Một số chính sách vĩ mô trong năm 2023 của Nhà nước ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại Việt Nam | Tiểu luận môn Kinh tế học Trường đại học sư phạm kỹ thuật TP. Hồ Chí Minh

Tiểu luận môn Kinh tế học nâng cao CNT
Một số chính sách vĩ mô trong năm 2023 của Nhà nước ảnh hưởng
đến thị trường bất động sản tại Việt Nam
1. Tổng quan tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023.
Trong bối cảnh khó khăn chung của tình hình kinh tế-xã hội, thị trường bất động
sản 6 tháng đầu năm 2023 tiếp tục diễn ra theo chiều hướng ảm đạm, đối mặt nhiều
thách thức. Về số lượng giao dịch bất động sản, tổng cộng chỉ có khoảng 187.000 giao
dịch thành công, giảm 63,87%, trong đó số lượng giao dịch nhà ở chung cư và nhà ở
riêng lẻ giảm đến 59,31% so với 06 tháng cuối năm 2022 [CITATION Tiế23 \l 1033 ].
Với tình hình khó khăn về vốn, hạn chế và vướng mắt về mặt thủ tục pháp lý, số lượng
dự án hoàn thành mới cũng rất thấp, chỉ mới 25 dự án, trong khi dự án được cấp phép
mới chỉ là 23 dự án, dẫn đến nguồn cung bất động sản đang tiếp tục có xu hướng giảm,
đặc biệt phân khúc căn hộ bình dân.
Nguồn: [ CITATION VAR23 \l 1033 ]
Hình 1. Lượng cung và giao dịch nhà ở giai đoạn 2018-2023.
Khó khăn tiếp tục tang lên khi nhiều doanh nghiệp đối mặt với nợ trái phiếu đến
hạn, theo ước tính giá trị trái phiếu bất động sản đến hạn 6 tháng đầu năm 2023 lên đến
80.952 tỷ đồng, chiếm 51% tổng giá trị trái phiếu đến hạn của cả nước [ CITATION
Tiế23 \l 1033 ]. Với các khó khăn trên, hệ quả là trong 5 tháng đầu năm 2023, có
khoảng 88.000 doanh nghiệp bất động sản rút lui khỏi thị trường, tăng 22,6% so với
cùng kỳ năm 2022, trong khi số doanh nghiệp thành lập mới giảm khoảng 50% [CITATION Tiế23 \l 1033 ]. P a g e 1 | 6
Tiểu luận môn Kinh tế học nâng cao CNT
2. Các chính sách vĩ mô trong năm 2023 có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Nhận thấy tình trạng nguy cơ đổ vỡ của thị trường bất động sản, trong khi tầm
ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh tế là rất lớn, do vậy, Chính phủ đã
can thiệp và ban hành rất nhiều quy định, chính sách để hỗ trợ thị trường. Sau đây là
một số chính sách có ảnh hưởng lớn và trực tiếp đến thị trường bất động sản trong nước năm 2023:
- Chính sách pháp luật:
Theo thống kê, trong 6 tháng đầu năm 2023 Chính phủ đã ban hành đến gần hơn
05 văn bản quy định, vi phạm pháp luật, chỉ đạo điều hành liên quan đến thị trường bất
động sản, nổi bật như:
+ Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 05/3/2023 về sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu
lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu
doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra
thị trường quốc tế. Nghị định này ban hành kịp thời giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái
phiếu cho doanh nghiệp, phục hồi niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu
sau hàng loạt sự kiện tiêu cực đến thị trường trái phiếu từ các doanh nghiệp bất động sản lớn trong nước.
+ Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc
đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nghị quyết đã đề
ra mục tiêu hàng đầu là tháo gỡ các vướng mắt về quy định pháp luật, thủ tục, trình tự
triển khai các dự án bất động sản, đặt biệt các dự án đang triển khai để sớm hoàn thành
tạo nguồn cho thị trường; thúc đẩy thị trường phát triển bền vững thông qua điều chỉnh
cơ cấu sản phẩm thị trường hợp lý, chú trọng phát triển phân khúc nhà ở cho người thu
nhập thấp [CITATION Chí23 \l 1033 ]. Theo đánh giá của các đại biểu tại Hội nghị
trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của
Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất
động sản, việc Chính phủ kịp thời ban hành và triển khai Nghị quyết 33 là hết sức cần
thiết, quan trọng với thị trường bất động sản, với các doanh nghiệp và nền kinh tế nói
chung. Nghị quyết được xây dựng với các giải pháp đồng bộ, toàn diện, hướng tới mục P a g e 2 | 6
Tiểu luận môn Kinh tế học nâng cao CNT
tiêu tháo gỡ trên cả 3 phương diện, gồm pháp lý, tín dụng và cung cầu bất động sản
[ CITATION Anh23 \l 1033 ]. Dựa trên tinh thần chỉ đạo của nghị quyết, nhiều cơ
quan đã cấp bách triển khai các nhiệm vụ, giải pháp liên quan như:
 Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 02/2023/TT-NHNN ngày
23/4/2023 và Thông tư số 03/2023/TT-NHNN ngày 23/4/2023 liên quan tới
các hoạt động của ngân hàng thương mại và trái phiếu doanh nghiệp nhằm
giúp các doanh nghiệp có cơ hội cơ cấu các khoản nợ đến hạn [ CITATION HàT23 \l 1033 ];
 Chính phủ ban hành Nghị định 10/NĐ-CP ngày 03/04/2023, trong đó công
nhận quyền sở hữu với người mua bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này được kỳ
vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho khoảng 83.000 căn hộ condotel trên
cả nước, tạo niềm tin cho nhà đầu tư loại hình bất động sản này quay lại thị
trường [ CITATION HàT23 \l 1033 ];
 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 388/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 phê
duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối
tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”, đồng
thời giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của bốn
ngân hàng thương mại (bao gồm: Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank)
dành cho chủ đầu tư và cá nhân vay mua nhà tại dự án nhà ở xã hội, nhà ở
công nhân với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2%.
 Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 06/2023/TT-NHNN về việc sửa
đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng,
chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, trong đó bổ sung những
nhu cầu vốn không được cho vay. Đây được xem là chính sách ngầm siết tín
dụng bất động sản, nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu cho ngân hàng và thanh lọc các
doanh nghiệp BĐS yếu về tài chính. Tuy nhiên, sau khi thông tư được công bố
đã gặp nhiều ý kiến trái chiều và phản đối tử các bên liên quan. Theo các
doanh nghiệp bất động sản, khá nhiều câu chữ trong các khoản 8,9 và 10 của
Thông tư này còn chung chung, gây khó hiểu. Không cho vay với các dự án
"không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" - đây là câu gây khó nhất cho các P a g e 3 | 6
Tiểu luận môn Kinh tế học nâng cao CNT
doanh nghiệp bất động sản bởi sẽ có 2 cách hiểu: Một là dự án không đủ điều
kiện pháp lý và hai là dự án không đủ điều kiện mở bán [ CITATION Ban23 \l
1033 ]. Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước vào
cuối tháng 7/2023, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, khoản
9, Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2
Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) quy định tổ chức tín dụng không được
cho vay để thanh toán tiền góp vốn để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều
kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín
dụng quyết định cho vay. Theo HoREA, quy định này chưa đồng bộ, thống
nhất với Điều 55 và khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, do
khái niệm "dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" của khoản 9,
Điều 8, Thông tư 39/2016/TT-NHNN khác với khái niệm "điều kiện của bất
động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh" của Điều 55 và
khoản 1, Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Do vậy, khoản 9, Điều
8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN đã "bít đường" vay tín dụng đối với các dự án
bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư
có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng các
công trình của dự án [ CITATION Nin23 \l 1033 ].
- Chính sách tài chính
+ Giảm lãi suất điều hành: Tính từ đầu năm 2023 đến nay, mặc dù nguy cơ suy
thoái kinh tế và lạm phát vẫn còn khá cao, nhưng dưới sự chỉ đạo của Chính phủ nhằm
thực hiện chương trình phục hồi kinh tế, Ngân hàng Nhà nước đã tiến hành điều chỉnh
giảm lãi suất điều hành đến 4 lần mức giảm dao động 0,5%-2% nhằm hỗ trợ nền kinh
tế phục hồi, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và người dân. Với việc giảm lãi suất
điều hành từ Ngân hàng nhà nước, các ngân hàng thương mại đã tiến hành điều chỉnh
giảm lãi suất cho vay và tiền gửi phù hợp, kéo theo kì vọng cho người dân, nhà đầu tư,
và doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận nguồn tín dụng với lãi suất phù hợp, đồng thời hút
dòng vốn đầu tư bất động sản trở lại thay vì kênh gửi tiết kiệm ngân hàng, thúc đẩy
phục hồi lượng giao dịch bất động sản trong 6 tháng cuối năm. P a g e 4 | 6
Tiểu luận môn Kinh tế học nâng cao CNT
+ Đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, các dự án hạ tầng trọng điểm: Năm 2023 là
năm có kế hoạch vốn đầu tư công rất lớn bao gồm cả vốn của Chương trình phục hồi
và phát triển kinh tế – xã hội. Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo các Bộ,
ngành và địa phương triển khai đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án ngay từ các tháng
đầu năm. Ước tính 6 tháng đầu năm 2023 khối lượng thực hiện đầu tư công đạt trên
232,2 nghìn tỷ đồng. Theo báo cáo từ Bộ Tài chính cho biết, ước giải ngân kế hoạch
vốn 6 tháng đầu năm 2023 đạt 215.578,9 tỷ đồng, bằng 30,49% kế hoạch Thủ tướng
Chính phủ giao, tăng khá nhiều so với cùng kỳ năm 2022 [ CITATION Trâ23 \l 1033 ].
Riêng Bộ Giao thông vận tải, ước giải ngân 6 tháng đầu năm kế hoạch vốn năm 2023
đạt gần 34.500 tỷ đồng, tương ứng hoàn thành 36,24% so với kế hoạch vốn được giao
[ CITATION Ánh23 \l 1033 ], nhiều dự án giao thông trọng điểm quốc gia thuộc dự án
cao tốc Bắc-Nam bám sát kế hoạch yêu cầu. Trong bối cảnh nền kinh tế gặp nhiều khó
khăn, thách thức, chính sách đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công và các dự án hạ tầng,
đầu tư xã hội đóng vai trò đặc biệt quan trọng, là trụ cột tạo đà phục hồi và thúc đẩy
tăng trưởng kinh tế, kích cầu nền kinh tế nói chung, đồng thời, kéo theo thị trường bất
động sản phục hồi trở lại, đặc biệt là thị trường bất động sản công nghiệp. Tài liệu tham khảo
Anh Đức. (2023, 8 4). Đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết 33 và đề xuất giải pháp
chung tay gỡ khó cho thị trường bất động sản. Được truy lục từ Tạp chí Thị
trường Tài chính Tiền tệ: https://thitruongtaichinhtiente.vn/danh-gia-ket-qua-
thuc-hien-nghi-quyet-33-va-de-xuat-giai-phap-chung-tay-go-kho-cho-thi- truong-bat-dong-san-48346.html
Ánh Tuyết. (2023, 6 28). Bộ Giao thông vận tải sẽ giải ngân gần 22.000 tỷ đồng trong
quý 3, tạo đà bứt tốc cho nhiều dự án. Được truy lục từ VnEconomy:
https://vneconomy.vn/bo-giao-thong-van-tai-se-giai-ngan-gan-22-000-ty-dong-
trong-quy-3-tao-da-but-toc-cho-nhieu-du-an.htm
Ban Thời sự VTV. (2023, 8 14). Lo ngại Thông tư 06 ảnh hưởng tới thị trường bất
động sản. Được truy lục từ Đài truyền hình Việt Nam: https://vtv.vn/kinh-te/lo-
ngai-thong-tu-06-anh-huong-toi-thi-truong-bat-dong-san- 20230814202902597.htm P a g e 5 | 6
Tiểu luận môn Kinh tế học nâng cao CNT
Chính phủ Việt Nam. (2023, 3 11). Nghị quyết 33/NQ-CP Về một số giải pháp tháo gỡ
và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Được truy lục từ https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=207570
Hà Thương. (2023, 6 27). Đi qua 6 tháng “bĩ cực“, khi nào thị trường bất động sản
Việt Nam đến được “hồi thái lai“? Được truy lục từ Tạp chí điện tử Bất động
sản Việt Nam: https://reatimes.vn/nhin-lai-thi-truong-bat-dong-san-6-thang-
dau-nam-2023-20201224000020339.html
Mạnh Tiến. (2023, 7 27). Bức tranh tổng thể nền kinh tế và thị trường bất động sản 6
tháng đầu năm 2023: Nhiều dấu hiệu tích cực. Đã truy lục 9 4, 2023, từ Tạp chí
điện tử Kinh tế nông thôn: https://kinhtenongthon.vn/Buc-tranh-tong-the-nen-
kinh-te-va-thi-truong-bat-dong-san-6-thang-dau-nam-2023-Nhieu-dau-hieu- tich-cuc-post57775.html
Ninh Pham. (2023, 8 16). Dự án bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh vẫn được
vay tín dụng. Được truy lục từ Báo điện tử Tiền Phong: https://tienphong.vn/du-
an-bat-dong-san-chua-du-dieu-kien-kinh-doanh-van-duoc-vay-tin-dung- post1560762.tpo
Trâm Anh. (2023, 7 10). Nhiều dấu hiệu tăng tốc, giải ngân vốn đầu tư công nửa đầu
năm vượt mức cùng kỳ. Được truy lục từ VnEconomy:
https://vneconomy.vn/nhieu-dau-hieu-tang-toc-giai-ngan-von-dau-tu-cong-nua- dau-nam-vuot-muc-cung-ky.htm
VARS. (2023). Báo cáo Thị trường BĐS Việt Nam Q2 & 6T/2023: Giới hạn thị trường. P a g e 6 | 6