 dự báo 2023. Vietnam Groove. (30/11/2022). Truy
cập vào ngày 13 tháng 12 năm 2022 tại https://vietnamgroove.com.vn/thi-truong-bat-dongsan-
vietnam-2022-va-du-bao-bds-2023/
[04] Duy Bách. (2021, December 3). Thị Trường BĐS 2021: Những cột mốc đáng chú ý.
Batdongsan.com.vn. Truy cập vào ngày 13 tháng 12 năm 2022 tại
https://batdongsan.com.vn/tinthi-truong/thi-truong-bds-2021-nhung-cot-moc-dang-chu-y- ar107995
[05] Diễn Biến thị Trường Bất động sản 2022. (n.d.). Batdongsan.com.vn. Truy cập vào ngày
13 tháng 12 năm 2022 tại https://batdongsan.com.vn/dien-bien-thi-truong-bat-dong-san2022
[06] Doanh nhân Plus. (12/4/2022). CBRE công BỐ Tiêu điểm Thị Trường BẤT động Sản TP.
HỒ Chí Minh quý I/2022. CBRE Vietnam Residential. Truy cập vào ngày 13 tháng 12 năm 2022
tại https://residential.cbrevietnam.com/cbre-cong-bo-tieu-diem-thi-truong-bat-dong-san-tpho-chi- minh-quy-i2022
[07] Đỗ Thị Kim Liên. (2021). Thị trường Bất động sản Việt Nam 2021. Batdongsan.com.vn.
Truy cập vào ngày 13 tháng 12 năm 2022 tại https://batdongsan.com.vn/interaktivestory/thi-
truong-bat-dong-san-viet-nam-2021-qua-cac-lansong-covid-19/
[08] Lê Công Đạt & Ngô Thị Hòa. (09/6/2022). Đi vay lần đầu - Hồ sơ tín dụng gồm những
gì? TheBank. Truy cập vào ngày 13 tháng 12 năm 2022 tại https://thebank.vn/blog/4572di-vay-
lan-dau-ho-so-tin-dung-gom-nhung-gi.html
[09] Phạm Hoàng Bảo Nga. (30/11/2022). KBSV_VHM_Baocaocapnhat_20221130. KB
Securities Vietnam Truy cập vào ngày 13 tháng 12 năm 2022 tại
https://www.kbsec.com.vn/pic/Service/KBSV_VHM_Baocaocapnhat_20221130.pdf
[10] Vietcombank. (18/8/2015). Cho vay mua nhà dự án. Vietcombank. Truy cập vào ngày 13 tháng 12 năm 2022 tại:
https://portal.vietcombank.com.vn/Personal/Loan/CVMBDS/Pages/Cho-vay-mua-nha-
duan.aspx?devicechannel=default
[11] VNDIRECT research. (22/11/2021). CTCP VINHOMES (VHM) ─ CẬP NHẬT. Truy
cập vào ngày 13 tháng 12 năm 2022 tại
https://data.wichart.vn/public/baocaophantich/9614_VHM_VNDS_2021-11-22.pdf [12]