lOMoAR cPSD| 46836766
ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀO BẤT ĐỘNG SẢN
Giáo sư TSKH Nguyễn Mại
------------------------------
Từ năm 2010 đến nay, bất động sản đứng thứ hai thu hút vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài (FDI) của Việt Nam.
I. Tổng quan thu hút FDI
Trong 3 năm 2020 - 2022 Việt Nam đã thu hút được 87,6 tỷ USD vốn FDI đăng
ký. Trong đó, đầu tư mới vẫn là loại hình đầu tư chủ yếu, chiếm tỷ trọng lớn: năm
2020 chiếm 51,34%, năm 2021 chiếm 48,9% và năm 2022 chiếm 45% tổng vốn FDI
đăng ký. Vốn đăng ký dự án cấp mới tăng từ 4,3 triệu USD/dự án năm 2019 lên 5
,8 triệu USD/dự án năm 2020, 8,8 triệu USD/dự án năm 2021. Tuy nhiên, con số
này giảm xuống còn 6,1 triệu USD/dự án năm 2022.
Vốn FDI đăng ký vào bất động sản năm 2020 đạt 987 triệu USD, chiếm 13,6%,
năm 2021 đạt 1,390 tỷ USD, chiếm 9,1% và năm 2022 đạt 1,816 tỷ USD, chiếm
14,6% tổng vốn FDI đăng ký.
Trong số 10 dự án FDI có vốn đăng ký nhiều nhất năm 2021 có hai dự án bất
động sản là Công ty Dịch vụ hỗ trợ hợp tác phát triển thành phố thông minh Bình 1 lOMoAR cPSD| 46836766
Dương của Singapore có vốn đầu tư 500 triệu USD và Dự án Khu nhà ở cao tầng tại
TP.Hồ Chí Minh của Nhật Bản có vốn đầu tư là 291 triệu USD.
Trong 10 dự án FDI có vốn đăng ký nhiều nhất năm 2022 có hai sự án bất động
sản là Dự án Trung tâm thương mại AEON Huế của Nhật Bản có vốn đầu tư 169,7
triệu USD và Dự án Xây dựng kết cấu hạ tầng Khu Công nghiệp Vĩnh Thanh, Cần Thơ
có vốn đầu tư 159,9 triệu USD của Singapore.
Năm địa phương thu hút đầu tư mới nhiều nhất năm 2022 là Quảng Ninh, Bình
Dương, Hải Phòng, TP.Hồ Chí Minh, Tây Ninh. Vốn cấp mới của những địa phương
này chiếm 51,2% của tổng vốn đăng ký mới. Năm 2021 tổng vốn cấp mới của 5 địa
phương đứng đầu chiếm 50,6%. Chỉ có tỉnh Quảng Ninh là có trong danh sách 5 địa
phương đứng đầu vốn cấp mới của cả 2 năm 2022 và 2021 . Ba địa phương có vốn
cấp mới năm 2022 trên 1 tỷ USD là Quảng Ninh, Bình Dương, Hải Phòng.
Bảng 2 5 địa phương thu hút đầu tư mới nhiều
10 dự án FDI cấp mới lớn nhất có tổng vốn 5,006 tỷ USD, chiếm 40,1% tổng
vốn các dự án cấp mới.
Năm 2022 có 1.107 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư (tăng 12,4%)
với 10,11 tỷ USD (tăng 12,2% so với năm 2021). 2 lOMoAR cPSD| 46836766
Việc điều chỉnh tăng cả về vốn đầu tư cũng như số lượt dự án đã khẳng định
niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài đối với sự ổn định, phát triển bền vững của
nền kinh tế, môi trường đầu tư kinh doanh của Việt Nam được cải thiện, nhiều dự
án FDI đã triển khai có hiệu quả, doanh nghiệp FDI kinh doanh có lãi, thị trường Việt
Nam hấp dẫn doanh nghiệp FDI và nhà đầu tư tiềm năng. II. Đánh giá tiềm năng và cơ hội
Theo CBRE, khi các nhà đầu tư quốc tế bàn luận về những thị trường mới nổi
năng động nhất trên toàn cầu, họ thường nhắc tới Việt Nam. Có 2 yếu tố mà nhà
đầu tư quan tâm đó là động lực từ tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và tầng lớp
trung lưu đang gia tăng với thu nhập tăng nhanh.
Ngân hàng thế giới nhận định, lợi thế về dân số trẻ có học thức cao của Việt
Nam đã giúp quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Điều đó thúc đẩy triển vọng
của các nhà đầu tư quốc tế trong việc tạo dấu ấn tại thị trường bất động sản có
nhiều tiềm năng tại Việt Nam.
Ông Vikram Kohli, Tổng Giám đốc CBRE khu vực Đông Nam Á cho rằng, từ
2015 đến nay, hầu hết các thương vụ M&A giá trị lớn đều là các khu đất dự án BĐS,
sau đó mới là các khách sạn và chung cư, văn phòng. Trong số đó, nhiều thương vụ
M&A lớn có sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài.
Việt Nam đã thu hút được các nhà đầu tư từ 48 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu
tư vào bất động sản, đứng đầu là các nhà đầu tư đến từ Singapore, Nhật Bản và
Hàn Quốc, họ đặc biệt chú trọng vào các khu vực trung tâm thành phố, gần vị trí các tuyến metro.
Đây là minh chứng thực tế về việc những nhà đầu tư có dự định đầu tư lâu dài tại Việt Nam.
Các chủ đầu tư Việt Nam thường hợp tác dưới hình thức liên doanh với các
chủ đầu tư nước ngoài để tối ưu hóa quá trình tìm kiếm vị trí dự án đầu tư và quản lý dự án. 3 lOMoAR cPSD| 46836766
Những nỗ lực của chính phủ trong việc giảm bớt rào cản về tỷ lệ sở hữu nước
ngoài tại công ty đại chúng cũng góp phần giúp cho triển vọng của nền kinh tế được
tươi sáng hơn, thúc đẩy nhu cầu về bất động sản và giúp Việt Nam tiếp tục nới rộng
khoảng cách về tốc độ tăng trưởng kinh tế với các quốc gia cùng đang được xếp hạng tín nhiệm BB.
Ngoài ra, thị trường BĐS có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng
khác của nền kinh tế và trở thành cầu nối cho các thị trường khác.
Tuy nhiên, hiện nay, việc thu hút FDI vào bất động sản tại Việt Nam vẫn còn
một số trở ngại như hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa đồng bộ,
không kịp thời hoàn thiện như quy định về condotel (căn hộ và khách sạn), officetel
( văn phòng và khách sạn), thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu
thầu, đặc biệt là đất đai vô cùng phức tạp, tín dụng bất động sản và hoạt động phát
hành trái phiếu doanh nghiệp đang chưa phù hợp với cơ chế thị trường, chưa có
cơ chế khuyến khích đầu tư xanh vào bất động sản. III. Giải pháp
Những khiếm khuyết trên đây đang được Quốc hội, Chính phủ và chính quyền
tỉnh, thành phố tập trung giải quyết; chỉ xin lưu ý 4 vấn đề chủ yếu :
Thứ nhất, tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định về pháp lý về thị trường BĐS,
đặc biệt là loại hình BĐS mới (thành phố thông minh, BĐS nghỉ dưỡng, BĐS kết hợp
với chăm sóc sức khỏe, condotel, officetel ..) phù hợp với thông lệ quốc tế. Tiếp tục
tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn, cạnh tranh, thông thoáng, kịp thời
tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về chính sách tài chính, tiền tệ, đáp ứng nhu cầu
dòng vốn, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư.
Thứ hai, nâng cao chất lượng công tác quy hoạch ngành, vùng và địa phương,
hiện đại hóa cơ sở hạ tầng kỷ thuật - xã hội cho kinh tế xanh, kinh tế số, tạo nền
tảng cho sự phát triển của thị trường bất động sản. 4 lOMoAR cPSD| 46836766
Thứ ba, chủ động thu hút đầu tư có chọn lọc, hướng đến các nhà đầu tư có năng
lực tài chính tốt, đồng thời đề cao trách nhiệm xã hội của nhà đầu tư đối với tăng
trưởng xanh, kinh tế số phù hợp với định hướng của Nhà nước Việt Nam.
Thứ tư, chuyển nhanh và có hiệu quả sang chính phủ điện tử, chính phủ số, giảm
thiểu thời gian với thủ tục hành chính đơn giản, minh bạch để nhà đầu tư thực hiện
nhanh chóng và có hiệu quả kinh tế- xã hội các dự án bất động sản, góp phần vào
định hướng và mục tiêu của chiến lược triển đất nước.
Phía trước chúng ta là thách thức không nhỏ, nhưng cơ hội là rất lớn, đòi hỏi
phải tư duy và hành động sáng tạo để vượt qua thách thức, biến cơ hội thành hiện
thực phát triển nhanh hơn và có hiệu quả hơn thị trường bất động sản theo hướng
tăng trưởng xanh, ít phát thải nhà kính, góp phần cùng với các quốc gia khác hướng
đến mục tiêu chỉ tăng nhiệt độ trái đất không quá 1,5o C vào năm 2050./. 5